租赁合同中的解除权如何有效行使

租赁合同中的解除权如何有效行使

文：王丹郝亮亮A美容院承租了B大厦内的一处商铺，双方签署了《租赁合同》，约定租期为五年，装修期为三个月，计租日为大厦整体开业时间，若A逾期一个月交付租金，B大厦有权单方解除合同。合同签订后，A 美容院依约对承租商铺进行了装修。在A完成装修、等待开业的这一段时间内，由于大厦其他业户的装修行为致使A承租商铺的棚顶发生破损，形成了直径约一米的大洞，同时空调机出现漏水，将A 已装修好的地面及桌椅等设施全部浸泡至无法使用。不仅如此，A放置在承租商铺内准备用于经营活动的电脑等贵重物品还多次被盗。A 美容对此种种情况非常不满，认为根本无法在这样的环境下进行经营，故致函出租方B大厦，要求其赔偿损失，并解除租赁合同。B大厦回函表示，不同意解除合同，而对于出现的问题，A可先行自费解决，核算出具体数额后，同意补偿。双方多次协商无果，A遂诉至法院，以B根本违约为由，要求解除双方签订的租赁合同。法院未认可，驳回了A的诉讼请求。

判决生效后，A仍执意不再履行合同，并拒付租金。B大厦无奈，诉至法院，以A逾期支付租金为由，要求解除合同。法院经审理，支持了B的诉讼请求。

一、合同解除的方式

合同解除是指是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。一般说来，合同解除有两种方式：

约定解除和法定解除。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。这规定的就是约定解除。

《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这规定的就是法定解除，其中第四款一般被认为是根本违约。

法定解除与约定解除既有区别又有联系。其区别表现在：法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，将合同解除；而约定解除是双方的法律行为，一方的行为不能导致合同解除。其联系表现在：约定解除可以对法定解除作补充。比如约定违反合同中的任何一项规定，不论程度如何，均可解除合同。当然，这里需要注意的是，法律规定解除的条件，并不是说具备这些条件，非违约方就一定要解除合同。是否行使解除的权利，是由非违约方自己决定的。

本案中，在A美容院诉B大厦时，认为B大厦存在根本违约行为，要求行使的是法定解除权（当然该理由未被法院认可暂且不论）；而在B大厦诉A美容院时，认为A逾期支付租金达到一定期限，要

求行使则是约定解除权。

二、何种情况属于“根本违约”

所谓根本违约，是指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形。我国合同法第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由此可见，我国合同法确立的判定是否构成根本违约的标准是“不能实现合同目的”，而究竟什么是“不能实现合同目的”以及如何区分根本违约与非根本违约，法律及司法解释并没有作出明确规定。

从法理及司法实践的角度，是否构成根本违约，我认为，一般可以从以下两个方面进行考察：

第一，从违约的情节考虑，一方的违约是否使合同履行成为不必要或不可能。“不必要”是指订立合同所期望的经济利益不能实现，或者说主要合同意图不能实现。“不可能”是指按合同约定的给付，在事实上不可能。基于违约方的过错成为不可能履行时，非违约方虽然可请求赔偿损失，但只要合同不解除，非违约方就不能从合同关系中解脱出来，不能及时进行积极补救或降低损失。在合同中，非违约方还要履行对等给付义务，对其极为不利，因此，有必要赋予非违约方合同解除权。

第二，从违约的后果考虑，单纯的违约并非合同解除的主要根据，以过错作为判断因素之一的违约后果具有严重性才是合同解除的重

要因素，而判断违约后果是否严重，应以合同订立的主要目的能否实现为依据。

本案中，A美容院虽然受了装修损坏和财物被盗的经济损失，但是B大厦的行为无论从情节还是结果上，都没有达到使A美容的租赁目的不能实现的程度，并不符合“根本违约”，所以其诉求被法院驳回。而B大厦却是依据合同约定来行使解除权，在A公司确有违约行为且满足解除条件情况下，B大厦的诉求得到了法院的支持。

三、行使解除权需要注意的问题

解除权是赋予非违约方的权利。非违约方可以通过行使解除权使自己从合同关系中脱身，从而减少损失。但是同时，为防止当事人滥用解除权，法律也赋予了相对方异议权。因此，如何合法有效地行使解除权，还有以下几点，可以提醒听众朋友注意：

1、解除权的行使期限。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

2、解除合同的程序。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。当然，当事人也可以不经通知，而直接以起诉的方式要求解除合同。

3、相对方的异议权。当事人认为对方提出的合同解除有异议的，除双方另有约定外，一般应在解除通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。

文档出自：北京岳成律师事务所《法律顾问专刊》

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