王志纲：石象湖国际度假城战略策划报告
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石象湖国际度假城战略策划报告精品文档
产品形态
–目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商 务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。
–主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景 房、山景房、海边别墅；
–相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等……
• 三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观 调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲 地产迅猛发展的必然；
• 我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都 谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞 生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象 湖的希冀。
石象湖发展战略支撑体系示意图
世界休闲 国内休闲 地产走势 地产态势
成都休闲 地产格局
目标、方向
规模 优势
生态 优势
区位 优势
蒲江 潜力
– 中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及 房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需 求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为 休闲地产提供了前所未有的良好机遇。
• （3）市场个性化需求导致休闲地产多元化
– 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地 域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升 级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；
– 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休 闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。
• 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发 达的各类休闲度假目的地；
• 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休 闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、 吸引投资的最佳平台；
休闲主题城区； 度假村
王志纲工作室东山国际一生之城策划方案
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
成都已吹响了 新时期下城市化变革的号角
成都市明确提出“坚定不移地坚持城 乡统筹、四位一体科学发展，切实加强城 乡统筹，深入推进城乡一体化 ”。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
响应国策、落实成都市委市政府精神， 成都周边郊区（县）， 正积极发挥各自优势，各展风采……
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
• 发展思路：在已成为省、市重要的电子及后息产 业基地、重品及包装工业是地和 环保设备制造工 业基地的基础上，进行规模的扩大和产业升级。 在未来北新干线和其他辅助区域交通干线贯通后 依托北部新城规划，整体融入大成都范围，形成 今后的城市附中心
• 近期动作
– 加速三个集中：工业向园区集中 ，农民向城镇集中 ， 农用地向规模经营集中
统筹协调各方利益，更加注重社会公平和公正，促进社会 和谐，维护社会稳定。 （六）坚定不移地推进规范化服务型政府建设，全面提升行 政效能。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
新都
• 发展定位：成都市城北副中心，承担成都市机械、 电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。
– 根据四川省优先发展"成都一个特大城市，绵阳一个大 城市，德阳等10个中等城市"的平原都市群发展战略， 新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核 心地带，是四川省委、省政府确定的"成（都）-德（阳） -绵（阳）"高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大 盘上占据着极其重要的位置。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
• 突出“三大建设”做强产业支撑
突出科技园、生态园和新城区“三大建设重点”，扎实推 进“工业强区”和“生态富民”。
一是突出科技园建设，推动工业经济快速发展。从今年起，将以海 峡两岸科技园为载体实施“工业经济发展三年大会战”，确保工 业经济总量三年翻番。
成都已吹响了 新时期下城市化变革的号角
成都市明确提出“坚定不移地坚持城 乡统筹、四位一体科学发展，切实加强城 乡统筹，深入推进城乡一体化 ”。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
响应国策、落实成都市委市政府精神， 成都周边郊区（县）， 正积极发挥各自优势，各展风采……
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
• 发展思路：在已成为省、市重要的电子及后息产 业基地、重品及包装工业是地和 环保设备制造工 业基地的基础上，进行规模的扩大和产业升级。 在未来北新干线和其他辅助区域交通干线贯通后 依托北部新城规划，整体融入大成都范围，形成 今后的城市附中心
• 近期动作
– 加速三个集中：工业向园区集中 ，农民向城镇集中 ， 农用地向规模经营集中
统筹协调各方利益，更加注重社会公平和公正，促进社会 和谐，维护社会稳定。 （六）坚定不移地推进规范化服务型政府建设，全面提升行 政效能。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
新都
• 发展定位：成都市城北副中心，承担成都市机械、 电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。
– 根据四川省优先发展"成都一个特大城市，绵阳一个大 城市，德阳等10个中等城市"的平原都市群发展战略， 新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核 心地带，是四川省委、省政府确定的"成（都）-德（阳） -绵（阳）"高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大 盘上占据着极其重要的位置。
王志纲工作室东山国际一生之城策划 方案
• 突出“三大建设”做强产业支撑
突出科技园、生态园和新城区“三大建设重点”，扎实推 进“工业强区”和“生态富民”。
一是突出科技园建设，推动工业经济快速发展。从今年起，将以海 峡两岸科技园为载体实施“工业经济发展三年大会战”，确保工 业经济总量三年翻番。
旅游地产项目定位篇王志刚经典-副本
❖ 行为细分：在旅游产品的消费者定位系统中， 将引入消费者行为变量。
—王志纲工作室—
22
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
工作室的方法：
（1）“收入——文化”划分法:
• 工作室的消费者定位体系从文化和收入水 平两个角度来描述和界定消费者细分定位。
—王志纲工作室—
23
二、项目总体定位的内涵
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
❖ 定位 ❖ 构成 ❖ 主要目标客户 ❖ 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片）
❖ 本产品的体验性设计（体验点）、核心吸引 力小结
—王志纲工作室—
38
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
—王志纲工作室—
5
一、目标、理念、原则、思路的提出
1、目标
（1）. 对于城市 （2）. 产业发展 （3）. 项目价值
—王志纲工作室—
6
一、目标、理念、原则、思路的提出
2、理念、原则、思路
（1）. 效益评估——“三老满意” （2）. 可持续发展的原则——实现生态环
境和经济利益的双方面可持续 （3）. 功能特色把握的原则 （4）. 开发高度、深度、力度的原则 （5）. 立足点、思维方法的转变
—王志纲工作室—
28
二、项目总体定位的内涵
主要综合考虑以下因素对项目的影响： ❖ 社会等级：上流社会、中产阶层、中下阶层等； ❖ 价值取向：实用型、重名型、重利型等； ❖ 对旅游的需求程度：无意识、有意识、有兴趣、
渴望等； ❖ 旅游目的：观光、度假、疗养、会议、特种等； ❖ 对区域旅游产品和服务的态度：热情的、积极的、
—王志纲工作室—
22
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
工作室的方法：
（1）“收入——文化”划分法:
• 工作室的消费者定位体系从文化和收入水 平两个角度来描述和界定消费者细分定位。
—王志纲工作室—
23
二、项目总体定位的内涵
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
❖ 定位 ❖ 构成 ❖ 主要目标客户 ❖ 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片）
❖ 本产品的体验性设计（体验点）、核心吸引 力小结
—王志纲工作室—
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二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
—王志纲工作室—
5
一、目标、理念、原则、思路的提出
1、目标
（1）. 对于城市 （2）. 产业发展 （3）. 项目价值
—王志纲工作室—
6
一、目标、理念、原则、思路的提出
2、理念、原则、思路
（1）. 效益评估——“三老满意” （2）. 可持续发展的原则——实现生态环
境和经济利益的双方面可持续 （3）. 功能特色把握的原则 （4）. 开发高度、深度、力度的原则 （5）. 立足点、思维方法的转变
—王志纲工作室—
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二、项目总体定位的内涵
主要综合考虑以下因素对项目的影响： ❖ 社会等级：上流社会、中产阶层、中下阶层等； ❖ 价值取向：实用型、重名型、重利型等； ❖ 对旅游的需求程度：无意识、有意识、有兴趣、
渴望等； ❖ 旅游目的：观光、度假、疗养、会议、特种等； ❖ 对区域旅游产品和服务的态度：热情的、积极的、
广东狮子湖旅游度假区策划方案提要
精选PPT
16
1、地中海会议休闲中心
项目
占地(亩) 建筑(㎡)
阿拉伯会议酒店
50
40000
埃及
地中海
狮子像
爱琴海度假酒店
75
40000
商务会馆
地 地中海湖
中
爱琴海
海
度假酒店
商
威尼斯 运河水街
喷
原有别墅区 威尼斯运河水街
15
地中海商务会馆 510
地中海水域
翡
861
翠 原有建筑内容
137
5000 102000
精选PPT
21
4、国际游艇人居板块
国际游艇人居板块是以国际先进的游艇社区为参照， 开创珠三角全新高端生活方式的住宅系列产品。
以生态滨水景观和高尔夫、游艇的生活方式为特色， 它将服务于珠三角和海内外的高端政务团体、商务企 业、以及有度假养生需求的家庭等高端细分市场，形 成珠三角的一个上流阶层聚居地和生活圈，营造高品 位的人文景观氛围和先进生活方式。
精选PPT
9
第二部分、项目定位
一、总体定位 二、功能定位
精选PPT
10
一、总体定位
湖城明珠 水上天堂
以清远湖城战略为依托，以高端会议休闲为支柱，以 高端运动与养生保健为支撑，打造泛珠三角时代广东 政务商务的新客厅，南国休闲的水上天堂。
精选PPT
11
定位支撑：
以水为核心的主题会议度假休闲中心 以丹霞地貌为特色的一流高尔夫球场 以主题化温泉为基础的养生保健载体 以滨水休闲和居住为特色的高端社区
精选PPT
4
发展理念
狮子湖目标和使命：
打造南中国的休闲高地 成为泛珠三角的超级客厅 开创全新的国际化生活方式
二、名城战略应运而生(上)
王志纲工作室：国际文化旅游名城战略策划方案连载之四二、名城战略应运而生（上）在世界休闲经济蓬勃发展和中国古都文化复兴的大背景下，洛阳市委、市政府适时提出创建国际文化旅游名城的宏大战略，可谓高瞻远瞩之举。
以洛阳的文化资源和历史地位，不以国际文化旅游名城的标准去打造自己的城市形象和旅游产业，未免愧对老祖宗留下的数千年厚重历史积淀；不以开阔的国际视野去考量我们的竞争策略并构架产品体系，则难以在群雄并起的古都文化旅游格局中脱颖而出。
对于洛阳来说，创建国际文化旅游名城，机遇和挑战并存。
罗马：世界露天历史博物馆罗马，意大利首都，是世界灿烂文化的发祥地之一，已有2500多年历史。
它是一座艺术宝库、文化名城，是世界最著名的游览地之一。
中国的文物埋在地下，意大利的文物摆在街上。
在罗马大街上，随处可见千年之前的宏伟建筑遗迹，是名副其实的世界露天历史博物馆。
核心功能特色：精美绝伦的古建筑群。
罗马矗立着帝国元老院、凯旋门、纪功柱、万神殿和竞技场等世界闻名的古迹，还有文艺复兴时期的许多精美建筑。
美轮美奂的雕刻作品。
罗马人有为先人雕像的传统，因此对肖像的逼真传神有着极高的要求，在肖像雕刻方面取得了卓越成就。
在罗马的博物馆或古建筑群，随处可以看到精美的雕刻作品。
独具匠心的喷泉广场。
罗马全城有1300多个各式各样的喷泉和无数个大大小小的广场，形成了极强的艺术氛围。
庄严肃穆的各式教堂。
在罗马，有大大小小的教堂和修道院610座，每座教堂都是彰显历史、展现艺术的博物馆，其中最著名的是“城中之国”梵蒂冈境内的圣彼得大教堂。
罗马古城开发模式借鉴：在实践中，罗马“整体保护原则”又分为两个层次：一是对“历史中心区”的宏观保护，二是对“大遗址”的整体保护。
对“历史中心区”的宏观保护，法律规定必须保持古城的原有格局和风貌，不准以任何名义进行任何形式的破坏。
区内所有建筑物的外部结构管理权属于国家。
房产开发商、居民和商店经营者，只能拥有房屋的所有权和内部的使用权，不拥有对建筑物整体的改造权。
石象湖国际度假城战略的的策划的报告王志刚
世界休闲地产风起云涌 世界休闲地产步入成熟 世界休闲地产三种形态
1、世界休闲地产风起云涌
• 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世 界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善 着。
• 据专家预测，到 2019年，全球将全面进入休闲时代，休 闲将成为人类生活的重要组成部分。
– 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济 活动，其就业人数为全部劳动力的50%；
– 在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。
• （2）经济环境发展保障休闲地产前景
– 国家统计局数据显示，到2019年底中国人均GDP已经超过2000美 元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2019年 中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休 闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
• 国际休闲地产成熟的标志一： • 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体
量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系， 能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度 假及生活氛围。
• 国际休闲地产成熟的标志二： – 国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营 主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有 效的保证了项目的可持续性； – 地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休 闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开 发也必将面临冷落的局面。
1、世界休闲地产风起云涌
• 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世 界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善 着。
• 据专家预测，到 2019年，全球将全面进入休闲时代，休 闲将成为人类生活的重要组成部分。
– 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济 活动，其就业人数为全部劳动力的50%；
– 在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。
• （2）经济环境发展保障休闲地产前景
– 国家统计局数据显示，到2019年底中国人均GDP已经超过2000美 元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2019年 中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休 闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
• 国际休闲地产成熟的标志一： • 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体
量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系， 能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度 假及生活氛围。
• 国际休闲地产成熟的标志二： – 国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营 主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有 效的保证了项目的可持续性； – 地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休 闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开 发也必将面临冷落的局面。
广东狮子湖旅游度假区策划方案提要
4、国际游艇人居板块
国际游艇人居板块是以国际先进的游艇社区为参照，
开创珠三角全新高端生活方式的住宅系列产品。
以生态滨水景观和高尔夫、游艇的生活方式为特色， 它将服务于珠三角和海内外的高端政务团体、商务企
业、以及有度假养生需求的家庭等高端细分市场，形
成珠三角的一个上流阶层聚居地和生活圈，营造高品 位的人文景观氛围和先进生活方式。
滨水国际人居住宅
环地中海商务会馆：珠三角高端商务写字楼升级版。
占地510亩的环地中海商务会馆，以多元化的地中海
沿岸风情为主题，以游艇、高尔夫营造国际化的商务 交际环境，吸引周边高端企业总部和办事处的入驻。
形成珠三角新一代企业首脑积聚区。
滨水国际人居住宅
高尔夫大宅：高尔夫景观生活方式升级版。
以500亩高尔夫大宅，独享3000亩高尔夫景观配套，
⑥印度风情温泉养生中心
以印度建筑风情为特色，以印度和东南亚地区所特
有的东方养生保健功能为基础的养生运动中心。
该项目位于翡翠温泉养生谷的核心位置，又与两大 主题酒店联系紧密，主要服务于度假和会议旅游人
士。
⑥印度风情温泉养生中心
包括养生会所、运动会所和
温泉公园
温泉运动公园三部分。
养生会所：建筑24000㎡，包括 俪人馆、养生馆和儿童馆； 运动会所：建筑16000㎡，包括 体检中心、瑜伽中心和运动中心 温泉公园：占地200亩，是以生 命之泉、美丽之泉和娱乐之泉为 主题的娱乐公园。
第二部分、项目定位
一、总体定位 二、功能定位
一、总体定位
湖城明珠
水上天堂
以清远湖城战略为依托，以高端会议休闲为支柱，以 高端运动与养生保健为支撑，打造泛珠三角时代广东
【项目管理】万达杭州项目测算王志纲工作室
【项目管理】万达杭州项目测算王志纲工作室万达杭州项目测算王志纲工作室战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。
余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利和人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。
某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。
对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。
应构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参和的市场化开发道路。
通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。
某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期能够休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目录第一部分态势分析 (1)一、海洋时代，杭州崛起 (1)二、发现余杭 (6)三、聚焦杭州湾 (23)第二部分总体定位 (32)一、战略定位 (32)二、形象定位 (38)三、产业定位 (45)四、市场定位 (47)第三部分新城构建 (53)一、某旅游度假区功能分区 (53)二、某旅游度假区开发的引擎 (54)三、某旅游度假区规划建议 (74)第四部分开发策略 (88)一、开发模式 (88)二、土地开发策略 (100)三、开发分期 (103)四、招商策略 (106)第五部分营销突破 (109)一、为什么要办海博会 (109)二、如何举办海博会 (115)附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究 (120)附件二：某旅游度假区在十一五期间的操作建议 (133)附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案 (137)附件四：某旅游度假区重点招商项目列表 (142)附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表 (151)第一部分态势分析欲策划杭州湾，必先跳出杭州湾，从全球化浪潮下海洋经济发展态势和大杭州走势的战略高度重新审视杭州湾。
长山群岛旅游策划王志刚向李市长汇报稿资料文档
以巴哈马、夏威夷等为标杆 实施“免签证、零关税”等国 际旅游岛的优惠政策
二、总体定位
1、战略定位
中国首个国际级群岛休闲度假区 东北亚重要的旅游目的地 辽宁沿海经济带黄海岸线旅游重点区
石城岛 大长山岛
长山群岛
小长山岛 广鹿岛
獐子岛
黄渤海旅游产业带
2、形象定位
国内形象：
海中休闲胜地,海岛避暑天堂
1
休闲度假系列
• 海底酒店、野奢酒店 2
• 专属岛屿名人岛
6
海上运动系列
• 国际游艇城
1
特色性 渔文化博物馆群，展示和体验 各地渔文化的博览园
星级渔家乐，不同特色的渔文 化民俗村
集各种海钓赛事、餐饮、娱 乐等功能的国际海钓大本营
体验中国极品海鲜的高端度假村
选址建议 大长山岛
大长山岛
小长山岛、蚆蛸 岛、乌蟒岛
长山群岛国际旅游度假区
战略策划报告
王志纲工作室 辽宁立杰咨询
2009年7月
项目背景及前
长海县两件大事：一个是建旅游胜地，一个是建海洋牧场。 建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。 找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，各岛的功能、海域的功能
砂珠坨子、大坨子、 二坨子、三坨子）
以游艇、水上飞机、海上运动、 海上娱乐为特色的主题度假区
大长山岛
• 海岛高尔夫
5
整岛开发的高尔夫俱乐部
瓜皮岛 哈仙岛、 广鹿、大小长山
2、重点项目建议
– 海上国际会议中心 – 海岛高尔夫 – 渔文化博览园（北国渔村） – 国际游艇城 – 欢乐海岸 – 海珍体验园 – 国际海钓村 – 专属岛屿
近期目标(2009-2015)
二、总体定位
1、战略定位
中国首个国际级群岛休闲度假区 东北亚重要的旅游目的地 辽宁沿海经济带黄海岸线旅游重点区
石城岛 大长山岛
长山群岛
小长山岛 广鹿岛
獐子岛
黄渤海旅游产业带
2、形象定位
国内形象：
海中休闲胜地,海岛避暑天堂
1
休闲度假系列
• 海底酒店、野奢酒店 2
• 专属岛屿名人岛
6
海上运动系列
• 国际游艇城
1
特色性 渔文化博物馆群，展示和体验 各地渔文化的博览园
星级渔家乐，不同特色的渔文 化民俗村
集各种海钓赛事、餐饮、娱 乐等功能的国际海钓大本营
体验中国极品海鲜的高端度假村
选址建议 大长山岛
大长山岛
小长山岛、蚆蛸 岛、乌蟒岛
长山群岛国际旅游度假区
战略策划报告
王志纲工作室 辽宁立杰咨询
2009年7月
项目背景及前
长海县两件大事：一个是建旅游胜地，一个是建海洋牧场。 建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。 找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，各岛的功能、海域的功能
砂珠坨子、大坨子、 二坨子、三坨子）
以游艇、水上飞机、海上运动、 海上娱乐为特色的主题度假区
大长山岛
• 海岛高尔夫
5
整岛开发的高尔夫俱乐部
瓜皮岛 哈仙岛、 广鹿、大小长山
2、重点项目建议
– 海上国际会议中心 – 海岛高尔夫 – 渔文化博览园（北国渔村） – 国际游艇城 – 欢乐海岸 – 海珍体验园 – 国际海钓村 – 专属岛屿
近期目标(2009-2015)
王志刚大师经典—狮子湖总体营销推广策划方案
─ 东方戴维营的定位赋予了狮子湖历史使命，狮子湖 的使命注定是服务于世界的。因此，拥有狮子湖就 相当于获得了一张融入世界的入场券，狮子湖给予 的是世界舞台，提供的是国际生活。
大使峰会的战略目标
本届全球大使休闲峰会的一个重要目的 就是夯实“东方戴维营”的品牌价值
─ 经过上一轮的系统推广，狮子湖已在珠三角树立起品牌形象， 并抛出东方戴维营的概念，逐渐受到人们的认知和追捧。本次 活动要在此基础上进一步提升狮子湖品牌价值，通过营销传播 让人们认识到狮子湖的价值，把狮子湖打造成名副其实的东方 戴维营。
（5）舆论引导与话题设计：
─ 话题一：从世界梦想到东方戴维营 ─ 话题二：世界梦想兑现季——狮子湖公馆全球同步
发售 ─ 话题三：从狮子湖走向世界舞台 ─ 话题四：一千零一夜故事将在狮子湖精彩上演 ─ 话题五：喜来登全球旗舰店为什么会选择狮子湖
（6）活动支持 活动一：狮子湖公馆元旦盛大开盘 活动时间：2011年元旦 活动说明：
广告 支撑
投放类型：报纸硬广，网 络，软性宣传，户外广告 牌，杂志等
报纸频率：每月4次，约6 次，硬广为主，新闻和软 文辅助
投放类型：报纸专题、硬广、投放类型：报纸专题、硬
软文、新闻，网络、软性宣 广、软文、新闻，网络、
传、户外广告、杂志等
软性宣传、户外广告、杂
报纸频率：闻辅助 报纸频率：4次硬广，新
狮子湖总体营销推广方案
王志纲工作室
2010年9月
目录
一、推广思路 二、活动方案 三、销售促进
第一部分 推广思路
1、项目认识 2、推广主题 3、总体脉络 4、重点节点 5、媒体策略 6、工作计划
1、我们对项目的认识
狮子湖全球大使休闲峰会 是一场国际营销盛事！
大使峰会的战略目标
本届全球大使休闲峰会的一个重要目的 就是夯实“东方戴维营”的品牌价值
─ 经过上一轮的系统推广，狮子湖已在珠三角树立起品牌形象， 并抛出东方戴维营的概念，逐渐受到人们的认知和追捧。本次 活动要在此基础上进一步提升狮子湖品牌价值，通过营销传播 让人们认识到狮子湖的价值，把狮子湖打造成名副其实的东方 戴维营。
（5）舆论引导与话题设计：
─ 话题一：从世界梦想到东方戴维营 ─ 话题二：世界梦想兑现季——狮子湖公馆全球同步
发售 ─ 话题三：从狮子湖走向世界舞台 ─ 话题四：一千零一夜故事将在狮子湖精彩上演 ─ 话题五：喜来登全球旗舰店为什么会选择狮子湖
（6）活动支持 活动一：狮子湖公馆元旦盛大开盘 活动时间：2011年元旦 活动说明：
广告 支撑
投放类型：报纸硬广，网 络，软性宣传，户外广告 牌，杂志等
报纸频率：每月4次，约6 次，硬广为主，新闻和软 文辅助
投放类型：报纸专题、硬广、投放类型：报纸专题、硬
软文、新闻，网络、软性宣 广、软文、新闻，网络、
传、户外广告、杂志等
软性宣传、户外广告、杂
报纸频率：闻辅助 报纸频率：4次硬广，新
狮子湖总体营销推广方案
王志纲工作室
2010年9月
目录
一、推广思路 二、活动方案 三、销售促进
第一部分 推广思路
1、项目认识 2、推广主题 3、总体脉络 4、重点节点 5、媒体策略 6、工作计划
1、我们对项目的认识
狮子湖全球大使休闲峰会 是一场国际营销盛事！
2019王志纲工作室云南大理旅游地产项目策划184p
─ 生态：与海西19峰18涧的茂林修竹相比，海东生态 可谓平常乃至恶劣。正可借高端项目开发之机大作 生态复兴文章，塑造锦绣海东山河。
从基地远眺海西
天镜阁
项目基地图片
金梭岛
─ 资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发 电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。
─ 文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教 圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行 宫。
S221 大丽公路
大丽铁路
大理
水 海东
古城
上 新城
G214 交
通
大理机场
州政府
泛亚铁路连接线 至保山
至楚雄
海东三大价值
（1）交通枢纽中心
─ 随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物 流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为 整个大理的交通枢纽和旅游集散地。
（2）新的形象中心
─ 海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。 政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的 标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里 形成聚集。
滇西，云南旅游的擎天柱
大滇西旅游区
滇东南
（占据云南旅游的80%） 滇中国际旅游区
云南旅游：西热东冷
昆明
西双版纳
滇东北
滇西旅游：群雄并起
在大滇西旅游城市格局 中，迪庆、丽江、腾冲、
迪庆:香格里拉
瑞丽等城市群雄并起，
丽江：小资天堂
迅速崛起，大有后来者
大理：风花雪月，浪漫之都
居上之势。大理作为老
腾冲：火山地热温泉度 假区
瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、 意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是 世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军 事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许 多国际性组织的总部都设在瑞士。
从基地远眺海西
天镜阁
项目基地图片
金梭岛
─ 资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发 电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。
─ 文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教 圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行 宫。
S221 大丽公路
大丽铁路
大理
水 海东
古城
上 新城
G214 交
通
大理机场
州政府
泛亚铁路连接线 至保山
至楚雄
海东三大价值
（1）交通枢纽中心
─ 随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物 流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为 整个大理的交通枢纽和旅游集散地。
（2）新的形象中心
─ 海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。 政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的 标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里 形成聚集。
滇西，云南旅游的擎天柱
大滇西旅游区
滇东南
（占据云南旅游的80%） 滇中国际旅游区
云南旅游：西热东冷
昆明
西双版纳
滇东北
滇西旅游：群雄并起
在大滇西旅游城市格局 中，迪庆、丽江、腾冲、
迪庆:香格里拉
瑞丽等城市群雄并起，
丽江：小资天堂
迅速崛起，大有后来者
大理：风花雪月，浪漫之都
居上之势。大理作为老
腾冲：火山地热温泉度 假区
瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、 意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是 世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军 事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许 多国际性组织的总部都设在瑞士。
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世界休闲地产风起云涌 世界休闲地产步入成熟 世界休闲地产三种形态
1、世界休闲地产风起云涌
21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的 生产和生活方式正因此而改变着、改善着。
据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的 重要组成部分。 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动， 其就业人数为全部劳动力的50%； 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休闲娱乐， 1/3的土地用于休闲娱乐。
所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假 目的地；
大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同 时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；
可见、经济和社会发展 到一定水平的必然趋势。
迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉 伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中 国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休 闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
全国性休闲地产
区域性休闲地产
世界性休闲地产
海狸溪度假区
卡帕鲁阿 度假村
黄金海岸
（3.1）世界性休闲地产
国际休闲地产成熟的标志一： 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导
地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求， 并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。
国际休闲地产成熟的标志二：
国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营 主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有 效的保证了项目的可持续性；
产品牌成为价值连城的环球风景线。
发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可 谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷 等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。
中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休 闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔 夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前 景远大。
地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休 闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开 发也必将面临冷落的局面。
国际休闲地产成熟的标志三：
既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强， 形成规模效应，来吸引市场关注；
一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的 以游艇为主等；
小结
从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造 高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功 能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人 气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝 贵经验。
3、世界休闲地产的三大形态
从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：
1. 世界性休闲地产——休闲新城； 2. 全国性休闲地产——度假区/村； 3. 区域性休闲地产——主题休闲城区。
核心竞争力 可持续发展力
战略定位
战略定位、功能定位、形象定位、市场定位 构能构建、空间布局、首期启动
目录
态势篇：战略石象湖 定位篇：定位石象湖 构建篇：构建石象湖 策略篇：启动石象湖
态势篇：战略石象湖
一、休闲地产在世界 二、休闲地产在中国 三、休闲地产在成都 四、我看石象湖机遇
第一部分：休闲地产在世界
棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇， 历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲 度假生活圣地，无数国际名流在此度 假或置业，现已成为极尽豪华、豪富 扎堆的地方。
现有85个高尔夫球场， 600个网球场，10000个游泳池
世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示 中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯 尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。
打造中国首座1.5度假生活 城
--石象湖国际度假城战略策划报告-王志纲工作室
2007年12月
前言
人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩 说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正 成为越来越强大的生产力。
纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休 闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像 飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地
美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已 经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。
2、世界休闲地产步入成熟期
世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力 雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了 成熟期。
阶段
人均GDP/美元
休闲方式
休闲人群
休闲场地
起步阶段
1000～2000
喝茶、打牌等世俗 休闲为主
普通市民
就近的室内 或茶馆等
发展阶段
2000～5000 国内
温泉、高尔夫、游 艇、生态等主题休 闲为主
富裕阶层
休闲度假的地 产项目、度假 景区等
成熟阶段
5000～以上 欧美国家
全民、全方位休闲 生活
所有市民
我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发 展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流， 这就是我们对石象湖的希冀。
石象湖发展战略支撑体系示意图
世界休闲 国内休闲 地产走势 地产态势
成都休闲 地产格局
目标、方向
规模 优势
生态 优势
区位 优势
蒲江 潜力
1、世界休闲地产风起云涌
21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的 生产和生活方式正因此而改变着、改善着。
据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的 重要组成部分。 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动， 其就业人数为全部劳动力的50%； 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休闲娱乐， 1/3的土地用于休闲娱乐。
所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假 目的地；
大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同 时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；
可见、经济和社会发展 到一定水平的必然趋势。
迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉 伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中 国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休 闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
全国性休闲地产
区域性休闲地产
世界性休闲地产
海狸溪度假区
卡帕鲁阿 度假村
黄金海岸
（3.1）世界性休闲地产
国际休闲地产成熟的标志一： 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导
地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求， 并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。
国际休闲地产成熟的标志二：
国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营 主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有 效的保证了项目的可持续性；
产品牌成为价值连城的环球风景线。
发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可 谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷 等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。
中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休 闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔 夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前 景远大。
地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休 闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开 发也必将面临冷落的局面。
国际休闲地产成熟的标志三：
既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强， 形成规模效应，来吸引市场关注；
一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的 以游艇为主等；
小结
从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造 高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功 能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人 气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝 贵经验。
3、世界休闲地产的三大形态
从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：
1. 世界性休闲地产——休闲新城； 2. 全国性休闲地产——度假区/村； 3. 区域性休闲地产——主题休闲城区。
核心竞争力 可持续发展力
战略定位
战略定位、功能定位、形象定位、市场定位 构能构建、空间布局、首期启动
目录
态势篇：战略石象湖 定位篇：定位石象湖 构建篇：构建石象湖 策略篇：启动石象湖
态势篇：战略石象湖
一、休闲地产在世界 二、休闲地产在中国 三、休闲地产在成都 四、我看石象湖机遇
第一部分：休闲地产在世界
棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇， 历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲 度假生活圣地，无数国际名流在此度 假或置业，现已成为极尽豪华、豪富 扎堆的地方。
现有85个高尔夫球场， 600个网球场，10000个游泳池
世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示 中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯 尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。
打造中国首座1.5度假生活 城
--石象湖国际度假城战略策划报告-王志纲工作室
2007年12月
前言
人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩 说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正 成为越来越强大的生产力。
纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休 闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像 飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地
美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已 经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。
2、世界休闲地产步入成熟期
世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力 雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了 成熟期。
阶段
人均GDP/美元
休闲方式
休闲人群
休闲场地
起步阶段
1000～2000
喝茶、打牌等世俗 休闲为主
普通市民
就近的室内 或茶馆等
发展阶段
2000～5000 国内
温泉、高尔夫、游 艇、生态等主题休 闲为主
富裕阶层
休闲度假的地 产项目、度假 景区等
成熟阶段
5000～以上 欧美国家
全民、全方位休闲 生活
所有市民
我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发 展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流， 这就是我们对石象湖的希冀。
石象湖发展战略支撑体系示意图
世界休闲 国内休闲 地产走势 地产态势
成都休闲 地产格局
目标、方向
规模 优势
生态 优势
区位 优势
蒲江 潜力