房地产开发项目融资方案

湖北恩施莲花城项目

融

资

方

案

恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二二年四月二十六日

目录

一、项目名称 (2)

二、项目主体 (2)

三、投资规模、期限及还款进度 (2)

四、项目基本情况 (3)

五、项目投资估算 (5)

六、项目销售收入及税费 (6)

七、项目财务分析 (6)

一、项目名称

“恩施莲花城”建设项目

二、项目主体

恩施莲花城生态旅游开发有限公司

三、投资规模、期限及还款进度

本项目拟分三期投资：

一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。

由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。

四、项目基本情况

恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。

目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。

项目建设期为4年，自2013年5月至2017年5月。

项目公司成立于2011年8月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。

五、项目投资估算

项目总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补偿费4500万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费13000万元，基础设施费3000万元，公共设施配套费免费，开发间接费3000万元（含销售、广告、管理等费用）。

项目建设期预计4年，自2013年5月至2017年5月。预计2013年完成总投资的20%，即完成投资4900万元；2014年完成总投资的30%，即完成投资7350万元；2015年完成总投资的48%，即完成投资11760万元；2016年完成总投资的2%，即完成投资490万元。

土地征用及拆迁补偿费4500万元。项目共占用规划面积土地使用权175000平米，其中项目公司名下国有出让土地35000平米，其余部分为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、相关税费。

前期工程款1000万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费13000万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方2000元的单位造价、建筑面积65000平米相乘确定。

基础设施费3000万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模的2%确定。

公共设施配套费免费。

开发间接费3000万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。

六、项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺，扣除拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为62000平米。

根据对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场的调查，该房产的平均销售价为6500元/平米，可实现销售收入40300万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费3405.35万元。各项税费情况见下表：

预计实现净利润12394.65万元。