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国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知

国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2021.06.29•【文号】发改投资〔2021〕958号•【施行日期】2021.06.29•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知发改投资〔2021〕958号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划《纲要》”），以及我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）等要求，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点工作，现就有关事项通知如下：一、不断深化认识，加强支持引导（一）充分认识基础设施REITs的重要意义。

“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。

各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。

（二）结合本地实际加大工作力度。

各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。

鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。

（三）加强政策解读和宣传培训。

采取多种方式加强政策解读，总结推广典型经验，宣传推介成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。

加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议

加快推进不动产投资信托基金（REITs）顶层设计的政策建议 ●闫妍张世国李逸飞[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。

近年来，REITs 多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。

本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。

最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。

[关键词] 不动产投资信托基金（REITs）顶层设计政策建议中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-052017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。

虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。

不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。

一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。

不动产投资信托基金

运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析

随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。

本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。

首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。

ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。

根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。

在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。

这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。

而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。

通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。

2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。

一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。

同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。

其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。

比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。

这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。

另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。

这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。

基础设施领域不动产投资信托基金操作实务

基础设施领域不动产投资信托基金操作实务基础设施领域的不动产投资信托基金，是指以基础设施项目作为投资标的的不动产投资信托基金。

基础设施包括交通运输、能源、通信、水利等公共建设领域，是国家经济发展和人民生活的基础支撑。

不动产投资信托基金是投资于不动产类资产的信托基金，通过将投资者的资金集聚起来，投资于基础设施项目，以获取租金收益或资本增值。

1.基础设施项目选择在进行不动产投资信托基金操作实务时，首先需要选择合适的基础设施项目作为投资标的。

选择标准包括项目的可行性和收益预测、地理位置、政府支持等因素。

同时，还需要进行尽职调查，包括项目背景、法律风险、经济环境等方面的调查分析。

2.投资主体成立为了进行不动产投资信托基金操作实务，需要成立一个投资主体，通常是一个专业的基金管理公司。

该公司负责募集资金、进行基金管理和运营等相关工作。

成立投资主体需要遵守相关的法律法规，并经过监管机构的批准。

3.募集资金投资主体成立后，需要通过向公众募集资金来进行投资。

募集资金可以通过公开发行基金份额的方式进行，也可以通过私募的方式进行。

在募集资金时，需要向投资者提供详细的项目信息、风险揭示和投资方案等。

4.资金投资募集到资金后，投资主体需要按照事先制定的投资方案，将资金投资于选择的基础设施项目。

投资方式可以包括直接购买项目产权、参股或贷款等形式，具体投资方式取决于基金管理公司的投资策略和项目的特点。

5.项目管理投资主体作为基金管理公司，需要对投资的基础设施项目进行管理和监督。

管理包括项目的日常运营管理、合规管理、风险管理等方面。

投资主体需要设置专业的项目管理团队，确保项目按照投资方案和合同约定的要求进行管理。

6.收益分配基础设施领域的不动产投资信托基金的收益主要来自于租金收益和项目的资本增值。

投资主体需要按照投资合同的约定，将基金的收益分配给投资者。

分配方式可以根据投资者的份额比例分配，也可以根据投资期限或预期收益进行分配。

不动产信托计划结构

不动产信托计划结构一、引言不动产信托计划是一种金融工具，旨在通过将不动产资产转移给受托人，以实现资产管理和收益分配。

本文将介绍不动产信托计划的结构和其运作方式。

二、不动产信托计划的基本结构不动产信托计划的基本结构包括三个主要角色：委托人、受托人和受益人。

1. 委托人：委托人是不动产信托计划的发起人，将自己的不动产资产转移给受托人，并享有一定的权益和收益。

2. 受托人：受托人是不动产信托计划的管理者，负责管理和运营不动产资产，保护委托人的权益，并根据不动产信托计划的规定进行资产的运作和收益的分配。

3. 受益人：受益人是不动产信托计划的最终受益者，享有不动产收益和其他权益，其权益和收益根据不动产信托计划的规定进行分配。

三、不动产信托计划的运作方式不动产信托计划的运作方式主要包括以下几个步骤：1. 委托人选择合适的不动产信托计划，与受托人签订信托合同，将不动产资产转移给受托人。

2. 受托人根据信托合同的规定，对不动产资产进行管理和运作，包括租赁、出售等操作，以实现资产的增值和收益的最大化。

3. 受托人根据不动产信托计划的规定，将不动产收益按照一定比例分配给受益人，以满足其权益和利益的需求。

4. 不动产信托计划的运作周期通常较长，可以根据委托人的要求进行终止或延期。

四、不动产信托计划的优势和风险不动产信托计划作为一种金融工具，具有一定的优势和风险。

1. 优势：不动产信托计划可以实现不动产资产的专业化管理和运作，提高资产收益和流动性。

同时，委托人可以根据自己的需求和风险承受能力选择不动产信托计划，灵活性较高。

2. 风险：不动产信托计划存在市场风险和信用风险，不动产市场的波动和受托人的资产管理能力都可能影响委托人的收益和权益。

五、结论不动产信托计划作为一种金融工具，通过委托人将不动产资产转移给受托人，实现不动产资产的专业化管理和运作。

其结构包括委托人、受托人和受益人三个主要角色，运作方式包括委托、管理和分配等步骤。

财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告

财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2022.01.26•【文号】财政部、税务总局公告2022年第3号•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文财政部税务总局公告2022年第3号关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告为支持基础设施领域不动产投资信托基金（以下称基础设施REITs）试点，现将有关税收政策公告如下：一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。

原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

五、本公告自2021年1月1日起实施。

2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

财政部税务总局2022年1月26日。

不动产投资信托基金

提供稳定的现金流
不动产投资信托基金通常会定期向投资者分配收益，这些收益主要来源于不动产租金收入。稳定的租金收入为REITs提供了稳定的现金流，使得投资者可以获得持续、稳定的收益。
REITs的收益分配通常比较稳定，且具有增长潜力。投资者可以通过REITs获得与不动产市场波动相关的稳定收益，同时也可以分享到不动产市场的长期增长机会。
02
住宅地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资信托基金通常投资于优质的住宅地产项目，以满足
03
不同层次和需求的租户需求。
工业地产
工业地产是指用于工业生产和物流目的的房地产，包括仓库、物流中心、工厂等。
工业地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资托基金通常投资于具有良好物流和交通条件的工业地产项目，以满足工业企业的需求。
不动产投资信托基金
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 不动产投资信托基金概述 • 不动产投资信托基金的运作方式 • 不动产投资信托基金的优势 • 不动产投资信托基金的投资领域 • 不动产投资信托基金的风险和挑战 • 不动产投资信托基金的未来展望
01
不动产投资信托基金概述
不动产投资信托基金的定义
总结词
不动产投资信托基金是一种集合投资者的资金购买、经营和管理不动产的金融工具。
详细描述
不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理不动产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。REIT通常以基金的形式运作，由专业的管理团队负责投资决策和资产运营。
不动产投资信托基金的特点
不动产投资信托基金的起源和发展
总结词
不动产投资信托基金起源于美国，现已成为全球范围内重要的房地产金融工具。

民法典时代遗嘱信托制度的革新与完善

从比较法角度看，我国民法典博采众长，广泛学习了世界各国的优秀法律成果，同时也有属于我们自己的创新路径和符合现阶段社会发展的规范设计，更是坚持并发展了社会主义法律的特色。此次民法典的颁布，是以原有各单行民事法律为基础进行修订和编撰，进而体系化形成为一部完整的法典，其中继承编脱胎于 1985 年的《中华人民共和国继承法》，但在此基础上做了不少修改。相比起《继承法》制定之时，当下人民群众生活水平显著提高，由此使得可供传承的居民财富在数量和种类上极大的丰富，从而也导致了遗产内容的复杂化和对遗
但在遗嘱信托中，由于委托人已经亡故，财产权的归属状态将直接关系到信托计划能否运作。如果受托人无法取得信托财产的所有权，则无法避免遗产进入继承程序参与继承分割。同时，遗产的财产权应当以什么样的形式、什么样的名义转移到信托受托人的控制下，信托法并没有作出规定。以不动产为例，不动产的物权变动以登记为要件，而现行的《不动产登记暂行条例》中规定不动产登记以当事人双方共同申请为一般情况、单方申请为例外。其中可以单方申请的情形写明了“继承、接受遗赠取得不动产权利的”，不包括遗嘱信托。如此，要将遗产不动产装入信托计划，只能将这种转移行为冠以其他转移形式之名，如遗赠或买卖，这也需要法定继承人的配合。股权、知识产权的转移大抵也是相同的情况。
（二）继承开始后到信托生效期间的遗产所有权归属疑问
传统英美法中，遗嘱信托属于单方法律行为，当委托人死亡导致遗嘱信托条款生效，遗产便依条款装入信托计划，信托随即宣告成立，而受托人是否承诺管理信托计划不影响信托的有效性，信托财产的独立性得以保证，收益和孳息也将按信托计划管理和分配。而我国的遗嘱信托设立时间点在受托人作出承诺时，若遗嘱指定的受托人拒绝承诺，需要由受益人来指定新受托人，否则便无法设立信托，由此便在继承开始到信托生效中间形成了一个时间差。理论上，受益人寻找新受托人的时间可以无限长，而期间遗产尚未成为信托财产，根据遗嘱内容又不参与继承分配，其管理和处分极易引发纠纷，财产的独立性和完整性难以保证。从学理上看，这还涉及遗产的物权变动原则。《中华人民共和国物权法》第 29 条明确规定“因继承或者受遗赠取

不动产投资信托基金发行条件

不动产投资信托基金发行条件【最新版】目录1.不动产投资信托基金（REITs）概述2.发行 REITs 的条件3.政府对 REITs 的支持政策4.符合条件的消费基础设施项目5.总结正文一、不动产投资信托基金（REITs）概述不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种通过发行受益凭证汇集投资者资金，交由专业的基金管理机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种基金。

REITs 主要投资于房地产等不动产领域，可以为投资者提供稳定的收益。

二、发行 REITs 的条件发行 REITs 需要满足一定的条件，包括：1.基金管理公司需具备专业的不动产投资管理能力，拥有丰富的行业经验和良好的业绩记录。

2.基金管理公司需要满足一定的注册资本要求，以证明其具备一定的资金实力。

3.基金管理公司应具备完善的公司治理结构和风险管理制度，以保障投资者的利益。

4.发行的 REITs 项目需要符合国家政策和监管要求，如不动产投资领域的限制、土地使用政策的规定等。

三、政府对 REITs 的支持政策我国政府对 REITs 的发展给予了大力支持，通过一系列政策鼓励和引导金融机构和投资者参与 REITs 市场。

其中包括：1.允许符合条件的消费基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs），以促进消费基础设施建设。

2.实施消费促进专项投资政策，将符合条件的项目纳入地方政府专项债券支持范围。

3.支持各地保障消费基础设施建设合理用地需求，允许企业在符合国土空间规划、不改变用地结构和性质、确保安全的前提下，搭建临时简易建筑，拓展消费新场景。

四、符合条件的消费基础设施项目符合条件的消费基础设施项目包括：1.消费基础设施建设、设备更新改造和关键生产线改造升级项目。

2.符合国家政策和监管要求的不动产投资项目。

3.能够为投资者提供稳定收益的项目。

总之，不动产投资信托基金（REITs）是一种有利于投资者和不动产市场的金融产品。

REITS(不动产投资信托基金)

REITS(不动产投资信托基金）前言2023年3月24日，证监会和发改委相继发文支持R E I T s发展，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施R E I T s。

优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施R E I T s。

R E I T s作为可以盘活存量资产的重要手段，在海外市场已较为成熟。

近年来国内R E I T s发展步伐不断加快，发行规模不断增加。

本期文章办公通侧重从R E I T s概念、R E I T s特点、投资对象、发展现状等方面，带您详细解析。

首先，我们要先了解一下什么是REITsR E I T s，也就是房地产信托基金。

R E I T s这个名字比较绕口，它是房地产信托基金的缩写。

这跟我们平时说的炒房，不是一回事。

通常说到炒房，投资的是住宅。

而RE I T s主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。

它们有共同的特点，就是有相对稳定的租金等现金流收入。

R E I T s不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。

R E I T s会把收到的租金的90%左右拿出来，以股息分给持有者，是一个「包租公」。

现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，大多数时候是搏房价上涨。

这种投资方式跟R E I T s差别是很大的。

R E I T s是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。

简单来说R E I T s就是代客投资房地产的上市企业。

投资对象都有啥REITs投资的是啥呢？基础设施的底层资产可主要分为两类：一、特许经营权类资产：比如高速公路、能源基础设施等，收益来源主要依靠运营与收费权。

二、产权类资产：比如产业园区、仓储物流等，收益来源主要依靠租金、物业管理费、停车收费等。

不动产投资信托基金发行条件

不动产投资信托基金发行条件
不动产投资信托基金作为一种投资工具，为投资者提供了参与不动产市场的机会。

然而，在发行不动产投资信托基金之前，需要满足一定的条件。

以下是不动产投资信托基金发行的一般条件：
1. 合规性要求：发行不动产投资信托基金需要符合相关法律法规的要求，并获
得监管机构的批准。

主办机构应具备相应的资质和经验，以确保基金的运作符合法律规定。

2. 资本要求：发行不动产投资信托基金的主办机构需要具备足够的资本实力，
以应对不动产市场的风险。

这包括主办机构自有资金的规模和投资能力等方面的评估。

3. 投资策略：不动产投资信托基金的发行需要明确的投资策略和风险管理机制。

主办机构应提供详细的投资计划，包括投资目标、投资组合构成和资金使用计划等，以便投资者了解基金的运作方式和预期收益。

4. 信息披露：发行不动产投资信托基金需要及时、全面地向投资者披露相关信息。

主办机构应提供基金的募集说明书或定期公告，包括基金的运作方式、投资策略、风险提示等，以便投资者做出明智的投资决策。

5. 审计与监管：发行不动产投资信托基金需要接受独立的审计和监管。

主办机
构应定期报告基金的运作情况，并接受监管机构的审查和监督，以确保基金的合规性和正常运作。

需要注意的是，不同国家和地区对于不动产投资信托基金的发行条件可能存在
差异。

在进行不动产投资信托基金投资之前，投资者应仔细了解相关的法律法规和发行条件，以充分评估投资风险和回报。

同时，建议投资者根据自身的投资目标、风险承受能力和投资经验，谨慎选择合适的不动产投资信托基金。

基础设施领域不动产投资信托基金操作实务

天勤介基础设施信托投资基金操作实务目录一、REITS政策解读二、REITS与国资转让会计出表三、REITS的税务四、REITS与PPP基础设施信托投资基金第一节：政策解读一、基础设施领域不动产投资信托基金政策要点中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）一、目标和原则❖目标：防风险、去杠杆、稳投资、补短板创新投融资机制，有效盘活存量资产拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重广泛筹集项目资本金，降低债务风险❖原则：依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易❖聚焦重点区域o优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，o支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

❖聚焦重点行业。

o优先支持基础设施补短板行业：包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

o鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点二、条件：1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。

PPP项目收入来源以使用者付费为主；问题：1、权属清晰；2、使用者付费为主：51%，67%，70%，80%？2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

问题：能否享有资产增值收益？3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。

基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

问题：《指引》要求100%项目公司股权，与发起人有关系吗？三、架构安排：1、由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，2、经中国证监会注册后，3、公开发售基金份额募集资金，4、通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务；特点：同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券问题：先发行基金还是先购买“资产”个人投资者机构投资者原始权益人公募基金资产支持证券基金公司证券公司管理管理项目公司购买股权同一控制人资产《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）❖架构要求：1、80%以上的基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权；2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；3、基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金收费等稳定现金流为主要目的；4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

4.5不动产信托

不动产信托
一、不动产信托的概述
（一）不动产信托的含义
不动产信托：就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依信托合同来管理运用不动产的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产通过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并最终将受托成果归还给受益人的信托业务。
三、不动产信托的种类
不动产开发信托的框架图
实践案例Biblioteka 案例：平安财富*佳园1号九堡集合资金信托
三、不动产信托的种类
四、不动产信托的操作流程
四、不动产信托的操作流程
（一）发行“分割证书”的土地信托的操作流程
四、不动产信托的操作流程
（二）“分块出售”的土地信托的操作流程
感谢聆听
大多数不动产投资信托机构的投资方针是实现投资资产的多样化，资产种类的多样化和区域分布的多样化。使得不动产投资信托不易遭受经济上的打击，减少了投资者的风险。
美国联邦税法规定，在满足严格限定的某些条件的情况下，对不动产投资信托机构不征税，而只在信托机构分配收益给各个投资者时，对投资者征收个人所得税。
三、不动产信托的种类
提供信用保证，实现不动产的销售
在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人，并从受托人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售。
二、不动产信托的特点
为小额投资者提供机会
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由专家进行管理
流动性
投资资产的多样化
享受税收上的特别优惠
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为了筹措资金，不动产投资信托机构可出售不动产投资信托受益权证书，这种证书就相当于一种有价证券。小额投资者通过购买这种证书，可实现其投资不动产的愿望。

信托公司的不动产投资与管理

信托公司的不动产投资与管理近年来，信托公司不动产投资与管理逐渐受到关注。

信托公司作为金融机构，通过收购、管理、投资不动产，为投资者提供多元化的投资选择和增值机会。

本文将探讨信托公司在不动产领域的投资策略、管理方式以及面临的挑战与发展前景。

一、信托公司不动产投资策略信托公司在不动产投资方面制定了一系列投资策略，以确保投资回报和风险控制。

首先，信托公司会根据市场需求和经济走势选择合适的投资项目。

其次，信托公司会对不动产进行全面的尽职调查和评估，包括物业状况、法律风险等。

然后，信托公司会根据投资项目的特点和风险程度，制定相应的投资方案，包括资金配置、投资期限等。

最后，信托公司会进行投资监管，确保投资项目按计划推进并取得预期回报。

二、信托公司不动产管理方式信托公司不动产管理分为直接投资和间接投资两种方式。

直接投资是指信托公司直接购买不动产，并进行后续的管理和运营。

这种方式需要信托公司具备一定的专业知识和管理经验，但可以获得更高的投资回报。

间接投资是指信托公司通过与其他机构合作，共同投资不动产。

这种方式降低了信托公司的管理风险，但对协作机构的选择和合作方式提出了更高的要求。

三、信托公司不动产投资面临的挑战信托公司在不动产投资过程中面临着一些挑战。

首先，不动产市场的波动性较大，需求与供给的变化可能影响投资回报和流动性。

其次，信托公司需要具备专业的不动产评估和管理能力，以识别潜在的风险和增值机会。

此外，监管政策和法律法规对不动产投资也提出了一系列限制和要求，信托公司需要密切关注并合规经营。

四、信托公司不动产投资的发展前景信托公司在不动产投资领域有着广阔的发展前景。

首先，随着中国城镇化的推进和人民生活水平的提高，不动产市场仍然存在巨大的增长空间。

其次，信托公司在金融业务和行业经验方面具备优势，能够为投资者提供专业化、个性化的不动产投资服务。

此外，国家对于不动产市场的监管力度逐渐加强，将有利于信托公司规范和健康地开展不动产投资业务。

不动产投资信托基金REITs试点的架构设计及意见和建议

不动产投资信托基金REITs试点的架构设计及意见和建议北京市万商天勤律师事务所合伙人张志晓律师2020年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号，以下简称40号文），随后证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），可以说期盼多年的不动产信托投资基金制度终于落地。

鉴于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿，以下简称：《意见稿》）本身就是要征求意见，因此，本文结合40号文的内容对《意见稿》提出一些意见和建议，希望帮助REITS 能在我国更顺利的发展。

首先40号文由证监会和国家发改委联合发文，搭建起REITS的法律结构。

我国REITS的设计路径，一个是公募基金公司模式，一个是公募基金 ABS模式。

而公募基金 ABS模式最大的法律障碍是，按《证券投资基金法》公募基金的投资品种里没有资产支持证券。

《证券投资基金法》规定，基金财产应当投资于（一）上市交易的股票、债券；（二）国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种。

证监会作为国务院证券监督管理机构将资产支持证券列入公募基金的投资范围，就扫清了公募基金投资资产支持证券的法律障碍，建立了公募基金 ABS这样的REITS模式框架。

同时《意见稿》中规定，基础设施基金投资基础设施资产支持证券的比例不受《公开募集证券投资基金动作管理办法》第三十二条第（一）项，第（二）项的限制。

即：（一）一只基金持有一家公司发行的证券，其市值超过基金资产净值的百分之十；（二）同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，超过该证券的百分之十。

《意见稿》还要求，80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

即由原来的要求公募基金分散投资以降低投资风险，转为要求基金集中投资以强化对项目的管理和控制。

新版2024不动产分配协议一键获取

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX新版2024不动产分配协议一键获取本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 合同各方1.2 不动产分配1.3 新版2024不动产分配协议2. 不动产分配条件2.1 分配原则2.2 分配标准2.3 分配流程3. 协议的生效与执行3.1 签订流程3.2 生效条件3.3 执行步骤4. 合同的变更与终止4.1 变更条件4.2 变更程序4.3 终止条件4.4 终止程序5. 违约责任5.1 违约情形5.2 违约责任认定5.3 违约责任承担方式6. 争议解决6.1 争议解决方式6.2 仲裁机构6.3 诉讼管辖7. 合同的解除7.1 解除条件7.2 解除程序7.3 解除后的权益处理8. 保密条款8.1 保密内容8.2 保密期限8.3 保密义务的履行9. 合同的转让9.1 转让条件9.2 转让程序9.3 转让后的权益处理10. 附件10.1 不动产分配明细表10.2 新版2024不动产分配协议相关文件11. 签署与日期11.1 签署人11.2 签署日期12. 其他条款12.1 法律适用12.2 货币类型12.3 语言版本13. 附加条款13.1 补充协议13.2 修正案14. 完整协议14.1 合同14.2 附件14.3 签署页第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 合同各方甲方：（全称），地址：（详细地址），法定代表人：（姓名），联系方式：（电话、邮箱等）。

乙方：（全称），地址：（详细地址），法定代表人：（姓名），联系方式：（电话、邮箱等）。

1.2 不动产分配1.3 新版2024不动产分配协议第二条不动产分配条件2.1 分配原则本协议遵循公平、公正、公开的原则，甲方按照约定条件将房产分配给乙方。

2.2 分配标准房产分配标准如下：（1）根据房产的市值、地理位置、使用年限等因素进行评估；（2）考虑乙方的实际需求和利益；（3）遵守相关法律法规和政策规定。