西安曲江区域规划概况
西安曲江新区案例分析
板块名称
唐风商业板块 旅游休闲板块 商务会展板块 科教文化板块
占地面积
主要特色
主要产品
依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，以唐风 大唐不夜城、大唐商业广场、大唐御街 、大唐素食坊、大雁塔北广场 、 约2平方公里
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曲江新区-布局与产品
依托遗产旅游提升、多引擎产品、产业互融，成就“曲江模式”
模式创新——“文化＋旅游＋人居＋商业”复合式开发模式
大雁塔
空间格局：“一心、两带、三轴、四个板块”
“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100
曲江新区
曲江新区 — 国家级文化旅游新区，近郊文化新城的典范
项目简介：原名曲江旅游度假区，陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，集国家级文化产业示范基地、首批国家级文化产业示范 园区、首届中国文化产业创新奖等众多荣耀于一身。 区位交通：曲江新区位于西安市东南，新区距离机场28km，火车站9km，市区二环2km，城市CBD3km。 规划范围：项目核心区域面积40.97平方公里，一期规划面积15.88平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和 楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里
占地约3 平方公里Fra bibliotek致力于打造国际级的会展产业集群和商务港
展览中心、会议中心、写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务 公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、科技产业园、旅游中心
西安曲江寒窑遗址公园项目策划方案97P
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旅游市场拓展
加大宣传力度，吸引国内外游客前来参观游览， 促进曲江新区旅游市场的繁荣发展。
周边地区经济的协同发展
产业联动
通过寒窑遗址公园项目， 带动周边地区餐饮、住 宿、交通等相关产业的 发展，形成产业联动效 应。
就业机会创造
项目实施过程中，将为 周边地区居民提供就业 机会，缓解当地就业压 力。
地方经济活力提升
曲江新区的发展规划
曲江新区是西安市的重要文化旅游区 域，拥有丰富的历史文化遗产和自然 景观资源。
曲江新区发展规划中，将寒窑遗址公 园项目列为重点文化旅游项目之一， 以推动区域文化旅游产业的发展。
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项目目标
保护和传承寒窑遗址
01
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保护寒窑遗址
通过科学合理的规划，确 保寒窑遗址得到有效保护， 避免破坏和损失。
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投资来源
政府投资、社会资本、银行贷款等多元化融资渠道
年度运营预算
运营成本
5000万元人民币/年
运营收入
门票收入、商业租赁、文化活动等多元化收入来源
运营管理
委托专业机构进行日常运营管理，确保项目可持续发展。
THANKS
感谢观看
应对措施
深入调研市场需求，了解游客的喜好和需求；同时，加强宣 传推广，提高项目的知名度和吸引力；此外，制定灵活的经 营策略，不断优化产品和服务，提高市场竞争力。
07
项目预算
总投资预算
01
投资总额
1.5亿元人民币
02
投资构成
基础设施建设（60%），文物修缮（20%），景观提升（10%），其他
（10%）
第一期
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完成遗址保护区的建设，包括清理遗址、加固保护设施、建设
西安曲江新区对城市空间结构的影响
西安曲江新区对城市空间结构的影响城市空间结构是由各物质要素在城市地域范围内有序分布和组合而成的空间关系，是城市社会、经济、政治、文化、自然条件、工程技术及建筑空间组合的综合反映，从外部形态看是城市的各功能分区在空间上的投影。
城市新区是指位于大城市边缘地区，受中心城市辐射较强的区域，是城市建设中变化最快、最活跃的地区[1]。
是以母城为依托实行成片通体开发建设、并享受政府优惠政策的特定区域，同时又是具备自身特定的性质规模、发展方向和城市功能的区域[2]。
城市新区的建设往往是在城市层面提升城市发展水平，拓展城市空间，吸引城市中心人口，解决城市现有城区问题的需要，也是城市经济和城市化的发展产生对扩大空间规模的需要。
城市新区建设已经成为影响城市空间结构建设的重要因素。
城市新区与城市空间结构间关系的研究已经成为一个研究热点，本文主要探讨西安市曲江新区和城市空间结构的关系。
1 曲江新区产生的背景1.1曲江新区概况曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家花园遗址为核心，曾经是我国历史上著名的风景园林胜地。
1992年，西安市政府决定开发利用曲江旅游资源，兴建西安曲江旅游度假区。
1993年10月，陕西省政府正式批准西安曲江旅游度假区为省级旅游度假区，规划面积为15.88km2。
2003年7月26日，西安市政府批准成立“曲江新区”，旨在将曲江建设为西安城市休闲功能区和中国著名的文化旅游产业集群，使曲江成为以旅游为龙头，以现代服务业为主体的新城区[3]。
1.2 城市空间发展存在的问题西安市历来发展是典型的圈层式结构，以环路和放射路为骨架，城市空间呈“摊大饼式”的发展，在旧城区基础上呈团块状单一中心发展[4]。
虽然第三轮西安总体规划确定了发展外围组团的策略，但是外围组团设施不够完善，没有足够的聚集效应，导致城市骨架没有拉开，外围组团没有步入良性可持续的发展轨道。
随着城市经济快速发展和土地的市场化，城北及城南地区大片的农田绿地变为城市用地，大部分外围组团与建成区之间的区间绿地消失，纪杨、六村堡、韦曲、郭杜等外围组团基本上都和中心城区连为一体。
曲江规划(王志纲)54-精选文档
——王志纲工作室——
二、规划目标、准则及印象
2、曲江新城应整体规划、合理布局、分期开
发、预留管线，争取达到三年一小变，五年 一中变，八年一大变。
第三阶段（8年后） 曲江承接大部分行政功能，以旅游、商贸、居住、休闲、 商务以及现代服务业（金融、信息）和政务功能为主， 初步发展教育科技产业，打造西安的新都心。
——王志纲工作室——
四、项目的总体规划概念
2、曲江新城的城市意象构想 区域组成
– 要实施和形成中心地区与曲江新城之间的绿化隔离地区。 在城市中心区外围建起绿化隔离地区，阻止市中心地区 的无限发展，是遏制“摊大饼”的手段之一。 – 聚合诸多发展单元，强化网络联系，构建组群式都市区 结构；发展单元之间也应注意预留绿化嵌入空间。 – 通过快速交通网络沟通都市区内的多个发展单元，加快 区域内发展单元间的基础设施一体化、城市功能整体化 和布局结构网络化。适应未来城市发展的种种可能前景 与时序组合，建立一个高效率运行、高应变可能的组群 式都市区结构。
——王志纲工作室——
三、项目规划的总体思路
规划和设计思路可以用由西方国家引入的城市规划理念—— “新都市主义（the New Urbanism）”为理论基础。
1、整体规划、合理布局、分期开发、预留管线
– 规划时应该注意使曲江新城具有唯一性、权威性与排它性， 与西安历史文化的融合；应该坚持整体规划、合理布局、分 期开发、预留管线的战略思路，以适应土地开发与建设实际 情况；在规划还应考虑根据市场需求保持弹性，动态可调； 考虑未来经营过程中可分块转让的需要。 – 为了整体规划的需要，把整个区域统一审核（Planned Unit Developments，简称“PUDs”）,用地不再零散地一块一 块批准。这样，城区可以创造一些产业主题的社区，如“高 尔夫”社区等。 – 同时，“PUDs”可以采用部分地区相对密集的建设密度，以 换取更大的公共地块和空间作为公众主题活动使用；
曲江新区
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城市运营
挖掘土地的文化资源，市场化运作。 通过大项目带动战略，运用整合资源、项目捆绑、委托经营、土地划 拨和资本运营等手段，增强投融资能力，吸引国内外资金参与曲江开 发，扩大资本总量。 以投融资平台为母体，整合组建影视、会展、旅游、演艺及大明宫投 资集团等文化企业集团，拓展文化产业门类，形成相互依托的文化产 业体系。 成功进行城市土地经营，一次性征地、配套、规划，分批次招商拍卖， 将城市土地资本化，用文化提升土地的附加值。
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“曲江模式”
产业集群：
“文化+旅游+人居+商业”（深圳华侨城、浙江宋城的“旅游+人居”；涿州、横店的“影视+旅游”； 单一企业的外溢式发展；多个产业类型独立运行）。 曲江文化产业集团14个子公司，涵盖旅游、会展、影视、演艺、商贸、餐饮等10余门类，共举同一文化 品牌，共用统一文化符号，以市场为导向，推崇合作、多元互补，产生了强大的聚集效应。
价值传播——以事先预热、艺术包装、 文化营销、持续关注等手段，策划项目， 放大效应。
新城市主义 ——提倡现代集约化发展，包括公共设 施集聚，旅游产业文化集聚，城市资源 利用集聚，土地利用集约。 ——形成南北两湖青林丛复，绿水弥漫 的山水城市格局。
西安曲江楼观新区非建设用地控制规划体系构建
西安曲江楼观新区非建设用地控制规划体系构建摘要：非建设用地在城市发展中有着重要的作用。
然而随着我国城镇化进程加快，新区数量日益增多，非建设用地受到严重侵蚀与破坏。
因此，本文基于西安曲江楼观新区（以下简称楼观新区）建设背景，以实践探索城市新区非建设用地控制规划内容，确保在城市新区建设发展的同时，最大限度的延续和发挥非建设用地的特色与价值，以取得城市新区建设用地与非建设用地空间关系的协调发展。
关键词：非建设用地；特色与价值；控制规划中图分类号：g322文献标识码： a 文章编号：1.引言随着我国经济建设和城市化进程的加快，城市新区建设日益增多。
与此同时，非建设用地则面临着数量减少、功能异化等一系列突出问题，加之当前非建设用地通常处于规划与管理的被动局面，面对新区建设多呈现为消极退让的状态，在数量规模不断减少的同时，其原本附涵的生态、人文等重要价值也受到极大的冲击甚至完全丧失，严重者更是造成生态和环境资源的破坏，危及城市可持续发展。
2.非建设用地概念及概念关系辨析2012年实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（gb137-2011）以城乡统筹角度出发，对原有水域和其他用地进行拆分与充实，提出非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等。
在空间上表现为建设用地之外的“空白”或者“绿色”区域，对城乡发展具有重要生态意义、防护意义或战略保护意义的非建设用途的空间[1]。
非建设用地与建设用地的关系犹如太极中阴阳相生的两仪。
在最初原始时期，没有建设与非建设的概念，随着人类对土地后天的开发利用，在出现建设用地的同时也物化了非建设用地，两者之间既互相对立又相互依存。
与不可建设用地为包含与被的包含关系，非建设用地包含着不可建设用地，不可建设用地是非建设用地的组成部分。
与生态用地共属于城市这个大集合，两者存在交集，但不重合。
3.楼观新区非建设用地价值特征楼观新区是为落实国家西部大开发战略、构建西安国际化大都市、拓展城市骨架、承接新区南侧楼观道文化展示区的旅游与居住功能而开发建设，位于西安西南侧，周至县境内，北起终南镇，南至环山路，西临黑河，东滨赤峪河（不包括集贤工业园区），总面积约为80平方公里，共涉及三个乡镇23个行政村，现有人口44355人，其中非建设用地73.43平方公里，占楼观新区总用地面积的91.8%，以农林用地为主。
20130419西安曲江大唐不夜城案例分享--李彬
业投资（集团）有限公司投资设立的大型文化旅游企业集团。成立亍2004年7月,注册资本3.54
亿元人民币，总资产19.59亿元人民币，净资产4.4亿元人民币。
目录
Orders
Location analysis
1.区位分析
Space composition
2.空间构成
3.交通分析
Traffic analysis
2
Space composition
空间构成
2.空间构成
Space composition
二.空间构成
由玄奘广场、贞观文化广 场、开元庆典广场三个主 题广场，六个仿唐街区和 西安音乐厅、西安大剧院、 曲江电影城、陕西艺术家 展廊四大文化建筑等组成， 南北长1500米，东西宽 480米，总占地面积967亩， 总建筑面积65万平斱米。
世界级的旅游观光城市：
西安有3100多年的建城叱和1100多年的国都叱，先后有13个王朝在此建都，是世界四大文明古都之一。
国家级的科研教育和高新技术产业基地：
西安拥有37所高等院校，高新技术企业已达1023家，高新技术产品产值达385亿元。
2012年西安经济运行情况
• 2012年全市生产总值（GDP）4369.37亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%， 增幅高亍全国4.0个百分点。
功 能 分 区
曲江核心商圈——大唐不夜城
西安威斯汀酒店 陕西艺术展廊 西安歌剧院
西安新乐汇
曲江电影城 西安音乐厅
新乐汇
西安新乐汇 项目介绍
西安首座家庭主题 非常体验街区
西安新乐汇 位于著名的旅游风景区“大雁塔”脚下，是政府在曲江新区耗巨资重点打造的 文化商业综合体； 项目总占地76908平方米，建筑面积137632平方米，涵盖精品百货、大型连锁
西安曲江新区可持续发展的战略环境评价及环境规划
（(）综合开发区。在曲江新区的东北部、西部 与老城区结合的部位布置和城市功能相衔接的综 合开发区。为避免对旅游景园区和旅游度假区的 环境污染，严格控制开发，严禁环境污染，以充分 发挥其和城市建成区的过渡作用。 #$ %$ % 曲江新区的环境规划
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西安曲江新区可持续发展的战略环境评价及环境规划 杨 林 舒麒麟 罗礼秦等
摘 要 该文通过战略环境评价与环境规划，研究了西安曲江新区可持续发展的规划途径。研究结果为曲江新区的规 划、决策、建设与管理提供了有效的手段。
关键词 环境规划、战略环境评价、可持续发展
! 引言 西安曲江新区是包含大雁塔、曲江池遗址、秦
二世胡亥墓、曲江寒窑、曲江春晓园、蔷薇园、盆景 园、清流园、唐代历史博物馆、西安植物园等文物 古迹、人文景观资源，以商贸、旅游、休闲、娱乐和 度假为主的生态型城市新区。 % 西安曲江新区战略环境影响评价及环境规划 程序
西安曲江二期改造规划方案
西安曲江二期改造规划方案1. 引言西安曲江位于陕西省西安市长安区，是一个拥有悠久历史文化底蕴和丰富自然资源的区域。
曲江一期规划改造后已成为旅游景点、文化交流中心和生态公园，但随着城市发展和旅游业的蓬勃发展，曲江一期已难以满足需求。
因此，制定曲江二期改造规划方案，进一步提升曲江地区的旅游吸引力和城市形象至关重要。
2. 目标与原则2.1 目标- 提升旅游景区的品质和体验，打造具有较高知名度和影响力的文化旅游目的地；- 注重生态保护与城市发展的平衡，实现可持续发展；- 结合本地特色和历史文化，创造独特的旅游产品和故事。
2.2 原则- 坚持生态优先，保护和修复现有生态资源；- 尊重历史文化，融入传统元素与现代设计；- 鼓励创新与实践，吸引优秀人才和创业项目；- 强化规划与管理，确保项目的实施质量。
3. 方案内容3.1 旅游景区规划改造- 增设游客服务中心，提供旅游咨询、旅行社服务等服务；- 修复和改造现有的文化建筑，使其更好地展示历史文化；- 增加游客休息区和餐饮区，提供更好的旅游体验；- 建设更先进的交通设施，便利游客出行；- 推广数字化导览系统，提升参观的便利性和互动性。
3.2 文化演艺和活动举办- 引进高水平文化演艺团队，每周定期举行演出，展示本地文化；- 定期举办艺术展览、摄影展等活动，吸引艺术爱好者；- 举办传统节日活动，如曲江灯会，吸引游客参与。
3.3 生态保护与绿化建设- 建立严格的生态保护制度，加强对曲江生态环境的监测和管理；- 增加绿化面积，种植本地植物，打造生态景观；- 增设休闲公园和自行车道，鼓励游客步行或骑行，减少车辆污染。
3.4 创新创业和科技应用- 打造创新创业孵化基地，支持本地创业项目；- 引进科技企业，推动科技与旅游的融合，开发智能旅游产品；- 推广无人机等新技术应用，在旅游景区提供更好的拍摄和体验。
3.5 社区配套设施建设- 建设社区健身设施，提高居民的生活质量；- 增设社区文化活动场所，为居民提供丰富的文化娱乐选择；- 提升社区教育资源，建设优质学校和教育机构。
西安曲江新区
西安曲江新区西安曲江新区规划示意图西安曲江一角1西安曲江一角2曲江新区位于陕西省西安市，前身是1993年依据国务院文件精神设立的以发展文化旅游为核心产业的省级开发区，2003年更名为西安曲江新区，一期规划15.88平方公里，二期规划47平方公里。
曲江新区内有大雁塔、青龙寺、汉宣帝杜陵、唐长安城遗址（部分）等4个国家级文物保护单位和秦二世陵1个省级文物保护单位。
2003年以来，曲江新区坚持以“文化产业立区，文化旅游兴区”为宗旨，以盛唐文化为品牌，以资源整合为手段，实施重大文化项目带动战略，先后建成了大唐芙蓉园、大雁塔北广场、曲江海洋馆、曲江国际会展中心等多项文化工程，策划开展了“曲江国际唐人文化艺术周”、“盛典西安文化活动”、“曲江国际文化论坛”、“曲江国产电影新人新作展”等一系列重大文化活动，建立了自己的非物质文化遗产保护基地，逐步形成了独特的曲江文化品牌。
同时，曲江新区坚持开发思路创新，坚持运营模式创新，完备城市基础设施，完善城市服务功能，实现了文化产业、文化事业、文化工程和城市新区建设的协调统一，走出了一条跨越式发展道路。
2006年以来曲江新区进一步加强公共文化服务设施体系建设，先后投资10亿元，开工建设曲江池遗址公园、寒窑遗址公园、唐城墙遗址公园、秦二世陵遗址公园；投资10亿元，开工建设陕西现代艺术馆、西安歌剧院、西安音乐厅、曲江电影城等公共文化场馆。
以上工程目前正处于主体施工阶段。
现在，曲江新区已成为国内外游客的西部主要旅游目的地和国内外客商的投资热点。
2006年全年，曲江新区共接待中外游客1600万人次，旅游收入达3.8亿元人民币，引进内资41.1亿元，外资17353.9万美元。
为促进本地文化产业的快速发展，在文化旅游、影视演艺、会展创意、传媒出版等多个领域形成产业链和产业集群，曲江先后成立了曲江文化产业投资集团公司、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演艺集团，目前正在筹建曲江出版集团；分别出台了12条鼓励和扶持影视产业、会展产业的优惠政策；设立3000万元文化产业扶持资金，并设立1亿元国产影视新人新作助推基金。
西安市城市总体规划(2008年-2020年)
西安城市总体规划（2008年－2020年）概要一、基本情况（一）城市概况西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接。
东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10108平方千米，下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县。
到2007年末，全市常住人口已达830.54万人。
二十世纪90年代以来，西安市的经济社会发展取得了显著成效，全市经济总量连续多年保持13%的增长速度，2007年全市国内生产总值达1737.1亿元，地方财政总收入达到125.33亿元。
（二）西安城市总体规划修编的必要性1．修编是落实国家西部大开发战略决策的需要党的十六届三中全会提出了加强对区域发展的协调和指导,积极推进西部大开发的重大战略决策。
西安作为我国西北地区规模最大、综合实力最强的城市，具有承东启西、连接南北的战略地位，是西部地区最具发展带动作用的中心城市之一，国家对西安的发展日益重视。
随着国家西部大开发战略的深入实施，西安已经并在更多地承担着国家的发展建设任务。
2．修编是落实区域统筹发展，构建和谐社会的需要在陕西省域范围内，陕南地处秦岭山脉，是国家重要的水源涵养和生态保护区，陕北有相当部分地区生态环境十分脆弱，必须严格控制发展，而关中地区以良好的生态环境，丰富的资源，便利的交通，成为陕西省人口最重要的聚集地。
西安地处关中腹地，是陕西省唯一人口超过百万的城市，国内生产总值约占全省的40%，拥有充足的就业机会和比较完善的教育、医疗等公共服务设施，是落实区域发展整体战略，促进区域协调发展的核心所在。
为此，陕西省委、省政府按照党的十六届六中全会《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》的精神，根据国家关于着力打造关中经济区建设的战略部署，提出西安市要率先建成现代功能完善的西部经济强市，切实承担起促进区域协调发展、建设和谐社会的职能。
★西安城市板块划分清晰：城东、城西发展前景趋于明朗
★西安城市板块划分清晰：城东、城西发展前景趋于明朗核心提示：城西的优势即在于其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西梢门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟。
随着城市范围的逐步扩大，2014年，商业地产风险亦真亦幻，新项目不断拔地而起，业内倡导引导消费者走向时尚前沿，改变西安人们传统的消费习惯，也同样紧随政策的步伐，不断推进市场的变化。
对此，细分西安的城市维度，各大区域板块特征明显，每个区域也具有本身不同的特色，所属的项目也在寻找自己在区域内的定位，以下是各个板块的特征分析。
1、城北板块--最具升值按照目前的划分城北房产市场由经开、未央、大明宫三大板块组成。
城北板块作为西安新的市政中心，行政中心，新的经济区，城北板块汇集中高端住宅，小型公寓，商务写字楼，大型综合体项目，客户最明显的特征是大多是陕北置业客户。
其次为外地投资客和西安本地客户。
· 经济技术开发区板块：经开区的规划布局、基础设施在市政府大力发展城北的前提下不断完善，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的现代化新区。
区域房地产开发表现活跃，汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企。
· 大明宫板块：大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为'大明宫国家遗址公园'规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强路。
目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，由于配套规模改变，人文环境重组，使得区域目前价格参差不齐，甚至有的项目已在透支该区域的价值，但因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。
预计未来区域价值可提升。
· 未央板块：未央板块是城北早期发展的雏形，但由于区域城中村繁多，城市发展重心向北偏移，以至于该区域在城北的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目多以城中村改造为主。
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。
中规院西安曲江国家级文化产业示范区总规 216页
打造世界文化创意新地标曲江国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian西安曲江新区管理委员会 中规院深圳分院 ● 西安市政院 ● 上海保柏 2010.01Tourism Culture Urban工作过程工作过程2009年10月29号至11月8号，现场调研； 12月13号管委会分管领导汇报交流 12月16日给管委会段市长及全体领导汇报； 12月17日给区人大汇报； 补充调研修改完善形成目前成果Tourism Culture Urban成果内容工作过程第一阶段： 第一阶段：总体规划 1、说明书、文本、图集 2、专题研究报告：文化产业专题、大遗址保 护专题 第二阶段： 第二阶段：控制性详细规划Tourism Culture Urban规划范围2009年9月 扩区发展 一期：20.47 平方公里 新增：20.4平 方公里 面积：40.87 平方公里Tourism Culture Urban核心技术思路规划思路城市规划、旅游规划、文物保护规划进行空间统筹整合 强调旅游+文化+城市的复合空间组织脉络; 空间弹性控制以及绿色生态理念新城建设理念; 强调文化遗产保护与发展的全新思路; 强调核心资产的沉淀，谋求曲江长期的可持续发展。
Tourism Culture Urban核心技术思路现状解读 现状解读现状综合分析 现状综合分析技术路线规划研究 规划研究历史山 历史山 社会 社会 水 经济 水 经济现状 现状 建设 建设资源 资源 特色 特色国家责 国家责 上位规划 上位规划 产业研 产业研 任 研究 究 任 研究 究Swot Swot 分析 分析定位、 定位 定位、 、发展模式与策略 发展模式与策略 定位、旅游地标 旅游地标 文物保护优先 文物保护优先 空间管制 空间管制 文保 文保 规划 规划 旅游 旅游 规划 规划 交通 交通 规划 规划文化引擎 文化引擎绿色新城 绿色新城 发展弹性控制 发展弹性控制 空间与功能复合 空间与功能复合 绿地 绿地 规划 规划 城市 城市 设计 设计 工程 工程 规划 规划空间布局 空间布局设施 设施 配套 配套近期规划（ 近期规划 面向实施 近期规划（ （面向实施） 面向实施） ） 近期规划（ 面向实施）国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian1 2 3 4 5 6解读曲江 国际视野 目标定位 空间结构 用地布局 行动计划国家级文化产业示范区总体规划Mast Plan of National Cultural Industries Demonstration Zone,Qujiang Xian第一部分 解读曲江Tourism Culture Urban1.3 现状特征历史山水格局 文化遗存丰富 经济品牌地区 文化初露端倪 布局有待优化Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局历史沿革 曲江 兴于秦汉 盛于隋唐周边地区 汉时上林苑 所在地区Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局历史沿革 杜陵 汉宣帝杜陵 遗址，紧邻 唐长安遗 址，为距城 区最近的一 处汉陵墓遗 址汉长安城遗址唐长安遗址 秦阿房宫遗址汉杜陵遗址周沣镐遗址Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局大山水格局神 皇 陵 塬Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局大雁塔曲江山水 台原地带 川原相间 高下相宜 山水俱佳浐 杜陵邑 河杜陵Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局地形分析Tourism Culture Urban1.1 历史山水格局三位数字 模型分析Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富国家级文保单位 省级文保单位 遗址/遗存大雁塔 大雁塔 杜陵邑 杜陵邑 唐城墙遗址 唐城墙遗址唐长城遗址大雁塔杜陵遗址 杜陵遗址杜陵遗址保护区Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富曲江池遗址公园国家级文保单位 省级文保单位部分唐城墙遗址 部分唐城墙遗址曲江唐长城遗址遗址/遗存曲江池遗址 曲江池遗址 秦二世胡亥墓 秦二世胡亥墓 唐天坛遗址 唐天坛遗址秦二世胡亥墓唐天坛遗址Tourism Culture Urban1.2 文化遗存丰富国家级文保单位 省级文保单位 遗址/遗存芙蓉苑遗址 芙蓉苑遗址 大慈恩寺遗址 大慈恩寺遗址曲江池遗址 曲江池遗址马腾空遗址 马腾空遗址 寒窑遗址 寒窑遗址 三兆遗址 三兆遗址（宫灯制作） （宫灯制作） （仰韶文化遗存） （仰韶文化遗存）余王鳊遗址 余王鳊遗址（仰韶文化遗存） （仰韶文化遗存）甘家寨遗址 甘家寨遗址（陶器作坊） （陶器作坊）Tourism Culture Urban1.3 经济品牌地区民间民俗旅游线7 条旅游线路 西安的旅游品牌 地区。
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一、前言二、西安曲江区域规划概况三、曲江房地产市场变化趋势四、未来曲江板块楼市预测五、购房者置业曲江区域调查前言：如今，提及“曲江新区”西安的消费者无人不知晓，一直以来备受西安购房者关注。
随着曲江新区的规划建设，如今已成为西安楼市的首选领地 (论坛新闻)，追求高品质生活的消费者所追逐的目标。
曲江新区占据了人文自然环境的绝对优势。
近期西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。
东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。
新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
据悉，国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。
2009年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。
曲江新区扩区后面积增加一倍，住宅用地新增6千亩再度吸引全城消费者目光，给千年古都带来冲击波，使曲江区域环境再次得到提升，吸引了更多购房者的关注。
二、西安曲江区域规划概况：（1）、地理区位：区位：曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；面积：曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；距离：曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里；（2）、功能定义：曲江新区是国家级文化产业示范基地；旅游资源：曲江新区拥有丰富的旅游资源。
区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；水景资源：拥有大唐芙蓉园内的北湖和曲江池遗址公园内的南湖共1200亩水面的稀缺水景资源；城市资源：拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源；（3）、区域规划：曲江规划有“一个发展核心、两个绿化带、三条轴线、四个功能版块”；“一心”：以大雁塔为整个曲江的发展核心；“两带”：贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块；（4）、历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的皇家园林 (论坛新闻视频)，是“盛唐气象”的典型代表；皇家园林：曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，她兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；历史传承：秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。
汉时建有皇帝行宫“宜春苑”，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了“曲江”的美称。
唐时，被辟皇家园林，引终南山的水源，修茸扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝；盛唐气象：曲江，是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表；（5）、配套资源：曲江的商业配套较齐全，教育、医疗配套较少；三、曲江房地产市场变化趋势自从2003年提出曲江新城的概念，到今年曲江二次扩区规划的落地，曲江发生了翻天覆地的变化，曲江房地产也随着区域的发展而分为以下几个阶段：（1）、第一阶段：概念曲江（2003-2005年）2003年曲江更名为西安曲江新区，曲江新城规划的提出，将曲江区域价值重新定位，提出五园一塔概念，奠定了曲江旅游生态生活基调。
五园一塔包括大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园，其中，大雁塔和大唐芙蓉园的建成，增强了公众对区域发展前景的信心。
在此阶段，房地产市场价值开始凸显，品牌开发商诸如金地、中海开始进驻，曲江第一批豪宅逐渐形成，曲江逐渐成为普遍认同的高档住宅区及生态宜居地。
这个阶段，地产价格开始缓慢提升，代表性楼盘为湖滨花园，别墅均价约为3800-5000元/平米。
（2）、第二阶段：资源曲江（2006-2008年）随着五园一塔的先后竣工开放，以及曲江国际会展中心等多项文化工程的竣工，并且曲江开展了“曲江国际唐人文化艺术周”、“盛典西安文化活动”、“曲江国际文化论坛”、“曲江国产电影新人新作展”等一系列重大文化活动，建立了自己的非物质文化遗产保护基地，逐步形成了独特的曲江文化品牌。
伴随着区域旅游文化的发展，旅游人口的不断涌入，曲江的区域认知度也不断增高。
由于生活配套的匮乏，区域房地产价值衡量单一，形成了以核心景观资源为价格高地，向外逐渐递减的变化趋势，曲江形成了以芙蓉园为核心的高端富人区。
此阶段，曲江品牌开发商和高档楼盘云集，西安第一豪宅区地位不可撼动，顶级景观生态住区价值深入人心，曲江价值得到高度认可。
这个阶段，曲江房地产价格飞速提升，代表性楼盘为金地芙蓉世家，2008年别墅均价约为12000-16000元/平米。
（3）、第三阶段：多元曲江（2009年）随着曲江市政交通配套的完善、大唐不夜城商业配套的开放、公交系统的逐渐完善，曲江的成熟度和美誉度得到广泛的认知，居住曲江成为越来越多人的居住梦想，曲江扩区也成为必然的发展方向。
这个阶段，曲江房地产发展呈现百花齐放的局面，曲江各地依托不同的核心价值点，形成各自特色的板块价值。
随着南湖的建成开放，曲江核心区由芙蓉园片区扩大到芙蓉园-南湖片区，核心区价值得到飞速提升。
目前曲江核心区项目主要集中在南湖以西，以低密产品为主，代表项目：曲池坊 (论坛新闻)，高层均价8000-9000元/㎡，观湖产品10000-13000元/㎡。
核心区外围依托不同的价值，形成了各自独具特色的板块。
曲江东北片区依托西影路配套和文化产业园价值的成熟放大，逐渐形成全新科教文化板块，代表项目有哈佛公馆(论坛新闻)、龙湖紫都城 (论坛新闻)，平台价格6000-6500元/㎡。
核心区南部外围项目，随着曲江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市和商务价值的雁塔南路会展板块，代表项目融侨观邸 (论坛新闻)、紫薇永和坊，平台价格6500-7500元/㎡；绕城高速外项目难以借势曲江，通过强化产品力、自造景观和高性价比形成价值，代表项目富力城 (论坛新闻视频)和大华公园世家，平台价格5500-6000元/㎡。
回顾曲江几年来的发展，曲江的景观资源和城市尺度的价值越来越凸出。
类比国内外城市，具有强势的城市资源和稀缺景观的区域，比如北京的朝阳公园片区、深圳香蜜湖片区、美国曼哈顿中央公园区、英国海德公园区，都发展成为整个城市高端休闲居住区。
曲江一个拥有唯一不可复制资源的区域、一个紧邻西高新CBD的区域、一个逐渐成熟的高端居住区，种种质素表明，未来的曲江将成为西安居住“休闲核”，进入精彩纷呈的第四阶段。
（4）、第四阶段：魅力曲江（2010年之后）随着大唐不夜城商业的成熟、周边高端项目逐步的入住、地铁的开通、曲江新区扩区规划的落地，曲江作为西安唯一的明珠，将逐渐绽放出独特的魅力，曲江区域的楼市将进入快速发展阶段。
四、未来曲江板块楼市预测说起西安的住宅，曲江无疑是西安最具代表性的区域。
曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场。
中海、龙湖、金地、紫薇、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼。
除了别墅、洋房外，曲江的“别墅级”品质住宅也成为片区内的亮点，此外还有很多平价项目，能让更多人实现定居曲江的梦想。
根据目前曲江市场的一些迹象，判断未来曲江房地产市场可能的三大趋势：（1）、趋势一：南湖东板块将发展为曲江新城市核心。
根据有关数据统计显示，通过对南湖东板块土地放量的统计，发现其出让地块的容积率为2.0-3.5之间，未来产品形式必然以小高层和高层产品为主，届时，南湖东板块将形成与南湖西板块不同的城市界面，成为曲江新城市核心。
（2）、趋势二：曲江核心区周边的价格将大幅度上升。
随着金地湖城大境项目高调入市，成功实现了小高层均价15000元/㎡，叠拼均价20000元/㎡，打破了曲江核心区的价格天花板，并实现了开盘售罄的热销局面，核心区价值得到飞速提升。
随着核心区价格的提升，将带动曲江周边项目价格的快速提升，大大增加了整个区域价格上升的空间。
（3）、趋势三：曲江扩区规划的落地将加速移民曲江的热潮。
曲江新区扩区规划使曲江新区的面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。
新扩区域以文化、娱乐、传媒等九大城市文化产业为主，进一步放大曲江的城市价值，提升曲江对市民的吸引力，进一步引发移民曲江的居住热潮。
五、购房者置业曲江区域调查伴随着曲江新区扩建规划出台后，西安购房者再一次将关注点齐聚曲江，置业曲江一石激起千层浪。
曲江新区在人文自然环境优势和巨大发展潜力的吸引下，楼市价格也在不断的攀升。
“人烟聚拢之处”为兵家必争之地，而被西安置业者一致看好的曲江已经成为房地产开发商的必争之地。
购房者置业曲江需求增大近日，从搜狐焦点西安房地产网调查问卷中发现，2009年随着曲江新区的再次扩建，购房者置业曲江区域的需求比例逐步增大，趋向曲江板块置业的购房群体比例增长较快，其中计划在曲江区域置业的需求比例占到52%，有意向在曲江置业，目前正在考虑中的购房者比例占到了15%，此项调查再次有力的证明了曲江仍是西安诸多购房者关注的热点区域。
置业曲江区域改善型需求占主导针对“置业曲江，您的购房需求是什么？”调查结果显示出，目前置业曲江的购房者以改善型需求占主导地位，50%的购房者认为置业曲江板块以改善型需求为主导，30%的购房者买曲江区域的房子以投资型需求为主，仅有20%的购房者置业曲江板块是首次置业需求。
未来五六年西安城南城东大变样曲江要扩一倍曲江新区的面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；新扩区域预计总投资120亿元，2015年建成后，预计每年可增加游客1000万人次，增加旅游收入30亿元，文化产业增加收入30亿元，新增就业岗位6万个以上日前，西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》和《临潼国家旅游休闲度假区规划建设实施方案》。
《规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的土地。
此次曲江新区新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。