房地产税收筹划案例与方案

房地产税收筹划案例与方案

开发公司税收筹划总体概述

一、项目所需缴纳的税费分析

通过以下假设数据测算本项目所需缴纳的各种税费; 1、土地面积为13.34万平方米，可销售面积为20万平方米，平均售价为

3000元/平方米;

2、土地成本为1.67亿元，建造成本平均为1000元/平方米;

3、注册资本为8000万元，前期资金需求约1亿元通过银行贷款或股东借

款解决;

4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下:

1、营业税、城建税及教育费附加

3000*20*5.55%=3330万元

2、土地增值税

收入:3000*20=66000万元

可扣除项目:

土地成本16700万元

000=20000万元建造成本:20*1

三项费用:(16700+20000)*10%=3670万元

税金及附加:3330万元

加计扣除:(16700+20000)*20%=7340万元

增值额:66000-16700-20000-3670-3330-7340=14960万元增值

率:14960/51040=29%，50%

所对应的增值率30%

土地增值税:14960*30%=4488万元

3、土地使用税

13.34*8=107万元

4、印花税

(66000+33000)*0.03%=30万元

5、企业所得税

收入:66000万元

经营成本:16700+20000=36700万元

税费:4488+3330+107+30=7955万元

财务费用:10000*7%*2=1400万元

管理费用及销售费用:66000*5%=3300万元

企业所得=66000-36700-7955-1400-3300=16645万元

企业所得税:16645*25%=4161.25万元

项目结束后，合计纳税为:3330+4488+107+30+4161.25=12116.25万元

项目净利润为12484万元

项目整体税负率=12116.25/66000=18%

二、纳税筹划的基本概念

1、基本定义

纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程;

纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险;纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救。

2、税收负担率的概念

企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百;决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率肯定上升;企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降

根据2005年行业统计，房地产开发企业的整体税负率为10%左右。本项目的的整体税负率经测算在18%左右，远大于同行业税负水平;纳税筹划的必要性及重要性不言而喻。

3、税务风险的概念

税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税。

4、税收筹划的几个层面

(1)企业发展战略层次的纳税筹划。

企业发展战略层次的纳税筹划，这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤，都会产生长远的影响，全局的影响。这时候的筹划，很显然一目了然就可以看出来，必须由企业的董事会、股东会，或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲，发展战略层面的筹划，包括了A、设立新企业;B、收购他人企业;C、企业分类;D、企业清算;E、单独向政府提出优惠申请等环节构成。

(2)企业内部具体经营层面的纳税筹划

具体包括企业采购，成本费用管理，企业销售，利润分配，投资与融资等环节的筹划，这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。

(3)企业理财层次的筹划，

企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划，具体内容包括两个方面，第一，企业各种资产计价方法的选择，第二，各种税务会计的处理。

5、税收筹划通常运用的方法

(1)选择法

在企业经营的时候，如果面临多种方案的选择，一定要学会把税收的因素提前考虑，然后进行测算。测算后，看哪个方案交的税最少，带来税后利润最大。——如企业房产价格的定价，不一定是单价高，所获得的税后利润大。

(2)利用优惠法

如利用现行《土地增值税暂行条例》税收优惠，在开发普通标准住宅时将增值额控制在20%以内，可不交土地增值税。

(3)利用财务会计规定

如利用会计规定，将在建期间所发生的利息记入“开发成本—工程间接费”中，享受房地产开发企业加计20%的扣除标准

(4)学会税负转嫁

A、把回报较高的业务，从房地产企业分离出去。——如成立商贸公司利用新成立的商贸公司免税一年的优惠政策购置钢材、建材等;

B、从企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造调整——如收购一个亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

C、利用业务转移发成立邮箱公司，所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的，而是以获得税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金化转而设立了具有

明确经营地址和联系方式的公司。——如收取组建一个新的广告公司或咨询管理类公司利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出。

三、营业税的税收筹划

1、常见税收风险及对策

在房地产开发企业中，常见如下事项未并入营业额中计算缴纳营业税，给企业带来税收风险:

(1)各种代收款项，如代收市政配套费，代收有线电视费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。 (2)违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款。 (3)以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税。

应对方案:针对上述(1)-(2)事项，可将上述代收款项由物业公司或成立的管理公司进行代收;对于(3)，可根据一房一价原则，集中出具评估报告进行处理。

2、纳税筹划方法

在进行营业税的税收筹划时，主要是考虑如何降低营业税的税基，即降低收入额;主要运用方法:

(1)收入分散法:如将营业收入部分转化为物业管理费(预收若干年)、成立装修公司转化为装修费等;

(2)合作建房法:所谓合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房物。根据国税函(1995)156号文《营业税问题解答(之一)的通知》，如能实先确定最终用户(主要指团购)，可以考虑此方法的运用，但前提是需考虑产权证如何进行办理。

四、土地增值税的税收筹划

1、常见风险及对策