关于城市物业管理的暂行规定38

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济南市物业管理办法

第一章总则

第一条为加强本城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定办法。

第二条本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业

的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

第三条本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。

本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。

物业管理区城的具体范围由市物业行政主管部门划定。

第四条市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居发委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做

好本市物业的管理工作。

第二章物业管理组织

第五条本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。

第六条业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。业主大会应当由过半数的业主出

席方可举行。

市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。

第七条业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会组成人员：（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的

工作；

（三）通过和修订业主公约；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）决定聘用或解聘物业管理企业；

（六）决定物业管理的其他有关事项。

第八条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。任期两年。业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管

部门登记备案。

第九条业主委员会的主要职责：

（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理

聘用合同；

（二）监督物业管理企业的物业管理情况；

（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；

（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十条市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章物业管理企业

第十一条成立物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；

（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；

（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；

（四）有三十万元以上货币注册资金；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十二条物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。

第十三条申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：（一）物业管理企业资质审查申报表；

（二）法定代表人证明书和身份证明；

（三）管理章程、以营场所证明及资信证明；

（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；

（五）其他有关的文件、资料。

第十四条外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章物业管理服务第十五条物业客理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。

第十六条物来管理聘用合同应当包括以下内容：（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；

（二）双方当事人的权利和义务；

（三）管理服务的要求和标准；

（四）合同期限；

（五）违约责任及争议的解决方式；

（六）当事人双方约定的其他事项。

第十七条物业管理服务事项应当包括下列内容：（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；

（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；

（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；

（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工

作；

（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；

（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；

（七）物业客理聘用合同确定的其他事项。

第十八条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事英，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。

第十九条选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。

第二十条业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。

第二十一条物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：（一）物业管理服务内容；

（二）双方权利和义务；

（三）费用标准和交纳期限；

（四）违约责任及争议解决方式；

（五）其他事项。

第二十二条物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物