土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案4

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案4

一、案例分析题

某开发商要参加一个经济技术开发区招标出让地块的投标报价，

该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用

权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。1. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?

答案：对土地的基本情况如土地的规划前提、用途、面积做全面了解；调查市场情况，预测当地高级酒店的供求趋势；利用适当的估价

法子确定投标报价。

2. 可采取哪几种估价法子?

答案：可采取假设开发法和市场对比法。

3. 简述评估技术路线。

答案：对假设开发法，求取估价对象未来开发完成后的价值，减去

未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理

价格或价值。

对市场对比法，按对比实例选择原则，选取3个或3个以上房

地产交易实例作为对比实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、

个别因素修正，从而得到对比实例的比准价格。

4. 应收集审核的资料有哪些?

答案：应收集审核的资料有：国有土地使用权证书；建设用地规划

许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；

房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。

5. 若采用市场对比法，在选取可比案例时应考虑哪些因素?

答案：应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行对比修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

请根据后指出错误并说明缘由

1. 下面为某土地估价技术讲演的估价部分，请指出错误。

第三部分土地估价

一、估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有：

1．最有效使用原则(略)

2．供需原则(略)

3．变动原则(略)

4．协调原则(略)

5．综合分析原则(略)

6．多种评估法子相结合的原则(略)

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估法子科学，评估结果准确。

二、估价法子及估价过程

根据《城镇土地估价规程》(后回答相关问题。

一、估价项目名称

某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

本次土地估价是为某上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。

(4)土地估价委托书。

(5)估价人员实地勘察和市场调查所获取的有关资料。

六、估价基准日

二零零五年12月三十一日

七、估价日期

二零零五年12月三十日至二零零六年一月五日

八、地价定义

待估宗地的价格是在后请指出错误点并说明缘由

土地估价技术讲演

(1) 第一部分总述

(2) 一、估价项目名称

(3) 某公司土地价格评估

(4) 二、委托估价方

(略)

(5) 三、受托估价方

(略)

(6) 四、估价目的

某公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。

(7) 五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《中华人民共和国公司法》。

(4)《某省土地管理法实施条例》。

(8) (5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。

(6)《农用地估价规程》(TD/T 1006—2003)。

(7)某省、某市颁布的其他有关法规和政策。

(8)委托方提供的其他有关资料。

(9)现场勘察数据和市场调查数据。

(9) 六、估价基准日

二零零六年四月三十日

(10) 七、估价日期

二零零六年三月九日至五月十七日

(11) 八、地价定义

在正常年份和正常生产经营管理前提下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)前提下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。

(12) 九、估价结果

单位地价：3.26元/m2

总地价：10320.73万元

大写：壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整(人民币)

(13) 十、需要说明的特殊事项

(14) 1．评估假设前提

(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。

(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。

(3)估价对象得到最有效利用并发生相应的土地收益。

(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

(5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究讲演确定。粮食单价采用现时国家收购价格。

(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究讲演为主。

(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(8)委托方提供数据真实。

(15) 2．本讲演的使用方向与限制前提

(1)本讲演及估价结果仅为本讲演设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本讲演评估结果无效。

(2)本讲演估价结果是在满足价格定义所设定前提下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

(3)本讲演必需完整使用，对仅使用讲演中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。

(4)评估价格是在满足全部假设与限制前提下，估价期日的土地使用权价格。

(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。

(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本讲演评估价格不含上述价格。