房地产企业全程财税处理与筹划培训课件(
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房地产企业的纳税筹划与财务运作(111页){修}PPT文档113页
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
房地产企业的纳税筹划与财务运作(111 页){修}
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
谢谢
房地产企业的纳税筹划与财务运作(111 页){修}
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
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房地产企业税收培训教育的演示课件-精选.ppt
国土资发[2006]114号.doc
国土资发[2006]114号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设 的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根 据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》， 在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地 使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用 权出让合同》。
房地产企业税收培训
契税
精品
契税
一、征税范围 二、计税基础
精品
契税
一、征税范围 何为“契”？ 古文字的“契”字，原字为“栔”，右边是 一把刀形，左边的一竖三横表示是用刀在一块小 木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时 代结绳记事之外的另一种主要记事方法———契 刻记事。 后来“木”误写成“大”，就成了今天的 “契”字。契的本义为刻，引申为指符契，又引 申为指契约、文卷。
精品
公司成本.xls
契税
公司余额表1.xls
2013科目余额表2.xls
精品
契税
基础设施配套费 配套费.xls QQ图片20141013151149.jpg QQ图片20141013151133.jpg
精品
契税
/portal/bsfu/zx/1375044563275639.htm
精品
契税
城市基础设施配套费： 福建省城市基础设施配套费管理办法.doc
/fjwjj/zwxxgk/zwgkznjml/jgsfgl/fd cjggl/webinfo/2003/10/1206687525398882.htm 厦门城市基础设施配套管理办法.doc QQ图片20141013151133.jpg
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
房地产企业财税培训课件
三、报送资料
（三）主管税务机关要求报送的其他与 土地增值税清算有关的证明资料等。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴 证的清算项目，还应报送中介机构出具 的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、收入确定
（一）一般规定 转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （二）特殊规定 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，
（五）计税成本分配计算
1、分配方法 （1）占地面积法。 （2）建筑面积法。 （3）直接成本法。 （4）预算造价法。 2、具体计算
三、需注意的问题
（一）业务招待费、广告费及业务宣传费 （二）利息完工前后处理 （三）完工后发生的维修费、采暖费 （四）企业开发产品转为自用的，其实际 使用时间累计未超过12个月又销售的，不 得在税前扣除折旧费用。
（二）计税成本核算程序
1、对当期实际发生的各项支出，按其性 质、经济用途及发生的地点、时间区进 行整理、归类，并将其区分为应计入成 本对象的成本和应在当期税前扣除的期 间费用。同时还应按规定对在有关预提 费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）计税成本核算程序
2、对应计入成本对象中的各项实际支出、 预提费用、待摊费用等合理的划分为直 接成本、间接成本和共同成本， 并按规 定将其合理的归集、分配至已完工成本 对象、在建成本对象和未建成本对象
（一）主动清算
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
一、清算条件
（二）被动清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个 项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。
房地产企业税收培训课件
企业所得税的计算方法与申报流程
1
常见计算方法
概述常用的企业所得税计算方法和税率。
2
申报流程
说明企业所得税申报的程序和要求。
3
税务风险管理
分享如何合规遵循税收法规，降低税务风险。
合理利用税收优惠政策
1 了解税收优惠政策
介绍不同类型企业可以享 受的税收优惠政策。
2 优化企业结构
分享如何通过合理调整企 业结构最大化利用税收优 惠政策。
3 案例分析
分析实际情况下如何灵活 运用税收优惠政策的案例。
税务检查与应对措施
检查程序
解释税务检查的程序和注意事 项。
应对策略
分享如何准备和应对税务检查， 降低风险。
合规建议
提供遵守税收法规的建议和行 为规范。
税收政策变化及其影响
政策预测
影响分析
应对措施
分析当前和未来的税收政策走向。
评估税收政策变化对企业的影响。
提出应对税收政策变化的经验和 建议。
税务实务操作技巧培训
1
电子申报
2
演示如何使用电子申报系统，提高办税
效率。
3
会计报税
介绍财务报表和税务申报的关联性。
问题解答
回答常见税务问题，并分享实用的操作 技巧。
房地产企业税收培训ppt 课件
本课件旨在帮助房地产企业了解税收知识，优化税务筹划，防范风险，并提 供实务案例分析和操作技巧培训，以应对新时代的税务管理与改革。
税收基础知识
1 税种分类
介绍各类税种的定义及税 收特点。
2 纳税义务
解释企业在税收方面的主 要义务和责任。
3 税收政策
概述国家税收政策的基本 原则和发展方向。
房地产税务培训课件ppt
REPO收范围
房产税的征收范围包括城市、县城、 建制镇和工矿区的经营性房屋，不包 括农村房屋。
税率
根据房屋用途和所在地不同，税率有 所差异，一般在0.8%至1.2%之间。
土地使用税的征收范围和税率
征收范围
土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的土地，不包括农村 土地。
房产税
土地使用税
对房屋所有人征收的一种税，根据房屋的 评估价值和一定税率计算，征收对象为城 市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
对土地使用者征收的一种税，根据土地的 面积和一定税率计算，征收对象为城市、 县城、建制镇和工矿区的土地。
土地增值税
企业所得税
对土地使用权转让所得征收的一种税，根 据土地使用权转让增值额和一定税率计算 ，征收对象为土地使用权转让行为。
01
02
03
契税
根据房屋面积、成交价格 等因素确定契税的税率和 计税根据。
个人所得税
卖方出售自有住房后需缴 纳个人所得税，税率为交 易价格的1%或核定征收 。
土地增值税
对土地使用权转让增值部 分征收土地增值税，税率 根据增值额的不同而有所 差异。
房地产转让的税务处理
转让收入
确认房地产转让收入，按 照合同约定价格或评估价 格确定。
详细描述
该公司重视税务信息化建设，通过建立完善的税务信息 系统，提高了税务管理的效率和准确性，减少了人为错 误和舞弊风险。
某个人房产交易的税务处理案例
总结词
个人所得税筹划
详细描述
在个人房产交易中，通过公道安排交易时机和方式，可以降低个人所得税负担。 例如，利用好“满五唯一”等税收优惠政策，公道计划出售房产所得资金的用途 等。
了解税务风险来源
房地产企业汇算清缴税收筹划财务管理培训讲义PPT模板
（二）2015年税收检查与往年税务检查的异同 1.重点税源企业仍然会被列入重点检查对象。 2.稽查重点行业：资本交易、房地产、建筑业、 交通运输业、农产品加工行业、金融业、电子产品的 出口骗税、高收入者个人所得税等应该还是会继续列 入重点检查范围。 3.虚开发票问题（包括虚开普通发票、增值税专 用发票），也是继续作为检查的重点。 但具体的指令性检查项目和指导性检查项目，则 要等到2008年全国税务稽查工作会议以后，总局才会 下发文件进行专门布臵，届时才能确定。
非法的帐外经营或个人占用；有无调增或调减应收账 款数额，多提或少提坏账准备金的问题。另外，对异 常的往来单位、金额、以及账龄比较长的情况更要逐 笔查清和核对。 （2）涉税争议所在——一般是围绕是否及时结转 年度收益问题。 （3）政策规定 •关于印发<企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业 务准则（试行）>的通知‣（国税发【2007】10号，现 行有效）第二条第(八)项“税收上应确认的其他收入 的审核”的第2目“审核企业因债权人原因确实无法支 付的应付款项、应付未付的三年以上应付账款及已在 成本费用中列支的其他应付款确认收入。” 对比:•企业资产损失所得税税前扣除管理办法‣ （国家税务总局公告房地产培训年第25号）第二十三
装出口退（免）税的出口企业)。 房地产年：（1）接受成品油增值税专用发票的 企业；（2）资本交易项目；（3）办理电子、服装、 家具类产品出口退（免）税的企业及承接出口货物业 务的货代公司。 B.税收专项检查指导性检查项目: 12年：（1）营利性医疗及教育培训机构；（2） 年所得额12万元以上个人所得税自行申报纳税情况； （3）各地根据本地实际情况开展的其他项目。 房地产培训年：（1）房地产业、建筑安装业； （2）高收入者个人所得税检查,尤其是各类明星从事 广告演出取得收入未依法缴纳个人所得税的检查； （3）金融行业非居民企业；（4）各地根据本地实际 情况开展的其他项目。
房地产企业税收筹PPT课件
（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业 所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了 要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个 人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率， 成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税 税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为 有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
.
12
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和 可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工 进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。
房地产税务培训PPT
财务风险
评估税务筹划方案对企业财务 指标的影响，确保方案的经济
可行性。
信誉风险
维护企业良好纳税形象，避免 因税务问题对信誉造成不良影
响。
税务风险应对措施
建立风险预警机制
及时监测和预警潜在的税务风 险，采取应对措施。
加强内部培训
提高员工税务意识和合规意识 ，规范业务操作。
定期自查与审计
定期开展税务自查和内部审计 ，及时发现和纠正不合规行为 。
企业所得税优惠政策
符合条件的纳税人可以享受企业所得税的减免政策，如小型微利企业 等。
04 房地产持有税务处理
房产税
房产税概述
房产税是对房屋所有人征收的一 种税，其目的是为了调节收入分
配和增加地方财政收入。
房产税计算方式
房产税的计算方式是根据房屋的评 估价值或租金收入的一定比例来征 收的，具体比例根据不同地区和政 策而有所不同。
02 房地产税务基础知识
房地产税制概述
01
02
03
房地产税制定义
房地产税制是指对房地产 征收的各种税费的总称， 旨在调节房地产市场和增 加政府财政收入。
房地产税制分类
根据征收对象和方式的不 同，房地产税制可以分为 土地使用税、房产税、契 税等。
房地产税制特点
房地产税制具有覆盖面广、 征收标准灵活、税收负担 较重等特点。
本次培训面向房地产企业管理人员、财务人员、税务人员以及相关从业人员，要求参训人员具备一定的房地产基础知识，以 便更好地理解和掌握相关税务知识。
培训对象与要求
培训对象
房地产企业管理人员、财务人员、税务人员以及相关从业人 员。
培训要求
参训人员需具备一定的房地产基础知识，以便更好地理解和 掌握相关税务知识。同时，参训人员需按时参加培训，遵守 培训纪律，积极参与互动和讨论，确保培训效果。
《房地产税务培训》课件
《房地产税务培训》 ppt课件
xx年xx月xx日
• 房地产税务基础知识 • 房地产各环节的税务处理 • 房地产税务筹划与风险管理 • 房地产税务政策法规与案例分析 • 房地产企业税务合规与审计 • 房地产税务信息化与智能化管理
目录
01
房地产税务基础知识
房地产税务概念
01
02
03
房地产税务定义
房地产税务是指与房地产 相关的税收及其征收管理 的总称。
02
房地产各环节的税务处理
土地获取环节的税务处理
土地使用权出让金
土地增值税
土地使用权出让金是土地获取环节的主要 税务，根据土地用途和年限确定。
在土地使用权出让过程中，受让方需要缴 纳土地增值税，税率为土地增值额的30%60%。
企业所得税
印花税
企业所得税是土地使用权出让过程中受让 方需要缴纳的税种，税率为企业利润的 25%。
税务智能化管理的应用
如智能报税、智能风险预警、智能决策支持等，可以提高税务管理的效率和准确性，降低税务风险。
企业如何推进税务信息化与智能化管理
制定信息化与智能化管理战略
企业应明确税务信息化与智能化管理的战略目标，制定相应的实施计 划和方案。
加强技术研发和应用
企业应积极探索和应用新的技术手段，提高税务信息化与智能化管理 的水平。
税务风险应对与控制
税务风险应对措施
建立完善的税务管理制度、加强内部控制、及时掌握税收政策变化等。
税务风险控制手段
合理避税、及时缴税、积极应对税收争议等。
04
房地产税务政策法规与案 例分析
当前房地产税务政策法规概述
当前房地产税务政策法规
介绍当前适用的房地产税务政策法规，包括但不限于土地增值税 、房产税、契税等。
xx年xx月xx日
• 房地产税务基础知识 • 房地产各环节的税务处理 • 房地产税务筹划与风险管理 • 房地产税务政策法规与案例分析 • 房地产企业税务合规与审计 • 房地产税务信息化与智能化管理
目录
01
房地产税务基础知识
房地产税务概念
01
02
03
房地产税务定义
房地产税务是指与房地产 相关的税收及其征收管理 的总称。
02
房地产各环节的税务处理
土地获取环节的税务处理
土地使用权出让金
土地增值税
土地使用权出让金是土地获取环节的主要 税务，根据土地用途和年限确定。
在土地使用权出让过程中，受让方需要缴 纳土地增值税，税率为土地增值额的30%60%。
企业所得税
印花税
企业所得税是土地使用权出让过程中受让 方需要缴纳的税种，税率为企业利润的 25%。
税务智能化管理的应用
如智能报税、智能风险预警、智能决策支持等，可以提高税务管理的效率和准确性，降低税务风险。
企业如何推进税务信息化与智能化管理
制定信息化与智能化管理战略
企业应明确税务信息化与智能化管理的战略目标，制定相应的实施计 划和方案。
加强技术研发和应用
企业应积极探索和应用新的技术手段，提高税务信息化与智能化管理 的水平。
税务风险应对与控制
税务风险应对措施
建立完善的税务管理制度、加强内部控制、及时掌握税收政策变化等。
税务风险控制手段
合理避税、及时缴税、积极应对税收争议等。
04
房地产税务政策法规与案 例分析
当前房地产税务政策法规概述
当前房地产税务政策法规
介绍当前适用的房地产税务政策法规，包括但不限于土地增值税 、房产税、契税等。
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧
（1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。
（2）土地使用权出让最高年限
2024/6/10
12
获取土地的三种方式
（3）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。
——《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
2024/6/10
25
土地的获取方式
（2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 ——《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2024/6/10
22
获取土地的其他成本费用
二、土地闲置费
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。
4
税务指引所需资料
企业需要提供的资料清单
1.营业执照（复印件） 2.税务登记证（国、地税）（复印件） 3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等） 6.近期纳税申报表及附表
（2）土地使用权出让最高年限
2024/6/10
12
获取土地的三种方式
（3）土地使用权出让方式： 土地使用权转让，可以采取拍卖、 招标、挂牌方式或者双方协议的方 式依法转让。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地， 有条件的，必须采取拍卖、招标方 式；没有条件，不能采取拍卖、招 标方式的，可以采取双方协议的方式。
——《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[2004]134号）
2024/6/10
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土地的获取方式
（2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 ——《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2024/6/10
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获取土地的其他成本费用
二、土地闲置费
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。
4
税务指引所需资料
企业需要提供的资料清单
1.营业执照（复印件） 2.税务登记证（国、地税）（复印件） 3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策 5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等） 6.近期纳税申报表及附表
房地产开发企业会计税务筹划PPT
（1）调整2005年度主营业务收入及相关科目 借： 以前年度损益调整 3000000 贷：应付帐款——某客户 3000000
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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房地产企业全程财税处理与筹划
房地产企业运营循环图
流动 负债 固定 权益
债权人 股东
销售收入
销售成本
销
运营费用
售
利润
客户
税务局
现 金
建设 施工
人力资源
取得 土地
政府或 其他企业
建筑存
房地产项目开发流程
可行性分析
建设工程 施工许可证 招标评标定标
总包或分包
前期洽谈
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一 家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？
案例 我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于 资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让， 请问土地增值税清算能否计算加计扣除？
房地产企业全程运营五大阶段
公
获
施
预
项
司
取
工
收
目
设
土
建
销
清
立
地
设
售
算
阶
阶
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阶
段
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土地获取阶段财税 处理与筹划
土地获取阶段财税处理与筹划
不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题， 也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平 台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同 土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 营业税差额征税风险
土地增值税加计扣除风险 契税征税风险
土地使用税征税风险 拆迁补偿涉税风险
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让 其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去 不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业 额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？ 风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？ 风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？ 风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题
建设工程 规划许可证
施工管理
立项审批
房地产 开发项目手册
建设用地 规划许可证
国有土地使用证
项目竣工验收
项目预售与销售
施工监理
办理业主产权证
物业导入
房地产企业全程运营特点
经营体系的独特性 房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、 设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运 营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独 特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系 的所有特点。 税务体系的独特性 房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地 增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转 税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带 来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决 定房地产企业税负高低的关键点。 经营收入的透明性 房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签 署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业 财税管理更加复杂和困难。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （6）拆迁补偿涉税风险
案例 国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求 合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元， 用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操 作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由 乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土 地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？ 营业税、土地增值税、所得税、个人所得税
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （5）拆迁补偿涉税风险
案例 房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地 同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲 企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元）， 取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了 土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆 除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？
购买土地 收购土地持有方
城中村改造 BT模式
合作开发 买卖楼花
代建 土地置换
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳 收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 （2）双方涉及税费 （3）会计处理： （4）凭证后附
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （4）土地使用税征收风险 案例 我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块， 转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实 际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我 们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税 缴纳起点，是否可以？ 企业征用耕地如何缴纳土地使用税？
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （3）契税征收风险 案例 甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用 权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补 偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是 7000万？ 案例 后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴 出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？ 案例 甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150 元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问 是否合理？
房地产企业运营循环图
流动 负债 固定 权益
债权人 股东
销售收入
销售成本
销
运营费用
售
利润
客户
税务局
现 金
建设 施工
人力资源
取得 土地
政府或 其他企业
建筑存
房地产项目开发流程
可行性分析
建设工程 施工许可证 招标评标定标
总包或分包
前期洽谈
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一 家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？
案例 我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于 资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让， 请问土地增值税清算能否计算加计扣除？
房地产企业全程运营五大阶段
公
获
施
预
项
司
取
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收
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设
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清
立
地
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售
算
阶
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段
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土地获取阶段财税 处理与筹划
土地获取阶段财税处理与筹划
不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题， 也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平 台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同 土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 营业税差额征税风险
土地增值税加计扣除风险 契税征税风险
土地使用税征税风险 拆迁补偿涉税风险
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让 其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去 不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业 额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？ 风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？ 风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？ 风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题
建设工程 规划许可证
施工管理
立项审批
房地产 开发项目手册
建设用地 规划许可证
国有土地使用证
项目竣工验收
项目预售与销售
施工监理
办理业主产权证
物业导入
房地产企业全程运营特点
经营体系的独特性 房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、 设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运 营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独 特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系 的所有特点。 税务体系的独特性 房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地 增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转 税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带 来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决 定房地产企业税负高低的关键点。 经营收入的透明性 房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签 署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业 财税管理更加复杂和困难。
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （6）拆迁补偿涉税风险
案例 国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求 合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元， 用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操 作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由 乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土 地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？ 营业税、土地增值税、所得税、个人所得税
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （5）拆迁补偿涉税风险
案例 房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地 同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲 企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元）， 取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了 土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆 除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？
购买土地 收购土地持有方
城中村改造 BT模式
合作开发 买卖楼花
代建 土地置换
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳 收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 （2）双方涉及税费 （3）会计处理： （4）凭证后附
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （4）土地使用税征收风险 案例 我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块， 转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实 际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我 们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税 缴纳起点，是否可以？ 企业征用耕地如何缴纳土地使用税？
土地获取阶段财税处理与筹划
一、购买土地模式
3、购买土地模式涉税风险 （3）契税征收风险 案例 甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用 权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补 偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是 7000万？ 案例 后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴 出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？ 案例 甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150 元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问 是否合理？