资产评估的途径与方法
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资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数 ） 资产评估价值=参照物成交价格×价格指数 （3—6） （3—7）
【例3—4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）
(5)成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物 与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对 象的价值。其计算公式为：
长方形
平坦 普通 很好 很好
正面路宽（米）
容积率 剩余使用年限（年）
8
6 35
6
5 30
8
6 35
8
6 30
8
6 30
则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易 实例D：0%。 (4)进行交易日期修正
根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则
【例3—3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接 近于8.18万元。
资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）
计算题 1.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对 象仅在功能方面存在差异。参照物的年生产能力为1 200件产 品，成交价格为1 500元；评估对象的年生产能力为1 000件， 则评估对象的价值为多少？
98 100 88 100
100 106 100 102 0.9659 909（元/平方米） 100 100 100 100
820× 100 107 100 102 1038 （元/平方米）
四、市场途径中涉及的相关因素 市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可 比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照 物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评 估对象具有良好的可比性和参照物的数量。
五、市场途径中的具体方法 可以划分为直接比较法和类比调整法。 1.直接比较法 直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的 交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一 基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技 术方法。 其基本数学表达式为： 评估对象价值＝参照物成交价格 （3—1）
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）
评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征） （3—2）
(1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评 估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对
象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日 的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同
【例3-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×901÷20=7.5（万元）Hale Waihona Puke Baidu
②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称做规 模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—5）
表3 —1
坐落位置 所处地区 用地性质 略 临近 住宅
交易实例情况表
交易实例A 交易实例B 略 类似 住宅 交易实例C 略 类似 住宅 交易实例D 略 类似 住宅 估价对象 略 一般市区 住宅
土地类型
交易日期 价 总价（万元） 格 单价（元/平方米） 面积（平方米）
空地
2008年4月 19.6 870 225
二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基
本的前提条件： 其一，要有一个活跃的公开市场； 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 多项选择题 1.应用市场途径进行资产评估必须具备的前提条件是（ ABC ）。 A 需要有一个充分发育、活跃的资产市场 B 必须具有足够数量的参照物 C 可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D 市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产
空地
2008年3月 31.2 820 380
空地
2007年10月 27.4 855 320
空地
2007年12月 37.8 840 450
空地
2008年10月
600
形状
地势 地质 基础设施 交通状况
长方形
平坦 普通 较好 很好
长方形
平坦 普通 完备 较好
长方形
平坦 普通 较好 较好
略正方形
平坦 普通 很好 较好
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 3.指标对比、量化差异
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标
差异
5.综合分析确定评估结果
运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3） 市场条件；（4）交易条件。
多项选择题 2.应用市场途径评估任何单项资产都应考虑的可比因素有（ ABCD ）。 A 资产的功能 B 市场条件 C 交易条件 D 资产的实体特征和质量
B C D
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
单项选择题 5.资产评估中的评估途径是指（ D ）。 A 一种具体方法 B 多种评估方法的集合 C 一条评估思路 D 一条评估思路和实现该思路的各种评估方法的总称
第一节
市场途径
一、市场途径的基本含义
市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价 值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估 技术方法的总称。
相同(10) 相同(10) 稍好(12) 稍近(12) 稍近(12) 相同(10) 稍好（12） 相同（10） 相同（10） 108
相同(10)
相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 稍好(12) 相同（10） 相同（10） 稍差（8） 100
本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表 3—2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B 所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地 区为100。 (6)进行个别因素修正 ①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。 另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高 2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的 剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数 测算如下（假定折现率为8%）：
(3)功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照 物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的 方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的 区别： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功 能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—4）
三、市场途径的基本程序 1.选择参照物
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对 成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择 多个参照物。通常参照物应选择3个以上。
单项选择题 3.应用市场途径评估资产价值时，选择3个及3个以上参照物的 目的是（ C ）。 A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 避免张冠李戴
其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋ ……+交易情况差异值 （3—10） 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ……×时间差异修正系数（3—11）
【例3-5】 1.估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为 600平方米，地形为长方形。 2.评估要求
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的途径与方法
市场途径 收益途径 成本途径 评估途径及其方法的选择
第三章
资产评估的途径与方法
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该 评估技术思路的各种评估技术方法的总称或集合。目前最具代 表性的资产评估途径主要有3条：市场途径、收益途径和成本 途径。
各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A——6%；交易实例B——7%；交易实例C——12%；
交易实例D——10%。
(5)进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处同一地区，无需进行区域因素修
正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表3—2判断。
表 3 —2
类似地区 区域因素
区域因素比较表
评估值＝参照物成交价格 （评估对象生产能力 参照物生产能力）
＝1 500 （1 0001 200） ＝1 250（元）
(4)价格指数法 价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成 交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为：
评估该地块2008年10月的公平市场交易价格。 3.评估过程 (1)选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其 方法进行评估。 (2)收集有关的评估资料 ①收集待估土地资料。（略） ②收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具 体情况见表3—1。 (3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修 正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖 价格偏低3%。
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条 件方面差异的情况。 【例3—1】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完 全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万 元。
资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）
年限修正系数 = [1
1 1 ] [ 1 ] 30 35 (1 8%) (1 8%) =（1－0.0994）÷（1－0.0676） =0.9006÷0.9324 =0.9659
(7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为：
870×
交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为：
【例3—4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）
(5)成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物 与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对 象的价值。其计算公式为：
长方形
平坦 普通 很好 很好
正面路宽（米）
容积率 剩余使用年限（年）
8
6 35
6
5 30
8
6 35
8
6 30
8
6 30
则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易 实例D：0%。 (4)进行交易日期修正
根据调查，2007年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则
【例3—3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接 近于8.18万元。
资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（万元）
计算题 1.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对 象仅在功能方面存在差异。参照物的年生产能力为1 200件产 品，成交价格为1 500元；评估对象的年生产能力为1 000件， 则评估对象的价值为多少？
98 100 88 100
100 106 100 102 0.9659 909（元/平方米） 100 100 100 100
820× 100 107 100 102 1038 （元/平方米）
四、市场途径中涉及的相关因素 市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可 比指标。 参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照 物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评 估对象具有良好的可比性和参照物的数量。
五、市场途径中的具体方法 可以划分为直接比较法和类比调整法。 1.直接比较法 直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的 交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一 基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技 术方法。 其基本数学表达式为： 评估对象价值＝参照物成交价格 （3—1）
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）
评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征） （3—2）
(1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本 相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评 估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对
象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日 的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同
【例3-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×901÷20=7.5（万元）Hale Waihona Puke Baidu
②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称做规 模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—5）
表3 —1
坐落位置 所处地区 用地性质 略 临近 住宅
交易实例情况表
交易实例A 交易实例B 略 类似 住宅 交易实例C 略 类似 住宅 交易实例D 略 类似 住宅 估价对象 略 一般市区 住宅
土地类型
交易日期 价 总价（万元） 格 单价（元/平方米） 面积（平方米）
空地
2008年4月 19.6 870 225
二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基
本的前提条件： 其一，要有一个活跃的公开市场； 其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 多项选择题 1.应用市场途径进行资产评估必须具备的前提条件是（ ABC ）。 A 需要有一个充分发育、活跃的资产市场 B 必须具有足够数量的参照物 C 可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D 市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产
空地
2008年3月 31.2 820 380
空地
2007年10月 27.4 855 320
空地
2007年12月 37.8 840 450
空地
2008年10月
600
形状
地势 地质 基础设施 交通状况
长方形
平坦 普通 较好 很好
长方形
平坦 普通 完备 较好
长方形
平坦 普通 较好 较好
略正方形
平坦 普通 很好 较好
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 3.指标对比、量化差异
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标
差异
5.综合分析确定评估结果
运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主 要有：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3） 市场条件；（4）交易条件。
多项选择题 2.应用市场途径评估任何单项资产都应考虑的可比因素有（ ABCD ）。 A 资产的功能 B 市场条件 C 交易条件 D 资产的实体特征和质量
B C D
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
单项选择题 5.资产评估中的评估途径是指（ D ）。 A 一种具体方法 B 多种评估方法的集合 C 一条评估思路 D 一条评估思路和实现该思路的各种评估方法的总称
第一节
市场途径
一、市场途径的基本含义
市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价 值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估 技术方法的总称。
相同(10) 相同(10) 稍好(12) 稍近(12) 稍近(12) 相同(10) 稍好（12） 相同（10） 相同（10） 108
相同(10)
相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 相同(10) 稍好(12) 相同（10） 相同（10） 稍差（8） 100
本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表 3—2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B 所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地 区为100。 (6)进行个别因素修正 ①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。 另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高 2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的 剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数 测算如下（假定折现率为8%）：
(3)功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照 物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的 方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的 区别： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功 能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力) （3—4）
三、市场途径的基本程序 1.选择参照物
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对 成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择 多个参照物。通常参照物应选择3个以上。
单项选择题 3.应用市场途径评估资产价值时，选择3个及3个以上参照物的 目的是（ C ）。 A 使参照物具有可比性 B 便于计算 C 排除参照物个别交易的偶然性 D 避免张冠李戴
其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋ ……+交易情况差异值 （3—10） 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数× ……×时间差异修正系数（3—11）
【例3-5】 1.估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为 600平方米，地形为长方形。 2.评估要求
第三章
第一节 第二节 第三节 第四节
资产评估的途径与方法
市场途径 收益途径 成本途径 评估途径及其方法的选择
第三章
资产评估的途径与方法
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该 评估技术思路的各种评估技术方法的总称或集合。目前最具代 表性的资产评估途径主要有3条：市场途径、收益途径和成本 途径。
各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A——6%；交易实例B——7%；交易实例C——12%；
交易实例D——10%。
(5)进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处同一地区，无需进行区域因素修
正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表3—2判断。
表 3 —2
类似地区 区域因素
区域因素比较表
评估值＝参照物成交价格 （评估对象生产能力 参照物生产能力）
＝1 500 （1 0001 200） ＝1 250（元）
(4)价格指数法 价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成 交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为：
评估该地块2008年10月的公平市场交易价格。 3.评估过程 (1)选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其 方法进行评估。 (2)收集有关的评估资料 ①收集待估土地资料。（略） ②收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具 体情况见表3—1。 (3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修 正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖 价格偏低3%。
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条 件方面差异的情况。 【例3—1】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完 全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万 元。
资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）
年限修正系数 = [1
1 1 ] [ 1 ] 30 35 (1 8%) (1 8%) =（1－0.0994）÷（1－0.0676） =0.9006÷0.9324 =0.9659
(7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为：
870×
交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为：