看一下仓储物流地产项目的定价

5472 5472 27205 40885
1642 1642 8162 11446
2016年 一期首推房源（商铺部分）单价7000元/平
楼栋
标准层面积 层数/可售单元 可售面积 销售金额（约）
（m2)
数
（m2)
(万元）
4#栋 5#栋
1368 1368
1/7 1/7 合计
1368 1368 2736
958 958 1916
*金桥一期总体规划
金桥国际 仓储空间
✓1F 层高 5.4M ✓标准层层高：3.9M
1F 均价 4000元/平米 2F 以上均价：3000元/平米
项目竞争典型项目 {关键竞案}
柏强创业园
80000方 仓储 厂房 办公楼组合 实收均价：2680元/m2
柏强创业园
基本分析
来自百度文库
开发商 长沙柏强地产
位置 芙蓉北路丁字镇
✓主要任务：主要价格影响因素，如垂直差、平面差、赠送面积调差以及其他调差 制定 ✓工具：平面打分表、垂直分段表、赠送面积分级表及价格表等
第二步：客户价格摸排，并对摸排结果进行统计分析。
✓主要任务：客户心理价格摸排 ✓工具：客户意向单位及承受价格调访
水平差设定：召开价格结构讨论会，并调整
✓基于产品水平差异较小 首开设定水平无差价
在售情况
2.2期标准厂房在售 4~6层企业独栋 18层企业总部
类比竞案价格对比打分表
类比竞案价格对比打分表
价格制定
一期实收目标均价算定：2739元/平米 一期实收目标均价修正：2918元/平米 （*考虑5~6%的营销推广溢价）
第一步：项目组审核打分结果，制定价格基础结构（层差
、平面差、赠送面积调差、特殊调差、影响价格的其他因素及其权重）。
竖向差价设定：由于层高/仓储的空间使用效率的综合要素，设 定垂直差价如下。
✓首层 层高5.6米（实际可达5.9米） *仓储可扩容比值为 5.6/4.5=1.25 ✓标准层层高4.5米
✓水平层差 设定为递减-100元/平米·层 顶层要素-150元/层·平米
楼层 首层 二层 三层 四层 五层
价格（元/平米） 3468 2968 2868 2768 2518
柏强创业园
产品设计
行政办公大楼平面图： ※办公区内部空间面积约60~150平/套不等，主力面积为80平/套，开间形式约8000， 柱距合理，可根据企业特点灵活分割，充分满足办公需求。户型方正，布局合理，使用 率高；采光面大，进深小，通透性好。
目标竞案3 佳海工业园 *1227亩大型工业厂房/企业总部基地园区
项目 规模
规划 特色
占地35000㎡ 总建80000㎡ 容积率约2.3
产品 仓储 办公 商业 组合
四栋单套面积150- 核心 毗邻湾田等专业市场集群基地，依
1000平不等的仓储、一配套 托湖南最大物流基地金霞物流园
栋配套写字楼。
号称为北城在建最大的
纯仓储项目，招商范围
包含日用百货、工艺陶
瓷、五金机电、建材汽
首推定价策略
JUNE 2016
比准项目定价测算
第一步：市场调研。
✓主要任务：
1、市调：搜集可比项目基本信息和价格体系 2、打分：对比竞争项目对本项目打分，得出最终比准均价
✓工具：比准项目基本信息调研表、比准项目价格体系调研表、比准项目打分表
第二步：制定平面和竖向等打分标准。
✓主要任务：制定平面差/竖向差打分标准 ✓工具：项目实勘平面差打分标准
第一部分：目标竞案分析 第二部分：价格策略制定 第三部分：价格定位建议
金桥国际市场集群位于长沙湘江区普瑞大道西，总规划面积 11000亩(其中仓储区约4000亩，商贸区约7000亩)，总建筑 面积1500万平方米，总投资600亿元。
金桥国际市场集群是产业链集约发展之城，涵盖商品交易、 会展博览、仓储物流、电子商务、金融后台、总部基地、科 研转化、休闲、文化、教育、停车等配套。
背景： 2016年仓储空间最小划 分共计36个可售单元仓 储，最小投资总额为 200万左右。另外含临 街铺面可售总金额为 1916万元。
总销售金额为 13362万元
销售目标
全年目标：16年第一阶段（6个月， 半年期）实现销售金额1.1亿以上
目标
以项目16年下半年期（*85%去化率） 计算实现11358万元金额，应去化销售 面积约3.7万方
柏强创业园 产品设计
小型仓储平面图 一（2#楼）： ※ 1~6层设计 紧凑结构、约360-550㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空 间。7米柱跨、3.6米标准层高；单层面积约1695平米。
柏强创业园
产品设计
大面积仓储平面图 一（3#楼）： ※ 1~5层设计 面积均为960-990㎡空间不等，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空 间。8米柱跨、4.5米标准层高；单层面积约5868平米。
配、工业原料等。
户型 配比
办公50-150平米不等 价格 仓储均价<2700元/㎡
仓储150-1000平米不 体系 写字楼均价3600-3700元/㎡
等
项目 园区配套仓储+厂房空间
定位
柏强工业园
项目规划 4#仓储空间
定价标准：2980元/平（*面价） 2#服务外包大楼
行政办公楼
4#仓储楼 1#智能厂房
楼层差价 X+500 X X-100 X-200 X-450
备注 基于层高形成溢价 基准楼层
起价设定
首开销售目标设定
2016年 一期首推房源（仓储部分） 单价约3000元/平
楼栋
标准层面积 （m2)
层数
可售面积 销售金额（约）
（m2)
(万元）
4#栋 5#栋 6、7#栋
1368 1368 5441
4 4 5 合计
柏强创业园
产品设计
中型仓储平面图 （4#）： ※ 1~5层设计 紧凑结构、约580-590㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空 间。7.5米柱跨、4.5米标准层高；单层面积约1751平米。
柏强创业园
产品设计
中大型仓储平面图： ※ 5层设计 约420-700㎡空间，标准化模块，自由组合不同生产、仓储空间。8米柱跨、 4.5米标准层高；单层面积组合可达约3825平米。
厂房与仓库：均价 2780元/平米 产品要素：
✓1600平米左右单元 ✓起价：2460元/平米
在售物业：二期 5-6层仓库
✓全款98折 按揭99折 ✓产品 首层层高 5.2-5.8米（*以5.4米为主） ✓ 标准层层高3.9米
佳海工业园：销售方式以整栋或半栋方式销售
开发分期：项目分三期开发建设。
400-6000平米：企业独栋与四~六层厂房