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融資銀行
自有及融資 款項交付信託
建商部分銷售價款 優先清償融資本息
依約 依指示 請領費用 指撥費用
簽訂委任 或承攬契約
專技服務機構
應收帳款融資
及營造廠等
購屋價款繳付專戶 委任查核
建經公司
工程及財務查核
購屋貸款
2021/3/8
房地承購戶
預售屋履約保證
• 為了保障消費者的權益，內政部地政司依消費者 保護法第17條規定，將「履約保證機制」及「屋 簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，分別於99年 8月16日、100年3月24日公告，均訂於100年5月 1日起生效。
明文件或影本予買方。
2021/3/8
• 其他替代性履約保證方式：
– 價金返還之保證：
• 本預售屋由○金融機構負責承作價金返還保證。 • 價金返還之保證費用由賣方負擔。 • 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方
2021/3/8
– 價金信託
• 本預售屋將價金交付信託，由○金融機構負責承作， 設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間， 按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等 資金控管事宜。
– 如有違約情事或有無法償債之虞時，本行得以 最有利方式逕行處分信託財產變現，相對於強 制執行作業冗長時程，將可縮短回收時程。
– 一般就處分價格而言，委由台灣金服公司代為 處分亦較拍賣方式有利。
2021/3/8
• 不動產信託業務之型態
– 不動產交易控管 – 不動產管理處分 – 不動產建築開發
2021/3/8
不动产信托实务
何謂信託？
• 信託法§1
– 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處 分
– 使受託人依信託本旨 – 為受益人之利益或為特定之目的 – 管理或處分信託財產之關係
2021/3/8
信託之撤銷
• 信託法§6
– 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權 人得聲請法院撤銷之。
– 前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受 益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知 或可得而知有害及債權者，不在此限。
• 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
– 開發商無故停工一定期間，經催告仍無明確改 善時，本行得依信託契約邀集續建協商，必要 時，並得逕行招商續建，有效保障承購人及融 資銀行權益。
– 本行將指定建經公司依信託關係擔任名義起造 人，並於完工追加設定後變更受託人為本行， 將可避免未完工地上物無法設定之風險。
2021/3/8
• 違約處分約定將可縮短回收時程
受益人
• 不動產管理處分
– 委託人交付現有營運收益之不動產，或交付擬 處分收益之不動產，以確保關係人或債權銀行 之權益。
– 通常適用於緊急債權保全、NPL資產清理等。
2021/3/8
• 不動產建築開發
– 即搭配通稱之不動產土地或建築開發融資而規 劃之信託控管機制，藉以促使開發計劃如期順 利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效 保障融資銀行債權等目的。
• 不動產交易控管
– 泛指透過信託機制管控之不動產交易行為。依 委託人交付控管財產類別又可分為下列3種：
• 簡易金錢信託 • 簡易不動產信託 • 完整不動產+金錢信託
2Fra Baidu bibliotek21/3/8
成屋價金履約信託架構
委任辦理價金信託 及申請履約保證
買賣雙方
仲介公司
簽訂信託契約
申請履約 保證總額度
信託專戶款項收付
受託銀行
出具履約保證書
履保銀行
專戶款項控管 及傳送付款指示
委託投標信託管理架構
法院執行處
委託人
依指示投標、 繳付押標金及得標價金
掣發產權移轉證明
簽訂信託契約
自有資金交付信託 (含押標金及自備款)
受託銀行
信託財產結算 及歸屬返還
融資價款 撥付信託專戶
連件申請 抵押權設定登記
簽訂授信合約
融資銀行
2021/3/8
• 開發資金及銷售價款專款專用
– 本行將委託建經公司進行工程進度查核及財務 稽核，作為建築融資核撥參考。
– 相關費用依前開查核結果由信託專戶支付，且 銷售價款亦由承購人逕行匯撥信託專戶，控管 專款專用。
– 確認當期自有資金到位後，始通知配合動撥當 期建築融資，降低可能作業風險。
2021/3/8
• 續建協商機制有效保障權益
– 控管標的
• 土地 • 資金(包括自有資金、銷售價款、融資款項) • 起造人名義
2021/3/8
合建(都更)開發信託管理架構
受益人A
受益人B
簽訂受益權 轉讓合約
房地所有權人A
房地信託移轉
結算扣除各項費用後 依協議分配信託收益
簽訂委託實施 都市更新契約
簽訂信託契約
受託銀行
建商即實施者B
撥付融資款項 簽訂授信合約
• 亦即自生效日起，建商所提供之定型化契約均應 載明該項履約保證及屋簷雨遮不計價之條款。
2021/3/8
履約保證機制選項
• 內政部同意之履約保證方式：
– 不動產開發信託
• 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予○金 融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。
• 興建資金應依工程進度專款專用。 • 簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證
– 信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產 之宣告者，推定其行為有害及債權。
2021/3/8
信託保護傘
• 信託法§12
– 對信託財產不得強制執行。 – 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信
託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不 在此限。 – 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得 於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人 提起異議之訴。
• 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買 方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產， 但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買 方。
• 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方
2021/3/8
– 同業連帶擔保
• 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率 由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約 可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不 得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
2021/3/8
信託保障機制
• 信託財產不得強制執行
– 信託法§12：對信託財產不得強制執行。但基 於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事 務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此 限。
– 為確保融資銀行債權，除土地及完工後建物於 返還前追加設定抵押權外，另就開發商之受益 權設定權利質權。
2021/3/8
自有及融資 款項交付信託
建商部分銷售價款 優先清償融資本息
依約 依指示 請領費用 指撥費用
簽訂委任 或承攬契約
專技服務機構
應收帳款融資
及營造廠等
購屋價款繳付專戶 委任查核
建經公司
工程及財務查核
購屋貸款
2021/3/8
房地承購戶
預售屋履約保證
• 為了保障消費者的權益，內政部地政司依消費者 保護法第17條規定，將「履約保證機制」及「屋 簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，分別於99年 8月16日、100年3月24日公告，均訂於100年5月 1日起生效。
明文件或影本予買方。
2021/3/8
• 其他替代性履約保證方式：
– 價金返還之保證：
• 本預售屋由○金融機構負責承作價金返還保證。 • 價金返還之保證費用由賣方負擔。 • 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方
2021/3/8
– 價金信託
• 本預售屋將價金交付信託，由○金融機構負責承作， 設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間， 按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等 資金控管事宜。
– 如有違約情事或有無法償債之虞時，本行得以 最有利方式逕行處分信託財產變現，相對於強 制執行作業冗長時程，將可縮短回收時程。
– 一般就處分價格而言，委由台灣金服公司代為 處分亦較拍賣方式有利。
2021/3/8
• 不動產信託業務之型態
– 不動產交易控管 – 不動產管理處分 – 不動產建築開發
2021/3/8
不动产信托实务
何謂信託？
• 信託法§1
– 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處 分
– 使受託人依信託本旨 – 為受益人之利益或為特定之目的 – 管理或處分信託財產之關係
2021/3/8
信託之撤銷
• 信託法§6
– 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權 人得聲請法院撤銷之。
– 前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受 益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知 或可得而知有害及債權者，不在此限。
• 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
– 開發商無故停工一定期間，經催告仍無明確改 善時，本行得依信託契約邀集續建協商，必要 時，並得逕行招商續建，有效保障承購人及融 資銀行權益。
– 本行將指定建經公司依信託關係擔任名義起造 人，並於完工追加設定後變更受託人為本行， 將可避免未完工地上物無法設定之風險。
2021/3/8
• 違約處分約定將可縮短回收時程
受益人
• 不動產管理處分
– 委託人交付現有營運收益之不動產，或交付擬 處分收益之不動產，以確保關係人或債權銀行 之權益。
– 通常適用於緊急債權保全、NPL資產清理等。
2021/3/8
• 不動產建築開發
– 即搭配通稱之不動產土地或建築開發融資而規 劃之信託控管機制，藉以促使開發計劃如期順 利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效 保障融資銀行債權等目的。
• 不動產交易控管
– 泛指透過信託機制管控之不動產交易行為。依 委託人交付控管財產類別又可分為下列3種：
• 簡易金錢信託 • 簡易不動產信託 • 完整不動產+金錢信託
2Fra Baidu bibliotek21/3/8
成屋價金履約信託架構
委任辦理價金信託 及申請履約保證
買賣雙方
仲介公司
簽訂信託契約
申請履約 保證總額度
信託專戶款項收付
受託銀行
出具履約保證書
履保銀行
專戶款項控管 及傳送付款指示
委託投標信託管理架構
法院執行處
委託人
依指示投標、 繳付押標金及得標價金
掣發產權移轉證明
簽訂信託契約
自有資金交付信託 (含押標金及自備款)
受託銀行
信託財產結算 及歸屬返還
融資價款 撥付信託專戶
連件申請 抵押權設定登記
簽訂授信合約
融資銀行
2021/3/8
• 開發資金及銷售價款專款專用
– 本行將委託建經公司進行工程進度查核及財務 稽核，作為建築融資核撥參考。
– 相關費用依前開查核結果由信託專戶支付，且 銷售價款亦由承購人逕行匯撥信託專戶，控管 專款專用。
– 確認當期自有資金到位後，始通知配合動撥當 期建築融資，降低可能作業風險。
2021/3/8
• 續建協商機制有效保障權益
– 控管標的
• 土地 • 資金(包括自有資金、銷售價款、融資款項) • 起造人名義
2021/3/8
合建(都更)開發信託管理架構
受益人A
受益人B
簽訂受益權 轉讓合約
房地所有權人A
房地信託移轉
結算扣除各項費用後 依協議分配信託收益
簽訂委託實施 都市更新契約
簽訂信託契約
受託銀行
建商即實施者B
撥付融資款項 簽訂授信合約
• 亦即自生效日起，建商所提供之定型化契約均應 載明該項履約保證及屋簷雨遮不計價之條款。
2021/3/8
履約保證機制選項
• 內政部同意之履約保證方式：
– 不動產開發信託
• 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予○金 融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。
• 興建資金應依工程進度專款專用。 • 簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證
– 信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產 之宣告者，推定其行為有害及債權。
2021/3/8
信託保護傘
• 信託法§12
– 對信託財產不得強制執行。 – 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信
託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不 在此限。 – 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得 於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人 提起異議之訴。
• 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買 方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產， 但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買 方。
• 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方
2021/3/8
– 同業連帶擔保
• 本預售屋已與○○公司（同業同級之公司，市占率 由內政部另定之）等相互連帶擔保，持本買賣契約 可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不 得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
2021/3/8
信託保障機制
• 信託財產不得強制執行
– 信託法§12：對信託財產不得強制執行。但基 於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事 務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此 限。
– 為確保融資銀行債權，除土地及完工後建物於 返還前追加設定抵押權外，另就開發商之受益 權設定權利質權。
2021/3/8