资产评估的途径与方法
资产分类与评估的方法与技巧
资产分类与评估的方法与技巧在企业和个人的财务管理中，资产分类与评估是非常重要的环节。
通过对资产进行分类管理和评估，可以更好地了解和掌握自己的资产状况，从而做出更明智的决策。
本文将介绍资产分类与评估的方法与技巧。
一、资产分类方法1.按照性质分类根据资产的性质，可以将其分为流动资产和固定资产两大类。
流动资产包括现金、存货、应收账款等，而固定资产则包括房屋、设备、车辆等。
通过按照性质分类，可以更方便地管理和监控资产。
2.按照用途分类按照资产的用途进行分类也是一种常见的方法。
例如，可以将资产分为生产资产、投资资产和消费资产。
生产资产是用于生产货物或提供服务的资产，投资资产用于投资获得利润，而消费资产则是用于个人或家庭的日常消费。
3.按照来源分类按照资产的来源进行分类也是一种常用的方法。
例如，可以将资产分为自有资产和借款资产两类。
自有资产是指企业或个人通过自己的努力获得的资产，而借款资产则是通过借贷获得的资产。
二、资产评估方法1.市场价值评估法市场价值评估法是一种常用的资产评估方法。
通过市场价格的波动情况，可以较为准确地评估资产的市场价值。
例如，对于个人投资股票的资产，可以通过股市行情来评估其市场价值。
2.成本法成本法是一种常用的固定资产评估方法。
该方法是基于资产的购置成本来进行评估，不考虑市场价格的波动。
例如，对于企业的厂房和设备等固定资产，可以通过计算其购置成本以及折旧情况来进行评估。
3.收益法收益法是一种常用的投资资产评估方法。
该方法是基于资产的预期收益来进行评估。
例如，对于投资房产的资产，可以通过预计的租金收入来评估其价值。
三、资产评估技巧1.了解行业情况在进行资产评估时，要充分了解所在行业的情况。
不同行业的资产评估方法和价值判断标准可能存在差异，因此要根据具体情况来选择合适的评估方法。
2.收集充分的信息在进行资产评估时，要收集充分的信息。
例如，要了解资产的历史交易情况、近期的市场走势以及其他相关的经济指标等。
资产评估途径与方法
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
实体性贬值估测
观测法
观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程 技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断 被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
•机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）
3.2 收益途径
❖收益途径的基本含义
•收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种 评估方法的总称。
3.2 收益途径
❖收益途径的基本前提
✓未来收益可预测 ✓收益风险可预测 ✓收益期限可确定
3.3 成本途径
❖成本途径的评估计算公式
常用公式
评估值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值 评估值＝重置成本×成新率
3.3 成本途径
❖成本途径的基本前提
➢被评估资产处于继续使用的前提下 ➢具备估测各种指标、参数有关资料
3.3 成本途径
❖成本途径的基本要素
现行价格水平 全新资产
➢重置成本
3.3 成本途径
105 102 99 110% 80%
15 500
98 100 101 115% 60%
16 800
103 102 98 118% 75%
100 100 100 125% 70%
3.1 市场途径
❖市场途径举例（答案）
参A 照 修 :1物 正 8 16 0 10 0 10 0 10 % 2 7 5% 0 1.7 4 （ 4 3 万元 10 15 0929 1% 18 0% 0
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行估值和评估的过程，以确定其合理的市场价值。
在资产评估过程中，有一些基本的方法和步骤可以帮助评估人员准确地确定资产的价值。
以下是资产评估的基本方法：1.市场比较法市场比较法是最常用的资产评估方法之一，它通过比较类似的已售出或租赁的资产来确定资产的市场价值。
评估人员会收集和分析市场上类似资产的交易数据，如销售价格、租金等，并结合资产的特点和状况进行比较，从而确定资产的价值。
例如，对于一栋位于市中心的商业写字楼，评估人员可以通过比较类似位置、面积和设施的写字楼的销售价格来确定该写字楼的市场价值。
2.收益法收益法是用于评估收益性资产（如出租物业、企业等）的一种方法。
它基于资产所能产生的未来收益来确定其价值。
评估人员会分析资产的租金收入、折旧、维护费用等，并结合市场的风险和回报率来计算资产的净现值或未来现金流量。
例如，对于一处出租物业，评估人员可以根据租金收入、折旧和维护费用等因素，结合市场的回报率，计算出该物业的净现值，从而确定其价值。
3.成本法成本法是基于资产的重建成本来确定其价值的一种方法。
评估人员会考虑资产的建造成本、折旧、磨损等因素，从而确定资产的市场价值。
例如，对于一座已建成的工厂，评估人员可以通过计算重建该工厂所需的成本，考虑折旧和磨损等因素，从而确定该工厂的市场价值。
4.现金流量折现法现金流量折现法是一种综合考虑资产未来现金流量和市场风险的方法。
评估人员会预测资产未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定资产的价值。
例如，对于一家公司，评估人员可以预测其未来的现金流量，并根据市场的风险和回报率，将未来现金流量折现到现值，从而确定该公司的价值。
5.专家评估法专家评估法是一种基于专业知识和经验的评估方法。
评估人员会依靠自己的专业知识和经验，对资产进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定资产的价值。
例如，对于一幅艺术品，评估人员可以根据自己对艺术市场的了解和专业知识，对该艺术品进行评估，并结合市场的情况和趋势来确定其价值。
资产评估的方法和技术
资产评估的方法和技术资产评估是指对一个企业或个人所拥有的资产进行精确定价的过程。
资产评估是一项十分重要的工作，它直接涉及到资产的交易、融资以及风险控制等方面。
本文将从资产评估的流程、方法和技术等多个方面进行分析和介绍，以期为读者提供一些有价值的参考和帮助。
一、资产评估的流程资产评估的流程通常包括以下几个步骤：1. 确定评估目的：评估目的是指对资产进行评估的原因和目的。
例如，是为了确定其价值、进行融资、进行交易等。
2. 收集资料：资产评估需要的资料通常包括企业或个人的账户资料、财务报表、合同、土地证、房产证、车辆证等。
3. 定义评估方法：评估方法是指对资产进行评估的技术和方法，影响着评估结果的准确度以及可靠度。
4. 开始评估：根据评估方法对资产进行评估。
5. 分析评估结果：分析评估结果，判断是否符合评估目的。
6. 编写评估报告：以评估结果为基础编写评估报告，将评估结果以一种直观、易懂的方式呈现给客户或相关方。
二、资产评估的方法1. 收益法收益法也称为财务法，是指通过对资产所产生的未来收益进行预测，在考虑到折现率的情况下，估算资产的市场价值。
该方法适用于评估一些固定的资产，如房地产、企业、股权等资产。
2. 折现法折现法是一种以现金流为基础的预测估值方法。
具体来说，将未来现金流折现回现在，再将折现后的现金流进行总和，以此来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估股票、债券等资产。
3. 市场法市场法通过比较市场上类似资产的市场价值来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估一些标准化的、易于比较的资产，如汽车、工业设备等。
三、资产评估的技术1. 模型建立技术对于一些比较复杂的资产，建立一个模型来评估其价值是非常有必要的。
模型建立技术可以将复杂的资产转化为一个模型，从而更容易地进行估值。
2. 数据分析技术数据分析技术可以对收集到的各种数据进行分析，以得出资产的市场价值。
数据分析技术包括一些统计方法和机器学习方法等。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估三大方法
资产评估三大方法标题：资产评估三大方法引言概述：资产评估是一种对公司或个人资产进行估值的方法，可以帮助投资者、贷款机构以及其他利益相关者做出明智的决策。
本文将介绍资产评估的三种主要方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法1.1 市场比较法的基本原理市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产的市场交易价格来确定该资产的价值。
它适用于有大量交易数据和市场参与者的市场，如房地产市场。
1.2 市场比较法的步骤市场比较法的评估步骤包括选择可比资产、调整可比资产、确定市场价值。
首先，选择与待评估资产相似的可比资产，包括面积、地理位置等因素。
然后，根据可比资产与待评估资产的差异，进行价格和特征的调整。
最后，根据调整后的可比资产价格，确定待评估资产的市场价值。
1.3 市场比较法的优缺点市场比较法的优点是简单易行，基于市场实际交易，具有较高的可信度。
然而，该方法依赖于可比资产的数据和市场的有效性，不适用于独特或稀缺的资产。
二、收益法2.1 收益法的基本原理收益法是一种基于资产未来现金流量的评估方法。
它通过估计资产未来的收益和风险来确定其价值。
该方法适用于投资性资产，如股票、债券等。
2.2 收益法的步骤收益法的评估步骤包括估计未来现金流量、确定折现率和计算资产价值。
首先，根据资产的预期收益和风险，估计未来现金流量。
然后，确定适当的折现率，用于将未来现金流量折现为现值。
最后，将折现后的现金流量相加，计算资产的总价值。
2.3 收益法的优缺点收益法的优点是考虑了资产未来的收益和风险，能够提供较为准确的估值。
然而，该方法对未来现金流量的估计和折现率的选择具有较大的不确定性，需要考虑多种假设和风险。
三、成本法3.1 成本法的基本原理成本法是一种基于资产重建成本的评估方法。
它通过估计资产重新建造或替代的成本来确定其价值。
该方法适用于固定资产，如房屋、机器设备等。
3.2 成本法的步骤成本法的评估步骤包括估计重建成本、考虑折旧和确定资产价值。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的合理价值。
资产评估的结果可以用于决策制定、财务报表编制、财产保险、财产转让等方面。
在资产评估过程中，通常会使用三大方法来进行评估，包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法及其应用。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似或相似的资产在市场上的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先，需要收集与被评估资产类似或相似的资产在市场上的交易数据。
这些数据可以包括售价、租金、土地面积、建筑面积等。
2. 选择合适的比较对象：根据被评估资产的特征和特点，选择与之相似的资产作为比较对象。
比较对象应具有相似的地理位置、用途、建筑结构等特征。
3. 进行比较分析：对比较对象和被评估资产的交易数据进行分析和比较，找出它们之间的差异和相似之处。
可以使用价格指数、租金比率等指标来进行比较。
4. 确定被评估资产的价值：根据比较对象的交易价格和特征，对被评估资产进行价值调整。
可以考虑比较对象的优势和劣势、市场趋势等因素，来确定被评估资产的合理价值。
市场比较法适用于市场上有大量类似或相似资产交易的情况，适用于房地产、土地、二手车等资产的评估。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益预期的评估方法，它将资产的价值与其未来现金流量联系起来。
具体步骤如下：1. 收集相关数据：首先，需要收集与被评估资产相关的数据，包括租金收入、运营成本、折旧费用、维护费用等。
2. 估计未来现金流量：根据收集到的数据，估计被评估资产未来的现金流量。
可以考虑市场需求、租金市场水平、运营成本等因素来进行预测。
3. 确定资本化率：根据市场情况和被评估资产的风险水平，确定资本化率。
资本化率是将未来现金流量转化为资产价值的关键因素。
4. 计算资产价值：将未来现金流量按照资本化率进行折现计算，得出被评估资产的价值。
收益法适用于那些产生现金流量的资产，如商业地产、企业、股权等。
资产评估的三大方法及完整版评估公式
资产评估的三大方法及完整版评估公式资产评估是对特定资产的价值进行估计的过程，以确定其市场价值或其他相关价值。
资产评估的目的是为了提供有效的决策支持和风险管理。
常见的资产评估方法包括基本评估方法、收益评估方法和市场评估方法。
1.基本评估方法基本评估方法主要根据资产的成本来进行评估。
这种方法适用于那些没有市场价格或非流通性的资产。
基本评估方法常见的有以下几种：-代价法：通过估计所需的资金成本和劳动力成本来评估资产的价值。
这种方法适用于那些可以用固定成本和劳动力来实现的资产，如土地、建筑物等。
-重置法：通过将资产的价值重置为当前市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些可以通过重新投资来实现的资产，如机器设备等。
-磨损法：通过考虑资产的折旧和磨损来评估资产的价值。
这种方法适用于那些容易磨损和老化的资产，如车辆等。
2.收益评估方法收益评估方法主要根据资产所能带来的经济利益来评估资产的价值。
这种方法适用于那些能够产生收益的资产。
收益评估方法常见的有以下几种：-净现值法：通过计算项目未来经济利益的现值净额来评估资产的价值。
这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，如投资项目等。
-内部回报率法：通过计算项目的内部回报率来评估资产的价值。
这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，并且需要考虑投资的回报率，如投资项目等。
-收益倍数法：通过考虑类似的项目的市场价格和收益来评估资产的价值。
这种方法适用于那些没有连续现金流的资产，如公司股票等。
3.市场评估方法市场评估方法主要通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有市场价格且相似的资产。
市场评估方法常见的有以下几种：-直接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有明确市场价格的资产，如房产等。
-间接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格指标来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有相关市场价格指标的资产，如股票等。
完整版资产评估公式通常需要结合具体的资产类型和评估方法来确定。
固定资产评估方法
固定资产评估方法一、背景介绍固定资产评估是企业进行资产管理和决策的重要环节。
通过评估固定资产的价值，可以匡助企业了解资产的真实价值，为企业的资产配置和决策提供依据。
本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤。
二、固定资产评估方法1. 成本法评估成本法评估是一种常用的固定资产评估方法，它基于资产的原始成本进行评估。
评估人员根据固定资产的购置成本、改造成本等相关数据，计算资产的净账面价值，并结合资产的使用年限、折旧率等因素，得出资产的评估价值。
2. 市场比较法评估市场比较法评估是一种以市场交易数据为依据的评估方法。
评估人员通过比较类似固定资产在市场上的交易价格，确定资产的评估价值。
这种方法适合于市场上存在大量类似资产交易的情况，可以提供较为准确的评估结果。
3. 收益法评估收益法评估是一种以资产未来收益为依据的评估方法。
评估人员通过对资产未来现金流量的估计，计算资产的净现值或者未来收益的折现值，从而确定资产的评估价值。
这种方法适合于有明确收益来源的固定资产，可以综合考虑资产的盈利能力和风险。
4. 技术评估法技术评估法是一种基于资产的技术指标进行评估的方法。
评估人员通过对资产的技术参数、技术性能等进行评估，结合市场需求和技术发展趋势，确定资产的评估价值。
这种方法适合于高科技行业或者特定技术领域的固定资产评估。
三、固定资产评估步骤1. 采集资产信息评估人员需要采集固定资产的相关信息，包括资产的购置成本、改造成本、使用年限、折旧情况等。
同时，还需要了解资产所在的行业、市场状况等因素。
2. 选择评估方法根据固定资产的特点和评估目的，选择合适的评估方法。
可以根据不同的评估方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性。
3. 进行评估计算根据选择的评估方法，进行相应的计算。
比如，对于成本法评估，需要计算资产的净账面价值；对于市场比较法评估，需要比较类似资产的市场交易价格等。
4. 分析评估结果对评估结果进行分析，比较不同评估方法的结果，找出合理的评估价值。
第6章 资产评估途径与方法
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
则其市价接近于30万元。
②市盈率倍数法
市盈率乘数法则主要适用于整体企业的 评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市 盈 率 作 为 乘 数 ( 倍 数 ), 以 此 乘 数 与 评 估 对 象 (企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价 值的方法。用数学式表达：
评估对象价值 10 (90 120）0.7 8.18(万元)
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
(4)价格指数调整法
价格指数调整法是以参照物成交价格 为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象 的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响,利用价格指数调整估算评估对象价值 的方法。其计算公式为：
第二，评估结论是在基础上经过对比分析调 整得出的，而作为成本途径中的具体方法的使用 前提与作为市场途径中的具体方法并不完全相同。
2）间接比较法
间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标 准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准） 作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项 与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的 分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得 评估对象价值的一类评估方法。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对个人、企业或机构拥有的资产进行估值和评估的过程。
它是金融领域中非常重要的一项工作，可以帮助人们了解自己资产的价值，为投资决策提供依据。
在资产评估过程中，有三种常用的方法，分别是市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法的原理和应用。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
该方法适用于有大量类似资产交易的市场，例如房地产市场。
在使用市场比较法进行资产评估时，评估师会收集并分析市场上类似资产的交易数据，包括价格、面积、位置等信息。
然后，根据这些数据来确定被评估资产的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够反映市场供需关系对资产价值的影响。
然而，它也存在一些局限性，例如市场上可能没有足够多的类似资产交易数据，或者交易数据存在较大的波动，这些都会对评估结果产生影响。
二、成本法成本法是另一种常用的资产评估方法，它基于资产的重建或替代成本来确定资产的价值。
该方法适用于无法通过市场比较法进行评估的资产，例如专利权和商标。
在使用成本法进行资产评估时，评估师会估计资产的重建成本，即重新建造或替代资产所需的成本。
然后，根据资产的使用寿命和折旧情况，计算资产的价值。
成本法的优点是能够提供资产的最小价值，即资产的重建成本。
然而，它也存在一些局限性，例如无法考虑资产的市场需求和供应情况，以及资产的使用寿命和折旧情况的估计可能存在不确定性。
三、收益法收益法是第三种常用的资产评估方法，它基于资产所能产生的未来收益来确定资产的价值。
该方法适用于能够产生稳定收益的资产，例如租赁物业或企业。
在使用收益法进行资产评估时，评估师会估计资产所能产生的未来收益，并考虑收益的时间价值和风险。
然后，根据资产的现值和未来收益的折现率，计算资产的价值。
收益法的优点是能够反映资产的收益能力和风险程度对资产价值的影响。
然而，它也存在一些局限性，例如对未来收益的估计可能存在不确定性，以及折现率的选择可能对评估结果产生影响。
资产评估途径与方法
市场途径
市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果， 因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性， 并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路
n 评估值＝ （参照物成交价各项调整系数） n i1
6.2.1 市场途径的基本含义
评估对象在销售条件、销售时限等方面的不
利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,
设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的
方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格
折扣率)
(6-3)
[例6-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其
完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综 合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因
[例6-3]被评估资产年生产能力为90吨, 参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参 照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能 价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近 于8.18万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法 价格指数调整法是以参照物成交价格为
3.2.4 收益途径的基本参数 1)收益额 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参 数之一。在资产评估中,资产的收益额是指 根据投资回报的原理,资产在正常情况下所 能得到的归其产权主体的所得额。 特点：其一,收益额是资产 未来预期 收益额, 而不是资产的历史收益额或现实收益额；其 二,用于资产评估的收益额是资产的 客观 收 益,而不是资产的实际收益。
1.1税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额
税后净收益，被普遍采用
(1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则 不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜 作为预期收益。
资产评估三大方法
资产评估三大方法一、市场比较法市场比较法是资产评估中常用的一种方法，通过比较类似资产在市场上的销售价格来确定被评估资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似或类似的资产，并且市场交易活跃的情况。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先需要收集市场上类似资产的销售数据，包括销售价格、交易日期、资产特征等。
2. 选择可比资产：根据被评估资产的特征，筛选出与之相似或类似的可比资产。
可比资产应具有相似的用途、位置、建筑面积、年限等特征。
3. 调整比较因素：由于可比资产与被评估资产可能存在一些差异，比如建筑面积、装修状况等，需要进行比较因素的调整。
常用的调整方法包括面积调整、装修调整等。
4. 确定资产价值：根据可比资产的销售价格和调整后的比较因素，计算出被评估资产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来评估资产价值的方法。
该方法适用于投资性资产，如房地产、股权等。
具体步骤如下：1. 收集收益数据：首先需要收集资产的收益数据，包括租金收入、利润等。
2. 估计未来收益：根据资产的历史收益和市场趋势，估计资产未来的收益情况。
可以考虑租金增长率、市场利率等因素。
3. 确定折现率：折现率是将未来收益转化为现值的利率。
根据资产的风险、市场利率等因素，确定适当的折现率。
4. 计算资产价值：根据资产未来收益和折现率，计算出资产的现值，即资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来评估资产价值的方法。
该方法适用于特殊用途资产，如工厂、机器设备等。
具体步骤如下：1. 确定重建成本：根据资产的特征和市场价格，确定资产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用年限和折旧情况，考虑资产的折旧和损耗因素。
3. 考虑市场价值：根据市场供需关系和资产的特殊性，考虑资产的市场价值因素。
4. 计算资产价值：根据资产的重建成本、折旧和损耗情况以及市场价值因素，计算出资产的价值。
综上所述，资产评估可以采用市场比较法、收益法和成本法三种方法。
第6章-资产评估途径与方法
5）已知未来若干年后资产价格
已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：
PA r[1（ 11r)n](1 Pnr)n （6－26）
• P94[6-9]某收益性资产预计未来5年收益 额分别是12、15、13、11和14万元。假 定从第六年开始，以后各年均为14万元， 确定的折现率和资本化率为10%。试分别 确定资产持续经营下和经营50年条件下的 评估值。（同学可自行练习）
指标差异 5）综合分析确定评估结果
6.2 市场途径
6.2.5 市场途径中的具体方法
1）直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×..×修正系数n
（6—1）
或 =参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n （6—2）
6.2市场途径
(1）现行市价法 :证券评估等
方法。
6.3 收益途径
6.3.1 收益途径的基本含义
收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资 产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被 称为收益法。
6.3.2 收益途径的基本前提
• （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； • （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用
2）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准 （标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基 准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打 分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参 照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物 的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估
6.4.2 成本途径的基本前提
只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产 的全部费用（必要）才能构成其交换价值的内容。资产的继 续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着 其使用的有效性的经济意义。
资产评估三大方法
资产评估三慷慨法一、资产评估的概念和意义资产评估是指对企业或者个人的资产进行估值和评估的过程，通过对资产的评估，可以确定其价值，为决策提供参考依据，匡助企业或者个人了解自身的财务状况和资产状况，进而制定合理的经营策略和财务规划。
二、资产评估的三慷慨法1.成本法成本法是资产评估中最基本的方法之一，它是根据资产的成本来确定其价值。
具体步骤如下：（1）确定资产的购置成本：包括购买资产的直接成本和间接成本。
（2）计算资产的折旧：根据资产的使用寿命和残值率，计算资产的年折旧费用。
（3）确定资产的净值：净值等于购置成本减去累计折旧。
（4）考虑资产的附加价值：如果资产具有特殊的附加价值，如土地使用权等，需要加之相应的附加价值。
（5）得出资产的评估价值：将净值和附加价值相加，得出资产的评估价值。
2.市场比较法市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：（1）采集市场上类似资产的交易数据：包括同一地区、同一行业、同一性质的资产的交易价格和交易情况。
（2）筛选和调整数据：根据资产的特征和交易情况，筛选出与被评估资产最为相似的交易数据，并对其进行调整，如考虑时间因素、地区因素、市场供求关系等。
（3）计算资产的评估价值：根据筛选和调整后的交易数据，计算资产的评估价值。
3.收益法收益法是根据资产所能产生的未来收益来确定其价值。
具体步骤如下：（1）预测资产未来的收益：根据资产的性质和市场情况，预测资产未来的收益情况，包括现金流入和现金流出。
（2）确定资产的折现率：根据资产的风险程度和市场利率，确定资产的折现率。
（3）计算资产的现值：将预测的未来收益按照折现率进行折现，得出资产的现值。
（4）得出资产的评估价值：将资产的现值与其他可能的价值因素进行综合考虑，得出资产的评估价值。
三、资产评估方法的选择在实际应用中，选择适合的资产评估方法需要考虑多个因素，如资产的性质、市场情况、评估的目的等。
普通而言，成本法适合于固定资产的评估，市场比较法适合于房地产等有交易市场的资产的评估，收益法适合于投资性资产的评估。
资产评估三大方法
资产评估三大方法1. 市场比较法市场比较法是资产评估中最常用的方法之一，它通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
该方法适用于有大量市场交易的资产，如房地产、股票等。
评估师会收集类似资产的交易数据，并考虑各种因素，如地理位置、物业状况、市场供需等，来确定资产的市场价值。
举例：假设我们要评估一栋位于城市中心的写字楼。
评估师会收集附近类似写字楼的交易数据，比如近期成交的写字楼的价格、面积、租金等信息。
然后，评估师会对这些数据进行分析，考虑到写字楼的位置、建筑质量、租赁情况等因素，来确定该写字楼的市场价值。
2. 收益法收益法是评估投资性资产的常用方法，它基于资产未来的现金流量来确定资产的价值。
该方法适用于租赁物业、企业股权等投资性资产。
评估师会考虑资产的预期收入、成本和风险，以及市场上类似资产的收益率，来计算资产的现值。
举例：假设我们要评估一家酒店的价值。
评估师会收集酒店的经营数据，包括每年的收入、支出、利润等信息。
然后，评估师会考虑酒店的未来收入增长率、运营成本、市场风险等因素，以及市场上类似酒店的收益率，来计算酒店的现值。
3. 成本法成本法是评估资产的另一种常用方法，它基于资产的重建成本来确定资产的价值。
该方法适用于特殊用途的资产，如工厂、矿山等。
评估师会考虑资产的建设成本、折旧、物业状况等因素，来确定资产的价值。
举例：假设我们要评估一座工厂的价值。
评估师会考虑工厂的建设成本，包括土地购买、建筑物建设、设备采购等费用。
然后，评估师会考虑工厂的使用年限、折旧情况、物业状况等因素，来确定工厂的价值。
总结：资产评估的三大方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法适用于有大量市场交易的资产，通过比较类似资产的交易价格来确定资产的价值。
收益法适用于投资性资产，通过考虑资产的未来现金流量和市场收益率来确定资产的价值。
成本法适用于特殊用途的资产，通过考虑资产的重建成本和物业状况来确定资产的价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）
2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。
年限修正系数 = [1
1 1 ] [ 1 ] 30 35 (1 8%) (1 8%) =（1－0.0994）÷（1－0.0676） =0.9006÷0.9324 =0.9659
(7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为：
870×
交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为：
评估该地块2008年10月的公平市场交易价格。 3.评估过程 (1)选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其 方法进行评估。 (2)收集有关的评估资料 ①收集待估土地资料。（略） ②收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具 体情况见表3—1。 (3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修 正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖 价格偏低3%。
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的途径与方法
市场途径 收益途径 成本途径 评估途径及其方法的选择
第三章
资产评估的途径与方法
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该 评估技术思路的各种评估技术方法的总称或集合。目前最具代 表性的资产评估途径主要有3条：市场途径、收益途径和成本 途径。
三、市场途径的基本程序 1.选择参照物
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对 成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择 多个参照物。通常参照物应选择3个以上。
单项选择题 3.应用市场途径评估资产价值时，选择3个及3个以上参照物的 目的是（ C ）。 A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 避免张冠李戴
相同(10) 相同(10) 稍好(12) 稍近(12) 稍近(12) 相同(10) 稍好（12） 相同（10） 相同（10） 108
相同(10)
相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 稍好(12) 相同（10） 相同（10） 稍差（8） 100
本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表 3—2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B 所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地 区为100。 (6)进行个别因素修正 ①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。 另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高 2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的 剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数 测算如下（假定折现率为8%）：
表3 —1
坐落位置 所处地区 用地性质 略 临近 住宅
交易实例情况表
交易实例A 交易实例B 略 类似 住宅 交易实例C 略 类似 住宅 交易实例D 略 类似 住宅 估价对象 略 一般市区 住宅
土地类型
交易日期 价 总价（万元） 格 单价（元/平方米） 面积（平方米）
空地
2008年4月 19.6 870 225
(3)功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照 物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的 方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的 区别： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功 能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—4）
资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数 ） 资产评估价值=参照物成交价格×价格指数 （3—6） （3—7）
【例3—4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）
(5)成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物 与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对 象的价值。其计算公式为：
长方形
平坦 普通 很好 很好
正面路宽（米）
容积率 剩余使用年限（年）
8
6 35
6
5 30
8
6 35
8
6 30
8
6 30
则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易 实例D：0%。 (4)进行交易日期修正
根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则
四、市场途径中涉及的相关因素 市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可 比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照 物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评 估对象具有良好的可比性和参照物的数量。
五、市场途径中的具体方法 可以划分为直接比较法和类比调整法。 1.直接比较法 直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的 交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一 基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技 术方法。 其基本数学表达式为： 评估对象价值＝参6 100 102 0.9659 909（元/平方米） 100 100 100 100
820× 100 107 100 102 1038 （元/平方米）
其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋ ……+交易情况差异值 （3—10） 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ……×时间差异修正系数（3—11）
【例3-5】 1.估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为 600平方米，地形为长方形。 2.评估要求
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 3.指标对比、量化差异
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标
差异
5.综合分析确定评估结果
运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3） 市场条件；（4）交易条件。
多项选择题 2.应用市场途径评估任何单项资产都应考虑的可比因素有（ ABCD ）。 A 资产的功能 B 市场条件 C 交易条件 D 资产的实体特征和质量
二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基
本的前提条件： 其一，要有一个活跃的公开市场； 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 多项选择题 1.应用市场途径进行资产评估必须具备的前提条件是（ ABC ）。 A 需要有一个充分发育、活跃的资产市场 B 必须具有足够数量的参照物 C 可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D 市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条 件方面差异的情况。 【例3—1】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完 全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万 元。
资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）
评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征） （3—2）
(1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评 估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对
象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日 的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同
【例3—3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接 近于8.18万元。