房地产营销五大环节树状图
房地产开发全过程15个核心阶段流程图
递交勘察报告于设计院
组织审查初步设计方案图纸
组织初步设计方案专家审批会
初步设计方案审核意见
评定最佳初步设计方案， 满足政府及建设单位要求
8
勘察及初步设计工作流程
景观设计单位出 具设计方案
景观设计单位作 深化景化设计
组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、 营销、预算等观点考虑方案
13
申办《建设工程施工许可证》工作流程
建设单位申请市政管 线工程规划设计要求
规划管理部门核定市 政管线规划设计要求
向城市测绘部 门晒印综合管 线图
建设单位委托设计单 位进行管线工程设计 及送审方案
按意见修改
规划管理部门审定市 政管线工程设计方案
征求有关专业 管线管理部门 意见
建设单位申请《市政管线 建设工程规划许可证》
11
设计院进行施工图设计
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设单位成立招标小组 招
标 成立评标决策小组
准
备
招标登记
招标办审核招标项目登记表
编制招标文件
审核招标文件
投标单位资质预审 进
发招标文件通知书
投标单位领取标书
行
组织现场踏勘及答疑会 招
编制招标补充及修正文件 标
核准招标补充文件
接收标书文件资料
初步设计 阶段
建委召开初步设计评审会
取得扩初批文
报建
环保、环卫、 交 警 、卫 生 防 疫 人 防 、防 震 等部门审施
工图通过
施工图设计阶段
施工图会审 3
成立招评标小组
施工图充备
监理单位、总包 单位招投标
项目开发整体操作流程（三）建设实施
1、房地产销售流程图
5.2流程说明
1)客户提出变更申请后，由置业顾问与客户落实变更内容，并核对变更单内容，
客户签字确认；
2)置业顾问对变更单核对签字确认；
3)销售助理核对变更单签字，并在系统里进行销售业务的变更申请；
4)销售经理审核变更业务内容，确认签字；
5)开发商现场经理审核变更业务内容，确认签字；
6)开发商财务审核变更业务，确认签字；
7)如果销售业务涉及到款项，如：退订，退房，折扣等等变更都需要开发商领导
审核签字确认；
8)最终审核完毕后，开发商财务财务在系统里进行审核确认工作，最后由财务人
员进行票据或退款等业务变更的操作处理。
房地产营销五大环节(树状图)
销售中心展示 地盘展示
样板房展示 示范区展示
会所展示
前广场展示 概念展示 家居展示 建材展示
工地围墙 土地广告牌
外围道路 看房通道
硬件展示 生活展示
精装样板房 清水样板房 工法样板房 大堂电梯展示
物业服务展示 销售服务展示 人员形象展示
品牌展示
局部调整
涨价
全局调整 战略性调整
降价 促销
战术性调整
免费类促销：赠送礼品、免契税、免维修基釐、免手续费、赠送物业管理费等 优惠类促销：折扣优惠、减价优惠、定釐抵扣优惠、一口价优惠、特价房优惠等 竞赛类促销：举办竞赛、抽奖等
营 销 五 大 环 节
产品 整合推广
展示 价格 销售
前期定位
后期扩展 客户沟通
硬件展示 软件展示 定价策略 价格调整 风险保障机制
无理由退房
试住
产品定位
容积率分解 产品类型定位
容积率价值 土地价值
高层：板式、点式…… 中高层 小高层 多层：洋房、叠拼、平层 低层：独栋、双拼、联排
市场定位 客户定位
户型定位比较评分 得出定价 表单价格
平面差：朝向、采光、通风、景观、视野、噪音、面积、户型格局
层差：楼层差价 一房一价表
积极战略性降价
市场要跌入谷底的临界点 市场将要回暖的临界点
撇脂价格策略 渗透价格策略 满意价格策略 替代品价格策略 心理定价法
消极战略性降价
公司面临资釐危机 公司要重大战略布置
付款方式调整
组合类促销：以上三种的排列组合搭配进行促销
自由换房 购房保值 物业回购、返租
定釐策略 调整首付 分期付款 灵活银行还款
入口展示 广场道路 配套展示 园林展示
房地产销售部工作流程图
销售部工作流程管理目录一、销售流程总图二、接待流程房源确定流程定房流程换定流程退定流程折扣审批流程合同流转流程合同签订流程合同款收款流程按揭办理流程合同审核流程回款核对流程客户领取合同流程工程质量监督流程补充协议签订流程工程变更流程合同变更流程交房流程产权证办理流程客户销售人员流程图三：房源确定流程售经理销售助理销售人员流程图四：定房流程流程开始销售人员客户客户客户销售助理流程图七：折扣审批流程副总经理销售经理销售助理销售员客户销售人员销售助理经理销售 人员客户销售助理财务部流程图十：合同款收款流程销售 人员销售助理销售助理客户财务人员按揭流程销售人员客户银行助理流程图十二：合同审核流程销售人员销售助理销售助理销售经理办公室销售副总财务秘 书 销 售 助 理销售部 经理 销 售 人 员流程图十四：合同领取流程财务部助理助理助理销售部经理客户销售人员销售助理销售经理助理工程部客户销售人员销售助理销售部经理客户销售人员销售助理销售部经理工程部造价部设计院客户销售人员销售助理销售经理销售助理流程图十九：交房流程（暂缺）客户财务部销售部经理甲方武总行政部房管局银行。
房地产开盘营销节点排布图
3月
续销
9.1-9.5日 每天20万 条短信持 续5天
10.1 媒体炒 作热销 信息 10.2日 1#楼客 户转预 约2#楼 10.8主题， 有一种胜利 叫撤退 11.11部分园林开 放，邀请老业主体 验，并发放以老带 新回馈券 12.25欢乐圣诞夜亲子活动 1.1开放第一个样板房
9.1-9.10日在各人 流量大的地方设置 巡展，每点设2天
Xx项目广告 一夜消失的 真相 2013国庆 1#楼高层开 盘
2014.2.15 2#楼开盘
项目宣传，登记资 源客户信息 1、2品牌， 3、4品质、 5产品
1.19-25看房有礼，并释放开 盘信息 12.26释放信 息，第二波 大规模蓄客
9月
Байду номын сангаас
xx项目销售 处绿地惨糟 毁容
10月
11月
12月
1月
2月
2.4开始 Call客 2.10开始认筹
9.11-9.15，网络、电视、 广播上设置项目专题， 全城派报 9.16-9.20释放开盘信息， 大规模CALL客 9.23各种物料到场，营销中心布 置完毕，业务人员开盘前培训完 毕，认筹优惠体系出来 9.25开始认筹
费用：锁定高端客户 1、短信 10000*5=50000（烟台龙湖葡 醍海湾） 2、巡展 2000*10=20000（巨岸）
房地产销售部工作流程图20140424
销售部工作流程管理目录一、销售流程总图二、接待流程三、房源确定流程四、下订流程五、换订流程六、退订流程七、折扣审批流程八、合同流转流程九、合同签订流程十、合同款收款流程十一、按揭办理流程十二、合同审核流程十三、回款核对流程十四、客户领取合同流程十五、工程质量监督流程十六、补充协议签订流程十七、工程变更流程十八、合同变更流程十九、交房流程二十、产权证办理流程流程图一：销售流程流程开始客户接待流程房源确认流程换订进入换订流程下订流程退订进入退订流程流程结束土地证办理协助流程合同签订流程折扣审批流程房产证办理流程合同款收款流程收取首付款交房流程收取全款按揭办理流程工程质量监督流程合同审核流程客户合同领取流程按揭手续已清、款项清合同签证流程合同签证流程流程图二：接待流程流程开始客户到达售楼部现场1.咨询客户是否来过，从哪个渠道知道楼盘信息的；2.销售讲解：沙盘介绍、户型介绍、带看样板、了解信息来源途径等，并回答客户相关问题；3.了解客户需求。
客户特别有意向，进行客户有意向，对意向房源客户随便了解一下销谈判，促进下订成交进行赵忠介绍，未成交售递上名片并请求客户留人下信息下订流程员客户愿意留下信息客户不愿意留下信息填写来人登记表日后追踪客户流程图三：房源确定流程流程开始销确定可以发售的房源，包括有房源推出换换出、经上级批准可以放出的销控房订单审核批准签字。
售源及需销控的房源，并通知。
经理销销控表登记并在第一时间内公示订单审核销控表登记，第一房源。
在当天例会需再次确认。
确认房源并通知。
签字。
时间公示房源并汇售报。
流程结束主不可订管自有房源表登记并在可客户下订另行进入下订销销售房源范围内进行销前，再次确推介。
流程，签订售。
认此房源。
单。
售人员流程图四：下订流程流程开始订购单确认房源情根据客户需求销售提交订单提交订单陪同返回订单填写况并汇报重点推介人员认可推介房源交纳订金保存认可签字要求下定客户审核签发放订购单公示房源交付，填统销售主管计表格审核批准签字、盖章销售经理收取订金财务部存档销售秘书电脑录入客户资料，及订单保存流程结束字确认房源，销控登记、确认订金已流程图五：换订流程流程开始办理新房源购房手续因个人原因提出维持原订单提交书面申客户口头换房申请销售人员重新补订购新房源手填写换房申请表了解真正原因并解释续和签订购房并确认换房房源，收回订单客户联进行销控登记，公审核换房申请资料，签字销售主管布房源确认。
史上最全最简洁的房地产开发、营销节奏流程图
办理建筑工程 施工许可证
办理商品房预 售许可证
（48）
11天（市建委）
（53）
办理涉外办批复 10天
（55） 16天
（49）
20天（规委） 房屋面积勘测报 告
20天（房地局测绘队）
（50）
（51）
a、 年度施工计划
b、 施工合同
土地补偿
征地审核
办理建设用地规划许可证
（27）
投资分析、编制项目 建议书代可研报告
②
③ 签订土地转让合同
d、拟建方案设 想总平面图
办理建设 项目地点 征求意见 函
e、1：2000地形 图一份
④
⑤ 办理规划意见书
1天（计委）
28天（规委）
a、项目立项批复
b、建设项目规划审批申报表
c、《规划意见书》及附图一份
ed、、标复审应持《修改设计方案通知书》 明用地为钉底桩图成 的总平面图
h、拆迁或土 地补偿费
市政工程
工作准备
项目定位市场调研（市场定位、产品定位、营销节奏规划）
协助完善总规、研究营销策略、营销计划、确定整体营销方 案
营销、 策 划工作
①
②
③
营销、 策 划工作
①
②
③
房地产项目常规开发流程及营销操作节奏示意图
、消防专业报建图 专业报建图（审
（21）
（25）
单体报建图、施工图审查 预审
f、各层平面图、各向立面图、剖面图
hg、、交日通照影响分析图及说明各一份 影响评I、估技报术告经 济指标（列如表超说出 近控规应附控
j、规划 意见书要求应
k、单栋 居住建筑规模 和配套设施明 细表一份
知名地产公司标准化的销售业务流程图
知名地产公司标准化的销售业务流程图按揭办理流程5银行根据客户的申请和相关证明对借款人夫妇的单位或企业进行核查。
6银行核查通过后，通知借款人去银行签署借款合同同时交纳保险费，并设立还款帐户。
8客户在办理完产权证、他项权证等抵押手续后，将贷款中风险金部分拨到开发商帐户后，由开发商通知认购人去开发商处办理进户手续、领取钥匙入伙。
价格议定流程图1对市场进行详细调查及客观、科学的分析研究后，与开发商共同商议产品的台面标价及成交底价。
将最终确定的标价和底价交与开发商复核并确认签字原件一式两份，签字后的价格表（付款方式、折扣权限约定）原件一份交公司存档，另一份只需将底价表（付款方式、折扣权限约定）原件交给开发商现场财务人员以备核查。
现场保留复印件存档备查，如遇阶段性调整，操做流程同上。
6专案经理或项目负责人与客户议价过程中，应以开发商利益为重，本着对客户诚信的原则进行议价。
根据客户选择的付款方式，配合耐心的说服，在不低于底价的情况下逐步放出合理的价位。
8议价成功后，向客户表示祝贺，与客户再次确定签约日期，并安排置业顾问引领客户去财务室交款。
客户推介流程表1将与开发商商定的推介方案请开发商签字确认（其中须注明业务监控人、有效确认人、确认方式、推荐奖金额度、兑奖方式时间、方案执行期限等内容）。
2将业主推介奖励政策向置业顾问明确发布，并安排置业顾问向所有已成交客户告知此信息。
4客户确定购买意向后，在与专案经理或项目负责人议价时须第一次同来现场的推介业主继续陪同，物业成交后，该置业顾问应及时请推介业主、现场财务、专案经理或项目负责人在业主推介计划确认单上签字确认。
在客户于一个月内付款签约后，此业务可认定为推介成功，符合奖励条件。
所有业主推介计划确认单原件由现场财务保存并按照推介方案规定依时移交给开发商相关责任人或兑奖部门，现场复印一式二份，一份交公司存档，一份现场存档备查。
（开发商确认单交给推介业主）7项目组人员应根据实际情况注意推介业主及新业主之间可能涉及的对业主推介计划做适当的保密处理。
房地产销售流程图
精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产销售流程图远远见客户向售楼处走来，拿起准备好的个人资料立于门的右侧替客户开门先生／小姐您好，欢迎光临迎接客户您是看楼吗？您以前来过吗？请问是哪一位接待您的？（如来过，转交给相应售楼员）请您稍等，我帮您通知XXX（快步通知相应售楼员交接）（如没来过）我来帮您介绍，请这边来（将客户引至沙盘）先生／小姐，你贵姓或先生／小姐，怎么称呼您？X先生／小姐，我们这个项目大概情况是这样的（介绍的开始）项目的区域，区域前景、交通状况、周边市政配套设施项目的地理位置，相邻各方位的道路名称和大致情况项目的总占地面积、开发周期数及各期产品的内容项目的整体规划、绿化情况、小区园林景观特点、各出入口、及相关配套设施项目总体各项优点的分析介绍所售产品的基本情况，包括：总栋数、户数、面积、内部交通、户型结构，户型分配等介绍沙盘所售产品的各项优点分析介绍所售产品的大概售价介绍当前销售情况（所剩可选择单位的位置等情况介绍）询问客户大概的需求面积并向各户推荐相应的户型单位---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------。
最全房地产开发全流程图解
最全房地产开发全流程图解1998年前，农村土地被征用后无偿划拨给城市用地，而后则有偿和招拍挂出让。
1978年后，仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩。
仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地。
地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少呢？房地产项目的整体开发涵义是通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程是一个房地产项目的整体开发经营行为。
房地产的本质问题是土地资源的再分配及流通，包括政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。
房地产项目的整体开发流程分为前期（决策期）、中期（实施期）和后期（运营期）。
前期重在决策（大局已定），中期重在执行，后期重在服务和总结反馈。
从企业视角和客户视角来看，一个房地产项目的整体开发流程可以分为18个关键节点，即里程碑计划。
其中包括签订土地合同至获取施工许可证等时间节点。
以佳兆业项目为例，该项目的整体开发流程包括项目启动会、国有土地使用证、建设用地规划许可证、总平图规划设计完成、方案设计完成、桩基施工图完成、主体施工图完成、建设工程规划许可证、精装交楼标准施工图及材料定板、项目开工、施工许可证、主体开工、预售证、开盘、主体封顶、竣工验收和入伙等节点。
其中，拿地7个月后开盘，项目启动会是项目启动时间，预售证是预售许可证的签发时间，主体封顶是指主体屋面结构的完成时间，入伙是指第一批办理集中交付的时间。
在房地产开发中，土地的获取方式主要包括行政命令式、资本市场和土地市场。
行政命令式的方法是通过划拨或协议出让来分配建设用地。
在危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中，政府通常掌握着土地分配的权力。
在资本市场中，土地的获取方式主要包括投资参股、土地收购和收购有土地的公司。
投资参股的方式是通过资金或土地入股，共同组成项目开发公司。
土地收购是直接收购土地，需要缴纳各种税费。
房地产项目营销代理运作流程图
房地产工程运作流程一、工程开拓〔一〕、工程信息收集处理1、市场部进展专业的调查，获取工程信息，并进展分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进工程的相关要素，包括：①、工程概况、区域情况及竞争楼盘〔显在及潜在〕等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的筹划机构或销售代理的要素、介入工程的程度等；⑤、与工程相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的工程信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
〔二〕、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有方案的正式调查，涉及异地和费用使用的工程，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进展办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做方案，市场部严格按照方案所列的要素进展客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查完毕后，涉及费用的工程必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的根底上重点对工程所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对工程资源的条件进展整合及判断,并对工程的可操作性做出初步结论，并编制?工程调查报告?，市场部经理签字后送达筹划部进展第一次评审，经营副总进展第二次评审，并产生以下三种情形：①、筹划部经理签收或拒收〔要求补充调查分析〕；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点〔要求补充调查分析〕；③、经过以上程序，发现工程本身不可行，市场部总结后存档。
房地产营销的五个阶段
房地产营销的五个阶段第一阶段：地段阶段这一阶段都是原始的、朴素的开发，没有涉及到购房者是否需要、是否喜爱，只要是好地段就能卖得快、卖得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更为开发商所看重，充分体现了房地产开发中“地段、地段、还是地段”的三段论。
第二阶段：概念包装阶段随着市中心的位置越来越少，相对差的或者郊区化的土地开始热起来；同时，还有一大批房屋销售不出去。
在这种情况下，“概念地产”、“包装地产”应运而生，这不过是推销手段的一种变化。
首先看包装地产的运作：1．要拥有一个好名字，形成一种市场推广主题；2．要做好整个广告的发布，尤其是煽情式广告作用较大；3．开始重视现场销售管理；4．对整个楼盘进行现场美化；5．通过新闻媒介大规模宣传。
但是这种包装并不能改变楼盘本身的缺陷。
包装地产出现后确实收到了比较明显的效果，尤其是一些多年滞销积压的楼盘经过重新定位包装后取得了较好的销售业绩。
实际上楼盘包装的确是开盘销售前必须要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有许多开发商认为包装是十分重要的。
概念房地产可概括为“跳出房地产圈子搞房地产”，也就是除了房子本身外，再赋予房地产一个附加的东西，形成一种概念。
如：1．建校，尤其是与名校联合建校，通过人们对学校的兴趣带动房产销售；2．绿化，即在小区中不建房子先搞绿化，这样就产生了“绿色风暴”、“绿色住宅”的宣传；3．风格，即将建筑艺术作为卖点，并以巴洛克、新古典、欧洲经典、发现欧洲等概念进行炒作；4．水，即在“水面”上做文章，倡导“亲水性”住宅；5．智能化，即在安全保卫、物业管理、收费系统上采用一些智能化的设施，打出智能化数字小区、数码社区、e屋等概念；6．景观，即对楼盘的环境景观进行专门设计，销售过程中注重对景观的炒作、推广，但有时“为环境而环境”造成建造与维护成本过高，脱离了实际的需求；7．会所，即以所建会所的规模、档次、功能吸引人们的关注，但入住后对会所的维护与营运可能使开发商背上一个包袱；8．物业管理，即寻找一家有名的物业管理公司进行管理，或追求物业管理服务的高档化，以此为卖点进行推销；9.郊区化，即以郊区环境优美、空气新鲜等形成概念，但是，对住宅而言，郊区生活环境的成熟性低往往成为制约。