项目可行性发展建议书指导意见

在售项目列举
名 称 项目位置
物业类型
金港湾国 东宁县政府3公 多层 际花园 里中华路东侧 高层
兴华三区Βιβλιοθήκη Baidu
多层 高层
愉景豪苑 团结路与黄松 路交汇处
多层 高层
吉祥苑
多层 高层
均价（元/平米） 户型（其他） 社区配套
2020元/㎡（多 70-146米 ）
业主子女学 生直通车
2280元/㎡
60-120米 无
项目定位
目标客户群体定位
—— 客户GPS定位
他们，追求一种向上的生活方式
选择居所，无疑是选择新的生活方式， 当您再一次寻找，会将目光投向哪里？ 以建筑面积10万平方米的规模呈现， 以精致的建筑品质优雅面市， 将实现我们的居住梦想—— 汇功世纪城，让更多的人，住更好的房子！
目标客户群体定位
收入状况：家庭年收入3万以上 阶 层：有一定经济基础，追求高品质生活 购房动机：自住为主，投资为辅 生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调 家庭状态：注重家庭生活，更注重子女的成长环境。
项目定价
根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素 的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需 求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。
定价基本原则
结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析 评定本物业综合素质：（各因素之权重分析见下图）
价格策略
策略执行
1、公开推出产品的开盘价格，利用开盘价格优势尽量扩大客层，保证 开盘销售的顺畅，以便有规律有掌控的执行价格策略，借助不断增强的人气 聚集，保持项目地位、提升项目形象高度、细化项目内涵，为项目后续工作 建立铺垫。
2080元/㎡（多 60-134米 ）
2280元/㎡（多 ） 2788元/㎡（高 ）
70-130米
中心喷泉广 场；精装修 。
无
东宁县房地产市场分析
xxx年，是xx房地产较为火热的一年，但仍缺乏有市场号召力的品 质楼盘，整个市场新项目少、规模小、档次低、缺乏品牌效应，缺乏内 部配套建设，使得目前的东宁县在房地产市场的火热局势中处于一个尴 尬局面。
汇功世纪城可行性发展建议书
n 报告关注点
市场形势分析 项目定位 价格策略
产品规划建议 营销推广思路
市场形势分析
u 本案
东宁县房地产现状
u 东宁房地产市场呈现初步发展、上升的阶段。全县的房地产开发格局 较之其它地级城市相对不太成熟，已建楼盘之间因建筑品质和居住诉求而 拉开的价格差距不大，人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。 u 2009年东宁县的楼盘开发已经掀起了一轮热潮，受到市场的密切关注。 同时从现在已经推向市场的金港湾国际花园、吉祥苑、愉景豪苑等几个项 目来看，也获得了相当的热卖。这些项目热卖的同时也对东宁县房地产市 场形成了良好的买卖效应，东宁县房地产市场仍存在一定的发展空间。 u 主力面积在60-90平方米，两房最受欢迎。 u 价格基本上差距不大。多层均价在2280元/m2左右，高层均价在2780 元/m2左右。销售周期均在一年左右，多层销售率达90%，高层销售率达 65%。 u 回迁住宅占一定比例，商品房相对较少。
市场的需要以及东宁县的城市发展规划，必将使东宁县的房地产 项目开发面临新一轮的“历史性变革”。
汇功世纪城——凭借自身的优势，借助外部的有利力量，突
出自身的独特性，开发与置业的兼容性，才可以独树一帜，顺利完 成预计销售目标。
综上所述
xx房地产市场有其自身的特点。首先，较其它同等规模 城市相比，多为自产自销，且不重视项目的包装推广。当地的房 地产业在规划设计、产品策划和营销推广策略上，多为模仿邻近 的省会城市，产品和营销手段创新少；其次，受居家生活质量和 消费理念尚未十分成熟等因素影响，消费者往往更关注一些基本 层面的务实性因素，如楼盘的地段、离城市中心的远近、今后生 活成本的高低等，而非支撑基础不扎实的概念，如小区景观等； 第三，由于东宁县规模小，人口居住区域性集中，彼此联系较为 密切，信息干扰因素相对较少等原因，极易达成口碑效果。
价格策略
定价影响因素
内部规划、设施 指的是楼盘的功能划分，内部配备等条件，一个规划设计合理完善的楼盘，自然受到 买家欢迎。而近年来随着社会发展和科技进步，智能化设施也已成为住宅物业提高档 次的重要因素。 周边环境 指项目周围之自然环境和人文环境，直接影响物业之档次，也影响价格的制定，今年 来买家对此要求非常高，如周边之交通便利、环境干净整洁，校园文化氛围高定当受 买家欢迎。 社会公共教育设施 现代的父母普遍注重孩子的教育，如居住于学校旁边，方便上学外，还有利于让孩子 受学校学习气氛的熏陶。故此，有孩子读书之买家看重居住区与学校之距离。 物业管理 据调查所得，物业管理已成为客户购房时另一主要考虑因素。物业管理完善，可令买 家居住之舒适、安全，知名的物业管理公司往往能增强买家对楼盘的信心，但管理费 的收取标准亦为买家考虑因素。
2、深入挖掘项目的社会影响基础，进而达到项目价格的提升，主要表 现在项目内涵上，通过项目内部各种内容的互相支撑、影响，表现出项目的 附加值，从而影响价格。
3、通过对项目内各产品、地域甚至外来前景的细分，用多重价格表现 构成项目整体价格表现，最终形成不同层次的客户群对应不同产品的局面， 从而保证销售。
目标客户群体类别
他们主要由以下族群组成
▲商铺经营者 ▲知识精英阶层 ▲政府、银行公务员 ▲住宅和商铺投资者
目标客户群体定位
他们，在东宁县区域内有很满意的工作，为了生 活工作的便利，选择购买该区域的住宅，并相信 未来这里将良好发展，购买时有想一步到位的心 理。注重项目的综合素质，周围的自然环境以及 周围的配套设施，对新环境适应性较强，而对区 域性因素考虑较少。
—— 他们，梦想一种高品质、悠闲而丰富多彩的生活方式 ——
汇功世纪城
主推广语：世纪繁华 秀领全城
高品质社区 全新的生活模式 高尚、现代、功能型生活社区 国际化生活模式社区 离尘不离城的现代生活社区 运动、健康生活模式社区
项目推广主精
项目推广定位
“后古典主义”高尚生活城邦
1、俄罗斯后古典主义建筑风格 2、先进的居住设计 3、社区景观设计 4、完善的生活配套塑造强烈的生活风格及文化氛围 5、品质建材及精致装饰 6、开发商品牌实力