设施设备维护部工作手册

紫檀物业部工作手册设施设备维护部目录第一章前言.................................................................................（3）第二章岗位设置及工作职责 (4)第三章设施设备维护部管理制度 (7)第四章施设备维护部操作规程 (17)GC-101 渗漏处理操作规程 (17)GC-102 土建维修操作规程 (18)GC-103 水电工维修操作规程 (22)GC-104 发电机组操作规程 (24)GC-105 高压配电房操作规程 (26)GC-106 低压配电房设备操作规程 (26)GC-107 二次供水操作规程 (27)第五章维修服务工作标准 (29)第六章装饰装修管理制度 (32)七、表格汇总第一章前言设施设备维护部是《物业服务合同》的约定，对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；最大限度延长物业使用寿命；为业主和使用人有一个安全、舒适、和谐、文明的工作与生活环境提供保障。

为确保今后物业设施设备维护部的工作能有条不紊的进行，通过对部门、人员的管理职能、权限、责任范围和工作标准的明确，规范员工的行为规范和操作规程提供指导，特编制本手册。

天和物业紫檀物业部第二章岗位设置及工作职责一、岗位设置序号职务人数岗位内容备注11全面负责项目设施设备维护部管理作2设施设备 3负责项目日常维修工作、设备设施的行维护工作及特约维修工作划二、工作职责设施设备维护部主管：1.对项目经理负责,全面负责项目设施设备维护部管理工作；2.组织制定各岗位规范和操作规程；3.负责制定项目设备维护保养计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施；4.负责项目楼宇、设备维护保养工作实施及项目资产管理；5.负责收集各种资料，绘制设备系统原理图，系统图及完善的技术资料归档；6.根据项目设备设施实际情况，制定部门编制和能耗、物耗计划，并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修费用；7.抓好员工安全意识、服务意识、专业技能及职业道德教育培训,预防责任事故发生；8.严格执行公司《物业工作手册》相关规定，搞好项目装修管理和空置房管理工作；9.负责审定下属员工的工作计划，督导工作计划的执行，对本部门员工的考核；10.加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作并进行维修回访，确保管理目标实现；11.同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，协助项目经理配合居委会、城管做好项目工作；12.收集、整理项目管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，促进工作质量的提高；13.完成上级领导交办的其他工作，定期提交工作报告及述职报告。

设施设备维护部领班：1.对设施设备维护部主管负责,负责项目日常维修工作、设备设施的运行维护工作及特约维修工作；2.制订班组工作计划并落实执行；3.督促下属员工严格执行设备设施运行维护、保养检修计划,并做好相关记录；4.根据实际需求，制订设备设施运行时间，确保节能降耗工作实施；5.负责督促检查下属员工工作完成情况并督促员工做好相关记录；6.带领下属严格执行各项规章制度及安全操作规程，杜绝违章操作；7.协助部门主管搞好员工培训；8.负责维修材料的申购、领用和使用管理，杜绝工具、材料流失；9.做好空置房检查检修工作；10.负责下属员工的考勤工作。

装修管理员：1.对设施设备维护部主管负责，负责项目装饰装修巡视及管理工作；2.负责二次装修审批工作，协助管家服务中心办理装修手续，并做好资料的收集整理；3.负责装修现场巡视检查，及时发现和处理违规装修行为，收集第一手现场资料(含图片)，并做好相关记录；4.接待业主和装修单位装修相关问题的咨询和投诉处理，要求投诉处理必须有详细的过程跟进记录；5.每天向部门主管提交违规装修日报，每周提交工作周报。

水电维修工：1.对设施设备维护部领班维修领班负责，负责项目公共区域的日常巡视检查和维修工作；2.按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务，并达到规定合格率、及时率和满意率；3.遵守《工作手则》和公司各项规章制度，严守操作规程；4.严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域巡视检查，并作好巡检记录；5.按规定做好空置房检查检修工作，并做好《空置房检查记录》，报主管审阅；6.协助装修管理员巡视装修现场，及时发现违章行为；7.完成水电气抄表工作；8.完成管家服务中心安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。

土建(防水)维修工：1.对设施设备维护部领班负责，负责项目的土建、防水等综合维修工作；2.按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务,并达到规定合格率、及时率和满意率；3.遵守《工作手则》和公司各项规章制度；4.严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域巡视检查，并作好巡检记录；5.熟悉各种维修方法，做到高效、优质、安全地完成维修任务；6.完成上级主管安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。

机电维修工1.对设施设备维护部领班负责,负责项目设备设施日常巡视检查和维修工作；2.严格按规定时间启运设备；3.按计划实施设备设施的维护检修,并做好相关记录；4.配合实施项目设备设施大、中修和改造计划；5.按特约维修程序对项目业主提供工程维修特约服务，并达到规定合格率、及时率和满意率；6.遵守《工作手则》和公司各项规章制度，严守操作规程；7.严格执行巡视检查相关规定，负责责任区域设备设施的巡视检查，严禁设备带病运行，发现设备故障(缺陷)应立即报告，并作好记录；8.完成上级主管安排的其它工作任务，按规定参与夜间值班。

第三章设施设备维护部管理制度1.0目的为项目设施设备维护部规范管理提供依据。

2.0范围适用于项目设施设备维护部。

3.0职责设施设备维护部负责相关制度的制订和实施。

4.0工作程序4.1交接班制度4.1.1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，做好接班准备工作；4.1.2认真查看上一班《值班记录》,了解上一班工作情况；4.1.3检查工具、仪表、钥匙是否完好齐全，确认无误后在值班记录上签名；4.1.4上一班情况未交待清楚,不得进行交接班；4.1.5因上一班人员渎职未完成当班任务，未完成任务应由上一班人员自行完成；4.1.6上一班因涉及影响营业的维修，暂时无法处理的，需向接班人员交待清楚，并报领班同意后，可以交班；4.1.7严禁酒后值班，酒后接班时，上一班不得交班，同时需报告主管；4.1.8严禁私自调班；4.1.9白班人员需准备好夜班常用材料，否则，夜班人员有权拒绝接班，要求白班人员领回材料后再交班；4.1.10特殊情况下听从行政值班人员安排。

4.2工具管理制度4.2.1部分个人专用工具由个人保管，建立个人工具管理档案，个人工具自行负责使用和管理，个人工具损坏需自行赔偿；4.2.2对易耗品采取以旧换新的方式处理；4.2.3大型公用工具由领班负责统一管理，并定期维护保养，严禁私自外借；4.2.4定期对报废工具进行统一销毁；4.2.5按规定定期将测量、检测工具送检。

4.3设备房管理制度4.3.1无关人员严禁进入设备房；4.3.2设备房内各种物品工具需按规定摆放整齐；4.3.3不得在设备房工作间内抽烟、进食、聊天、看书报；4.3.4设备房无人时应随手关门、关灯；4.3.5配备好相应消防器材；4.3.6严格保持设备房卫生。

4.4特约维修管理规定4.4.1接到特约维修派工单后，10分钟内必须到达业主家中；4.4.2维修工需自带鞋套，严禁脱鞋进入业主家中；4.4.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.4.4若维修时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.4.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.4.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.4.7维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；4.4.8重要维修项目设施设备维护部领班需亲到现场督导；4.4.9将派工单返回办公室，并做好维修记录。

4.5维修回访制度4.5.1为确保到达特约服务质量管理目标，设施设备维护部主管需按规定安排维修回访；4.5.2维修回访采用电话回访、现场回访等方式进行；4.5.3设施设备维护部主管每月回访量应不低于15％；4.5.4回访内容包括维修及时率、维修合格率、客户满意率；4.5.5对维修中的不合格项，设施设备维护部主管应及时安排返修；4.5.6按规定做好回访记录；4.5.7设施设备维护部主管对不合格服务应进行统计分析，并采取预防和纠正措施。

4.6房屋保护制度4.6.1为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度；4.6.1严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量；4.6.1制订房屋巡视检查计划，及时处理分发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；4.6.1制订房屋修缮计划，定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，包括维护、中修、大修、改造；4.6.1加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；4.6.1建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.6.1加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能；4.6.1定期进行白蚁防治，做好白蚁预防工作。

4.7空置房检查制度4.7.1为了确保空置房达到规定完好率，制订本制度；4.7.2实行月检月评管理，月中由设施设备维护部进行全面巡视检查，月末由保洁部进行检查，由首席大管家归口管理；4.7.3设施设备维护部负责空置房土建及配套设备设施的检查维修，每月15日前进行全面检查，并填写空置房检查记录，报项目经理审阅；4.7.4对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；4.7.5特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。

4.8共用设施巡视检修制度4.8.1为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度；4.8.2设施设备维护部主管负责本制度实施督导工作，具体执行《定期检查项目一览表》；4.8.3设施设备维护部主管应每周不少于两次全域巡视检查；4.8.4设施设备维护部主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录；4.8.5巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；4.8.6管理人员、秩序维护员、保洁、绿化等项目员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告设施设备维护部主管，由设施设备维护部主管安排处理；4.8.7对影响项目日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；4.8.8对一些工艺要求较高、难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，设施设备维护部主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.8.9做好巡视检修相关记录；4.8.10不定期组织对各项目共用设施管理现状开展评比，促进管理水平提高。