2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度

一、土地增值税纳税人（★）二、土地增值税征税范围（★★）三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★）四、土地增值税税收优惠（★★★）五、土地增值税征收管理（★★）概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

（有偿的行为）一、土地增值税纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税征税范围（一）一般规定1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。

2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。

3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

（二）特殊规定1.企业改制重组（1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。

（2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。

（3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

（4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

注意：以上情形不适用于房地产开发企业。

2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。

3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。

但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

5.房地产出租房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产抵押对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。

对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。

7.房屋的代建行为取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

8.房地产的重新评估房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。

【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A.出租住房的孙某B.转让国有土地使用权的甲公司C.出售商铺的潘某D.出售写字楼的乙公司【答案】A【例题2·单选题】（2015年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建D.房地产的抵押【答案】B三、土地增值税应纳税额计算（一）适用税率土地增值税适用4级超率累进税率。

（二）应纳税额计算土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=房地产转让收入-扣除项目金额增值率=增值额/扣除项目金额（三）计税依据1.应税收入纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

包括货币收入、实物收入和其他收入。

2.扣除项目准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括以下两个方面：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款a.协议、招标、拍卖等方式取得：土地出让金；b.行政划拨方式：补交的土地出让金；c.转让方式：向原土地使用权人实际支付的地价款。

②取得土地使用权缴纳的费用和税金（含契税和相关手续费等）。

（2）房地产开发成本房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别情况处理：①财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过商业银行同期同类的贷款利率计算的金额。

其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

②财务费用中的利息支出，不能够按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

注意：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税。

注意：增值税的处理：允许在销项税额中抵扣的，不得计入扣除项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

印花税的处理：房产企业，不可扣除；非房产企业，可扣除。

（5）其他扣除项目（仅适用于房地产企业）对从事房地产开发的纳税人可房地产开发成本和取得土地使用权支付金额之和，加计20%扣除。

提示：以上5个方面仅适用于新房的土地增值税计算。

【例6-7】2019年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元、其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计9000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元：缴纳印花税4.5万元。

已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

【解析】（1）住宅销售收入为9000万元。

（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额=2840+160=3000（万元）。

②住宅开发成本为2800万元。

③房地产开发费用=（3000+2800）×10%=580（万元）。

④与转让房地产有关的税金=45+4.5=49.5（万元）⑤转让房地产的扣除项目金额=2840+160+2800+（2840+160+2800）×10%+49.5=6429.5（万元）。

（3）转让房地产的增值额=9000-6429.5=2570.5（万元）。

（4）增值额与扣除项目金额的比率=2570.5÷6429.5≈39.98%，增值额与扣除项目金额的比率未超过50%，适用税率为30%。

（5）应纳土地增值税税额=2570.5×30%=771.15（万元）。

（6）旧房及建筑物的扣除金额①按评估价格扣除a.房：旧房评估价格=重置成本×成新度折扣率；b.地：取得土地使用权所支付的地价款和按规定缴纳的有关费用；注意：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

c.转让环节的税金。

②按购房发票计算扣除a.转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认，可按发票所载；金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

b.转让环节缴纳的税金。

注意：对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【例题1·单选题】（2016年）甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。

已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是（）。

A.（20000-12000）×40%-20000×5%=2200（万元）B.（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）C.20000×40%-12000×5%=7400（万元）D.20000×40%-（20000-12000）×5%=7600（万元）【答案】B【例题2·单选题】（2013年）甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。

已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（）万元。

A.2000-900=1100B.6000×10%=600C.2000×10%=200D.（1000+6000）×10%=700【答案】D【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×所在省、自治区、直辖市人民政府规定的扣除比例；因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用=（1000+6000）×10%=700（万元）。

【例题3·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算（新建房项目）土地增值税计税依据时不允许扣除的是（）。

A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税B.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款C.土地征用及拆迁补偿费D.超过贷款期限的利息部分【答案】D【例题4·多选题】（2016年）根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额时，准予扣除的项目有（）。

A.评估价格B.转让环节缴纳的税金C.取得土地使用权所支付的地价款D.重置成本价【答案】ABC【解析】选项D：重置成本价用于计算旧房及建筑物的评估价格，不能直接作为扣除项目金额扣除。

四、土地增值税税收优惠1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

注意：对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不能分别核算或不能准确核算，其建造的普通住宅不适用这一免税规定。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

提示：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。