华侨城旅游地产开发模式研究
旅游地产项目规划开发
旅游地产项目规划开发：主题是灵魂——山合水易以“东部华侨城”为例旅游地产项目规划开发，北京山合水易规划设计院认为国内目前的旅游地产开发模式，主要表现为两种形式：一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营，二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。
毫无疑问，不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略，如华侨城•欢乐谷、宋城•休博园，以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略，但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。
专家说，一个旅游地产的开发成功与否在于其准确的“主题定位”。
旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位，依赖于前期旅游项目的导入，资源的合理配置以及旅游价值的挖掘。
一、市场分析1、旅游地产市场总体发展情况旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析，主要由两大块构成，一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。
从行业经济的特点来看，更多是与社会整体情况关联，如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等，这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量；而对于整个大旅游地产市场分析，则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。
从国内行业市场总体发展情况来看，随着国民经济的快速发展，旅游地产开发大有风起云涌之势：目前全国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商，均进入旅游地产开发行列；而08年4月，在郑州举行的第15届中国旅游交易会上，旅游地产正式作为其中一个独立环节，迎来“首届中国旅游地产节”，这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。
2、城市旅游地产结构现状具体到某个项目而言，旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。
城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主，是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主，是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主，都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。
而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。
华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。
华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。
华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。
但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。
随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。
1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
华侨城模式,可复制？不可复制？
华侨城模式，可复制？不可复制？2006年11月02日13:38 深圳商报1955年7月17日，全球第一个迪士尼乐园在美国加州橘郡安那翰市盛大开幕。
51年过去了，迪士尼已在全球拥有总面积达232公顷的5大乐园度假区、11个主题乐园及41间配套酒店。
然而，迪士尼的生意却远不止“乐园”这么简单。
事实上，为它贡献最大边际利润的业务，并非主题公园而是地产开发，在迪士尼每一个主题公园附近，所开发的商业与住宅项目，面积较之主题公园都大过数倍——地产已经成为迪士尼最赚钱的业务，相反，主题公园的收入过去两年仅仅微升3.5％。
由动画制作而始，从主题公园到地产开发，最后以品牌产品和连锁经营收尾，迪士尼开创的一整套被称之为“轮次收入”的产业运作模式，成为它全球扩张史上屡试不爽的招数。
在地球另一端，同样的故事也在发生。
无论是区域扩张战略，还是“模式可复制与否”的争议与回应，华侨城与迪士尼的故事都那么异曲同工。
1989年，华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园“锦绣中华”。
随后，相继出现了民俗村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园，深圳成为名副其实的旅游城。
旅游带旺片区，随即为地产开发带来良好条件，同时，旅游和商务活动向景区集中又引来了源源客流，而酒店管理经验又给房地产物业管理输送先进的理念，从而旅游、地产、酒店形成环环相扣、良性循环的产业链——“华侨城模式”获得了空前成功，华侨城成为中国城市区域发展的一个经典范本。
华侨城模式，用华侨城集团CEO兼总裁任克雷的话就是，以“旅游、地产”为核心，具有文化特色的开发运营模式。
与多年前的迪士尼一样，脚下4.8平方公里的土地也承载不了它的梦想，华侨城集团渴望更广阔的海洋和天空。
2002年，华侨城集团悄悄开始了全国战略扩张，上海新浦江城、北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、深圳东部华侨城、深圳欢乐海岸等等，“华侨城模式”——再现了独有优势与魅力。
“有梦的人最美”，任克雷强调：“华侨城的成功，源自对自然和人的尊重，源自追求中国人新生活的创想与实践”。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
东部华侨城
深圳东部华侨城盈利模式分析东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区和5A级旅游景区。
东部华侨城的建设构想始于2002年，当时深圳市政府计划在大梅沙地区兴建体育公园，由华侨城集团牵头，提出了“三位一体”的开发构想，到2003年3月被政府列为重点开发项目，共投资35亿元，于2004年破土动工进行建设，2007年7月东部华侨城一期项目茶溪谷开始对外开放，目前年均游客量保持在400万人次左右。
东部华侨城是在汲取华侨城旅游业的成功运作经验基础上,借助滨海山地型自然空间,融合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念,打造的超大规模、复合业态、互动主题的生态引领型旅游综合体项目。
东部华侨城位于深圳市东部黄金海岸大梅沙，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。
另外项目三小时车程可福射:惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆,将珠三角区域内最具消费能力的9个城市囊括在内,还可辐射港澳等地。
一、东部华侨城主要业态1三大主题旅游区东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：（1）靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。
（2）依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷；包括两个18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。
（3）利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。
2主题酒店群目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位。
旅游地产的规划初探
旅游地产的规划初探摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内发展前景广阔。
该文通过对深圳新老华侨城的考察研究，重点思考了旅游地产开发、规划在未来的发展趋势以及所应注意的几个问题。
关键词：旅游地产规划中图分类号：f590.65 文献标识码：a 文章编号：1引言旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，其指的是以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。
本为针对国内成功旅游地产项目进行规划及产业结构的相关研究，结合国内旅游市场对国内旅游市场的产品及特性进行理性分析研究和思考。
2华侨城华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
华侨城率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用。
华侨城涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态及更宽泛范畴，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
3国内旅游地产规划发展的规律3.1 旅游规划的三个发展阶段我国旅游规划的发展主要分三个阶段：20世纪80年代的被动发展阶段，20世纪90年代的主题园阶段，从94年开始的休闲旅游度假区阶段。
3.2 旅游规划的性质综合性、依赖性、三维层次性、软硬性、动态性、市场性3.3 旅游规划与城市、区域规划的关系旅游规划是城市、区域规划的组成部分。
旅游系统是城市系统中的一个子系统。
旅游规划对城市规划设计提出自己的要求，既不能脱离城市各个子系统的规划而独立存在，又不能放弃与城市总体规划的融合。
3.4 旅游规划与风景园林规划设计的关系风景园林师一种旅游资源，风景区总体规划要把旅游规划作为其重要内容，在保护风景资源的基础上编制旅游规划。
3.5 旅游规划所要解决的核心问题一个国家、地区、城市可以开发出哪些旅游产品来满足旅游市场需要，达到什么样的发展目标，是旅游规划要解决的两个关键问题。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年