门店开发可行性研究

出版社：科学出版社
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参考书
《连锁门店开发与设计》
主编: 曹富莲，李学荟 出版社：大连理工大学出版社
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第1讲 门店开发投资项目可行性研究
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门店开发投资项目可行性概念
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门店开发投资项目可行性内容
门店开发投资可行性环境分析
门店开发投资构成分析
门店开发投资项目经济评价
本课程是连锁经营专业的岗位能力课程。 本课程是依据连锁经营专业人才培养目 标和连锁企业市场拓展、门店开发等相关职业 岗位（群）的能力要求而设置的，是基于连锁 企业门店开发与设计实践过程，以“项目导向、 任务驱动”为主要教学模式的综合性、实践性、 应用性课程。 核心课程 实践性强，操作性强。
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门店开发与设计
南京信息职业技术学院 张勇强 2013年6月
课前思考
你最希望从“门店开发与设计”课 程 学到什么？为什么？
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<门店开发与设计>
• • • • • 课程性质 课程目标 主要内容 学习方法 教材与教参
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<门店开发与设计>课程性质
赢 得 竞 争 的 利 器 。 市 场 竞 争 的 产 物 ，
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2、初步可行性研究 主要目的： （1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础 上对投资机会做出抉择 ； （2）确定是否应进行详细的可行性研究 ； （3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如 市场调查、科学实验等 ； （4）探明这个项目设想是否有生命力 。
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权重
政治环境 经济环境
最优
良好
中等
可用
很差
总得分
0.05
0.15
0.4 0.2
0.2 0.4
0.2 0.1
0.1 0.2
0.1 0.1
财务环境
市场环境 基础设施 技术条件 辅助工业 法律制度 行政效率 文化环境 竞争环境 合计
0.05
0.3
0.2 0.5
0.4
0.2 0.2
0.1
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存在 范围
宏观 中观 微观
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存在 内容
社会经济环境 物质技术环境 自然资源环境
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2、投资环境分析内容
（1）社会政治环境 （2）法律环境 （3）经济环境 （4）文化环境 （5）自然地理环境 （6）基础设施 （7）社会服务环境
（1）宏观环境重点
（2）行业竞争环境
（3）顾客环境
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门店开发可行性结论架构
架 构
必要性 物质条件 技术条件 设备条件 效益预测 备选方案 提出建议
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四、门店开发投资环境分析
1、投资环境概念与特征
寻求发展 机会与避开威 胁。
是指对投资在某一区域内的门店投资项目所要达到的目标产生有利 或不利影响的外部条件。包括:对投资具有影响的区域范围内的社会政治、 经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。 具有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。
政策法令的相关分析
经济情况的调查分析 人口调查分析 自然环境调查分析 社会时尚调查分析 科技状况调查分析 竞争状况调查分析 消费者需求调查分析
市场 环境
竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等
需求类型、需求满足状况等 消费者购买动因、消费心理的详细了解
消费 行为
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消费者购买动机调查分析 消费者门店选择调查分析
0.4 0.1
0.1
0.1 0.1
0.1
0.1 0.1
0.15
0.12 0.08 0.05 0.05 0.1 0.05 0.15 100％
0.1
0.2 0.6 0.2 0.3 0.1
0.1
0.1 0.2 0.3 0.3 0.2
0.6
0.5 0.1 0.3 0.2 0.5
0.1
0.1 0.05 0.1 0.1 0.1
应收及预付账款 存货 专利权、商标权 著作权、非专利技术 土地使用权、商誉 递延资产 开办费 以经营租赁方式租入的固定资产改良 支出 固定资产的装修、装璜净支出
债券、股票混合型证券
应收款、应收票据、预付款、待摊费用、 其他应收款 原料、燃料、物料、低值易耗品、商品
无形资产
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3、门店筹资规模的确定
0.1
0.1 0.05 0.1 0.1 0.1
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六、门店开发投资的构成
1、投资构成
固定资产投资 建设投资 投资方向调节税 无形资产投资
项目总投资
建设期利息
流动资金
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2、门店经营所需要的资产
房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公 设备、电器及影视设备、娱乐设备、其他设备等 现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存 货。 是指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店 经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。 不能记入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各 种费用。
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一、门店投资概念
1、投资含义
投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业 的经济活动过程。包括：投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程 四要素。
2、门店开发投资项目可行性研究
是指投资者拟投资建立一家门店，为使该门店能够在激烈的市场竞争 中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与 拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、 评价项目建成后的经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建 设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学 依据的工作。
根据不同划分标准,有不同的类型. 1．按投资环境存在的物质形态进行划分 2．按投资环境存在的范围不同进行划分 3．按投资环境存在的内容不同进行划分
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序号
分类 标准 物质 形态
分类 硬环境 软环境
内容 城市基础设施和配套设施 自然地理条件 政治、经济、社会、人文、管理、政策 政局、政策、经济水平、法律、思想、文化 地区投资环境、行业投资环境 企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条 件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等 政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯 交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况 位置、地质、水文、气候、资源
人口总数 人口结构 家庭状况
个人收入 可支配收入 任意支配收入
需要种类 需要特征
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投资环境分析主要内容
内容 项目 具体说明 政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其 他服务业的影响 国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求 状况等 人口状况、当前社会问题、社会发展态势等 气候、资源、交通等 社会流行、社会时尚及其变化态势 新技术在行业的应用现状与态势
宏观投资环境分析
地区行业概况分析
市场需求调查预测
门店选址分析
业态规模选择分析
门店竞争概况分析
门店布局策划分析
门店经营策略分析
投资估算分析
结论与建议
经济评价
筹资方式分析
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案例: 南京A门店投资可行性报告的编写模式 （1）未来宏观经济与商业趋势分析 （2）南京商业运行概况及业态分析 （3）A门店与仙林主要门店的竞争状况调查分析 （4）A门店在仙林的选址分析 （5）A门店的现金流量分析 （6）A门店的经营风险 （7）A门店的竞争策略建议 （8）结论
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（2）多因素法
把投资环境因素分为11类：即政治环境、经济环境、财务环境、 市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效 率、文化环境、竞争环境。每一因素又由一系列子因素构成。在评价 时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出最优、 良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分： 投资环境总分=∑〔 Wi（5a＋4b＋3c＋2d＋e） 〕 Wi ___第i类因素权重。 a、b、c、d、e___分别是第i 类因素被评为最优、良好、中等、 可用、很差的百分比，且a＋b＋c＋d＋e＝l（i＝l，2…，11）。
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门店开发与设计的学习方法
掌握门店开发与设计的基本理论和方法，理论结 合实际，将现实中的案例用相关的理论进行分析，为 今后解决实际门店开发与设计问题打下基础。
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参考书
《连锁门店开发与设计》
主编: 杨叶飞 王吉方 出版社：机械工业出版社
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参考书
《连锁企业门店开发与设计》 （国家“十一五”规划教材） 主编: 王吉方
（1）固定资产
（2）流动资产
（3）无形资产
（4）递延资产
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固定资产
工程费用
工程建设其他费用 预备费用 固定资产投资方向调节税
建筑工程费用、设备购置费用、安装工程 费用 可行性研究费、征地费、勘察设计费、建 设期间投资借贷利息费 基本预备费、涨价预备费
流动资产
现金
现钞与银行存款
门店短期投资
终极目标
学会开什 么店，怎么开店。 掌握门店开发与策划系统理论和方法;
能够熟练运用各种方法解决问题;
课程目的
能够制定门店内部的促销策划方案；
能够完成开店的投资可行性投资分析； 理论、方法和实践三个层面上对门店开 发与设计进行系统简明的掌握。从管理理念和 技术应用两个角度了解现代门店开发与设计的 基本原理，通过案例掌握门店开发与设计实施 方法和策略。
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（2）行业竞争环境分析的重点
竞争市场类型 竞争者类型 竞争者实力 竞争者策略 商品 服务 价格
完全垄断 寡头垄断 垄断竞争 完全竞争
愿望竞争者 属地竞争者 店别竞争者 店牌竞争者
领导者 挑战者 跟随者 补缺者
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（3）顾客环境分析重点
人口因素
购买力因素
购买需要分析 购买动机分析 购买行为分析 生存购买动机 享受购买动机 5W1H分析 发展购买动机 消费者类型 理智购买动机 评价门店标准 感情购买动机 惠顾购买动机
3、可行性研究 此阶段应重点解决： （1）资源及市场情况如何 ； （2）建设规模如何 ； （3）店址选在何处 ； （4）采用何种经营模式 ； （5）外部协作条件如何 ； （6）建设周期与资金资金，经济和社会效益； （7）能否筹集到所需的资金等 。
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三、门店投资可行性研究具体内容
选择购物地点的标准、习惯等
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Байду номын сангаас 五、门店开发投资环境评价
1、投资环境评价原则
（1）系统性原则 （2）比较性原则 （3）时效性原则 （4）定量性原则
（1）道氏评估法
2、投资环境分析方法
（2）多因素法
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（1）道氏评估法
内涵：该种方法把在投资风险分为两类：一是“正常企业风险”，或称为“竞争 风险”。二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治 和社会事件。道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围 分为两部分：一是企业从事生产经营的业务条件；二是有可能引起这些条件 变化的主要压力。 步骤： ①评估影响企业业务条件的诸因素； ②评估引起变化的主要压力因素； ③在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中挑出8～10个 项目能获得成功的关键因素； ④在确定各关键因素及其假设条件后，可以提出4套项目预测方案，包括 “最可能”、“乐观”、“悲观”、“遭难”。
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二、门店投资可行性研究程序
机 会 研 究
初 步 可 行 性 研 究
可 行 性 研 究
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1、机会研究 机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资 项目的投资方向提出概括性的建议。机会研究又分为一 般机会研究和具体项目机会研究。包括： （1）地区研究 （2）部门产业研究 （3）资源研究 （4）市场研究
（1）筹资基本原则
1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间； 2）充分考虑资金成本与资金收益的比例关系； 3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。
（2）筹资规模确定方法 1）实际核算法
2）财务报表法
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1）实际核算法
在门店投资需要基本确定的情况下，根据实际投资需要核算需要筹措的资 金额的方法，其程序如下： ①确定投资需要； ②核算需要筹措的资金总额； ③计算门店内部资金筹措额； ④用筹资总额减去门店内部资金筹集总额，即可确定门店外部筹资规模； ⑤根据门店筹资的评价准则进行修正。
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学习目标
◇使学生对连锁门店投资开发可行性有个全面认识； ◇能清晰描述投资开发可行性主要研究的内容； ◇能够自己完成一份门店投资开发性的可行性分析报告； ◇能够独自进行门店开发的不确定性的分析。
技能要点
◇门店投资开发可行性研究技术 ◇设计门店投资开发可行性环境分析的主要框架 ◇连锁门店开发的投资构成 ◇连锁门店开发投资可行性的经济评价