房地产开发项目的成本测算方法

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100 房地产开发项目的成本测算方法

随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:

1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;

2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;

3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;

4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;

5、电梯投资;

6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;

7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;

8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:

1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2、管理费用。此项费用无须多述,包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等,此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容,要根据不同的项目内容分析计算。

4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支,如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用,通常是按总投资的3%—5%计列,视项目个案而定。

5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费,主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税,并考虑企业所得税。

6、上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本,不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支,测算人员必须根据本企业的实际情况,并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作,为新的项目分析提供参考。

•某地块基本情况

用地面积18090 容积率 1.43

户数86 可建建筑面积25868.7

宅基地面积15014 回迁系数0.8

回迁面积12011.2 商品房价格2500

商品房面积13857.5 回迁房价

格2023.95

总销售收入5895.38 税

金467.69 524.85

建设成本5235.69 净收

入463.34 406.17

政府收益684.78 政府部门收

益367.07

村集体收益211.653 村民收益22.75

住宅开发成本测算表

收费项目收费收费标准折算标准(元/

㎡)说明

单位

土建造价700元/㎡700 820

设施配套100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等

不可预见费用20

国税国税局房价×3.3% 82.5 337.5 房

价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%,商业房税收占房价的15%。

地税综合地税局房价×8.7% 217.5

契税住宅农税局房价×1.5% 37.5

商业房房价×3%

征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基

地696.47 1026.94 办完土地手续所需费用

躲迁安置费等59.84

土地出让村补偿国土局7.8万元/

亩81.82

土地收益18万元/亩188.81

评估勘界 5.2万元/亩54.55 141.90

交易费住宅房管局3元/㎡ 3

商业房10元/㎡

避雷设施费气象局 1.5元/㎡ 1.5

电器检测费消防大队 1.5元/㎡ 1.5

垃圾处置费建设局 2

档案整理费 1.3元/㎡ 1.3

基础设施费205元/㎡205

墙体节能费8元/㎡8

防空建筑配套费20元/㎡20

劳保统筹费 2.6元/㎡18.2

质检费土建造价的0.25% 1.75

房产测量费测绘单位 1.36元/

㎡ 1.36 35.11

地形放线竣工 2.5

勘察设计费设计单位20元/㎡20

规划技术服务费用地1.5住宅1.7 4.249

规划设计费 1.5万元/ha

监理费监理公司土建造价的

1% 7 2023.95

总计2361.45 不含税收的成本价

2,023.95元/平方米

房地产项目的投资决策浅析

房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目的实际情况,根据市场因素、经济因素等多方面的分析,做到项目决策的可行性、可操作性。

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