房屋建筑物及土地评估的方法及依据
建房动土前的土地调查与评估确保土地适合建房的关键步骤
建房动土前的土地调查与评估确保土地适合建房的关键步骤在建造房屋之前，进行土地调查与评估是确保土地适合建房的关键步骤之一。
通过对土地的调查与评估，可以确保建筑在合适的地点，并且可以消除潜在的风险和问题。
本文将介绍建房动土前的土地调查与评估的重要性以及应该采取的步骤。
一、土地调查的重要性1. 确保稳定的基础环境：土地调查可以帮助了解土地的稳定性和承载能力。
这些信息对于决定建筑物的结构设计和地基工程至关重要。
如果土地不稳定或承载能力不足，可能导致建筑物的倒塌或损坏。
2. 消除潜在风险：土地调查可以帮助识别潜在的风险因素，例如地下水位、土壤污染或地质问题等。
通过提前了解这些风险，可以采取相应的措施来减轻或消除潜在的威胁。
3. 合规性与法律要求：土地调查也有助于确保项目符合当地的规划和法律要求。
某些地区可能有特定的建筑规定和限制，如建筑高度、用地规划等。
通过进行土地调查，可以确保项目的合规性，避免违反相关法律法规。
二、土地调查的步骤1. 收集土地信息：首先，需要收集关于土地的基本信息，包括土地位置、面积、用途、所在区域的规划和法规等。
这些信息可以通过与地方政府、土地所有者或地产经纪公司进行联系来获取。
2. 调查土地可用性：在确定土地可用性之前，需要了解土地是否存在现有的限制或权益，如担保抵押、租赁或使用权等。
这些限制可能会影响土地的使用和开发计划。
3. 分析土地稳定性：通过进行地质勘探和土壤测试，可以评估土地的稳定性和承载能力。
这可以帮助确定是否需要采取地基加固措施以及适用的建筑结构类型。
4. 检测土壤污染：如果土地曾经用于工业活动、储存化学物质或其他可能导致土壤污染的活动，需要进行土壤污染测试。
这可以确保土地不会对建筑物或居民的健康产生不良影响。
5. 研究地下水位：了解地下水位的深度和波动范围，对于决定建筑物的地下部分设计和排水系统至关重要。
地下水位过高可能导致建筑物受潮或地下水渗漏。
6. 考虑环境影响：在进行土地评估时，还应考虑项目对环境的潜在影响。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息：收集被评估房地产的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等，确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算：建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房屋评估的标准是什么
房屋评估的标准是什么房屋评估是指对房屋进行全面、客观、准确的评定，以确定其合理的市场价值。
房屋评估的标准是多方面的，包括房屋的建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
下面将从这些方面逐一介绍房屋评估的标准。
首先，房屋评估的标准之一是房屋的建筑质量。
建筑质量是评定房屋价值的重要因素之一，包括房屋的结构、材料、装修等方面。
结构是否牢固、材料是否优质、装修是否精美，都会直接影响房屋的价值。
一般来说，新建的房屋建筑质量会更好，因此也会更有价值。
其次，地理位置也是房屋评估的重要标准之一。
地理位置好的房屋往往更值钱，比如位于市中心、交通便利、配套设施完善的房屋。
而偏远地区或者交通不便的房屋，其价值往往会相对较低。
因此，地理位置是评定房屋价值的重要考量标准之一。
除此之外，市场需求也是房屋评估的标准之一。
市场需求的变化会直接影响房屋的价值，比如某些地区因为政策扶持或者经济发展，导致房屋需求量增加，房屋价值也会相应上涨。
而某些地区因为人口外流或者经济不景气，房屋需求量减少，房屋价值也会相应下降。
因此，市场需求是评定房屋价值的重要因素之一。
最后，政策法规也是房屋评估的重要标准之一。
政策法规的变化会直接影响房屋的价值，比如土地政策的变化、购房政策的调整等都会对房屋的价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要考虑政策法规对房屋价值的影响。
综上所述，房屋评估的标准是多方面的，包括建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
在进行房屋评估时，需要全面考量这些因素，以便准确评定房屋的市场价值。
只有全面客观地评定房屋，才能为买卖双方提供准确的参考，保障双方的利益。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单〔附件一〕，于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物〔水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室装修工程〕做一个全面的清查、登记和分析，确定评估围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开场做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供应委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的局部，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和本钱法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用本钱法。
具体如下：〔一〕房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置本钱确实定：房屋根本重置价根据关于确定2012年度市房屋根本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建立工程配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费工程由原执收单位委托市行政效劳中心集中收取。
〔二〕土地使用权的评估：土地使用权的市场比拟法是通过与近期交易的宗地进展比拟，并对一系列因素进展修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
第四讲----土地估价的基本方法-——如何知道土地的价格
4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
多项选择题
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地 应具有（ ）
A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性
第四章 土地估价的基本方法
——如何知道土地的价格
第一节 市场比较法
一、市场比较法的基本原理
1、定义
市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。
2、理论依据
替代原则
3、相关概念
（1）比较宗地
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块。
（7）个别因素
土地的个别特性对价格的影响因素。
（8）地价指数
运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。
（9）区域分析
判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等。
（10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域
三、市场比较法的估价程序
（一）收集交易资料
大量、真实、可靠
搜集的内容： 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、 使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价 格等。
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。
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国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
不动产四种基本估价方法应用
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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
房屋竣工价值计算方法
房屋竣工价值计算方法
房屋竣工价值是指一个房产在完成建设并达到可交付状态时所具有的经济价值。
计算房屋竣工价值是一个重要的评估过程，可以帮助买家和开发商确定房产的市场价值，并作为购买决策和投资决策的依据。
以下是一种常用的房屋竣工价值计算方法：
1. 考虑建筑物的贡献价值：建筑物的贡献价值是指其对于整体房产价值的贡献
程度。
这可以通过比较相似建筑物的市场价格和租金来确定。
各种因素，如建筑物的年龄、建筑质量、地理位置、市场需求等都会对建筑物的贡献价值产生影响。
2. 评估土地价值：土地是房产价值的重要组成部分。
土地价值的计算可以采用
多种方法，常见的有市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是基于类似地块的交易价格来确定土地价值；收益法是基于土地开发可获得的收益来确定土地价值；成本法则是通过估算土地的再开发成本来确定土地价值。
3. 考虑房屋的物理状况：房屋的物理状况对于竣工价值的评估至关重要。
这包
括建筑物的结构、材料质量、维护状况等因素。
评估物理状况可以通过检查建筑物的结构、系统设备以及固定装置来确定。
4. 考虑市场因素：市场因素对房屋竣工价值的计算也有一定影响。
市场供需关系、地区发展趋势、宏观经济因素等都会对房屋的价值产生影响。
因此，在计算竣工价值时，需要对市场情况进行充分的调研和分析。
总的来说，房屋竣工价值计算是一个综合考虑建筑贡献价值、土地价值、物理
状况和市场因素的过程。
通过合理地评估和计算这些要素，可以得出一个相对准确的房屋竣工价值，为买家和开发商提供决策依据。
房屋估价与市场价值
房屋估价与市场价值房屋估价是指评估人员对房屋的各项因素进行评估，以确定房屋的价值，并给出合理的市场价值参考。
房屋估价通常用于房屋交易、贷款以及保险等领域。
在本文中，我们将探讨房屋估价与市场价值的关系，并简要介绍一些常用的房屋估价方法。
一、房屋估价的基本原则1.比较法：比较法是房屋估价中使用最广泛的方法之一。
该方法基于对类似房屋的市场价格进行比较，以确定房屋的价值。
在使用比较法进行房屋估价时，需要考虑比较房屋的地理位置、面积、建筑类型和年龄等因素。
2.成本法：成本法基于对房屋重建或重建的成本进行估算，以确定房屋的价值。
在使用成本法进行房屋估价时，需要考虑房屋的土地价值、建筑材料和劳动力成本等因素。
3.收益法：收益法基于估算房屋所能带来的收益，以确定房屋的价值。
在使用收益法进行房屋估价时，需要考虑租金收入、房屋维护和管理成本等因素。
二、市场价值的定义及应用市场价值是指在一个确定的时间和市场条件下，房屋在市场上的买卖价格。
市场价值通常用于房屋交易、税收和保险等领域。
市场价值的确定与房屋估价密切相关，但是两者并不完全相同。
房屋估价是一个基于评估人员主观判断的过程，而市场价值则是一个由市场实际交易数据所确定的值。
确定房屋的市场价值通常需要考虑以下因素：1. 土地性质：土地性质将对房屋市场价值产生一定影响，例如房屋的地理位置、所在区域的经济水平、居住环境等。
2. 建筑物质量：房屋质量将直接影响房屋市场价值，在确定房屋的市场价值时，需要考虑房屋的建筑工艺、材料和设计等因素。
3. 面积和结构：房屋面积和结构会直接影响房屋的使用价值，因此在确定市场价值时，需要考虑房屋的实际面积和结构设计等因素。
4. 工程状况：房屋的工程状况也将影响市场价值，例如房屋的维护情况、是否存在结构性缺陷等。
5. 房屋评价报告：房屋评价报告是房屋估价的重要依据之一，其中包括了对房屋的估价、市场分析、土地评估、区域经济分析以及对房屋周边市场趋势的分析和判断等。
农村房屋评估标准
农村房屋评估标准
农村房屋评估是指对农村房屋进行合理、科学的评估，以确定其价值和质量状况的过程。
评估的目的是为了保障农村房屋所有权人的合法权益，促进农村房地产市场的健康发展。
农村房屋评估标准是评估工作的重要依据，其科学性和合理性对评估结果具有重要影响。
首先，农村房屋评估标准应包括房屋的结构和建筑质量评估。
评估人员需要对房屋的结构材料、建筑工艺、使用年限等进行全面评估，以确定房屋的建筑质量和使用寿命。
同时，还需要对房屋的地基情况、房屋周边环境等进行评估，以确定房屋的稳定性和安全性。
其次，农村房屋评估标准还应包括房屋的功能和使用价值评估。
评估人员需要对房屋的功能布局、空间利用率、装修装饰等进行评估，以确定房屋的实际使用价值。
同时，还需要考虑房屋所在地的交通、教育、医疗等配套设施情况，以确定房屋的居住便利性和生活舒适度。
另外，农村房屋评估标准还应包括房屋的市场价值评估。
评估人员需要对房屋所在地的土地市场、房地产市场、政策法规等进行分析，以确定房屋的市场交易价值。
同时，还需要考虑房屋的抵押价值、出租价值等，以确定房屋的投资回报率和财务收益。
最后，农村房屋评估标准还应包括评估报告的编制要求。
评估人员需要按照相关规定，编制真实、客观、准确的评估报告，对房屋的评估结果进行科学、合理的说明和解释，为房屋所有权人提供专业、可靠的评估意见。
综上所述，农村房屋评估标准涉及房屋的结构和建筑质量、功能和使用价值、市场价值以及评估报告的编制要求等多个方面，评估人员需要全面、细致地进行评估工作，确保评估结果的科学性和准确性，为农村房屋所有权人提供可靠的评估服务。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房子征收评估方法》第一条为规范国有土地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订本方法。
第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值，测算被征收房子类似房地产的市场价钱，以及对有关评估结果进行复核评估和判定，合用本方法。
第三条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作，并对出具的评估、判定建议负责。
任何单位和个人不得干涉房子征收评估、判定活动。
与房子征收当事人有益害关系的，应该回避。
第四条房地产价钱评估机构由被征收人在规准时间内磋商选定；在规准时间内磋商不可的，由房子征收部门经过组织被征收人依照少量听从多半的原则投票决定，或许采纳摇号、抽签等随机方式确立。
详细方法由省、自治区、直辖市拟订。
房地产价钱评估机构不得采纳逢迎征收当事人不妥要求、虚假宣传、歹意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。
第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价钱评估机构肩负。
房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价钱评估机构共同肩负。
两家以上房地产价钱评估机构肩负的，应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流，一致标准。
第六条房地产价钱评估机构选定或许确立后，一般由房子征收部门作为拜托人，向房地产价钱评估机构出具房子征收评估拜托书，并与其签署房子征收评估拜托合同。
房子征收评估拜托书应该载明拜托人的名称、拜托的房地产价钱评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及拜托日期等内容。
房子征收评估拜托合同应该载明以下事项：（一）拜托人和房地产价钱评估机构的基本状况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本领项；（四）拜托人应供给的评估所需资料；（五）评估过程中两方的权益和义务；（六）评估花费及收取方式；（七）评估报告交托时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其余需要载明的事项。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格;标定价格：政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格;房屋重置价格：某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润;房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价单价= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价总价=补地价单价×土地总面积补地价单价=原楼面地价×现容积率—原容积率补地价单价= 原容积率下的土地单价×现容积率—原容积率原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积套内使用面积1公顷＝10 000平方米1亩＝平方米1平方英尺＝平方米1坪＝平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000平方米下的价格＝亩下的价格÷平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷平方米下的价格＝坪下的价格÷4．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×1±T％＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格× 100±T/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率×期数＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R %可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/×/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×1±S %×1±R %＝可比实例成交价格×1±T %或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×1±T %× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100100±S 100 100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数估价对象价格×1±S %±R %＝可比实例成交价格×1±T %或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本,即：直接成本利润率＝开发利润/土地取得成本＋开发成本计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：成本利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用计算基数＝开发完成后的房地产价值售价,相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润/用地总面积×开发完成后可转让面积的比率×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= 取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积= 取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C 1—R /N上式中：Di——第i年的折旧额;D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；C—S ——称为折旧基数；年折旧率d=D/C×100％ =C—S/C×N ×100％=1—R/N×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝C—St/N＝C1—R t/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—C—St/N＝c1—1—Rt/N上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；C—S ——称为折旧基数；成新折扣法V=C＋q 式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率%；用直线法计算成新率的公式为：q＝1—1—Rt/N ×100％当R＝0时,q＝1—t/N×100％＝1—1—R N—n/N×100％＝t/N×100％＝1—1—R t/ t＋n×100％＝n/ t＋n×100％建筑物经济寿命＝1/年折旧率修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—无效成本＋超额持有成本5．6成本应用中涉及的有关规定年折旧额＝原价×1—残值率/耐用年限6．1收益法的基本原理地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率某笔资金×利率＝房地产的净收益房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式V=A1/1＋Y1＋ A2/1＋Y1×1＋Y2＋…＋An/1＋Y1×1＋Y2…×1＋YnV=A1/1＋Y＋A2/1＋Y2＋A3/1＋Y3＋…＋An/1＋YnA末＝A初1＋YV=A/Y1—1/1＋YnV=A/YKn=1—1/1＋Yn =1＋Yn—1/1＋YnV70=V∞×K70V50=V∞×K50V∞=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn= VN×Kn/ KN=VN×1＋Y ×1＋Yn—1 / 1＋Y —1Vn= A/Yn〔1—1/1＋Ynn〕或VN= A/YN〔1—1/1＋YNN〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1,A2…An—第n期净收益；Y1,Y2…Yn—第Y期报酬率折现率收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式:净收益按一定数额递增有限年V=A/Y+b/Y2×1—1/1+ Yn—b/Y×n/1+Yn 未来第n年为 A 十n—1b收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2净收益按一定数额递减有限年V=A/Y—b/Y2×1—1/1+Yn+b/Y×n/1+Yn 未来第n年为A—n—1bn≤A/b+1净收益按一定比率递增有限年 V=A/Y—g×1— 1+g/1+Y n 未来第n年为 A1+gn—1 无限年 V=A/Y—g净收益按一定比率递减有限年V=A/Y+g×1— 1—g/1+Y n 未来第n年为A1—gn—1 无限年 V=A/Y+g以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增减的数额；g—净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/Y—gI×1—1＋gI/1＋Y n—E/Y—gE×1—1＋gE/1＋Y n上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式：如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y1— 1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=A/Y＋b/Y2 1—1/1＋Y t —b/Y×t/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g 1—1＋g/1＋Y t＋b/Y×t/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g 1— 1＋g/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y＋g 1— 1＋g/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果难以预测未来的价格公式为:V=A 1＋Y t—1 /Y1＋Y t— 1＋△=A/ Y—△×Y/1＋Y t—1=A/ Y —△a上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率折现率；△—增值率；6．3净收益潜在毛收入PGI ；有效毛收入EGI ；净运营收益NOI ；税前现金流量PTCF ；运营费用率OER税后现金流量ATCF ；净收益率NIR净收益率＝1—运营费用率净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用＝有效毛收入—运营费用运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值6．4报酬率报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6．5直接资本化法资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R 上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:毛租金乘数＝价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数,即:PGIM=V/PGIV＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:EGIM=V/EGIV＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式,即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1—OER所以 Ro=1—OER/EGIM 上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；NOI—某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y 1—1/1＋Yn R=Y/1—1/1＋Yn在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/1＋Yt—1或R= Y—△×Y/1＋Yt—1投资组合和剩余技术式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值；V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率,L＋B＝100％；Ro=VL×RL＋VB×RB/ VL＋VB RL=VL＋VBRO—VB×RB/VL RB= VL＋VBRO—VL×RL/VB Ro＝L×RL＋B×RB Ro＝L×RL＋1—LRB Ro＝1—B RL＋B×RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋1—M×RE在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×1＋YMn/1＋YMn—1= YM＋YM/1＋YMn—1式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率i；n—抵押贷款期限；房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为: VL= AO—VB×RB/ RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO—VL×RL/ RB上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO—VM×RM/ RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO—VE×RE/ RM上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率；净收益与资本化率的匹配①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率④由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格⑤由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格7．2假设开发法的基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；7．4假设开发法计算中各项的求取利率＝单位时间内的利息/本金×100％I＝P×i×n F＝P1＋i×n复利的本利和计算公式为：F＝P1＋in复利的总利息计算公式为：I＝P1十in—1在名义利率下的本利和为：F＝P1＋r／mn×m在名义利率下的一年末本利和为：F＝P1＋r／mm假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P1＋i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等,即P1＋i=P1＋r/mm得出i＝1＋r/mm—1名义利率与实际利率的关系,还可以通过利率的计算公式得出,即i=F—P/P =P1＋r/mm—P/P=1＋r/mm—1上式中： i—利率; n—计息周期数; I—总利息; F—计息期末的本利和; r—名义年利率; m—一年中计息m次; r／m—每次计息的利率;P—本金;8．2数学曲线似合法Y＝a＋bXa=∑Y—b×∑X/Nb=N×∑XY—∑X×∑Y/ N×∑X2—∑X2当∑X=0时, a=∑Y /N b=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地产价格; X—时间; a ,b—为末知参数; N—时间序列的项数; 8．3平均增减量法Vi＝Po十d×id=P1—Po＋P2—P1＋…＋Pi—Pi—1＋…＋Pn—Pn—1/n =Pn—P0/n上式中：Vi—第i 期房地产价格的趋势值; i—时期序数; Po—基期增减量的平均数; d—逐期增减量的平均数;Pi—第i期房地产价格的实际值;8．4平均发展速度法Vi=P0×ti t=P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—11/n =Pn/P01/n上式中：t—平均发展速度;8．6指数修匀法下式中：Vi—第i期的预测值; Pi—第i期的实测值; Vi+1—第i＋1期的预测值; a—修匀常数,0≤a≤1公式为：Vi+1= Vi＋aPi—Vi = aPi＋1—a Vi Vi+1= aPi＋1—a Vi Vi+1= Vi＋aPi—Vi 9．1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度英尺 25 50 75 100 125 150 175 200四三二一法则% 40 30 20 10 9 8 7 6单独深度价格修正率% 40 30 20 10 9 8 7 6累计深度价格修正率% 40 70 90 100 109 117 124 130平均深度价格修正率% 16040 14035 12030 10025平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度9．1．7路线价法计算公式以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例①一面临街矩形土地价值的计算公式：V单价=u×dυ V总价=u×dυ×f×d上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V总价= uo×dυo×f×d o＋u1×dυ1×f×d—d o V单价= uo×dυo×d o＋u1×dυ1×d—d o/ d上式中:V—土地价值; uo—前街路线价; dυo—前街临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—总深度;d o—前街影响深度; υ1—后街路线价; dυ1—后街临街深度价格修正率;③矩形街角地价值的计算公式：V单价= uo×dυo＋u1×dυ1×t V总价= uo×dυo＋u1×dυ1×t×f×d上式中:V—土地价值; uo—正街路线价; dυo—正街临街深度价格修正率; υ1—旁街路线价;dυ1—旁街临街深度价格修正率; t—旁街影响加价率; f—临街宽度; d—临街深度;④三角形土地价值的计算公式：V单价= u×dυ×h V总价= u×dυ×h×f×d÷2上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; h—三角形土地价格修正率;f—临街宽度; d—临街深度;⑤其他形状土地价值的计算;通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9．4高层建筑地价分摊的方法①按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积②按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值③按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价＝地租/利息率地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润地。
房屋建筑物评估工作方案
房屋建筑物评估工作方案目前我国对房屋、建筑物的评估常采纳重置成本法。
首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：重置完全价值=建筑面积*每平方米重置完全价值〔1〕在评估中，将上题的公式〔1〕演变成：重估价值=建筑面积*每平方米重置完全价值K1*K2 (2) 但公式〔2〕仍有不完备之处，经改善为：重估价值=〔重置完全价值残值〕*成新率-损坏折减价值装修增值残值〔3〕在实际评估中，如使用公式〔3〕时，可以公式〔2〕作为参照、对照，务使评估尽量合计严密，做到尽可能的公平、合理。
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料状况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成状况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋评估计价原则：房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值确实定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价〔简称工程造价〕，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市公布的单位估价表、《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准确实定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
如何评估土地和厂房？需要收集什么资料
如何评估土地和厂房？需要收集什么资料导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
资产评估是专业的机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，对资产价值进行评定和估算的行为。
那么如何评估土地和厂房这种资产呢？需要收集什么资料呢？我们一起来了解一下。
一、如何评估土地和厂房？1、如何评估厂房？工业厂房通常缺少同类交易案例，是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。
而在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。
但一般来说难度较大，采用极少。
根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。
标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
2、如何评估土地？土地评估需要看资产评估的目的，主要包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁等。
综合这几个方面，再对土地做出评估。
二、评估土地和厂房需要收集什么资料？房产评估所需资料清单：(一)业务类资料：1、房屋建筑物清查评估明细表（格式由事务所提供）；2、与建筑物价值有关的账目、凭证资料、原始复印件；3、评估建筑物照片；4、评估基准日或近期的会计报表；5、房产证复印件；6、购房、购土地使用权合同书复印件；7、区域总平面图、建筑面积图、房屋及建筑物设计说明书、竣工决算书、竣工验收单、监质证、立项报告等；8、程项目批文；9、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、销售许可证等。
(二)备查类资料：1、业务约定书；2、向上级单位或股东会报告评估经济行为的申请；3、上级单位或股东会同意评估经济行为的批准文件；4、委托方与资产占有方营业执照副本复印件、自然人身份证复印件；5、委托方与资产占有方承诺函；6、设立、变更验资报告（工商备案）；7、公司章程、协议（工商备案）；8、股东会、董事会重大决议等文件；9、与评估经济行为有关的合同、协议复印件。
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关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的
程序、方法和依据
一、评估程序：
1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、
评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供
的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：
评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采
用成本法。
具体如下：
（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：
重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本
重置价格的通知，苏住建房（2013）3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
（二）土地使用权的评估：
土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主
要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将
可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
市场比较法的基本公式是：
10^^x10^x100
PX=P X A X B X C X D= P'X ( ) 100()()
其中：P——待估对象评估价格
P' ——可比交易实例价格
A=100/ ()=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
B= ( ) /100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数
C=100/ ()=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数
D=100/ ()=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B C对其分别求取比准价格，然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值，其公式为：
P= (PA+ PB+ PC /3
其中：PA ---------- 按参照对象A所求取的比准价格；
PB -------- 按参照对象B所求取的比准价格；
PC -------- 按参照对象C所求取的比准价格
三、评估依据：
(一) 法律、法规依据
1、《中华人民共和国合同法》；
2、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》；
3、其他有关的法律、法规和规章制度。
(二) 准则依据
1、财政部印发的《资产评估准则---基本准则》、《资产评估职业道德准则--- 基本准则》；
2、中国资产评估协会发布的《资产评估准则---评估报告》、《资产评估准则---评估程序》、《资产评估准则---机器设备》、《资产评估准则---不动产》、《资产评估准则一业务约定书》、《资产评估准则一工作底稿》等；
3、中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》、《注册资产评估协关注评估对象法律权属指导意见》。
(三) 行为及权属依据
1、我公司与委托方签订的《业务约定书》。
（四）取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册[ 第二版] ；
2、江苏省建筑与装饰工程计价表；
3、江苏省建筑安装工程费用定额；
4、《苏州市建设工程工程量清单计价暂行规定》；
5、《苏州市工程造价信息》；
6、昆山市住房和城乡建设局公布的昆住建[2013]3 号文件《关于确定2012 年度苏州市房屋基本重置价格的通知》；
7、苏州地区目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；
8、苏州地区目前执行的《建筑安装工程费率表》；
9、苏州地区典型工程造价指标；
10、苏州地区建筑材料价格信息资料；
11、江苏省安装工程计价表及江苏省市政工程计价表（2004 版）；
12、《2014机电产品报价手册》；
13、苏州市工程造价管理处编制的《安装材料价格信息》；
14、被评估单位提供的相关资料和有关资产现行市价、厂家询价资料和计费规定；
15、评估人员现场勘察所得的有关数据。
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