房地产开发企业税收筹划分析

房地产开发企业税收筹划分析

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润最大化,这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来,为控制房地产地价过高,投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息,接着“国六条”出台,随后国六条细则、限制外资炒楼,乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂,因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式,转化技术对于房地产开发企业来说,其效果非常明显。

（三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大,需要不断筹措资金维持其开发能力,而资金筹划中的税收筹划,集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负,而发行股票则属于权益资金模式,只能按税后利润分配,不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术,合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

(一)利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房

地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“2０％的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取,就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小,权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步提高。但是,在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的１0%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅,取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为１00万元，建造此楼投入了30０万元的房地产开发成本（其中:土地征用及拆迁补偿费40万元,前期工程费4０万元,建筑安装工程费100万元，基础设施费,开发间接费用４0万元）,房地产开发费用为４0万元，与转让房地产有关的税金为５5万元。根据税法的规定,该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（1０0+30０)×2０%=８0万元。因此，该房地产企业的增值率为(693-100-３0０－4０-8０－55）/（100+300+4０+8０＋55)=20.５％。根据

税法规定应按３0%的税率缴纳土地增值税（69３-１00-300-40-8０-55）×３0％＝35.4万元。企业税后利润为693-１０0－300-４０－8０-５5－3５．４=82．６万元。如果该企业进行纳税筹划,将该批住宅的出售价格降低为６90万元，则该公司的增值率为(6９3-100-３00－4０-８0-5５)/(100+３00+４0+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为6９0-１0０－３０0－40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担1１5-82.6＝32．４万元。

同样,房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅,房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元,增值率为20０/８00＝23.４%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×3０%=57万元，营业税1０00×５%=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×（７%+3%)＝５万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为100０-81０-57－５0-５=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修,费用为105万元,房屋售价增加至11００万元。则按照税法规定可扣除项目增加为91５万元，增值额为18５万元，增值率为185／９１５=２0%,不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税11０0×5%=5５万元，城市维护建设税和教育费附加55×(7%+3%）=5.５万元。同样，不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1100-915－5５-5．5=12４.５万元。该纳税筹划降低

企业税收负担为124.５－７８=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过２0%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过２０％,从而享受免税待遇。

(二)利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同,存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1００0万元,实际使用面积300平方米,20０８年1月份准备对外投资，若采取出租方式,预计年取得租金为2０0万元,若用于联营，则预期每年的联营企业利润中,大海房地产公司所占份额为500万元。那么，我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税，假设房产原值为P，房产使用面积为Ｌ平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营,则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R２,出租和联营的税负分别为T1和T2。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税:房产租赁属于服务业,按照租金收入的５%征税,应为5%×R1;房产税:房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为