《商业地产规划定位、招商经营及万达模式全案解析》
商业地产全流程策划定位、招商运营实操心法与实体O2O电商经验借鉴
对本案的 竞争威胁
有
无 无 无 无 无 无
无
无
无
三项理解：商圈
商业地产的定位设计
三 环
二 环
莲花池东路 广安门内大街
审 武 门 外 大 街 广安门内大街
前三门大街 骡马市大街
菜 市 口 大 街
丽泽路
菜 户 营
开 阳 路
南
路
南 苑 路 京 开 高 速
二环 三环
三项理解：商圈
商业地产的定位设计
A.综合区 常住居民6万 商品房6000人
商业地产 全流程策划定位、招商运营实操心法 与实体O2O电商经验借鉴
目录
3月28日 一、商业地产的市场现状 二、商业地产的定位设计 三、商业地产的招商策略
3月29日 四、商业地产的经营心法 五、实体O2O的经验借鉴
目录
一、商业地产的市场现状
1、国内购物中心 2015年前市场现状 2、因应市场现状的经营思维调整
三项理解：城市
商业地产的定位设计
石景山区域正逐步由第二产业向第三产业规划转型，本案西南侧毗邻地块规划为首钢 商务区，未来将导入大量商务人群，区域的人口结构将更加丰富。
首钢商务区规划总用地约为8.63平方公里
总建筑规模约1,060万平方米。其中：住宅建筑
面积约188万平方米，占17.7%；公建建筑面积约608万 平方米（其中商业金融用地建筑面积约408.3万平方米
3万
6万
业态特征
商业特征
中高端-大众时尚朋饰零售；品质生活零 售；儿童零售；精品超市；少量餐饮
•成熟百货项目，有固定消费宠群 •体量大，品牌丰富，但休闲娱乐类业态缺乏，餐饮品类 丌足
屈臣氏、共百轩黄金珠宝、丽家宝贝、东 霆健身、美食城等
房地产项目商业定位深化及招商推广策略方案
业态比例：根据市场需求和项 目定位，确定各业态的比例
业态布局：根据项目特点和消 费者行为，合理布局各业态
业态创新：引入新兴业态，提 升项目竞争力和吸引力
2
招商推广策略
招商渠道拓展
01
线上渠道：利用互联网平台进行推广，如官方网站、微信公众号、微博等
03
建立合作关系： 与品牌商家签 订合作协议， 明确双方的权 利和义务
04
宣传推广：通过 线上线下渠道， 宣传项目的优势 和品牌商家的入 驻情况，吸引更 多商家入驻
招商活动策划
活动主题：房地产项目商业定位深化
0 1 及招商推广策略
活动目的：吸引潜在投资者，提高项
0 2 目知名度
活动形式：线上线下相结合，包括路
工明确
人才选拔：选拔具 备专业知识和实践
经验的人才
激励与考核：制定 合理的激励机制，
激பைடு நூலகம்团队积极性
培训与发展：提供 专业培训，提高团
队整体素质
运营管理流程
01
项目启动： 确定项目目 标、范围、 时间表和预
算
02
项目规划： 制定项目计 划、资源分 配、风险评 估和应对策
略
03
项目执行：按 照计划进行项 目实施，包括 进度控制、质 量控制和成本
04 商圈分析：分析商圈内商业业态、 人流量、交通状况等因素
定位策略制定
01
市场调研：了解市场需求和 02
确定目标客户群：明确项目
竞争状况
的目标客户群体
03
确定项目定位：根据市场需 04
制定营销策略：根据项目定
求和目标客户群确定项目的
商业地产定位业态规划与招商管理
商业地产定位业态规划与招商管理商业地产定位业态规划与招商管理一、引言商业地产是指通过投资、开发和运营等手段，将物业转化为能够吸引消费者和租户的商业用途，并能够带来稳定收入和增长的不动产。
商业地产作为一个具有潜力和回报的投资领域，对于定位业态规划和招商管理都需要有清晰的战略和有效的执行。
二、商业地产定位业态规划商业地产定位业态规划是指通过对市场调研和分析，确定商业地产在业态水平上的定位和发展方向。
以下是商业地产定位业态规划的几个关键步骤：1. 市场调研与分析：对目标市场的消费者需求、竞争对手、经济环境、交通便利性等因素进行全面的调研和分析，以获取市场的潜力和特点。
2. 地产特性评估：对商业地产的地理位置、面积、建筑结构、人流等特性进行评估和分析，以确定其适用的业态类型和规模。
3. 业态策略确定：根据市场调研和地产特性评估的结果，确定商业地产的主导业态和辅助业态，以及相应的业态策略和发展重点。
4. 租户定位与招商规划：根据商业地产的业态策略，确定目标租户的类型和数量，并制定相应的招商计划和渠道。
5. 创新亮点设置：通过引入创新亮点和特色，提升商业地产的吸引力和竞争力，如充分利用周边资源、打造主题购物中心等。
商业地产定位业态规划的目的是根据市场需求和地产特性，选择适合的业态，从而提升商业地产的盈利能力和投资回报。
三、商业地产招商管理商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优质租户入驻商业地产，并进行合理的租赁和管理。
以下是商业地产招商管理的几个要点：1. 招商准备：在招商之前，需要充分准备招商材料，包括商业地产的定位、规划、业态特点、租户优势、招商政策等，以便向潜在租户传达商业地产的价值和优势。
2. 租户筛选：在招商过程中，需要对租户进行筛选，并评估其与商业地产的匹配度和商业价值。
筛选标准可以包括租户品牌知名度、运营能力、财务实力等。
3. 租赁合同谈判：在确定合适的租户后，进行租赁合同谈判，确定租金、租期、租金调整机制等具体条款。
万达商业地产盈利模式深度解析及二三线商业(PPT52页)
万达三代产品的突破与成熟
代表作
上海五角场万达广场
主要主力店情况： 沃尔玛购物广场：约2.8万平米 香港巴黎春天百货：约4.3万平米 第一食品广场：约2.1万平米 万达国际影城：共10个放映厅 其余主力业态有：新华书店、黄金珠宝城、和
核心解读
对政府的吸引力: ◇每个综合体为社会新增近万个就业岗位 ◇每个综合体每年创造几千万甚至超亿元税收 ◇城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群
众的消费需求 ◇每个城市综合体都创造一个城市新中心 ◇改善城市产业结构
二.商业规划与定位
三.建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
建筑规划设计
购物中心成功的核心要素
运营工作的主线
客户关系
服务准则
一. 以客为师 二. 以客为尊 三. 以客为亲 四. 以客为友
直接带来效果
运营管理评价的核心指标
购物中心运营管理的工作模块
THE END
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.1 0.1420. 10.14W ednesday, October 14, 2020
乐国际家居广场、青少年购物中心等
目前60%的合作品牌商家是通过这个项目积累起来的。
代表作
鄞州万达广场
主要主力店情况： 沃尔V、万达影城、银泰百一.选址策略
二.商业规划与定位策略（万达2010年开 始，改变开发公司为主导的情况）
• 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。14-Oct-2014 October 202020.10.14
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, October 14, 202
商业地产策划定位招商
商业地产策划定位招商商业地产策划定位招商随着经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业出现了蓬勃的发展态势。
在这样一个竞争激烈的市场环境中，商业地产策划定位招商显得尤为重要。
本文将分析商业地产策划定位招商的一般原则和关键步骤，以及一些成功案例。
商业地产策划定位招商的一般原则包括市场调研、目标客户群体确定、差异化定位、品牌建设等。
首先，进行市场调研是商业地产策划定位招商的重要前提。
通过分析市场需求及竞争对手的情况，了解市场规模、潜力和趋势。
其中，对目标客户群体的精确定位是商业地产策划定位招商的核心。
合理划分目标市场，确定主要顾客群体的特征和需求，以便有针对性地为其提供服务。
进行差异化定位可以帮助企业形成自己的独特竞争优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
最后，在商业地产策划定位招商的过程中，建立和传播品牌形象是至关重要的。
通过有效的品牌定位和营销策略，提高企业知名度和美誉度，从而吸引更多的顾客和投资者。
商业地产策划定位招商的关键步骤包括目标定位、项目规划、市场推广和客户招商。
首先，目标定位是商业地产策划定位招商的基础。
根据市场调研，确定项目的定位和定位的准确性。
其次，项目规划是商业地产策划定位招商的核心环节。
需要根据目标市场和客户需求，制定合理的项目规划和设计方案，包括项目的功能、面积、布局、配套设施等。
市场推广是商业地产策划定位招商的重要手段。
通过广告宣传、营销推广等方式，将项目信息传递给潜在客户，提高项目的知名度和关注度。
最后，客户招商是商业地产策划定位招商的最终目标。
通过招商、洽谈、签约等环节，吸引优质客户和投资者，实现项目的销售和租赁。
成功的商业地产策划定位招商案例有很多，例如温州财富广场。
温州财富广场位于温州市中心地段，是一个以商业、办公和住宅为一体的综合体项目。
在策划定位方面，温州财富广场明确将自己定位为“商务人士的首选”。
通过差异化的规划和设计，提供高端的商务办公和商贸配套服务，满足商务人士对便利性和专业性的需求。
购物中心规划定位招商管理及万达案例解析凯德页
确保顾客在购物中心内的流动路线畅通无阻，提高购物体验。
配套设施
合理规划卫生间、休息区、电梯等配套设施的位置和数量，提高顾 客满意度。
02
招商管理
招商策略制定
目标客户定位
根据购物中心定位，明确目标客户群体，如家庭、年 轻人、高端消费者等。
招商品牌选择
根据目标客户的需求和消费水平，选择适合的招商品 牌和业态组合。
招商谈判技巧
了解客户需求
01
在谈判前充分了解客户的经营状况、扩张计划、合作意向等信
息，为谈判做好准备。
灵活运用谈判策略
02
根据谈判进展情况，灵活运用报价、还价、让步等策略，促成
合作。
建立信任关系
03
在谈判过程中，加强与客户的沟通，建立互信关系，提高合作
成功率。
招商合同管理
合同条款审查
对招商合同中的关键条款进行仔细审查，确保双方的权益得到保 障。
地理位置
凯德购物中心通常选址在城市核心区域或新兴商圈，交通便利， 人流量大。
建筑风格
凯德购物中心的建筑风格以现代、简约为主，注重室内空间布局和 环境氛围的营造。
品牌组合
凯德购物中心注重品牌组合的多样性和品质，引进国际知名品牌和 本土特色品牌，满足不同消费群体的需求。
凯德购物中心的招商管理策略
品牌招商
租金定价策略
根据市场行情、品牌影响力等因素，制定合理的租金 定价策略，确保收益与风险平衡。
招商渠道建设
线上招商平台
利用互联网平台，如购物中心官网、招商APP 等，发布招商信息，吸引品牌关注。
线下招商活动
组织参加行业展会、举办招商推介会等活动， 与品牌面对面交流，促进合作。
商业地产开发策划与定位讲解(案例分析)115页
因为竞争激烈，对手太强
因为招商难度大
……
……
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
与
陈
仁 科
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？
一
起 探
这些问题难道是不能避免的吗？
寻
这些问题难道是无法解决的吗？
这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
……
4
与
陈
仁 科
我认为，关键是——
一
寻
总面积1389平方公里，总人口30.98万，其中城区面积
8.8平方公里，城区常住人口6.2万。
矿产资源丰富。
工业基础扎实。
连续两年被授予“全省综合经济发展先进县”。
……
26
……
与 陈 仁 科 一 起 探 寻
——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？
……
……
11
从商业格局看，看什么？
与
陈 仁
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？
科 一
——各个商圈的相对位置、距离
起 探
——各个商圈功能、关系
寻
——商圈是自然形成的吗
——政府层面对商业的布局规划
——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？
——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
……
18
与 第二层剖析：地块最适合做什么？
陈
仁
科 一
地块与城市的关系
起
探 寻
地块与区域的关系
地块与市场的关系
地块与周边环境的关系
……
地块地形与技术指标
19
与
陈
仁 科
地块与城市的关系
万达商业地产业态规划与招商管理(ppt文档)
2009年 2000年 47% 1990年 36% 26%
2020年 50%
2050年 75%
1978年 1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年 2023年 2028年 2033年 2038年 2043年 2048年
长春宽城 长春重庆路
哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街
长春红旗街
呼和浩特万达广场
沈阳太原街 廊坊万达广场
北京CBD
沈抚阳顺铁万西达区广场 鞍山万达广场
北京石景山
包头万达广场
唐山路南
大连万达广场 天津海河
石家庄槐安路
天津金街
郑州中原 济南泉城路 天津河东区 青岛CBD
郑州二七
济南魏家庄 青岛泉城路
西安碑林区 西安民乐园
娱乐楼
百货楼
外 铺
步行街
3. 建筑规划设计
强 调 空 间
典型案例
• 两个典型的第三代万达广场 • 成都万达广场 • 石景山万达广场
成都万达广场
成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116亩， 总建筑面积约为40万㎡，其中商业部分占地25万㎡，住宅部分占15万㎡。
北京石景山万达广场
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
长春万达广场
南京新街口万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
武汉万达广场
南宁万达广场
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
某房地产公司商业定位及招商策略
满足不同商户的需求。
招商渠道
直接拜访
通过主动拜访目标客户，了解其经营需 求，邀请其参观商业项目，达成合作意 向。
参加展会
参加相关行业的展会或活动，与参展商 和观众进行交流，推广商业项目，达成 合作意向。
网络招商
利用互联网平台发布招商信息，吸引目 标客户主动联系招商人员。
委托招商
委托专业的招商咨询机构或个人进行招 商，利用其资源和经验，快速引进优质 商户。
2023
《某房地产公司商业定位 及招商策略》
目录
• 商业定位 • 商业分析 • 招商策略 • 商业规划 • 招商计划 • 风险控制
01
商业定位
定位概述
商业定位是在市场分析、竞争对手研究以及目标客群需求的 基础上，对商业项目的整体规划和设计。
定位概述包括对商业项目所处市场环境、竞争优势、目标客 户和商业类型的明确，以及对项目整体形象和品牌塑造的规 划。
06
风险控制
定位风险控制
01
风险识别
对于项目定位可能出现的风险因素进行预测和识别。
02
风险评估
对预测的风险因素进行量化和评估，制定相应的风险应对措施。
03
实时监测
对项目定位实施过程中可能出现的风险因素进行实时监测和预警。
招商风险控制
招商渠道多样化
采用多种招商渠道，如线上招商、线下 招商等，以降低单一渠道的风险。
招商对象筛选
严格筛选招商对象，确保其信誉和实力 可靠，降低合作风险。
合同管理
制定完善的招商合同，明确双方权利和 义务，降低合同风险。
招商进度监控
对招商进度进行实时监控，及时发现和 解决潜在风险。
市场风险控制
政策风险应对
商业地产龙头万达地产经营模式及价值分析-17页精选文档
社零高速增长、经济刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进，13-14年购物中心供给大幅放量，虽然预计到2019年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区（一线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡）和不同业态（大型全业态购物中心竞争加剧）分化严重的格局。
（一）、目前商业物业供给整体未偏离均衡，但电商分流加剧我们用社会消费品零售总额增速刻画对商业地产的需求，用商业营业用房竣工面积刻画商业物业的供给。
从2009年至2019年，社零消费总额平均增速15.9%,而商业营业用房竣工面积平均增速为14.2%,略低于社零增速，因此新增的商业物业供给均能被上升的社会消费品零售总额吸收，总体而言，并未出现供给严重过剩的情况。
尽管如此，电商分流仍导致了零售业态增长受阻。
零售网购总额在社会消费品零售总额的比重持续上升，2019年底占比7.8%，2019年前三季度达到9.7%。
网购消费额增速远高于社会零售品增速，随着网购、移动电商等渗透率进一步上升，未来电商的分流效应会进一步加剧。
wtaoco（二）、受四万亿刺激，08-12 年商业物业大量开工，12-16 年竣工面积激增社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进：2019年金融危机后4万亿刺激政策将商业物业投资增速拉升至不可持续的高点；随着经济中枢回落和三公消费控制，我国商业物业供给从2019年开始出现大幅放量。
预计14-15年全国商业综合体面积（含零售、写字楼）前22城市总新增供给达13年水平的75%，其中北京、深圳、天津、广州、上海14-15年商业综合体面积总增速分别达29%、119%、98%、31%、21%；全国、前28城、前20城14年购物中心增速分别达29%、36%、30%，达到07年以来增速最高点。
此轮商业物业供给高峰将于15年结束（增速回落至15%以下，与12年结束的投资高峰相对应），大量供给在短期内会给整个行业造成较大冲击。