电话催缴物业费注意事项

电话催缴物业费注意事项

一、物业与业主之间的关系

服务合同关系——前期物业服务合同与物业服务合同

前期物业服务合同——小区第一个提供服务的物业与开发商之间签订的合同。

物业服务合同——物业公司与小区业主委员会签订的合同

二、明确电话催费的目的

催促业主尽快去主动交物业费

三、角色与任务

和业主之间的谈判：心平气和

接受公司安排，为公司着想

让对方发泄情绪

说明道理

四、电话催收流程

第一阶段：通知。

第二阶段：了解。掌握具体欠费的原因。（第一周）

第三阶段：分析。责任的归属。必须要去交。（第二周）

第四阶段：强制。告知法律后果。（贴催款通知单）

第五阶段: 和解。

五、业主问题对策

1、跟风不交：实际上是损害了已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平。第一批起诉的一定会是跟风不交，恶意欠费的业主。

2、房屋漏水

a.外墙漏水，属公共面积，需要启动维修基金；

维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

b.室内漏水，部分原因可能是其他业主的问题。

c.若维修仍存在问题，房屋本身的质量问题，应找开发商。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。

d.物业没有采取措施。开发商已联系不到：能联系到开发商的，开发商会采取措施，与物业无关，仍要交费。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施也没有能力采取。

3、电梯故障：原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。

4、车辆被盗：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位费，不是管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。

5、家里被盗：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服务合同》的约定，提供了相应的安保义务，就可免责。被盗是小偷侵害业主财产，公安机关负责破案。

6、空置房：必须交，物业服务毕竟不可分割，不会因入住率的降低而减少工作量。

7、人在外地：可以转账，回来交的话明确回来的具体时间。对公转账必须在银行柜台进行，不能在ATM机上进行。并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。转账后留下转账凭据，才能到物业领取相应的收据或者发票。对公转账必须提供具体的户名、账号和开户行信息。

8、物业服务水平不高：物业费很低，物业费价格跟物业服务成正比。部分业主长期欠缴物业费，物业公司亏损，物业只能减少服务人员，服务水平自然就降低了，这是一个恶性循环。做的不好的，物业都在努力改善。不满意可以换新的物业公司，这属于业主自己的权利，有竞争才有进步和改善，业主应该积极行使自己的权利，

9、门禁系统问题：和其他部门根据处理。

10、违章建筑：物业的责任只是制止，不能采取行动去禁止动工或者推倒，物业没有任何强拆的权利。违章建筑的管理机构是政府房管部门，物业的责任是向其汇报。

11、邻居占用面积：相邻关系问题，物业只负责协调，问题解决需要跟邻居达成一致。无关物业。

12、押金问题：可以将押金退了，也可以来抵物业费。要及时去结算清楚，不能以此来拖欠物业费

13、费用已交：自己先回去核对收费单据，物业这边没有已交费底单。

14、拒交前物业的费用：所有费用都已移交给现物业。债权转让只需通知债务人即可。

15、失火问题。物业如果注意了安全义务，采取了相关的措施，就与其没有关系。

16、业主在小区受伤：具体看受伤的原因，可能是高空坠物，是其他业主责任；也有可能是自己没有注意到。关键看是谁的责任。

17、业主认为物业与开发商是一伙的：物业和开发商都是独立的公司，即使创办人可能一样，但是它们是两个独立的主体，各自承担相应的责任和义务

六、特别注意：

1.不能轻易答应打折；

2.不能轻易答应帮业主解决问题；

3.每打一个电话，都要得到业主的一个结果。