2020智慧树知道网课《不动产估价(山东联盟)》章节测试满分答案.

第一章测试1【判断题】(2分)不动产的主要特征表现在不能移动，或虽能移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。

A.对B.错2【判断题】(2分)从需求角度，不动产价格主要由不动产的效用、稀缺性、欲望和有效需求（实际购买力）相互作用形成。

A.对B.错3【判断题】(2分)不动产实际上是实物与权益的结合。

其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。

A.对B.错4【判断题】(2分)影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性和一般性影响的因素，包括社会因素、经济因素和制度因素。

A.对B.错5【单选题】(2分)影响土地区位的行政因素有（）A.规划审批B.用地审批C.城市拆迁D.城市规划6【单选题】(2分)任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质是由房地产的（）特性决定的。

A.独一无二B.易受限制C.相互影响D.不可移动7【单选题】(2分)影响土地区位的自然因素有很多，下面不属于自然因素的有（）A.环境质量B.道路网密度C.土地承载力D.地形坡度8【多选题】(2分)不动产价格按照价格的形成形式分类可分为（）A.成交价格B.租赁价格C.理论价格D.买卖价格E.市场价格9【多选题】(2分)区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的因素中，属于区域因素的有（）A.城市化率B.贷款利率C.交通便捷度D.环境景观E.繁华程度10【多选题】(2分)不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使他同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）A.权益受限性B.用途多样性C.难以变现性D.涉及广泛性E.个别性第二章测试1【单选题】(2分)根据（）原则，总效用及使用价值相似的土地应具有相似的价格。

A.预期收益原则B.替代原则C.贡献原则D.合法原则2【单选题】(2分)某总房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此没有其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A.最高最佳使用原则B.估价时点原则C.替代原则D.合法原则3【多选题】(2分)判断土地是否有效利用的依据有（）A.是否符合法律法规及规划限制B.是否符合其自身利用条件C.是否符合市场要求D.是否是最佳利用程度4【单选题】(2分)下列表述不正确的是（）A.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果5【单选题】(2分)在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）A.估价时点为现在，估价对象为现在B.估价时点为现在，估价对象为未来状况C.估价时点为未来，估价对象为未来D.估价时点为过去，估价对象为未来6【单选题】(2分)收益递增递减原则可以帮助我们确定（）。

A.最佳用途B.最佳用途和最佳规模C.最佳规模和最佳集约度D.最佳集约度7【多选题】(2分)不动产估价的程序有A.选择估价方法并测算，确定估价结果，撰写估价报告B.审核、交付估价报告，保存估价资料C.搜集估价所需资料，踏勘估价对象D.受理估价委托，确定估价事项，编制估价作业方案8【判断题】(2分)获得估价业务的渠道有主动争取和被动接受两种。

A.错B.对9【判断题】(2分)如某估价业务具有较大风险，自己的专业能力难以胜任，则不应承接该估价业务。

A.错B.对10【判断题】(2分)估价时点就是估价日期。

A.错B.对第三章测试1【判断题】(2分)具有历史保护价值的房地产可采用市场比较法评估其价格。

A.错B.对2【单选题】(2分)为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2 010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/m2。

A.3673.2B.3836.51C.3790.43D.3673.683【单选题】(2分)在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。

A.1.5～2.0B.1.0～1.5C.0.5～1.5D.0.5～2.04【单选题】(2分)某房地产在2015年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2015年11月的价格。

已知该类房地产2015年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109. 3，104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100)，则该房地产2015年11月的价格为()元/m2A.23902.77B.24701.84C.28170.23D.200005【单选题】(2分)在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为()。

A.1.05B.0.95C.0.99D.1.016【判断题】(2分)在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

A.错B.对7【判断题】(2分)某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。

()A.错B.对8【判断题】(2分)当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。

()A.错B.对9【多选题】(2分)运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件()。

A.价格相同B.使用性质相同C.地点相近D.交易日期与估价时点相近10【多选题】(2分)下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有()。

A.房地产开发用地B.行政办公楼C.标准厂房D.写字楼E.在建工程第四章测试1【判断题】(2分)出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

A.错B.对2【判断题】(2分)评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。

()A.对B.错3【单选题】(2分)从估价角度出发，下列属于运营费用的是()。

A.房屋保险费用B.房地产折旧额C.房地产改扩建费用D.房地产抵押贷款还本付息额4【单选题】(2分)已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于()元/m2.A.3899B.4087C.4000D.38165【单选题】(2分)报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。

A.期末B.任一时刻C.期初D.期中6【单选题】(2分)收益法估价需要具备的条件是房地产未来的()。

A.收益能够准确预测B.风险能够准确预测C.收益和风险都能够较准确预测D.收益或风险其一可以准确预测7【单选题】(2分)运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。

A.居中B.较低C.最高D.较高8【多选题】(2分)下列难以采用收益法估价的房地产有()。

A.政府大楼B.游乐场C.商店D.学校E.公园9【多选题】(2分)收益性房地产的价值高低主要取决于()。

A.获得净收益期限的长短B.目前总收益的大小C.已经获得净收益的大小D.未来净收益的大小E.未来净收益的分类10【多选题】(2分)下列有关收益法测算的描述，正确的有()。

A.无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑B.实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价C.无形收益是指房地产带来的间接利益D.客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E.评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金第五章测试1【判断题】(2分)在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

A.错B.对2【单选题】(2分)下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是()。

A.在建工程B.商铺C.商品住宅D.酒店3【单选题】(2分)某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2.目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为()万元。

A.134.91B.115.91C.136.00D.117.004【单选题】(2分)成本法的理论依据是()。

A.生产费用价值论B.预期原理C.收益原理D.替代原理5【单选题】(2分)某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为()年。

A.55B.47C.40D.506【多选题】(2分)建筑物的物质折旧包括()。

A.意外的破坏损毁B.环境恶化C.功能衰退D.正常使用的磨损7【多选题】(2分)建筑物重置价格的求取方法有()等。

A.分部分项法B.单位比较法C.工料测量法D.指数调整法E.成新折扣法8【多选题】(2分)导致建筑物功能折旧的原因可能是()A.功能过剩折旧B.城市规划改变C.功能落后折旧D.功能缺乏折旧9【单选题】(2分)现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

A.花费的成本B.市场价值C.效用D.投资价值10【单选题】(2分)某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。

该写字楼的价值为()万元。

A.17087.20B.20666.67C.19666.40D.18699.20第六章测试1【单选题】(2分)后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的()。