以案说法-公房承租、转让纠纷常见问题100问
上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见
上海高院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见沪高法民一（2004）44号市第一、二中级人民法院民一、二庭，各区县法院一、三、四庭，各人民法庭：为统一公房承租权确定及使用权转让案件的审理，经与有关部门研究，现对以下问题进行解答：一、公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。
我们认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。
该权利未经授权，他人不得代行。
因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。
当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。
但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。
诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。
安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。
二、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外，还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同？答：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。
这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。
房产纠纷案例：公房承租纠纷案例分析
[案情介绍]1995年9月21日，某房管所依某区某胡同29号公房承租人闺某某的申请，将该房转由第三人王某承租并与王某签订了1057号公有住宅租赁合同。
阎某某系原告王某某的嫂子，第三人王某系原告的姐姐。
1999年4月15日，原告认为被告变更公有住宅租赁合同的行政行为侵犯了其承租权，诉至法院。
[案情分析]原告的诉讼理由和诉讼请求原告认为：1.其在该房内长期居住，房管所不能不让其知道便将原公有住宅租赁合同予以变更;2.闰某某承租该房时，租房问题一直存在纠纷，现在房管所私下变更承租关系后，使矛盾更加激化;3.王某不符合新的承租人的条件，4、变更程序不合法。
故诉请法院判决撤销被告某房管所与第三人王某签定的1057号公有住宅租赁合同，案件受理费由被告及第三人负担。
被告的答辩意见被告答辩认为：1.原告并非在公房内长期居住。
市政发〔1987〕109号文件规定：“使用公房必须经所有权单位同意，不得擅自进住。
违者，所有权单位有权责令其迁出和赔偿由此而造成的经济损失，或诉请房管机关或司法机关解决。
”1994年冬天，原告未经原承租人及其他居住人的同意，私自撬锁入住，并以离婚无房为由，虽经告戒，拒绝搬出。
严重影响原承租人的租住使用。
2.原承租人闰某某承租该房时，与房管所因租赁问题并无任何纠纷，只是原告无理强行入住后，才导致原告与闫某某形成纠纷，3.现承租人王某符合承租人条件，王某原在外地工作，退休回本市后无正式住房，身边并有一子系残疾人，王某如在市里居住，可申请办事处解决其子的工作问题;4.变更租赁合同程序合法。
根据市房屋土地管理局的有关文件规定：“承租人死亡或迁移，原与承租人同一户口，长期(一年以上)共同居住的家属，可申请更改承租人，当事人须写出书面申请，由甲方经办人签注意见报上级领导批准后，方可更名。
”第三人现承租的公房，系原承租人闰某某于1995年向房管所提出正式书面申请，经房管所调查核实后批准的。
故房管所变更公有住宅租赁合同的行政行为并无错误，请求法院予以维持，案件受理费由原告负担。
租赁转让中的常见争议及解决方法
租赁转让中的常见争议及解决方法在商业和个人租赁活动中，租赁转让是一个常见的情况。
无论是商业场地、住房、车辆等，当承租人决定将租赁物转让给第三方时，可能会出现一些争议。
本文将探讨租赁转让中的常见争议，并提供解决方法以确保双方的合法权益。
第一，租赁物的条件与描述不符当租赁物的实际情况与合同中的描述不符时，可能会引发争议。
这可能涉及到物品的质量、功能、大小或者其他相关条件。
举例来说，当租赁的商业场地被转让时，新承租人可能发现场地的实际面积与合同中的描述不符。
在这种情况下，出租人和新承租人之间可能发生争议。
应对这种争议，建议双方先行协商并书面记录任何变更。
如果协商失败，可以寻求法律援助并通过法律途径解决争端。
法庭可能会要求出租人提供补偿，或要求承租人接受场地的真实状况。
第二，租赁费用的支付问题另一个常见的租赁转让争议是关于租赁费用的支付。
在租赁转让时，新的承租人可能会遇到出租人要求支付更高费用的情况。
这可能是因为出租人认为原先的合同不再适用，或者出租物的价值发生了变化。
解决这种争议的方法之一是仔细审查原有合同中关于租金支付的条款，并与出租人进行详细讨论。
双方可以协商修订合同，以维护双方的合法权益。
如果出租人坚持要求支付更高费用，承租人可以咨询法律专家并对出租人提起诉讼，要求强制执行原有合同。
第三，违约问题在租赁转让过程中，可能发生违约行为，例如不履行付款义务、违反合同条款、更改租约等。
这种情况下，双方可能会陷入纠纷并寻求解决方法。
为了避免和解决违约问题，双方需要严格遵守合同，明确各自的权利和义务。
如果一方发现对方存在违约行为，应立即提出书面通知，并要求对方履行合同。
如果无法达成和解，可以寻求法律建议并采取必要的法律行动，保护自己的权益。
第四，转让手续问题在租赁转让中，转让手续的问题可能会引发争议。
涉及到合同的有效性、转让的合法性、手续的规范性等方面。
例如，出租人可能要求承租人提供特定文件或获得相关批准，以确保转让的合法性。
北京公房承租权纠纷的法律问题
北京公房承租权纠纷的法律问题1、公房承租权转让问题随着我国城镇住房制度改革不断深化，公房承租权进入市场流转的法律障碍在部分城市得到解决。
大连于2002年实施了《公有住房承租权转让暂行办法》，明确公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，有权将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人。
并且规定，公有住房所有权单位无正当理由，应同意公有住房承租人转让承租权的请求。
２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》也明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。
１９９９年４月１９日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。
”因此，在我国部分城市公房承租权可以转让。
2、公房承租权能否继承问题按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。
《继承法》第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围，同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利，虽然笔者对于公房承租权的性质认同具有了一定物权的属性，但鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承，因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据，公房承租权不能直接适用《继承法》规定。
公房承租权继承与公房承租权人变更是两个法律概念，虽然公房承租权没有明确的依据可以被继承，但承租权人死后部分继承人是可以变更成为新的承租权人的。
按《城市公有房屋管理规定》第２８条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续，继续承租。
从该条规定中也可以看出，符合以下两个条件的继承人可以继续承租该公房：一是户口在该公房内；二是与死亡的承租人同居住两年以上。
房屋出租、转让常见法律问题和解决方法(上)
房屋出租、转让常见法律问题和解决方法(上）一、什么叫房地产转让?答：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
二、有哪些情形的房地产不得转让?答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的房屋。
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
三、房地产转让时，应采用什么方式签订合同?哪些权利和义务随之转移?答：房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
四、买卖私房有哪些法律程序?答：城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，私有房屋买卖应按以下程序办理：(l)签订买卖合同。
买卖合同应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该合同应以书面形式成立;(2)接受房地产交易管理部门的审查。
一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权;并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价;(3)立契。
房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在合同上签名盖章;(4)缴纳税费。
办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税;(5)办理产权转移过户手续。
房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
五、买方与开发商签订的房屋销售合同无效，买方有权退房吗?合同无效，意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护，合同自始无效，即应恢复到签订合同之前的状态(导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任)。
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答示例文章篇一：《审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》嘿，大家好！今天我想和你们聊聊房屋租赁合同纠纷案件中的那些疑难问题。
这事儿可太重要啦，就像我们玩游戏的时候遇到超级难的关卡一样，这些疑难问题就像是那些大boss，得好好研究才能通关呢。
我先给你们讲个故事吧。
我有个邻居叔叔，他把房子租给了一个年轻人。
一开始呢，他们就签了一份房屋租赁合同。
叔叔觉得这事儿挺简单的，就是把房子租出去，每个月收收租金就行了。
可是啊，没过多久，问题就来了。
那个年轻人说房子里有些东西坏了，像水龙头老是漏水，他觉得这应该是叔叔负责修。
叔叔就觉得奇怪了，他说合同里没写这个呀，而且他觉得这些小问题租客自己可以解决。
这就开始有矛盾了，两个人就像两只斗架的公鸡，谁也不让谁。
这就是房屋租赁合同纠纷的一个小例子啦。
那在审理这些纠纷案件的时候，有好多疑难问题呢。
比如说，关于房屋的维修责任到底归谁。
这就像两个人一起种一棵树，树生病了，到底是浇水的那个人负责治呢，还是施肥的那个人负责呢？有些合同里写得很清楚，那当然好，按照合同来就行。
可是很多时候，合同里就没写明白呀。
这时候法官就很头疼了，就像我们做数学题，没有公式一样。
那法官就得根据一些规定和习惯来判断。
一般来说，如果是房子本身的结构问题，像屋顶漏水这种，可能就得房东负责。
但是如果是租客自己弄坏的东西，像租客把窗户玻璃打破了，那肯定就是租客自己修啦。
还有一个问题就是租金的调整。
我听妈妈说，她有个朋友也是出租房子的。
一开始租金定得比较低，后来周围的房子租金都涨了很多。
这个房东就想涨租金，租客可不同意了。
租客说：“我们合同里写了租金的呀，你怎么能随便涨呢？”房东就觉得很委屈，他说：“我也要生活呀，周围都涨了，我不涨我多亏呀。
”这时候又产生纠纷了。
在这种情况下，法官要考虑很多因素呢。
如果合同里规定了租金不能随便调整，那房东就不能乱涨。
但是如果合同里有类似根据市场情况可以调整这样的条款，那就得看看市场情况到底是怎么样的了。
房屋纠纷范文使用中常见问题解疑解答
房屋纠纷范文使用中常见问题解疑解答随着社会的发展和人们生活水平的提高，房屋纠纷也逐渐增多。
在解决房屋纠纷的过程中，很多人常常会遇到一些常见问题，下面将对这些问题进行解答，希望能够帮助大家更好地应对房屋纠纷。
一、房屋租赁纠纷1. 租金问题：房屋租赁合同中约定的租金与实际支付的租金不一致，该如何处理？答：首先，应当仔细核对租赁合同，确保约定的租金与实际支付的租金一致。
如果发现不一致，可以与房东协商解决。
如果协商无果，可以咨询相关法律机构，通过法律途径解决纠纷。
2. 房屋设施维修问题：租赁的房屋设施出现故障，由谁负责维修？答：根据《合同法》的规定，如果房屋设施的损坏是由于正常使用而导致的，一般由房东负责维修。
但如果是因为租户的过失或故意行为导致的损坏，则由租户承担相应的维修费用。
3. 退租问题：租期结束后，如何退还押金？答：租期结束后，房东应当在规定的时间内退还租户的押金。
如果房东拒绝退还押金或者扣除了不合理的费用，租户可以通过法律途径维护自己的权益。
二、房屋买卖纠纷1. 房屋产权问题：购买的房屋产权是否清晰？答：在购买房屋时，应当仔细核对房屋的产权证明文件，确保产权清晰。
如果存在疑问，可以委托专业机构进行产权调查，以确保购房安全。
2. 房屋质量问题：购买的房屋存在质量问题，如何解决？答：如果购买的房屋存在质量问题，可以先与开发商协商解决。
如果协商无果，可以依法向相关部门投诉，或者通过法律途径维护自己的权益。
3. 房屋交付问题：开发商未按约定时间交付房屋，该如何处理？答：如果开发商未按约定时间交付房屋，购房者可以向开发商索赔违约金，并要求解除合同。
如果开发商不同意，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。
三、房屋装修纠纷1. 装修质量问题：装修后发现存在质量问题，如何解决？答：如果装修后发现存在质量问题，可以与装修公司协商解决。
如果协商无果，可以委托专业机构进行鉴定，并通过法律途径维护自己的权益。
2. 装修合同问题：装修合同中约定的内容与实际情况不符，该如何处理？答：在签订装修合同时，应当仔细核对合同中的内容，确保与实际情况一致。
公有住房承租权转让合同纠纷 公有住房共同居住人承租权纠纷(十三篇)
公有住房承租权转让合同纠纷公有住房共同居住人承租权纠纷(十三篇)公有住房承租权转让合同纠纷公有住房共同居住人承租权纠纷篇一甲方：_________乙方：_________根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承租权等有关事宜、订立本合同。
第一条甲方将其承租的座落于：_________区_________路_________弄_________支弄_________号_______室，租赁部位独用面积_________平方米的公有住房承租权转让给乙方。
在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印件见]。
乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。
第二条甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币_________。
第三条甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理：三、付款时间和金额由双方在本合同中约定。
第四条甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的_________日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地________区/县房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续。
第五条甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起的____月内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。
甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的_________日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。
第六条甲方承诺，自本合同签订之日起至该公有住房验收交割期间，凡已纳入本合同的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，则除应按被损坏、或拆除的住房装修及附属设施估值赔偿给乙方外，还应按估值的_________%向乙方支付违约金。
第七条乙方承诺，凡转让前该公有住房内原有设施因有变动，而按规定应由承租方自行承担的装修、养护费用，转让后则由乙方承担。
公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题
公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题〔内容摘要〕近年来，国家住房改革产生了变化，公有住房承租使用权纠纷增多，本交通查时公有住房使用权性质的理论探讨，对公有住房使用权的性质进行了界定，从而提出了公有住房使用权转让合同的效力问题，继承问题以及家庭成员之间故使用权争问题的体处理的理论意见。
〔关健词〕公有住房，使用、权益近年来，我们国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被出售给承租人，特别是从１９９８年开始，国家停止住房的实物分配，转向货币工资分配，公有住房从此逐步退出历史舞台，但在近年来法院审判的房地产案件审判中，因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者统计，约为城区基层法院受理房地产案件的五分之一。
此类案政策性强，可供参考的法律法规几乎没有，已经成为房地产审判的一个难点。
下面，笔者拟就审判实践中遇到的一些问题谈谈粗浅认识。
一、关于公房使用权的性质问题所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。
（１）包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。
公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。
这种公房使用权与现在我国仍在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房有着本质的不同。
因此，本文所讨论的公房使用权仅指国家或单位分配给职工的福利分配住房，不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房。
关于公房使用权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：债权说、居住权说、自物权说和他物权说。
（一）债权说。
债权说认为，国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用，并收取租金，在国家与职工之间形成一种租赁合同关系。
房屋纠纷常见的问题有哪些？
房屋纠纷常见的问题有哪些？人们在日常房屋租赁时会遇到各种各样的突发法律问题，那么在房屋租赁的过程中会遇到哪些问题呢？总结如下：与房屋租赁纠纷有关的常见法律问题1、承租人擅自转租房屋承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。
未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。
2、承租人逾期支付租金承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
合理的期限是：住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的;经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的;3、正常使用租赁物产生的损耗根据合同法的规定：承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损耗的，不承担损害赔偿责任。
4、租赁期间内，出租人出卖房屋租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
承租人有优先购买权,出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖人之前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，受法律的保护。
承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。
出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
5、不定期租赁合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
房屋租赁纠纷常见问题解答
房屋租赁常见问题解答本文共计 2749个 字符，预计阅读时间3分钟。
1、我租赁的房屋未按照规定办理备案登记手续，租赁合同有效吗？説法：根据最高院关于城镇房屋租赁合同相关解释的规定，租赁房屋即使未办理备案登记手续，并不影响租赁合同的效力。
但未经备案登记的租赁合同，不得对抗第三人，比如在承租人未办理备案登记且未实际占有租赁房屋的情况下，出租人又与第三人另行签订租赁合同并办理备案登记的，第三人可以主张优先履行其与出租人签订的合同。
2、我租赁的房屋，出租人与我签订了租赁合同，又在我不知情的情况下与其他人签订了租赁合同，那最终谁可以承租房屋？説法：该种情形属于出租人就“同一房屋订立数份租赁合同”，如果在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，主要是参照以下三个顺序进行处理，第一，已经合法占有租赁房屋的优先；第二，如均没有实际占有房屋，则已经办理登记备案手续的优先；第三，如果上述两种情形均不存在，则合同成立在先的优先。
合同成立时间一般是双方签字时间，双方签署时间不一致的，以在后一方签署时间为合同成立时间。
因此，如果同时存在几份有效的租赁合同，需要结合上述顺序规则进行具体判断。
3、如果出租人存在“同一房屋订立数份租赁合同”的情形，合同签订后我实际无法占有租赁房屋，应该如何解决呢？説法：该种情形下合同实际已经无法履行，对于不能取得租赁房屋的承租人，可以要求解除双方签订的合同，并要求出租人承担因其违约行为给承租人造成的损失。
4、作为承租人，在房屋承租期间我是否可以对房屋进行装修？説法：承租人在获得出租人同意的前提下，可以对房屋进行装修。
但是如果未获得出租人同意即进行装修，出租人有权要求承租人对房屋恢复原状，同时可以要求承租人赔偿因装修或拆除装修给出租人造成的损失。
5、如果出租人同意我装修，那在合同解除时的装饰装修物如何处理？説法：首先是根据出租人与承租人的合同约定优先处理，如果双方在合同中对此未做约定的，法院主要按照以下思路进行处理：（1）对于未形成附合的装饰装修物，比如电视、挂画，可由承租人拆除，但是因拆除造成房屋毁损的，承租人应对房屋恢复原状；（2）对于已经形成附合的装饰装修物，比如天花板、地板，区分以下几种情况进行处理：1）如果因出租人违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修的残值损失，承租人可以请求出租人赔偿；2）如因承租人自身违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修的残值损失，承租人无权请求出租人赔偿；3）如因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，由双方按照公平原则分担。
租赁纠纷常见问题解答
租赁纠纷常见问题解答在日常生活中，租赁行为十分常见，无论是房屋租赁、车辆租赁还是设备租赁等，都可能会引发各种各样的纠纷。
今天，咱们就来详细聊聊租赁纠纷中的一些常见问题，并尝试给出相应的解答，希望能给大家带来一些帮助。
一、租赁合同的效力问题首先，很多人会关心租赁合同是否有效。
一般来说，只要租赁合同是双方真实意愿的表达，且不违反法律法规的强制性规定，合同就是有效的。
但如果存在以下情况，合同可能会被认定为无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
3、以合法形式掩盖非法目的。
4、损害社会公共利益。
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
例如，如果出租的房屋是违法建筑，或者未经消防验收合格，那么租赁合同就可能无效。
二、租金支付相关问题租金支付是租赁关系中的核心问题之一。
常见的纠纷包括租金的数额、支付方式、支付时间以及逾期支付的违约责任等。
关于租金数额，如果合同中有明确约定，应当按照约定支付。
但如果合同约定不明或者没有约定，双方可以协商补充约定；协商不成的，按照当地的市场价格或者交易习惯确定。
支付方式通常也在合同中约定，比如现金、转账、支票等。
如果租客未按照约定的方式支付租金，可能会构成违约。
支付时间同样重要，如果租客逾期支付租金，房东有权要求租客承担违约责任，比如支付逾期利息。
三、租赁房屋的维修问题在房屋租赁中，房屋的维修责任往往容易引发纠纷。
一般来说，如果合同中有约定，按照约定执行。
如果没有约定，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
也就是说，如果房屋及附属设施在正常使用过程中出现了损坏，不是因为租客的故意或者过失造成的，那么房东应当负责维修。
但如果是因为租客的不当使用导致的损坏，租客则需要承担维修责任。
四、租赁房屋的装修问题租客在租赁期间可能会对房屋进行装修，这也可能产生纠纷。
如果租客未经房东同意擅自装修，房东有权要求租客恢复原状或者赔偿损失。
浅谈司法实务中直管公房承租权的几个问题
浅谈司法实务中直管公房承租权的几个问题作者：朱梦阳来源：《魅力中国》2018年第48期摘要：随着当前新时期的形势变迁，传统的直管公房管理观念已经不能适应新时代发展的要求，再加上有关政策规定存在滞后的情形，导致在司法实践中对于处理因直管公房承租权而产生的纠纷存在着许多争议。
直管公房承租权转让问题既具有特定的时代性也带有鲜明的地域性，目前许多地区关于直管公房的管理政策存在立法滞后和内容不完善的问题。
因此，必须从具体案件的实际情况出发，加强司法机关与直管公房房地产管理部门的沟通协调，相关部门重新研究制定更加完善合理、与时俱进的政策规定，使得相关部门在处理直管公房的问题上做到有法可依，执法有据，从而进一步保证公民的合法权益不受侵害，维护社会的公正与稳定。
关键词：法律；司法实务；公房承租权直管公房具有高度的时代性特征，是我国计划经济的产物。
直管公房承租权是指个人通过向政府房地产管理部门提出申请，经房地产管理部门按照国家、地方的政策批准后，个人与房地产管理部门签订公房承租合同而享有对房屋占有、使用、部分收益和有限处分的权利。
随着当前新时期的形势变迁，传统的直管公房管理观念已经不能适应新时代发展的要求，再加上有关政策规定存在滞后的情形，导致在司法实践中对于处理因直管公房承租权而产生的纠纷存在着许多争议。
本文正是结合当前实务中处理直管公房承租权纠纷所面临的突出问题，拟对直管公房承租权的有关问题进行探讨。
一、关于直管公房承租权性质的问题实务中，对于直管公房承租权法律性质的认定一直存在争议，大致有以下几种观点：（一）有的观点认为，直管公房承租权是一种债权。
如在《李祥、吕若枝等与吕劲枝物权保护纠纷一审民事判决书》（（2016）鄂0102民初3736号）中，法院认为：“公房承租权是一种债权，虽然学术界有认为它有准物权的性质，但根据物权法定原则，公房承租权不是物权。
同理，公房承租权也不是用益物权。
用益物权是指以物的使用收益为目的的物权，取得的方式主要有两种：一是行政许可；二是通过合同约定。
房屋租赁合同疑难问题案例解析
房屋租赁合同疑难问题案例解析题目。
甲将自己位于市中心的一套房屋出租给乙，双方签订了书面租赁合同，合同约定租赁期限为3年，租金每月5000元，按季度支付。
乙在租赁房屋后的第2个月，未经甲同意，擅自将房屋的一部分转租给丙。
甲得知后，要求乙解除与丙的转租合同，并要求乙支付违约金。
乙辩称，房屋租下来后自己有权决定如何使用，转租部分房屋是为了分担租金压力，且丙是个很靠谱的人，不会对房屋造成任何损害。
请问：1. 乙的说法是否正确？为什么？2. 甲是否有权要求乙解除与丙的转租合同？为什么？3. 甲是否有权要求乙支付违约金？如果有权，违约金的数额应如何确定？1. 乙的说法不正确。
根据相关法律规定，在房屋租赁中，承租人未经出租人同意，不得擅自转租房屋。
虽然乙辩称是为了分担租金压力且丙不会造成损害，但这些理由不能对抗法律规定的出租人对房屋使用情况的控制权。
租赁合同是一种基于双方约定的债权债务关系，甲作为房屋的所有权人将房屋出租给乙，在没有特殊约定的情况下，乙只有按照合同约定使用房屋的权利，无权擅自转租。
2. 甲有权要求乙解除与丙的转租合同。
因为乙未经甲同意擅自转租。
在没有得到出租人同意的情况下进行转租，出租人有权解除承租人（乙）与次承租人（丙）之间的转租合同。
这是为了保护出租人对自己房屋的处分权和对租赁关系的控制权。
出租人有权决定谁可以使用自己的房屋，乙的擅自转租行为侵犯了甲的这种权利。
3. 甲有权要求乙支付违约金。
关于违约金的数额确定：如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方式，那么按照合同约定执行。
例如，如果合同中约定承租人擅自转租应支付相当于2个月租金的违约金，那么乙应按照此约定支付10000元（5000×2）。
如果合同中没有明确约定违约金数额或者计算方式，甲因乙的擅自转租遭受了损失的，甲可以要求乙赔偿损失。
损失包括可能的房屋损害、寻找新承租人的费用等。
如果甲不能证明自己遭受了损失，根据公平原则和交易习惯，法院可能会酌情确定一个合理的违约金数额。
公房承租权的三大常见问题分析
公房承租权的三大常见问题分析私房，即私人房屋、私有住宅，指由个人或家庭购买、建造的房屋。
公房，相对于私房而存在，是指国有房屋和集体所有的房屋。
公房具有高度的时代性特征，是我国计划经济的产物，公有房屋承租人在取得房屋承租权后，其享有对该公有房屋的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。
按照目前最为常见的分类方法，一般将公房分为直管公房和自管公房，前者是国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，管理形式主要表现为某个房产经营管理所（简称房管所）进行经营管理；后者指的是由国家机关、社会团体、国有企事业单位出资建造，由该单位自行管理的房屋。
直管公房的租赁一般由承租人提出申请，经房管所批准后按照国家政策进行审批，核准确认后由房管所向承租人核发《住房租约》（俗称住房证）；自管公房一般由申请人提出申请，由申请人所在单位按照国家及单位制定的相应政策进行分配，双方签订公房承租合同。
公房租赁制度是中国特定历史时期的产物，其总量正在随着城市化建设逐渐减少。
随着城区建设及旧城区改造进程的加快，早期的公房集中面临着拆迁问题，大量纠纷、诉讼涌入法院。
由于公房自身的特殊性，导致在司法实务中对公房承租权的性质、案件是否应当予以受理、承租权的确认、继承与转让等问题存在着不同观点。
笔者拟在本文中对公房承租权的有关问题进行深入探讨。
一、公房承租权的性质由于我国奉行物权法定原则，我国物权法本身又并未将公房承租权认定为物权。
其中，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，也并不包含公房承租权。
根据物权法定的基本原则，在法律没有明确规定的情况下，不宜将公房承租权认定为用益物权。
基于前述情况，导致司法实务中对于公房承租权法律性质的认定存在争议。
1、公房承租权不是平等主体之间的租赁关系在姚文峰、张微玲、姚某某与佛山市三水区土地储备中心、佛山市三水区西南钢铁厂用益物权纠纷案（佛山市中级人民法院（2014）佛中法民一终字第185号）中，法院认定：“从姚文峰、张微玲享有的承租权来源分析，涉案宿舍系西南钢铁厂给予内部职工的福利性待遇，姚文峰、张微玲为此缴纳的租金远低于市场价格，该项权利与姚文峰、张微玲作为西南钢铁厂内部职工的身份、地位紧密相关，双方所形成租赁关系并非是平等主体之间的民事法律关系。
房屋在出租、转让时经常出现的问题及对策
房屋在出租、转让时经常出现的问题及对策⾃⼰的房屋不住会出租出去，也可能会让房屋转让给其他⼈等等。
在有出租转让⾏为的时候，可能会产⽣⼀些问题，这些问题必须要通过法律途径来进⾏解决。
那么，房屋在出租、转让时经常出现的问题及对策是什么?看看店铺浦东律师收集的资料。
房屋在出租、转让时经常出现的问题及有哪些对策(1)要核查承租⼈⾝份的真实性及租⽤的物业为何种⽤途，了解承租⼈的基本⽣活来源，是否有固定⼯作等;对外籍租客要看他们是否有合法居留证明;外地⼈则可查看暂住证，并应留有租客的⾝份证复印件;(2)可收取⼀⾄两个⽉租⾦作为保证⾦，避免租客不交租或⽔电费⽽造成损失。
(3)租赁合约中要约定清楚租客逾期交租责任、有⽆权转租、分租等细节。
(4)应定期检查维修，若物业造成承租⼈⾝体伤害时，要担负赔偿损失的责任。
(5)扩建及改建要再报批，不能随意乱建。
(6)签订与中介公司的委托合同时，房屋出租⼈应约定签订房屋租赁合同的地点，最好是到中介公司去签，防⽌中介公司的业务员瞒着其公司与出租⼈私下签约;(7)房屋出租⼈在物业验收单中应详细注明屋内各种设施的品名、品牌、数量、新旧程度等等，由房屋租赁当事⼈和中介公司业务员共同签名确认后，并加盖公章，以防物品的毁损、丢失。
要是过户出现问题要找律师为你解决。
现场竞买成功后，买受⼈应⽴即⽀付成交价⼀定⽐例的款项作为定⾦，并在拍卖⾏协助下与委托⼈签订拍卖房地产转让合同书。
买受⼈再⽀付全部价款后，凭转让合同书和相关证明⽂件到房地产登记机关办理产权过户⼿续，取得房地产权证。
《最⾼⼈民法院关于⼈民法院民事执⾏中拍卖、变卖财产的规定》第⼆⼗九条规定：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权⾃该动产交付时起转移给买受⼈或者承受⼈。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权⾃拍卖成交或者抵债裁定送达买受⼈或者承受⼈时起转移。
《民法典》第七百⼆⼗五条租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。
房屋租赁百问百答之一：房屋租赁合同效力（上）
房屋租赁百问百答之一：房屋租赁合同效力（上）本文是君之道思考的第490期文章本部分主要阐述违法建筑出租、福利房/住宅商用等特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题。
实践中，常常存在出租房屋未取得建设工程规划审批手续、住宅商用导致承租人无法办理营业执照等问题，这为日后解决房屋租赁纠纷埋下了重大隐患。
不仅如此，租金贷与长租公寓的暴雷也更加剧了承租人与租赁平台的矛盾。
因此，了解特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题对维护承租人和业主的权益至关重要。
租赁房屋为违法建筑时，租赁合同是否有效？住宅商用导致承租人无法办理营业执照怎么办？长租平台暴雷后，租客和业主应该如何维权和行权？本文将从法律角度回答以上问题。
下篇，本文将从先抵押/查封后出租、房屋租赁的备案登记、租赁期限以及租赁关系的认定等四个角度继续阐述房屋租赁合同的效力问题。
（一）违法建筑出租Q1：租房未取得建设工程规划审批手续，租赁合同是否有效？答：无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，认定合同有效。
Q2：租赁合同被认定无效后的处理规则是什么？答：承租人应腾退房屋，出租人可请求支付房屋占有使用费，由双方依过错分担损失。
Q3：违法建筑的权利人能否提起民事诉讼主张原物返还？答：可尝试主张权利，但能否得到法院支持存在不确定性，部分法院不受理此类案件。
（二）福利房/住宅商用等特殊房产出租Q4：住宅商用的租赁合同是否有效？答：有效，但有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
Q5：“住宅商用”导致承租人无法办理营业执照怎么办？答：可解除合同并按过错程度担责。
当事人明知“住改商用”仍签订合同的，则难以主张违约责任。
租赁双方不解除合同的，可协商酌减租金。
Q6：承租人能否主张“住宅商用”的拆迁补偿？答：不一定，存在承租人无法按照商业用途获得补偿的风险。
部分法院认为承租人与出租人对于“住改商用”补偿费用均享有相应的权益。
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