江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则(2012版)

江苏省城市规划管理技术规定—苏州市实施细则之一

“指标核定规则”（2012版）

1 总则

1.1 为规范规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，依据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》，结合苏州市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。

1.2 本规则适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新建、扩建和改建建筑工程，不适用于城区私有住房建设工程。苏州市其他县市、区可参照执行。

2 建筑面积

2.1 核定建筑工程设计面积应严格按照国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》执行。

2.2 建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

2.3 住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面积，其计算规则按照国标GB50096-2011执行。

3 规划容积率

3.1 容积率指标应精确到小数点后三位数。

3.2 在核定建筑容积率指标时，以下情形可不计入容积率：

3.2.1 与城市或住区公共空间相连通的架空层（包括骑楼、过街楼和雨篷等）中，没有外墙围合（结构性墙、柱、栏杆除外）且对公众无条件开放的活动空间或停车位，但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。

3.2.2 两个（含两个）以上边长不封闭、顶部用透光顶盖（透光率大于80%）遮盖并且对公众无条件开放的活动空间。

3.2.3 通向符合不计容条件的地下、半地下车库的，且至少有一个边长对外开敞不封闭的以下附属建筑：汽车坡道、自行车坡道、出入口等。

3.2.4 通向屋顶停车场的且至少有一个边长对外开敞不封闭的汽车坡道。

3.2.5 同时满足以下条件的敞开式停车楼和附属汽车坡道：1、满足规划对城市景观、交通的要求；2、独立设置或附属建设但与主体功能区完全隔离（可局部设门）；3、对公众开放；4、该区域至少有两个边长的外墙对外开敞，且每层外墙敞开面积超过该层四周墙体（含分隔墙）总面积的25%；5、层高不大于3.0米。超出以上规定的，按其水平投影面积全额计入容积率。敞开式停车楼内的管理用房等封闭空间按其水平投影面积全额计入容积率。

3.2.6 在两个自然层（含两层）高度范围内没有永久性顶盖或梁格（结构需要的单根联系梁除外，下同）的平台（包括设备平台、阳台等）。在两个自然层（含两层）内有永久性顶盖或梁格

的，按顶盖或梁格外沿在平台上水平投影面积的1/2计入容积率。

3.2.7 配建的开闭所、配电间、公共卫生间、燃气调压房、垃圾房、人防报警室。其他市政配套用房应计入。

3.2.8 开敞且对公众无条件开放的廊、亭等景观建筑。

3.2.9 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高不足2.10米部分的面积，以及满足以下条件的不上人闷顶：1、坡屋顶及外墙上没有门窗；2、除检修孔外没有其他孔洞；3、坡屋顶下部空间净高超过2.10米的部分占顶层投影面积之比不大于30%。

3.2.10 建筑维护性外墙以外的保温层所占的建筑面积。

3.2.11 主墙面（围护性幕墙）外的装饰性幕墙及通风层。幕墙、墙体的面积计算应符合江苏省地方标准J11973-2012《房屋面积测算技术规程》中

4.2.8条的规定。

3.2.12 超高层建筑避难层中用作消防避难的建筑部分及结构转换层（无其它使用功能）。

3.2.13 住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库及附属门斗、门廊，但储藏室、工具间等功能区应计入。

3.2.14 层高小于2.20米的设备层、结构层。

3.3 产权不可分割销售及可分层分割销售的经营性项目（如宾馆、大型商场、超市等）按以下规则计算：

3.3.1 新建建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长（包括沿下沉庭院设置的外墙，下同）1/3时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长

1/3、不足2/3时，该层建筑面积的1/2计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长2/3时，该层建筑面积不计入容积率。建筑结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的建筑部分，视为被自然地形掩埋；净宽不大于3.0米的采光井、长边不大于18.0米的下沉庭院和车库坡道入口的外墙部分，按外墙长度的1/2计入掩埋长度；超出以上规定的采光井和下沉庭院的外墙部分，视为非掩埋。见附图3.3.1。

3.3.2 内走廊无论是否封闭均按水平投影面积全额计入容积率。除结构性柱、栏杆外没有维护结构的外走廊，按其顶盖外沿在走廊底板上水平投影面积的1/2计入容积率，满足3.2.1条规定的除外。

3.3.3 建筑层高应与其功能相适应。有特殊要求的（如剧院、影厅、宴会大厅、运动场馆、实验室、共享空间等）功能区的层高不限；工业建筑大于8.0米的部分建筑面积乘以2.0 系数计入容积率。除此以外，办公建筑层高大于

4.5米、不大于6.0米的部分建筑面积乘以1.5 系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加0.5系数计容。商业建筑层高大于6.0米、不大于8.0米的部分建筑面积乘以1.5 系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加2.0米，增加0.5系数计容。

3.4 产权可分割销售的经营性项目（如住宅、小型商业、商务办公、公寓式酒店等）按以下规则计算：

3.4.1 有部分不可分割销售的，应明确不可分割销售的范围，

该部分可按3.3条计算容积率。

3.4.2 分割销售的地下室、半地下室，以可分割销售单元计，建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足销售单元本层建筑外墙周长1/3时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过销售单元本层建筑外墙周长1/3、不足2/3时，该层建筑面积的1/2计入容积率；掩埋长度超过销售单元本层建筑外墙周长2/3时，该层建筑面积不计入容积率。建筑结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米时，建筑外墙及单元间分户墙视为被掩埋；净宽不大于0.9米的采光井、长边不大于3.0米的下沉内庭院和车库坡道入口的外墙部分，按外墙长度的1/2计入掩埋长度；超出以上规定的采光井和下沉庭院的外墙部分，视为非掩埋。见附图3.4.2。

3.4.3 分割销售的地下室、半地下室，以可分割销售单元计，人工开挖的（自然地形形成的除外）采光井净宽不应大于3.0米，下沉内庭院的长边不应大于6.0米。超出以上规定的，该单元地下室、半地下室建筑面积应全部计入容积率。

3.4.4 同时满足以下条件的阳台，按其顶盖外沿在阳台底板上水平投影面积的1/2计入容积率：1、进深尺寸不大于2.0米；

2、累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。

3.4.5 同时满足以下条件的飘窗可不计入容积率：1、设置在主体结构之外，且窗台最外侧下方无结构性墙体维护；2、开窗净宽不大于房间净宽的2/3；3、窗台高度（窗台面与室内地面的高