深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍PPT课件
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深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
工业楼宇定义范围
工业用地 混合用地
工业楼宇
用于工业生产(含 研发)
建筑物 构筑物 附属物
工业楼宇转让前提规定
工
城市更新类工改
城市更新重建的工业楼宇可进行预售
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市工业楼宇转让增值收益 收缴方案》 《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》送审稿
《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
工改历史背景 工改项目分类 工改项目转让 地价补缴说明 增值收益说明
工改分类及特点
工 城市更新类工改 改 类 型
综合整治类工改 功能改变类工改 拆除重建类工改
1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和 过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权 属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的 声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约 利用的工业用地地价计算暂行办法的通 知》
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使 用权规定》
《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市城市更新培训》PPT课件
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件 （一）法定图则已划定城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件 （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体 （一）权利主体自行申报。 （二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
投资部
目录
1 2 3 4
Special lecture notes
城市更新政策介绍 城市更新政策解读 城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳(关于旧工业区升级改造的实施意见)
印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知（深宝府〔2007〕67号）印发关于旧工业区升级改造的实施意见的通知各街道办事处，区政府直属各单位：《关于旧工业区升级改造的实施意见》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。
二○○七年七月十九日关于旧工业区升级改造的实施意见为全面落实科学发展观，贯彻落实市政府《关于工业区升级改造的若干意见》的要求，构建“平安、和谐、繁荣宝安”，走“循环经济”和建设“节约型城市”发展之路，逐步推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率、优化产业结构、完善城市配套、改善城市环境，增强我区产业竞争力，依据《深圳市工业布局总体规划》及《中共深圳市宝安区委深圳市宝安区人民政府关于加快产业结构调整的实施意见》，结合我区实际，特制订本实施意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，区政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）旧工业区升级改造分为综合整治、重建和政府征收三种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目；政府征收方式是指在旧工业区业主自愿的基础上，按照市场原则，政府采取货币补偿、房屋产权置换或货币补偿与房屋产权置换相结合的方式对旧工业区项目实行征收，完成征收后项目用地再根据城市规划的需要进行开发建设的改造方式。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行 全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
城市更新专题培训ppt课件
x基准地价
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
20
三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》(征求意见
《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）起草说明为贯彻落实市委市政府会议精神及重点工作部署,拓展产业发展空间，加快推进老旧工业区转型升级，促进产业高质量发展。
我委经过充分调研，根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2016]38号，以下简称《暂行措施》）等有关规定,在原《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》（深规土[2015]515号，以下简称《操作指引（试行）》）修订基础上，起草形成《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）（以下简称《操作规定》）。
一、起草背景2015年，住建部及广东省提出关于城市双修工作的指导意见，要求以集约节约内涵式发展为核心推动空间政策创新，充分发挥政府引导作用和市场运作机制，全面开展城市更新，实施城市“双修”工作。
《暂行措施》提出“提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级”、“鼓励旧工业区综合整治”。
《深圳市城市更新“十三五”规划》要求规划期内力争完成100个旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目。
以旧工业区升级改造为对象的综合整治成为践行城市双修工作、促进产业转型升级、实现老旧工业区有机更新的有效途径。
经过前一阶段旧工业区综合整治的政策探索与试点实践，我市已初步构建了综合整治类旧工业区升级改造的制度体系。
然而，试点实施取得一定成效的同时，也显现出存在一定政策空白、操作流程不完善、行政审批周期长、市场积极性不高等问题。
在强区放权新形势下，为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，破除政策障碍，加大扶持力度，完善我市城市更新配套政策体系，更好地指导与规范各区城市更新工作，我委在充分调研的基础上，形成本《操作规定》（征求意见稿）。
二、创新思路（一）衔接相关政策，打通关键环节，破解待完善手续建筑物处理难题。
在遵循现行法律法规的基础上，充分对接《城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《处理决定》）等关于违法建筑的处理规定，打通关键环节，梳理待完善手续建筑物处理过程中消防、质检、规划确认与行政处罚的审批流程，优化、精简待完善手续建筑物处理程序，破解政策难点。
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
2020/11/24
计划 立项
什么 是计划立项
2020/11/24
Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
2020/11/24
计划立项
要符合什么关键条件
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
2020/11/24
2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号
![深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见-深府[2007]75号](https://img.taocdn.com/s3/m/3a1c616130b765ce0508763231126edb6f1a7674.png)
深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见（2007年3月30日深府〔2007〕75号）为全面落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率，优化工业产业结构，增强我市产业竞争力，现就工业区升级改造提出如下意见。
一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，市政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
（二）工业区升级改造分为综合整治和重建两种改造方式。
其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目。
二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。
（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。
（三）与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。
特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。
旧城更新改造规划ppt课件
60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
1996
2004
图：各区就业人口增长情况
增长率
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村； 番禺区＝现番禺＋南沙
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑 折旧、交通拥挤和外来低端就业
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略； 第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容 量双向匹配的思路； 第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强 调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的 原则进行规划，强调采取“有保有放”的策略进行有选择性保护。 第五，确保公益设施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点 在拆除重建区域内落实公益性设施。
3、规划重点内容
体系性规划
改造指引
目功空规 道公开历市
标能间模 路服敞史政
与定结和 系设空保设
策位构容 统施间护施
略
量
用政地 近 地策块 期 调分分 实 整区类 施 指指指 计 引引引 划
…
政策保障
组拆资新 织迁金旧 管安财城 理置政联
补保动 偿障
目标与策略
目标：
•改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区
•第三产业增加值：占全市的40%左右，仅 越秀的商品销售总额就占全市的30％，消费 品零售额占全市的19％。
问题与原因
蓝色深圳建设先行示范区综合改革试点实施方案版图文PPT课件
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
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主讲人：XXX 一场大雪后的上午，我和爷爷来到了龙泉湖欣赏雪景。只见高大的塔松上，积满了厚厚的雪，但是，她不畏严寒，昂着头，屹力在风雪中，墨绿的松枝更显她百折不挠的傲骨风姿。在假山上，一株株腊梅，在隆冬时节吐露出嫩黄的花朵，散发着淡淡的清香。
（2020－2025年）
一场大雪后的上午，我和爷爷来到了 龙泉湖 欣赏雪 景。只 见高大 的塔松 上，积 满了厚 厚的雪 ，但是 ，她不 畏严寒 ，昂着 头，屹 力在风 雪中， 墨绿的 松枝更 显她百 折不挠 的傲骨 风姿。 在假山 上，一 株株腊 梅，在 隆冬时 节吐露 出嫩黄 的花朵 ，散发 着淡淡 的清香 。
面开放。
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2019年深圳市城市更新政策分享ppt课件
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 ）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政 府 1.34%
股份公司+ 政 府 0.80%
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他 工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
6
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
工业园区环境保护突出问题整治工作汇报PPT
06 对未来环境保护工作的建 议与展望
加强政策法规宣传和执行力度
加大宣传力度
通过多种渠道和方式，如媒体、宣传栏、宣传片等，加强对环境保 护政策法规的宣传，提高企业和公众对环保的认识和重视程度。
完善执行机制
建立健全环保执法机制，加大执法力度，对违法企业进行严厉处罚 ，形成有效的威慑力。
强化监督检查
成立专项整治小组
组建专业团队
抽调环保、安全、生产等部门的专业人员，组建专项 整治小组。
确定小组职责
明确专项整治小组的职责和权限，确保工作顺利进行 。
建立沟通机制
设立定期会议和信息共享平台，加强小组成员之间的 沟通与协作。
制定详细实施方案
深入调研
对工业园区环境保护突出问题进行深入调研， 梳理问题清单。
问题：工业园区内企业排放的废 渣、危险废物等污染物导致土壤 污染严重。
加强危险废物管理，确保危险废 物得到安全处置。
对受污染土壤进行治理和修复， 恢复土壤生态功能。
04 整治工作成效与亮点
大气环境质量改善情况
空气质量指数下降
通过实施严格的排放标准和加 强监管，工业园区内空气质量 指数（AQI）平均下降20%。
废气排放量减少
企业废气处理设施建设和改造 升级，使得废气排放量减少
30%。
清洁能源替代
推广使用清洁能源，替代燃煤 等高污染能源，降低大气污染
物排放。
水环境质量改善情况
1 2
废水排放量减少
加强废水治理，企业废水排放量平均减少25%。
水质达标率提升
通过实施严格的排放标准，工业园区内水质达标 率提升至90%。
制定方案
针对问题清单，制定详细的整治实施方案，明 确整治目标、措施和时间节点。
深圳市城中村旧村综合整治规划编制内容深度和技术指引优质课件专业知识讲座
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
3. 研究角度和工作层面
《综合整治指引》：从城市规划角度，研究城中村满足基本生活需求 的各项规划技术要求，如基础设施、道路交通、公共空间等要求，具 体指导综合政治规划的编制。
《消防技术要求》：从建筑消防与建筑安全治理的角度出发，重点解 决城中村建筑的消防问题，具体指导消防整治施工图的编制以及实施 工作。
编制目的
2. 现状存在问题
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
市政配套设施建设滞后：雨污混流排水，排水不成系统；未实现环状供水，管径编 小；电力电信线路大部分架空。
道路通行能力差：仅方鑫路通行能力较强，其它道路通行能力较差，道路未成环， 占路停车现象严重，还存在部分泥土路。
2. 工作内容
消除重大安全隐患（消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环境污染） 完善市政基础设施(道路交通、给水、排水、电力、通信、环卫) 改善公共服务设施和景观面貌，促进城中村居住环境和生活品质的提
升。
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
3. 研究角度和工作层面
《综合整治指引》：从城市规划角度，研究城中村满足基本生活需求 的各项规划技术要求，如基础设施、道路交通、公共空间等要求，具 体指导综合政治规划的编制。
《消防技术要求》：从建筑消防与建筑安全治理的角度出发，重点解 决城中村建筑的消防问题，具体指导消防整治施工图的编制以及实施 工作。
编制目的
2. 现状存在问题
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
部门意见及处理
市政配套设施建设滞后：雨污混流排水，排水不成系统；未实现环状供水，管径编 小；电力电信线路大部分架空。
道路通行能力差：仅方鑫路通行能力较强，其它道路通行能力较差，道路未成环， 占路停车现象严重，还存在部分泥土路。
2. 工作内容
消除重大安全隐患（消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环境污染） 完善市政基础设施(道路交通、给水、排水、电力、通信、环卫) 改善公共服务设施和景观面貌，促进城中村居住环境和生活品质的提
升。
3. 工作重点
近期3-5年工作，以消除城中村消防安全、防灾减灾、洪水内涝、环 境污染等重大隐患为核心，在此基础上完善各项市政基础设施。
本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不 当之处，请联系本人或网站删除。
编制目的
编制过程
指引的内容框架
指引目标和工作重 点
指引内容与技术要 点
上李朗社区综合整 治规划案例
《指引》与《消防 技术要求》的关系
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）第一章总则第一条为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）等有关规定，制定本指引。
第二条本指引适用于《暂行措施》第（十六）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目城市更新计划、城市更新单元规划（以下简称“更新计划”、“更新单元规划”）制定、实施监管以及用地管理。
《暂行措施》第（十五）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目不适用本指引。
第二章更新计划第三条更新计划的申报主体参照《实施细则》第三十五条的规定确定。
第四条除按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》第四条的规定提交更新计划申报材料外，申报更新计划还需提交建筑物现状功能一览表及拟改造模式的分区图。
更新计划申报范围应包含完整宗地。
第五条申报主体向区城市更新职能部门提交更新计划申报材料，区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向管理局及区相关部门征求意见。
区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起20个工作日内完成审查。
审查通过的，形成更新计划草案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站上进行10日的公示，汇总、处理公示意见后提交市规划国土委审批。
审批通过后由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站上公告。
第六条更新计划经批准后，申报主体按照《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号）向管理局申请核查、汇总更新单元范围内的土地、建筑物信息。
未批先建的建筑物须由深圳市地籍测绘大队出具测绘查丈报告。
涉及用地处置的，按照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）办理。
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍
16
谢 谢!
•
按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
13
三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让； 经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通 过协议方式出让给继受单位，原有部分的工业楼宇部分规定缴纳地 价后按程序登记在继受单位名下。
关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号)
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
局部拆建
9
三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
增加完善辅助公用 设施
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
增加普通工业厂房
综合整治类旧工
按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；
业区升级改造
增加新型产业用房 或产业配套设施
综合整治类旧工业区升级改造 不需移交土地 无偿移交新建建筑面积的10%
• 通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地
地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%
计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；
11
三、综合整治类旧工业区升级改造
谢 谢!
•
按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
13
三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让； 经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通 过协议方式出让给继受单位，原有部分的工业楼宇部分规定缴纳地 价后按程序登记在继受单位名下。
关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号)
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
局部拆建
9
三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
增加完善辅助公用 设施
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
增加普通工业厂房
综合整治类旧工
按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；
业区升级改造
增加新型产业用房 或产业配套设施
综合整治类旧工业区升级改造 不需移交土地 无偿移交新建建筑面积的10%
• 通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地
地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%
计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；
11
三、综合整治类旧工业区升级改造
相关主题
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关于深入推进城市更新工作的意见（深府[2010]193号)
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
可增加面积不超过现状 建筑面积15%的电梯、 连廊、楼梯等辅助性公 用设施
简化程序
区政府审批、组织实施、 竣工验收、后续监管
免收地价
5
二、产业升级改造模式
（三）综合整治类旧工业区升级改造
• 以促进产业转型升级，拓展产业发展空间为目的； • 须满足结构安全和消防要求； • 符合我市产业发展导向和城市规划； • 建筑物建成时间不少于10年； • 更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准； • 可增加生产经营性建筑面积。
（七）创新型产业用房配建
拆除重建类城市更新 • 按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
综合整治类旧工业区升级改 造
• 无创新型产业用房配建 要求
13
三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让；
经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
拆除重建类城市更新
处置土地的20%纳入政府土地储备
剩余部分无偿移交不少于15%的土地
综合整治类旧工业区升级改造
不需移交土地
无偿移交新建建筑面积的10%
• 通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地
地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60% 计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；
深圳市综合整治类旧工业区升级改造 政策介绍
1
产业升级改造策略
2
产业升级改造模式
3
综合整治类旧工业区升级改造
4
旧工业区升级改造操作指引
2
一、产业升级改造策略
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府[2013]1号）
鼓励旧工业区综合整治。支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，推进 传统产业转型升级，促进高效益产业和高素质人才集聚，建设生产、生活、生态和谐发展 的现代化产业园区。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土 地和财税等方面给予支持。
局部拆建 9
三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
综合整治类旧工 业区升级改造
增加完善辅助公用 设施
增加普通工业厂房
增加新型产业用房 或产业配套设施
其他
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）
为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求 的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。
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二、产业升级改造模式
（一）常规模式
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造
示例
加建
在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不 得对原有结构安全和消防安全产生影响；
整层加建
局部加建
空地扩建
扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积 率的2倍；
局部拆建
拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于 5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所 在宗地原容积率的2倍。
水平扩建
6
三、综合整治类旧工业区升级改造
（一）简化程序
通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积
审批环节优化 更新计划申报
区政府审查、规土委审批
更新规划申报
符合法定图则强制性内容：管理局 审批
调整法定图则强制性内容：建环委 审批
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（二）放宽准入条件
权属清晰的合法土地占比
局部 拆建
综合 整治 改造 模式
扩建
功能 改变
加建
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》（深府办〔2014〕8号）第（十四）条：为促 进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励 旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下， 开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建 、局部拆建等方式的城市更新。
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（三）鼓励适当提高开发强度
旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，可采用以下方标准（按照50%工业+50% 办公基准地价标准测算，对应土地使用权期限为30 年）的50%计收地价。
进行功能改变、局部拆建的，按照《办法》及《实 施细则》有关规定缴纳地价。
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（五）历史用地处置
• 建筑面积移交
经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转 ）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地 手续不完善的建成区：
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（六）土地使用年期
权属清晰的合法土地可延长 •剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与实际使 用时间之和不超过原土地用途的法定最高期限（工业用途法定最 高年期为50年）。
经处置的历史用地 • 协议出让给继受单位，使用年期为30年。
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三、综合整治类旧工业区升级改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
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二、产业升级改造模式
（二）综合整治
• 以消除安全隐患、完善现状功能等为目的； • 不改变建筑主体结构和使用功能。
以科学发展观为指导，认真实施《城市更新办法》，坚持综合整治、功能改变和拆除重建 三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储区）改造、积极推进旧商业区 改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境 品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。
可增加面积不超过现状 建筑面积15%的电梯、 连廊、楼梯等辅助性公 用设施
简化程序
区政府审批、组织实施、 竣工验收、后续监管
免收地价
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二、产业升级改造模式
（三）综合整治类旧工业区升级改造
• 以促进产业转型升级，拓展产业发展空间为目的； • 须满足结构安全和消防要求； • 符合我市产业发展导向和城市规划； • 建筑物建成时间不少于10年； • 更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准； • 可增加生产经营性建筑面积。
（七）创新型产业用房配建
拆除重建类城市更新 • 按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
综合整治类旧工业区升级改 造
• 无创新型产业用房配建 要求
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让；
经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
拆除重建类城市更新
处置土地的20%纳入政府土地储备
剩余部分无偿移交不少于15%的土地
综合整治类旧工业区升级改造
不需移交土地
无偿移交新建建筑面积的10%
• 通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地
地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60% 计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；
深圳市综合整治类旧工业区升级改造 政策介绍
1
产业升级改造策略
2
产业升级改造模式
3
综合整治类旧工业区升级改造
4
旧工业区升级改造操作指引
2
一、产业升级改造策略
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府[2013]1号）
鼓励旧工业区综合整治。支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，推进 传统产业转型升级，促进高效益产业和高素质人才集聚，建设生产、生活、生态和谐发展 的现代化产业园区。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土 地和财税等方面给予支持。
局部拆建 9
三、综合整治类旧工业区升级改造
（四）地价优惠
综合整治类旧工 业区升级改造
增加完善辅助公用 设施
增加普通工业厂房
增加新型产业用房 或产业配套设施
其他
进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础 设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施 的，免收地价；
按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）
为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求 的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。
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二、产业升级改造模式
（一）常规模式
综合整治类 功能改变类
不改变建筑主体结构和使用功能 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造
示例
加建
在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不 得对原有结构安全和消防安全产生影响；
整层加建
局部加建
空地扩建
扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积 率的2倍；
局部拆建
拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于 5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所 在宗地原容积率的2倍。
水平扩建
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（一）简化程序
通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积
审批环节优化 更新计划申报
区政府审查、规土委审批
更新规划申报
符合法定图则强制性内容：管理局 审批
调整法定图则强制性内容：建环委 审批
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（二）放宽准入条件
权属清晰的合法土地占比
局部 拆建
综合 整治 改造 模式
扩建
功能 改变
加建
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》（深府办〔2014〕8号）第（十四）条：为促 进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励 旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下， 开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建 、局部拆建等方式的城市更新。
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（三）鼓励适当提高开发强度
旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，可采用以下方标准（按照50%工业+50% 办公基准地价标准测算，对应土地使用权期限为30 年）的50%计收地价。
进行功能改变、局部拆建的，按照《办法》及《实 施细则》有关规定缴纳地价。
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三、综合整治类旧工业区升级改造
（五）历史用地处置
• 建筑面积移交
经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转 ）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地 手续不完善的建成区：
11
三、综合整治类旧工业区升级改造
（六）土地使用年期
权属清晰的合法土地可延长 •剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与实际使 用时间之和不超过原土地用途的法定最高期限（工业用途法定最 高年期为50年）。
经处置的历史用地 • 协议出让给继受单位，使用年期为30年。
12
三、综合整治类旧工业区升级改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 改变部分或者全部建筑物使用功能
拆除重建类
可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
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二、产业升级改造模式
（二）综合整治
• 以消除安全隐患、完善现状功能等为目的； • 不改变建筑主体结构和使用功能。