策源苏州圆融星座竞标报告
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酒店公寓体量仅有6万平米，商业、办公楼体量近15万方，商业定位为年轻时尚类快销型业态，与圆融时 代广场互补，共同形成商业中心地位，但同时也会带来业态档次不足而影响住宅形象的问题 短期内，苏州住宅限购又会对其70年产权酒店公寓形成威胁
圆融星座—— 大户型精装公寓产品 公寓品质感高，但观金鸡湖的景观面有限 部分房源在楼层上，和排布上存在弊端
环金鸡湖景观带打造成熟，商业、商务、旅游配套已同步完善
[区位分析]
15分钟直达观前街、地铁即将通车利好，城市新中心概念日益 被认可
[区位分析]
金鸡湖：
苏州古城： 地段稀缺，自动成为豪宅
世界级规划，城市新地标，新中心
独墅湖： 依托金鸡湖概念，以地产企业品 牌和产品力，成为豪宅
太湖： 无可复制的自然资源，国家5A级 景区，远城
• 强化“金鸡湖”城市价值，弱化湖东概念 • 强化，“圆融”整体57万方商业街区价值，强调“久光百货”
高端商业价值 • 以大配套、大地段烘托“圆融星座”，而非着眼圆融星座项目
本身“小综合体”概念
1
市场运行环境
后 产品
天 创
营销
造 服务
基于地段是项目最大的利基点，但在营销环节的直面PK中，除却 地段因素之外，市场的支撑点，竞争中的核心优势，又在哪里？
楼层 6-26 27-28
单元面积 300 800
户数 84 2
装修 精装 毛坯
楼层 6-26 27-28
单元面积 150 400
户数 168
3
装修 精装 毛坯
圆融星座—— 园区中心区位，商圈核心，交通便利，生活便捷，拥 有金鸡湖一线湖景的高尚公寓住宅
地缘属性 湖东CBD核心位置，紧邻金鸡湖，区位条件突出 交通属性 地铁一号线、路面道路形成的立体交通环伺，通达性强
杂牌荟萃的街，既没有历史的厚重，也无法承托繁华之上的高档，而 泰华更只是一座高档商场，孤木难以成林 • 也许，你会说，园区的湖西，无论CBD还是CLD都以成熟，只是李公 堤、左岸商业街、印象城、各高星级酒店……零散分布，金鸡湖几乎 成为独家卖点，只是“金鸡湖”概念之后，还有什么？
东方之门
东方之门： 多物业类型混合 住宅面积跨度大，不纯粹 只是地标，并非豪宅
苏州，只有金鸡湖，拥有无可比拟的 城市资源
[项目先天条件]
从湖左岸到“右岸”
• 左岸是生活，右岸是复合中心 • CBD、CLD；五星级酒店、苏州国际博
览中心、苏州文Baidu Nhomakorabea艺术中心、环湖高档 商业……
城市向东，湖右岸是“一座新城市”
[项目先天条件]
成功的商业地产巨头
• 从李公堤到圆融时代广场，苏州最高端 的商业群落
[宏观经济]
解读1：经济增长放缓，通胀持续高企，房地产增速回落
上半年经济增长仍保持在9.6%，在经济 结构调整的压力下，下阶段的房地产政 策将不会松动
• 2011年上半年，GDP增长9.6%，经济增速稍有放
缓，出现回调，2011年下半年经济增长将延续 放缓
• 8月份CPI同比涨幅达6.2%，虽然有所回落，但通 胀仍持续高企，央行管理通胀的难度加大
环球188
环球188： 调控之前的火爆销售
小户型为主 只是地标，并非豪宅
“唯一”价值 “增值”价值 “身份”价值
如果把整个“圆融”商业群，比作“上海新天地” 那立于新天地之上的“翠湖天地”、“济南路8号” 无疑都是这座城市的顶级物业
圆融星座，城市之上，金鸡湖边，真豪宅！
营销方向：
偷换概念： 以城市概念置换板块概念，以节点价值升华板块价值
项目地块位于苏州工业 园区湖东CBD的核心位置， 区位条件突出； 地块位于金鸡湖一线湖 景区块，距离古城区观前 商圈8公里，距离昆山市 区25公里，距离上海虹桥 机场60公里，距离上海市 中心70公里
位于城市发展主轴，城市新中心的核心腹地，未来发展潜力巨 大。
[区位分析]
金鸡湖景观共分为八个区，依次为湖滨大道、城市广场、水巷邻里、望湖角、金 姬墩、文化水廊、玲珑湾、桃花岛
配套属性 坐享周边久光百货等高端配套，自身大体量的商业配套
自然资源 金鸡湖一线湖景，摩天轮公园，高楼之上纵观苏州全城
规划属性 大户型湖景公寓住宅，高品质精装标准
[战略设问]
甲方对于项目定位“高端”与项目的实际达成度？
1、区位是否支撑？ 2、产品本体是否支撑？ 3、项目在城市中的占位？
[区位分析]
• 圆融时代广场模式走出苏州的成熟复制
圆融，运作的不是一个商场，而是商 业街区/群落
自然资源：
从景观面来说，有湖景资源，但不唯一独享
先 天 区位优势： 条 金鸡湖边，处于城市向东发展极，配套极强 件 人文资源：
圆融的商业运作成功，但是在住宅开发经验稍欠
一个湖，苏州最大的高端商业群落
• 也许，你会说，新区有狮山路，但这条街只繁华不高档 • 也许，你会说，古城中有观前，南有泰华，但观前只是古城内的一条
区域核心价值点梳理
价值点1：城市发展主轴地位，城市新地标，城市新中心 价值点2：城市CBD、CLD、行政中心、城市核心旅游景观、多项合一 价值点3：城市主干道边，通达无阻 价值点4：逐渐成熟的商业配套
金鸡湖，城市地标
[项目先天条件]
苏州只有一座金鸡湖
• 1.8平方公里湖面 • 3.7万平米主题摩天轮公园 • 每周五晚金鸡湖水幕声光电表演
• 房地产调控措施等一系列调控措施出台，直接
导致PMI数据连续回落，反映出当前经济继续保持
增长，但增速回落态势仍在延续 。
[宏观经济]
解读2：企业融资难度增加，购房者购房成本亦不断上涨
•自今年3 月起，CPI 涨幅均在5%以上的高位，8月更是达到6.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年以
来，央行上半年每月上调一次存准率，共计6次，截止至今大型金融机构存款准备金率达到历 史高点21.5%；央行还分别在2 月、4 月和7月加息25 个基点，商业贷款利率为7.05%，个人住房公积金贷 款利率为4. 9%。
圆融星座竞标报告
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开发商目标：
高端+高速
价格不低于东方之门，快速出货
项目价值分析
策源对目标的解析：
高价
销售速度
高
加
端
客户认同
速
资金回笼
项目属性关键词：豪宅
策源豪宅操作经验总结-豪宅要素
先 自然资源
天
条
区位优势
件 发展商品牌(人文资源)
后 产品
天 创
营销
造 服务
圆融星座—— 综合体，公寓体量较小，高端形象会受影响 70年的公寓产权也是目前限购政策下的抗性之一 商业档次类似“印象城”，属于时尚中档型商业
圆融星座—— 大户型精装公寓产品 公寓品质感高，但观金鸡湖的景观面有限 部分房源在楼层上，和排布上存在弊端
环金鸡湖景观带打造成熟，商业、商务、旅游配套已同步完善
[区位分析]
15分钟直达观前街、地铁即将通车利好，城市新中心概念日益 被认可
[区位分析]
金鸡湖：
苏州古城： 地段稀缺，自动成为豪宅
世界级规划，城市新地标，新中心
独墅湖： 依托金鸡湖概念，以地产企业品 牌和产品力，成为豪宅
太湖： 无可复制的自然资源，国家5A级 景区，远城
• 强化“金鸡湖”城市价值，弱化湖东概念 • 强化，“圆融”整体57万方商业街区价值，强调“久光百货”
高端商业价值 • 以大配套、大地段烘托“圆融星座”，而非着眼圆融星座项目
本身“小综合体”概念
1
市场运行环境
后 产品
天 创
营销
造 服务
基于地段是项目最大的利基点，但在营销环节的直面PK中，除却 地段因素之外，市场的支撑点，竞争中的核心优势，又在哪里？
楼层 6-26 27-28
单元面积 300 800
户数 84 2
装修 精装 毛坯
楼层 6-26 27-28
单元面积 150 400
户数 168
3
装修 精装 毛坯
圆融星座—— 园区中心区位，商圈核心，交通便利，生活便捷，拥 有金鸡湖一线湖景的高尚公寓住宅
地缘属性 湖东CBD核心位置，紧邻金鸡湖，区位条件突出 交通属性 地铁一号线、路面道路形成的立体交通环伺，通达性强
杂牌荟萃的街，既没有历史的厚重，也无法承托繁华之上的高档，而 泰华更只是一座高档商场，孤木难以成林 • 也许，你会说，园区的湖西，无论CBD还是CLD都以成熟，只是李公 堤、左岸商业街、印象城、各高星级酒店……零散分布，金鸡湖几乎 成为独家卖点，只是“金鸡湖”概念之后，还有什么？
东方之门
东方之门： 多物业类型混合 住宅面积跨度大，不纯粹 只是地标，并非豪宅
苏州，只有金鸡湖，拥有无可比拟的 城市资源
[项目先天条件]
从湖左岸到“右岸”
• 左岸是生活，右岸是复合中心 • CBD、CLD；五星级酒店、苏州国际博
览中心、苏州文Baidu Nhomakorabea艺术中心、环湖高档 商业……
城市向东，湖右岸是“一座新城市”
[项目先天条件]
成功的商业地产巨头
• 从李公堤到圆融时代广场，苏州最高端 的商业群落
[宏观经济]
解读1：经济增长放缓，通胀持续高企，房地产增速回落
上半年经济增长仍保持在9.6%，在经济 结构调整的压力下，下阶段的房地产政 策将不会松动
• 2011年上半年，GDP增长9.6%，经济增速稍有放
缓，出现回调，2011年下半年经济增长将延续 放缓
• 8月份CPI同比涨幅达6.2%，虽然有所回落，但通 胀仍持续高企，央行管理通胀的难度加大
环球188
环球188： 调控之前的火爆销售
小户型为主 只是地标，并非豪宅
“唯一”价值 “增值”价值 “身份”价值
如果把整个“圆融”商业群，比作“上海新天地” 那立于新天地之上的“翠湖天地”、“济南路8号” 无疑都是这座城市的顶级物业
圆融星座，城市之上，金鸡湖边，真豪宅！
营销方向：
偷换概念： 以城市概念置换板块概念，以节点价值升华板块价值
项目地块位于苏州工业 园区湖东CBD的核心位置， 区位条件突出； 地块位于金鸡湖一线湖 景区块，距离古城区观前 商圈8公里，距离昆山市 区25公里，距离上海虹桥 机场60公里，距离上海市 中心70公里
位于城市发展主轴，城市新中心的核心腹地，未来发展潜力巨 大。
[区位分析]
金鸡湖景观共分为八个区，依次为湖滨大道、城市广场、水巷邻里、望湖角、金 姬墩、文化水廊、玲珑湾、桃花岛
配套属性 坐享周边久光百货等高端配套，自身大体量的商业配套
自然资源 金鸡湖一线湖景，摩天轮公园，高楼之上纵观苏州全城
规划属性 大户型湖景公寓住宅，高品质精装标准
[战略设问]
甲方对于项目定位“高端”与项目的实际达成度？
1、区位是否支撑？ 2、产品本体是否支撑？ 3、项目在城市中的占位？
[区位分析]
• 圆融时代广场模式走出苏州的成熟复制
圆融，运作的不是一个商场，而是商 业街区/群落
自然资源：
从景观面来说，有湖景资源，但不唯一独享
先 天 区位优势： 条 金鸡湖边，处于城市向东发展极，配套极强 件 人文资源：
圆融的商业运作成功，但是在住宅开发经验稍欠
一个湖，苏州最大的高端商业群落
• 也许，你会说，新区有狮山路，但这条街只繁华不高档 • 也许，你会说，古城中有观前，南有泰华，但观前只是古城内的一条
区域核心价值点梳理
价值点1：城市发展主轴地位，城市新地标，城市新中心 价值点2：城市CBD、CLD、行政中心、城市核心旅游景观、多项合一 价值点3：城市主干道边，通达无阻 价值点4：逐渐成熟的商业配套
金鸡湖，城市地标
[项目先天条件]
苏州只有一座金鸡湖
• 1.8平方公里湖面 • 3.7万平米主题摩天轮公园 • 每周五晚金鸡湖水幕声光电表演
• 房地产调控措施等一系列调控措施出台，直接
导致PMI数据连续回落，反映出当前经济继续保持
增长，但增速回落态势仍在延续 。
[宏观经济]
解读2：企业融资难度增加，购房者购房成本亦不断上涨
•自今年3 月起，CPI 涨幅均在5%以上的高位，8月更是达到6.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年以
来，央行上半年每月上调一次存准率，共计6次，截止至今大型金融机构存款准备金率达到历 史高点21.5%；央行还分别在2 月、4 月和7月加息25 个基点，商业贷款利率为7.05%，个人住房公积金贷 款利率为4. 9%。
圆融星座竞标报告
0
开发商目标：
高端+高速
价格不低于东方之门，快速出货
项目价值分析
策源对目标的解析：
高价
销售速度
高
加
端
客户认同
速
资金回笼
项目属性关键词：豪宅
策源豪宅操作经验总结-豪宅要素
先 自然资源
天
条
区位优势
件 发展商品牌(人文资源)
后 产品
天 创
营销
造 服务
圆融星座—— 综合体，公寓体量较小，高端形象会受影响 70年的公寓产权也是目前限购政策下的抗性之一 商业档次类似“印象城”，属于时尚中档型商业