李元元：“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权[最高法院权威判例]

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借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。

因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。

还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。

本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。

案例一借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。

正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。

经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。

之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。

借名买房纠纷实际购房人要求确认房屋所有权的处理原则

浦东滨江公园一、因限购借名买房案例一：因不符合限购政策要求，不能办理过户登记，法院不支持其确认为房屋产权人。

上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45811号经审理，法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段。

本案中，原告诉称其因不符合购房条件，而借被告名义购买了系争房屋，虽然被告取得了房屋的产权证，但原告是房屋的实际居住人并持有了房屋的产权证原件，且原告提供了其出资购房及还贷的相关凭证、以及被告方确认原告为房屋实际所有人的合同等证据，以证明原告是房屋的实际所有权人。

对此，本院认为，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。

案例二：购房时属于限购对象，后已满足过户登记要求的，法院支持实际购房人的确权请求。

上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初11436号原被告系朋友关系。

2015年3月原告欲购买系争房屋，因当时原告限购，故与被告协商以被告名义购买该房屋。

之后原告负担全部费用买下系争房屋并登记在被告名下，但现在双方对房屋权属产生争议，且2017年6月被告强行入住系争房屋，故原告起诉至法院。

经审理法院认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。

原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。

关于第三人在系争房屋上设立的抵押权，原告同意代被告向第三人清偿欠款，第三人没有异议，因此第三人应在欠款结清后注销抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋产权过户至原告名下。

被告并非系争房屋的权利人，无权继续使用系争房屋，原告要求其搬离的请求，法院予以支持。

浦东三林二、外籍人员借名买房物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。

借名买房的法律咨询案例(3篇)

第1篇一、案例背景张三（以下简称“张”）和李四（以下简称“李”）系好友，2018年，李因工作需要，打算购买一套房产作为自住。

然而，由于李名下已有两套房产，根据当地政策，李无法再次申请购房贷款。

此时，张提出愿意用自己的名义为李购买房产，待李资金周转后，再由李支付购房款及利息给张。

双方经过协商，签订了借名买房协议，约定房产登记在张名下，实际产权归李所有。

二、案例分析1. 借名买房协议的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，民事法律行为应当遵循自愿、等价、公平、诚实信用的原则。

在本案中，张、李双方基于真实意愿，签订了借名买房协议，协议内容不违反法律法规的强制性规定，因此，借名买房协议在法律上具有效力。

2. 房产登记权的归属根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

在本案中，虽然房产登记在张名下，但根据借名买房协议的约定，房产的实际产权归李所有。

因此，张、李双方应按照协议约定，办理房产过户手续，将房产登记在李名下。

3. 借名买房的风险（1）政策风险：借名买房可能因政策变化而面临风险。

如当地政府出台限制购房政策，可能导致借名人无法将房产过户给实际产权人。

（2）法律风险：借名买房可能因法律纠纷而面临风险。

如借名人违约，实际产权人可能无法追回购房款；若借名人涉及刑事犯罪，实际产权人可能面临财产被冻结或没收的风险。

（3）家庭关系风险：借名买房可能因家庭关系变动而面临风险。

如借名人去世，其继承人可能要求实际产权人偿还购房款。

4. 借名买房的建议（1）明确借名买房的协议内容，包括购房款、利息、房产过户等条款。

（2）在签订借名买房协议时，最好有见证人在场，以确保协议的真实性。

（3）保留好借名买房的相关证据，如借名买房协议、转账记录等。

（4）密切关注当地政策变化，确保借名买房符合政策要求。

三、结论借名买房作为一种特殊的购房方式，在实际操作中存在一定的法律风险。

张、李双方在签订借名买房协议时，应充分了解相关法律法规，明确协议内容，确保双方权益。

解决借名买房争议的理论及法律依据

解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房这事儿，在如今的社会中可不算少见。

想象一下，小李和小王是一对好哥们儿。

小李呢，因为自己各种条件限制，没法买房，就跟小王商量，用小王的名字买了套房。

开始的时候，两人关系铁，觉得没啥问题。

可后来啊，房价涨了，房子值钱了，麻烦也就跟着来了。

咱们先来说说解决借名买房争议的理论依据。

这就好比是解题的思路，得搞清楚为啥会有争议。

从法律的角度看，借名买房本质上是一种合同关系。

就像小李和小王，他们之间虽然没有一份正式的书面合同，但口头约定其实也能构成合同。

只是这合同啊，有时候藏着很多不确定的因素，比如说约定不清楚，或者一方反悔不承认了。

那法律依据又是什么呢？《民法典》里就有相关的规定，对合同的成立、效力、履行等等都有明确的说法。

比如说，如果能证明双方确实有借名买房的真实意思表示，而且不违反法律法规的强制性规定，那这个借名买房的约定就有可能被认定是有效的。

但是，要证明这个可不容易。

你得有证据，像双方的聊天记录、通话录音、证人证言等等。

要是啥证据都没有，那可就麻烦啦。

再比如说，房子的出资情况也很重要。

如果小李能拿出他出钱买房的证据，比如转账记录、付款凭证，那对他主张房子的权利就很有帮助。

还有啊，房子的实际使用情况也能说明问题。

如果一直是小李住在这房子里，交水电费、物业费啥的，那也能说明这房子实际上是小李的。

不过，就算有这些依据，解决借名买房的争议也不是一件轻松的事儿。

有时候，法院还得综合考虑各种因素，比如双方的关系、买房的目的、房屋的性质等等。

就像前面说的小李和小王，要是真闹到法院去，法院就得仔细审查他们之间的情况。

要是小王一口咬定这房子就是他买的，小李又拿不出足够有力的证据，那小李可能就亏大了。

所以啊，借名买房这事儿风险可不小。

大家在做决定之前，一定要想清楚，别为了一时的方便，给自己惹来一堆麻烦。

毕竟，房子可不是小事儿，涉及到的钱可不是小数目。

可别像小李和小王那样，本来好好的关系，因为一套房子闹得不可开交。

借名买房的所有权归属

借名买房的所有权归属作者：汤文琪来源：《职工法律天地·下半月》2019年第02期摘要：在国家对房地产市场实行多种管制如限购政策、限贷政策和经济适用房特殊限制等，有购房需求而无购房资格的主体通常选择借名买房，由此产生一系列所有权纠纷。

在法律无规制，司法实践混乱的情形之下，坚持债物二分原则，分析当事人之间的法律关系，进而确认房屋所有权归属。

关键词：借名买房;所有权;债物二分;借名协议;债权;请求权一、借名买房的基本问题（一）借名买房行为界定在借名买房这一语境中，“借名”从文义来看，即为借用他人名义;而“买房”通常以签订房屋买卖合同的方式来进行，根据《合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

同时，在借名买房中，通常存在着三方主体，即借用他人名义的人（借名人）、名义载体（出名人）和房屋出卖人，与出卖人签订房屋买卖合同的即可能是借名人，也可能是出名人。

因此，借名买房应是行为人以名义载体的名义与出卖人签订房屋买卖合同，并以名义载体的名义进行房屋所有权移转登记的行为。

对于借名买房这一借用他人名义实施的法律行为，我国民法并未予以明确规定，学者们对其多有讨论，但目前仍未形成一致观点。

笔者认为，借名买房实为借名行为的一种具体形式，对于其性质，应当与以下行为进行区分：1.借名行为与冒名行为借名行为和冒名行为从表现形式上来看，都是使用他人名义而实施的法律行为。

冒名行为中，行为人以名义载体的名义实施民事行为并未获得授权，而是通过伪造名义载体的身份证或签章等方式，使交易相对人误信其就是名义载体，以此获得相对人的信赖从而获取某种利益。

而在借名行为中，借名人使用名义载体的名义是经过其同意的，名义载体往往还会协助提供相关身份资料等。

将此置于房屋买卖中，也存在明显区别。

就冒名行为而言，被冒用名义的人并未实际参与到该过程之中，冒用他人名义的行为人才是真正实施房屋买卖合同行为的人，买卖房屋的法律效果应发生在具备真实意思表示的双方当事人之间。

解决借名买房争议的理论及法律依据

解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房关系中，涉及到借名人与出名人（被借名人）之间的借名行为，以及出名人与出卖人之间的房屋买卖两个法律行为。

借名人与出名人基于借名买房协议，形成房产代持关系，借名人是真实权利人，出名人是名义权利人。

常见的借名买房情形主要有三类，一是借名购买经济适用房等政策性保障住房，二是为规避限购、限贷等房地产调控政策而借名买房，三是除上述两种情形之外借名购买普通商品房。

特别是自房屋限购政策和限贷政策施行以来，有些人为达到买房目的，规避政策，借他人之名购买房屋现象屡有发生。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。

有观点认为，借名买房中房屋买卖合同的买受人为出名人，借名人与出名人之间关于房屋权属的约定并不产生物权变动效力，在借名行为及房屋买卖行为有效的前提下，房屋所有权应归属于出名人，借名人对于房屋物权在未经登记之前，借名买房存在很大的法律风险。

实践中，借名人与出名人之间、借名人与出名人的债权人之间因被代持房屋引发的法律纠纷层出不穷。

一、解决借名购房争议的理论依据1、物权说：由于不动产物权登记产生的公示公信效力仅是一种推定效力，登记行为本身并不产生物权，当事人的本意系由借名人享有事实物权，即使是物权已经办理权属登记的情况下，被借名人亦不获得真实的物权，仍应当根据真实的权利状态确认真实权利人，因此，当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

实例：(2021)最高法民申3543号民事裁定书所持观点与此基本一致。

2、债权说：借名人与出名人之间关于房屋权属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据约定直接取得房屋所有权。

借名人可以依据房产代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

最高法司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考

最高法司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考一、问题的提出案例1 ：2009年11月10日，黄某与马某签订《存量房买卖合同》一份，约定黄某将其所有的滨湖花园C1#一1-1802室房屋一套以130万元出售给马某，由马某于2009年11月10日前支付26万元，于2009年11月25日前再支付续104万元。

2009年11月16日，黄某、马某与房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》，同日，黄某转入房管中心39万元。

2009年11月18日，马某以该房屋作为抵押向银行贷款91万元。

自2009年12月至2011年2月的贷款均为许某以马某名义偿还，其余贷款计89万余元于2011年3月由户名吴某某账号转入户名为马某的账号一次性偿还完毕2009年11月25日，诉争房屋的所有权人登记为马某。

许某认为其是以马某名义购房，其应为该房屋的实际产权人，故提起诉讼，请求判决确认其为房屋所有权人，马某协助办理房屋所有权过户手续。

案例2：2007年3月5日，甲公司作为甲方，杨某作为乙方，双方签订成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。

2007年5月8日，该房屋登记至杨某名下。

甲公司出具任职证明，称胡某于1995年至2008年12月31日期间系其正式职工，负责项目规划、拆迁、市政等工作。

胡某称案涉房屋是甲公司基于其业绩而提供的福利；因杨某工龄较长，故其借用杨某的名义购买案涉房屋，以此节省22000元左右的购房款。

胡某还称案涉房屋的购房款由自己出资交纳。

胡某现持有该房屋的成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件；其中购房款收据记载日期为2007年3月6日。

杨某称胡某系利用职务上的便利获取了上述材料原件。

胡某称甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此后其将房屋出租。

杨某称甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在装修后将房屋钥匙交予胡某，由胡某将房屋出租，租金由胡某收取并算作好处费。

借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究

借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究作者：袁俊龙来源：《法制与社会》2017年第13期摘要借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于“借名人”一方的行为。

在借名买房案件中，原告称借被告之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因不动产登记薄是物权归属和内容的依据，“借名人”想要推翻不动产登记薄上的记载，确认自己为房屋所有权人，至少应当证明自己是涉案房屋的实际出资人；双方存在借名买房的合意；借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益。

关键词借名买房所有权证明要件作者简介：袁俊龙，天津市南开区人民法院民事审判庭。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2017.05.127原告（主张借名之人，以下简称“借名人”）称借被告（以下简称“出名人”）之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因为根据《物权法》第十六条第一款规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的依据”。

根据最高院的观点，登记薄上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。

这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。

因此，在否定不动产登记薄作为不动产物权权属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记薄记载的真实性。

根据《物权法解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持”。

至于本条中所述“有证据”，笔者认为，当事人如果想要推翻不动产登记薄上的记载，主张房屋为自己所有，至少应当证明以下事实，且证明标准应为高度盖然性：一、“借名人”应当证明自己是房屋的实际出资人由于我国不认可物权行为，物权变动就是当事人之间的法律行为（主要是合同），再加上一种外在的公示方法。

借名买房胜诉的案例

借名买房胜诉的案例
哎呀呀，今天我要给你们讲一个超级精彩的借名买房胜诉的案例！话说回来，买房可是人生大事啊！
有个叫小李的人，他自己没有购房资格，但是又特别想买房。

这可咋办呢？于是他就想到了一个办法，找他的好朋友小王来帮忙。

他跟小王说：“好兄弟，你帮我用你的名字买个房呗，等我以后有资格了再转回来。

”小王心想，都是好朋友，那就帮一下吧。

于是乎，小王就以自己的名义买了房，钱可是小李出的哟！
可是后来啊，这房价蹭蹭往上涨，小王就动了小心思，他不想把房子转给小李了！小李那个气啊，这不是坑我嘛！没办法，小李只好把小王告上了法庭。

在法庭上，小李那叫一个委屈啊，他说：“我出钱买的房，他怎么能耍赖不给我呢！”法官就开始调查，看证据啊，聊天记录啊，转账记录啊啥的。

这不查不知道，一查吓一跳，证据确凿啊，这房子就是小李出钱买的！
最后，法官宣判小李胜诉啦！小李那高兴的呀，差点没跳起来。

就好像原本属于你的宝贝差点被抢走，现在又回到你怀里了那种感觉！你说这是不是很让人开心？
这个案例是不是很有意思？它让我们看到了，即便遇到了困难和波折，只要我们有理有据，就能够维护自己的权益！所以啊，大家以后做事都要留个心眼，该有的证据一定要保存好！别等出了问题才后悔莫及呀！。

借名买房纠纷案例

借名买房纠纷案例在当今社会，随着房地产市场的火爆，买房成为了很多人生活中的大事。

然而，在买房过程中，有些人为了规避一些限购政策或者获得更多的购房资格，会采取一些非正常手段，比如借用他人的名义购买房产。

这种行为在法律上是属于违法行为的，一旦发生纠纷，后果将不堪设想。

最近，某市发生了一起借名购房纠纷案例。

小明因为自己名下已经有一套房产，无法再次购买新房。

为了规避限购政策，小明找到了一个愿意帮忙的朋友小王，以小王的名义购买了一套房产。

然而，随着时间的推移，小明和小王之间的关系发生了矛盾，小王要求小明将房产过户给他，否则将提起诉讼。

小明则表示，购房时双方已经达成口头协议，房产是属于自己的，不会过户给小王。

在这起案件中，小明和小王之间的纠纷涉及到了借名购房的法律问题。

根据《中华人民共和国合同法》，口头协议在一定条件下是具有法律效力的，但是在房产交易中，涉及到的金额较大，最好是能够通过书面合同来确认双方的权利义务。

而在这起案例中，小明和小王之间并没有签订书面合同，导致双方在权利义务上存在争议。

另外，根据《中华人民共和国物权法》，购房属于不动产交易，必须要通过公证处进行公证并办理产权证书。

在这起案例中，小王的名下并没有产权证书，房产仍然属于小明名下。

因此，小王要求小明过户房产给他的请求是不具备法律效力的。

在处理这类借名购房纠纷案例时，最好的方式是通过法律途径解决。

首先，双方可以协商解决，如果协商无果，可以通过律师代理或者仲裁机构进行调解。

如果仍然无法解决，可以向人民法院提起诉讼，通过法律手段来维护自己的合法权益。

总的来说，借名购房是一种违法行为，一旦发生纠纷，后果非常严重。

在购房过程中，应该遵守国家的相关法律法规，不要采取非正常手段来规避政策。

同时，在与他人合作购房时，最好能够通过书面合同来确认双方的权利义务，以免发生纠纷时无法维护自己的权益。

希望这起案例能够给大家一个警示，让大家在购房过程中能够慎之又慎，避免陷入类似的纠纷当中。

“借名买房合同”的法律分析

“借名买房合同”的法律分析作者：石嘉莹来源：《学理论·上》2015年第02期“借名买房”是指，由于实际购房人受到国家政策的限性法律、行政法规”中“强制性法律、行政法规”的范畴。

强制，不符合购房条件，从而委托符合购买条件的人以其名义制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约购买房屋。

通常而言，表现为实际购房人与其用语多为“应当”“必须”““借名买房合同”定予以排除或变更的规定。

”“禁止”等，但由“应当”所提示的法律规定并非总是强付，此外，其通常还会支付一笔额外的酬金给名义购房人。

为更好地分析相关法律关系，笔者拟引入一则案例进行具体分析。

案情如下：张三欲买房，无奈受制于限购政策。

张三与李四系好友，李四不受限购政策制约，可以买房。

张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷。

房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。

待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。

李四以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款，房屋也登记在李四名下。

购房首付由张三实际支付，贷款本息由张三实际归还，房屋也一直由张三占有使用。

因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。

张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。

基于上述案例，笔者拟从以下问题入手，从而理清“借名买房合同”的法律关系。

一、是否有效笔者认为，在上述案例中，借名买房合同”同是有效的。

原因主要有以下两点：首先，政策性规定不属于《合同法》第52;条“违反强制制性规定，如我国《合同法》规定“合同应当采取书面形式签订”，但未采取书面形式的合同可以通过补正等措施弥补其效力，因此有学者将这类规定称为“倡导性规定”。

②能实现其私人目的。

为了实现我们的目的，我们的行动必然有后果。

合同法赋予我们的行动以合法的后果、承诺的强制展行。

由于使人们相互信赖并由此协调他们的行动从而有助于人们达到其私人目标。

”[1];在市场经济社会，每个市场主体作为一个合理的“经济人”，都是为了追求一定的经济利益而订立合同的，同时，也希望通过合同的履行而实现其订约目的，所以，在当事人自愿接受合同关系拘束的情况下，如果合同本身并没有违背法律和社会公共道德，不存在《合同法》所规定的无效事由，则任何第三人强迫当事人解除合同或宣告合同失效都是不符合当事人意综上，笔者认为在本文的案例框架下，由于该“借名买房合同”并不违背法律。

“借名买房”是否构成侵占罪的 10 个裁判观点(李用华律师)

“借名买房”是指：借名人为了规避限购政策或者本人征信有问题等原因，以出名人的名义购买房产，并将房产登记在出名人名下的行为。

法律虽未对“借名买房”严格禁止，也未予明确保护。

导致“借名买房”后出名人与借名人就房产归属产生争议的情况时有发生。

借名人除了通过民事诉讼维护权利外，亦有借名人以刑事自诉出名人构成侵占罪的方式维护权利。

本文旨在对“借名买房”能否构成侵占罪的相关裁判观点进行梳理，供读者参考。

对于侵占罪，《刑法》第二百七十条规定：将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。

将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚。

本条罪，告诉的才处理。

观点1 ：借名人指控出名人侵占涉案房屋，该争议属民事纠纷，不宜刑事处理。

出处：（2020 ）粤03 刑终1848 号刑事裁定书裁判要旨：社会实践中因代持房产导致所有权纷争的事情层出不穷，其实质还是实际购房人与代持人之间关于房产所有权的民事纠纷，绝大部分此类纠纷在司法实践中也是按照民事纠纷予以处理，故借名人与出名人关于房屋所有权的争议是民事纠纷，应另循民事法律途径解决。

律师总结：有观点认为“借名买房”纠纷因为标的额大，仅采取民事手段不足以维护当事人权益。

笔者并不赞同，“借名买房”行为本身就是对国家不动产登记制度的破坏，如果国家采取刑事手段对“借名买房”产生的民事纠纷予以额外保护，无疑会形成一种错误的导向，甚至造成不动产登记制度名存实亡。

观点2 ：法理上出名人是涉案房屋的权利人，不应认定其侵占涉案房屋。

出处：（2018 ）粤0303 刑初1822 号刑事裁定书裁判要旨：本案涉案的房屋目前登记在出名人名下，由于我国对不动产实行登记制度，即登记人为权利人，出名人在法理上被认定是该房屋的权利人，借名人虽对出名人是权利人的身份不认可，主张其才是真正的权利人，但在未经重新确权之前，出名人仍被认定是该房屋的权利人，故借名人控告出名人侵占涉案房屋，构成侵占罪的证据不足。

借名买房能否认定房产归借名人所有

本栏编辑:张玉侠(122256282@)PUFA普法|以案释法借名买房能否认定房产归借名人所有?文/何玲玲【基本案情】朱红和朱山系亲姐弟。

朱红在网络司法拍卖平台上，看中某法院拍卖的一套房产，但自己名下已有一套房产，为规避税费，她用弟弟朱山的名义报名参与竞买，并将保证金打入法院指定账户，竞买房产成功后，又将余款打入法院指定账户。

朱山在办理完过户后，朱红提出自己要将该房产用于出租收取租金，朱山却提出房子是自己的。

插图/小宜【分歧意见】对于该房产的所有人是谁，存在两种不同的观点：第一种观点认为，该房产所有的购房款项均是朱红支付，朱红才是该房产的实际所有权人；第二种观点认为，该房产已经登记在朱红弟弟朱山的名下，根据不动产登记对抗原则，该房产归朱山所有。

【评析意见】对于该房产的所有权人是谁，笔者同意第二种观点，理由如下：首先，民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

”该房产属于不动产，其权属的设立、变更、转让和消灭，应当以依法登记时发生法律效力，朱山已经在不动产登记中心办理了产权过户登记手续，该房产的所有权人已变更为朱山。

朱山持有了不动产权登记证书，且不动产权证书记载的所有权人是朱山，所以该房产的所有权人是朱山。

其次，民法典第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

”朱山持有不动产权属证书，该不动产权属证书是朱山享有该房产所有权的证明。

朱红也不能证明该不动产权属证书与不动产登记簿不一致，所以，朱山是房产的所有权人。

最后，本案中，朱红对该房屋的购买确实存在出资关系，但这不足以证明朱红与朱山之间存在借名登记约定，不能认定该房产归朱红所有。

综上，该房产的所有权人是朱山〇_H 2021 年 03 期 57。

借他人名买房后能起诉确认所有权归自己吗

借他人名买房后能起诉确认所有权归自己吗？张律师解答：不可以。

借名买房纠纷中，一般只支持过户的诉讼请求，而且是在房屋和真实买房人符合过户条件后，如单独起诉确认所有权，法院一般不会支持。

如下面这个案件，真实购房人不起诉过户，只起诉确认所有权归自己所有，法院以私下约定不能对抗行政登记为由驳回了其诉请。

判决书节选：本案争议焦点为吴某〔实际购房人〕出资购置涉案房屋并登记在权某〔名义购房人〕名下的行为是构成不动产赠与还是借名买房。

权某抗辩称本案构成不动产赠与，但其并未提供证据证明吴某与权某之间存在口头赠与合同。

权某主张涉案房屋已经登记在其名下，足以证明本案构成不动产赠与。

一审法院认为，不动产登记是行政机关对于房屋当时的权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

权某虽已登记为涉案房屋的权属人，但该登记行为并不能够证明其取得涉案房屋的产权是基于吴某所赠与还是借名买房。

吴某的上述抗辩并不能排除本案交易可能构成吴某借权某名义买房的可能。

另，依据《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利〞之规定，利害关系人对已经登记在他人名下的房屋，如能够提供证据证明其实际享有物权的根底法律关系，可主张涉案房屋的权利。

本案中，吴某与权某虽未签署涉案房屋权属的相关协议，无法确认双方当事人在购置涉案房屋当时的真实意思表示。

但综合分析双方当事人所提供的证据，吴某确实为涉案房屋的实际购置人，且一直在归还涉案房屋的按揭贷款，并支付了涉案房屋所产生的物业费。

因此，基于综合分析，应确认吴某是以权某的名义购置涉案房屋的事实。

关于吴某是否可以以实际购置人对抗房屋产权登记而主张确认所有权问题。

根据《物权法》规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。

权某经房管部门登记核发《不动产权证书》，是涉案房屋的权属人。

借名买房”协议效力的认定及相关案例裁判规则汇总

借名买房”协议效力的认定及相关案例裁判规则汇总引言关于借名买房合同效力问题，实践中争议颇多。

最高人民法院在（2020）最高法民再328号案件中，认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效，引发讨论。

PART.01基本案情与裁判要旨【基本案情】为规避限购政策，徐某与曾某于2013年签订《房产代持协议》，双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。

2016年，由于曾某无法清偿对某公司的担保债务，某公司以房屋登记在曾某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。

实际购房人徐某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

【裁判要旨】借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。

放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

为了深入分析最高法院在该案中的裁判思路，本文将进一步探讨和分析合同无效与公序良俗，国家宏观调控政策与公序良俗之间的关系。

（一）合同无效与公序良俗在市场交易中，各主体之间为了达成交易，作出双方承诺遵守的约定，这种约定在法律上表现为合同。

当事人虽然可以按自己的意思约定合同的内容和形式，但该种约定不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和社会公共利益。

如果违反前述规定，合同将不受法律的承认和保护，也不具有法律效力，这种情况被称为“合同无效”。

无效的合同自始没有法律效力。

具体可参考《民法典》第153条、第154条规定。

由于立法不可能预见一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为，为了弥补具体法律规定之不足，就产生了公序良俗原则。

借名买房合同效力与代持房产的权属

借名买房合同效力与代持房产的权属
范一
【期刊名称】《中国不动产法研究》
【年(卷),期】2021()2
【摘要】借名买房的借名人与出名人之间成立借名合同关系。

借名合同履行后,双方形成所谓"房产代持"的状态。

实践中争议最大的问题是借名合同的效力以及代持房产的权利归属。

在合同效力认定的问题上,不应滥用公序良俗原则,无论当事人是否存在规避政策的动机,或者是房屋具有特殊性质,均不导致借名合同无效。

在代持房产权属确定方面,应当严格区分物权和债权不同的权利属性以及权利取得的构成要件,依法认定代持房产的所有权归属于出名人,借名人只拥有对出名人的债权。

相应地,代持房产在强制执行时应当作为出名人而非借名人的责任财产。

但是,在特定情况下,借名人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第28条的规定,主张排除强制执行。

【总页数】16页(P243-258)
【作者】范一
【作者单位】上海财经大学法学院;上海市高级人民法院民事审判庭
【正文语种】中文
【中图分类】D92
【相关文献】
1."借名买房"合同的法律效力分析
2.借名买房合同的效力问题
3.穿透式监管与商事合同效力
——以金融机构股权代持合同效力为视角4.规避限购政策类借名买房合同效力研究5.浅析购买经济适用房类借名买房合同的效力
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“借名买房”合同的法律效力分析

“借名买房”合同的法律效力分析李美莹【期刊名称】《佳木斯职业学院学报》【年(卷),期】2018(000)002【摘要】现实生活中,''''借名买房''''现象屡屡发生。

登记所有权人与实际出资人之间上演''''夺房大战''''的现象也屡见不鲜。

那么房屋究竟应该归属于谁?要想解决此问题,必须对''''借名买房''''合同的效力问题加以分析和认定,司法实践中存在截然相反的两种观点,即有效和无效。

案情相似,但是判决结果相反的现象违背了法律''''公平、公正''''的精神以及''''同案同判''''的理念,研究''''借名买房''''合同的效力问题因此也显得十分必要。

''''借名买房''''合同并未违反法律、行政法规的规定,''''借名买房''''合同的订立与履行也并不必然损害国家利益和社会公共利益。

认定其无效时应持谨慎态度。

【总页数】3页(P89-91)【作者】李美莹【作者单位】中央财经大学【正文语种】中文【中图分类】D923.6【相关文献】1.保障性住房借名买房合同纠纷司法规制的法律适用分析 [J], 鲁润芫2.借名买房中购房合同的效力分析 [J], 杨满珍;3."借名买房"合同的法律效力分析 [J], 李美莹4.保障性住房借名买房合同纠纷司法规制的法律适用 [J], 赵君鸿5.保障性住房借名买房合同纠纷司法规制的法律适用 [J], 赵君鸿因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。