房地产开发项目的规划设计及其评价
浅谈项目开发经济评估的重要性
浅谈项目开发经济评估的重要性摘要：目前，由于房地产政策的变化，房地产项目开发的难度正在逐渐增大。
为了降低和规避项目开发投资风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目进行全面的技术经济分析和评估，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
本文主要对项目开发经济评估的重要性进行了分析探讨。
关键词：房地产；项目开发；经济评估；可行性引言经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。
在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。
一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。
项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。
首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。
而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。
2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。
3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。
工程经济学课程设计(某房地产项目)
《工程经济》课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓名：温晓专业：建筑经济管理学号：42指导教师：金玮佳2020年12月4日目录1.课程设计任务书12.建小高层商品房住宅楼财务评价62.1项目概况62.2投资估算62.3资金筹措计划72.4项目经济效益评价92.5不确定性分析123.建高层商业写字楼财务评价133.1项目概况133.2投资估算133.3资金筹措计划143.4项目经济效益评价163.5不确定性分析214.方案比选结论221．设计题目(自选其一)1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.3 工程项目多方案比选1.4 工程项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2．设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目或工业开发项目的经济评价。
※建筑物地点：浙江省范围内；※房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；4．时间安排本次课程设计安排在18周进行。
5．设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；※各种方案应包括以下内容：投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；资金筹措计划；项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；结论：※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
房地产项目环境影响评价讲解
房地产项目环境影响评价讲解房地产项目环境影响评价是在房地产开发过程中进行的一项重要的环境保护工作。
它通过系统、科学地评估房地产项目对环境可能产生的影响，旨在遵循可持续发展原则，减少负面影响，保护生态环境和公众利益。
本文将详细讲解房地产项目环境影响评价的相关概念、方法及其在实践中的应用。
一、房地产项目环境影响评价的概念房地产项目环境影响评价（Environmental Impact Assessment，简称EIA）是指在房地产项目规划、设计和施工前，对项目可能产生的环境影响进行预测、评估和防控的一项环境保护措施。
通过EIA，可以及早发现和预防可能对环境造成损害的因素，保证房地产项目在可持续发展的前提下实施。
二、房地产项目环境影响评价的主要内容1.环境影响评价范围在进行房地产项目环境影响评价时，需要对项目可能影响的环境要素进行全面评估。
主要包括空气质量、水质水体、土壤质量、生态系统、噪音、废弃物、交通和社会经济等方面。
评价范围应覆盖项目区域及其周边地区，以充分考虑项目可能产生的间接和累积影响。
2.环境影响评价过程环境影响评价一般包括以下几个步骤：项目环境影响预测、环境影响评估、环境影响报告编写、公众参与和审批决策。
其中，项目环境影响预测是通过模型、实地调查和数据分析等手段，对项目可能产生的影响进行预测和定量评估。
环境影响报告是根据评价结果和预测的环境影响，向相关部门提交的详尽报告，说明项目的合规性和环境保护措施。
3.环境影响评价方法房地产项目环境影响评价的方法多种多样，包括定性评价和定量评价。
定性评价主要通过描述和分析环境影响，判断其重要性和可接受性。
定量评价则通过建立环境数学模型，对环境影响进行量化计算和分析。
评价方法应该综合考虑项目特点、评价目标和可行性，选择合适的方法进行。
三、房地产项目环境影响评价的重要性1.保护生态环境房地产项目对周边生态环境有着重要影响，包括植被破坏、水源污染、生态系统失衡等。
房地产开发项目规划设计及其评价
居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模， 通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
3
居住区
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居住区的规划布局
居住组团
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模 (1000～3000 人、300～1000 户 ) 相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
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周边式布置
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行列式布置
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混合式布置
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散点式布置
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自由式布置
居住建筑的布置形式
衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。
A
绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%), 其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。
B
居住区人均公共绿地面积指标 : 组团绿地不少于0.5㎡/人，小区绿地(含组团)不少于 1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于 1.5㎡/人。
02
建立评价模型
构造判断矩阵
方案总排序
层次单排序
层次分析法的解题步骤
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指标层相对于目标层的层次单排序
方案层相对于指标层的层次单排序
层次单排序
方案总排序
方案总排序的计算方法 层次总排序计算结果的一致性检验
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居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。
居住区用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、绿化用地或不可建设用地等。
规划设计条件包括哪些内容
规划设计条件包括哪些内容《城市规划法》等三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门审请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。
规划设计条件是进行拟建项目总图规划设依据之一。
规划设计条件，主要应当包括：（1）该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。
（2）根据建设项目的性处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。
（3）综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。
（4）该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。
（5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。
（6）提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线向、绿化要求以及他控制事项。
（7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。
（8）有关的特别要求，如人防、净空限制等。
城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据些此进行拟建设项目总平面布置设计。
设计任务书的编制要点编制设计任务书是开发企业设计管理的一项重要内容，是由开发企业的三总师根据项目的市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复意见，协同草拟提纲，由设计管理部门编制，再由总工程师审核上报总经理批准的设计管理文件。
不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。
设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。
一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。
成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。
设计任务书应该至少包括以下内容：项目概况：介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。
介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。
重庆市房地产项目开发及审批流程
缴纳土地出让金
委托地质勘查
申请项目选址
委托地灾评估
土地成交确认书 申请用地
委托土地勘界
草签土地出让合同 市国土局审核同意 市签订土地出让合同
获得《建设项目 选址意见书》
报批《总平面 规划图》
办理《建设用地 规划许可证》
获得《设计条件 要求通知书》 委托规划设计方案并送审
委托初步设计并送审
委托施工图设计并送审
6
获取土地信息
投资机会研究
否
反馈
是否可行
最高价
是
参加土地竞买
否
是
是否获得
办理土地权属 交接相关证件
转入前期工作阶段
编制项目建议书
项目建议书审批
编制可行性研究报告
可行性研究报告审批
办理投资项目备案证
项目立项审批
项目立项
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获得土地信息的渠道
➢ 重庆市土地交易中心★
➢ 土地转让 ➢ 合作开发 ➢ 其它方式
➢ 委托单位
❖具有地灾评估资质的单位
➢ 委托结果
❖《地质灾害评估报告》
➢ 收费标准
❖渝价[2002]257号（附件）
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办理《建设工程选址意见书》
➢ 办理部门
❖所在区规划分局
➢ 申请材料
❖申请书和申请报告 ❖1：500实测现状地形及管网图 ❖土地出让确认通知书 ❖ 开发资质证书 ❖其它文件
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办理《建设工程选址意见书》
➢ 办理程序
❖ 申请与受理（5日内）
❖ 审查与决定（20日内）
❖ 公布与颁发（10日内）
➢ 获得证件
❖ 《建设工程选址意见书》
❖ 《设计条件要求通知书》
❖ 《复函意见书》（不同意时颁发）
房地产开发项目的规划设计及其评价
1. 建筑术语
道路红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
城市规划的层次体系
分区规划 在总体规划的基础上，具体划定土地使用界线，对 土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范 围提出控制要求，确定次干道及支路的红线位置、 横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高； 确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径 等。
控制性详细规划 将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展 方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公 用设施项目，具体明确地落实在每一块开发建设的 土地上；落实每一块开发土地的土地建筑数量、人 口数量、道路红线及其控制点的坐标；
平层式 错层 复式 跃层
按户内空间 布局划分
建筑类型
低层建筑
多层建筑
小高层建筑（非规范性）
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。
建筑间距
两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定
1. 建筑术语
规划设计与自然生态相和谐； 规划设计与社会发展相和谐； 规划设计与用户需求变化相和谐。
影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。
城房地产开发项目建设标准
城房地产开发项目建设标准引言一、项目背景城房地产开发项目涉及土地开发、建筑设计、施工、设备安装等多个环节，由于每个城市的地理、环境等条件有所不同，因此需要制定一套统一的建设标准，以确保项目的质量和安全。
二、项目规划与设计1. 土地选址项目土地选址应符合城市规划，并满足土地资源可持续利用的原则。
选址时需要考虑交通便利性、自然环境等因素，确保项目的可持续发展。
2. 建筑设计项目建筑设计应满足功能合理布局、安全可靠、节能环保、美观大方等要求。
设计时需要考虑建筑结构的稳定性、防火性能、抗震性能等因素，并且采用节能技术和环保材料，以降低能耗和环境污染。
3. 绿化与景观设计项目绿化与景观设计应注重生态环境的保护和提升。
设计时需要考虑植被的选择、绿化面积比例、景观布局等因素，使项目充满绿意和人文气息。
4. 基础设施设计项目基础设施设计包括供水、供电、排水、通信等设施的规划和设计。
设计时需要确保设施的运行稳定性和覆盖范围，以满足项目的需求。
三、项目施工与管理1. 施工组织与管理项目施工组织与管理应遵循相关法律法规和标准，确保施工过程的安全、高效。
施工管理应包括工程进度、质量控制、材料供应、安全生产等方面。
2. 施工质量控制施工质量控制应依据相关规范和标准，进行验收和检测。
对于关键工程节点和关键工艺应进行特殊检测，确保项目的整体质量。
3. 施工安全管理施工安全管理应符合相关法律法规和标准，确保施工过程的安全。
施工单位应建立健全的安全管理制度，加强施工现场的安全教育和培训。
4. 环境保护和资源节约项目施工过程中应遵守环境保护和资源节约的要求。
施工现场应设置垃圾分类区域，合理利用水、电、气等资源，减少对环境的污染和破坏。
四、项目验收与运营1. 项目验收项目验收应按照相关标准和规范进行，包括土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案等方面。
验收时需要对建筑物的结构、设备、装修等进行检查和评估。
2. 项目运营与管理项目运营与管理应建立健全的管理体系，包括物业管理、安全管理、设备维护等方面。
房地产开发项目规划设计
5-2 房地产开发项目规划设计指标
• (10)住宅平均层数指居住建筑总面积与居住建筑基底总面积之比，其 计算公式为
• (11)高层比例即高层住宅占总建筑面积的比例，其计算公式为
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5-2 房地产开发项目规划设计指标
• (12)住宅间距(m)指相邻居住建筑之间的距离。 • (13)居住区平均造价计算公式为
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5-2 房地产开发项目规划设计指标
• 一、居住区开发项目的技术经济指标
• 居住区开发时通常采用以下技术经济指标作为衡量居住区规划方案 的经济性和合理性的标准。
• (1)居住区总用地(( km2)指居住区范围内的总用地面积，其中包括 居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。
• (2)居民人均占地(m2/人)是居住区内人均占地指标，其中包括人均 居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。
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5-3 房地产开发项目规划设计内容
• (四)户外场地设施规划 • 住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落以及其中的各
类活动设施和配套设施。在住宅区中，户外活动场地有幼儿游戏场地、 儿童游戏场地、青少年活动与运动场地、老年人健身与消闲场地和其 他社会性活动场地。各类活动设施包括幼儿和儿童的游戏器具、青少 年运动的运动器械和为老年人健身与消闲使用的设施。配套设施包括 各类场地中心的桌凳、亭廊、构架、废物箱、照明灯、矮墙、雕塑、 喷水等景观性小品。
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5-3 房地产开发项目规划设计内容
• (三)安全设施规划 • 居住区的安全设施根据所采用的安全系统一般较为常用的有对讲系
统设施和视频监视系统设施。对讲系统是指住户与来访者之间通过对 讲机进行单元门或院落门门锁开启的安全系统;视频监视系统是指在 居住区内和外围设置能够监视居住区全部通道出入的摄像装置并由居 住区保安管理监控室负责监控和处理。这两种保安系统均由居住区的 专用线或数据通信线传送信息，需要设置居住区的中央保安监控设施。
【房地产开发】【RealEstateDevelopment】
第 2 章 房地产开发项目可行性研究
教学内容：
2.1 概述
2.2 房地产市场调查与预测
2.3 房地产开发项目投资、成本、费用的估算
2.4 房地产开发项目收入估算与资金筹措
2.5 房地产开发项目经济评价
二、课程简介
本课程在简单介绍房地产开发流程、房地产行业资金来源、房地产开发用地取得的基础上着 重讲解房地产可行性研究报告和营销策划报告，并对学生的市场调研能力进行培养。该课程是学 生进入房地产开发企业的必修课程，可行性研究报告和营销策划报告的写作是本专业学生应掌握 的基本技能。
三、选课建议
大学四年级可选，需提前学习工程经济学。
教学内容：
4.1 投资与房地产投资
4.2 房地产开发资金筹集方式
4.3 金融机构对项目贷款的审查
4.4 房地产开发项目资金筹集规划
能力要求：
① 知道投资与房地产投资的概念、房地产开发资金筹措的方式； ② 理解金融机构对房地产贷款的审查程序。 第 5 章 房地产开发项目的规划设计及其评价
教学内容：
5.1 房地产开发项目的规划管理 5.2 居住区规划设计 5.3 居住区规划设计中的技术经济指标 5.4 房地产开发项目规划设计方案的评价 能力要求： ① 知道房地产规划设计的技术评价指标； ② 理解房地产开发项目规划设计方案的评价。 第 6 章 房地产开发项目营销策划书的编制 教学内容： 6.1 项目概况 6.2 市场调查 6.3 市场细分与目标市场的选择 6.4 产品定位 6.5 销售计划 6.6 市场推广 6.7 销售工作 6.8 销售后服务 能力要求： ① 知道房地产营销的概念、市场细分的方法、产品定位的方法； ② 理解租售工作和租售之后的服务工作； ③ 运用房地产市场推广的手段，撰写房地产营销策划报告。
2015年公务员考核规定完美解析
A．形成过程 B．发生时间
C．形成原因 D．覆盖范围
21、焚香的习俗在中国有着悠久的历史，通常人们为了礼仪将衣服熏香，古代文人雅士也喜欢在书房内焚上一炉香，营造“红袖添香夜读书”的意境，因此，早在汉前就出现了以陶、瓷、钢、铁、瓦为材料制成的香炉。汉代时，佛教的传入对香炉的发展起了相当大的作用。元末明初，原先其它材料制成的香炉逐渐被铜香炉取代，明代宣德年间则是铜香炉制作的巅峰时期。
B． 自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
C． 自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
D． 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止
标准答案： B
解析：考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
依次填入划横线部分最恰当的一项是：
A．宣称 打破 B．断言 粉碎
C．妄言 驳斥 D．预言 批判
3、收入分配是一系列社会政治经济政策及其相关制度的结果，因此，改革收入分配，其实质就是改革造成收入分配不公平的社会政治经济政策及其相关制度。收入分配改革，从严格意义而言，并非是“均贫富”的改革，而是使社会政治经济制度更加靠近公平、公正和正义的改革，是为全体社会成员提供平等发展机会的政治经济制度，才有可能形成一个合理的收入分配制度：
C．吐故纳新 有的放失 D．标新立异 去伪存真
12、国有土地上房屋征收的主体是( )。
A． 国务院
B． 省级人民政府
C． 市、县级人民政府
D． 县级人民政府土地主管部门
标准答案： C
解析：考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。
房地产开发与经营
房地产开发与经营第一早1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发经营就是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发；狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分，就是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略与策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价与租金,确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就就是所谓的“收益最大化原理”（百度） :获取项目的最大收益（净收益）就是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
经济策划
经济预测和评价－经济策划商品住宅开发是一种赢利性的投资活动，其规模的确定除了运用建筑学的相关概念进行设定之外，经济的预测和评价变得至关重要。
由于项目的规模主要取决于投资情况，而投资的活动关系到经济效益和经济模式，所以经济预测和评价就是反馈修正项目规模构想的重要环节。
开发定位与效益分析开发定位在完成空间初步构想之后，需要对项目投资的目标、范围、功能、形象和市场等主要方面予以明确和肯定，以便在进一步分析论证过程中，方向明确．有的放矢。
同时，项目开发定位，也是整个项目决策的原则性依据，是项目投资实现高起点、高效益的重要前提。
目标定位对于一个具体的房地产投资项目，投资商一般都有一个效益目标期望值，而项目效益的客观预测值和实际达到的效益值，很可能与期望值有差别，也因此而使项目投资策划的其它方面与将来的实际存在着正负差距。
为使项目策划尽可能和客观实际吻合，需要在对项目投资收益进行初步预测之后，对投资收益目标予以明确定位。
这既能使投资商心中有数，又能正确指导各项投资策划行为。
规模定位一个具体项目，往往可投资的范围和规模可大可小，如一剧院项目，可以单独就建一座，也可以把它同周围的土地、物业开发结合起来，而土地、物业开发的内容很多、范围很大。
因此，在开发项目时，首先需要将开发范围界定下来，以便项目的整体策划和便于安排筹资和投资计划。
功能定位功能定位是策划的一个重要任务之一，只有功能确定了，才能进行设计、计划投资和施工建设。
如开发一幢楼房，楼房的功能是写字办公、商住、商业娱乐或是纯粹的住宅楼等，首先需要明确。
再如交通枢纽站，是仅仅解决交通问题还是需要作为一处景观，或某一个城市的标志和象征。
不同的功能要求，同一项目建设的内容和要求就可能大不相同。
因此，项目功能的定位，决定了投资项目的框架及其它各个方面。
形象定位这主要是从文化和艺术的角度来看待项目投资。
一个项目，既可以简单地把它看作是一项工程，也可以把它看作为一个作品、一种文化或某种艺术的代表。
房地产项目建设开发流程全过程[详细]
![房地产项目建设开发流程全过程[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/b96f5ebfba1aa8114531d96b.png)
房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。
房地产开发各阶段所需要提供的材料
房地产开发过程中各环节所需要的文件材料一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）；2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）；3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）；1、项目建设投资概算（一份）；5、银信部门出示的资金证明（原件一份）；6、企业法人营业执照副本（复印件一份）：（房地产项目需提供资质证明一份）；7、项目地形图（一份）；8、有关职能部门的意见。
二、规划设计1、由县规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件；2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计；3、县城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续1、计划部门核发的（《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证；1、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的（人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷没施检测所核发的（防雷设施设计核书》）；8、地办公室发的《抗震设防核意见书）；9、建没资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标中请表；3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审北表；4、工商部门签发的私营企业证明。
5、法人营业执照；6、其他中请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建改工程，要补充如下资料到招标办办理手料1、建设单位法定代表人证明或法定代表八委托证明；2、建设单位中请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。
房地产全程策划的方案
房地产全程策划方案目录1、项目投资策划2、项目规划设计策划3、项目质量工期策划4、项目形象策划5、项目营销推广6、项目服务策划7、项目二次策划第一章项目投资策划项目投资策划是全案最为关键的环节,它反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍，项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一、项目用地周边环境分析：1、项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及红线图·土地规划使用性质·七通一平现状2、项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3、地块交通条件调查·地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划·项目的水、路、空交通状况·地块周边的市政道路进入项目地块的址入交通网现状4、周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·娱乐休息设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断：1、宏观经济运行状况·国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量·房地产所占比例及数量·房地产开发景气指数·国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策·固定资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重·社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数·中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地的居民住宅形态及比重·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规·政府关于总人口住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析·各种档次商品住宅客户分析·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT（深层次）分析：1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位：1、类比竞争楼盘调研·类比竞争楼盘基本资料·项目房型结构详析·项目规划设计及销售资料·综合评判2、项目定位·市场定位：区域定位主力客户群定位·功能定位·建筑风格定位五、项目价值分析:1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念：·商品住宅价值分析法（类比右实现价值分析法）：选择可类比项目，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重，分析可类比项目价值实现的各要素之特征,对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值，根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。
房地产开发与管理教学大纲
房地产开发与管理教学大纲课程内容第一章管理与城市房地产一、教学要求掌握房地产开发的含义、特征及分类；掌握房地产开发的主要参与者；熟练掌握房地产开发的主要工作阶及其内容。
二、教学内容第一节管理的内涵第二节城市的产生和发展第三节房地产与房地产业第四节房地产开发的含义、特征、分类第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者第六节房地产开发企业的人员与组织三、重点房地产的概念、房地产开发的主要参与者。
四、难点房、地产概念及联系。
第二章房地产项目选择和土地使用权的获取一、教学要求使学生熟悉房地产项目选择相关环节和程序，掌握当前土地使用权的获取途径、方式及相关土地制度。
二、教学内容第一节房地产开发项目选择的概念和程序第二节房地产建设项目选址第三节住宅项目建设用地规划管理第四节住宅项目建设工程规划管理第五节现行的土地制度第六节土地使用权的获取第七节农地征用于工作程序第八节城市房屋拆迁管理制度与政策三、重点房地产项目选择的原则和土地使用权获取方式。
四、难点土地使用权获取和转让的程序。
第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究一、教学要求本章旨在让学生了解房地产投资决策的相关原则、程序和方法，并学会用相应的方法进行简单的分析和计算；让学生了解可行性研究的概念和内容，了解可行性研究报告的撰写要求及内容；掌握财务评价与国民经济评价的概念与联系，财务评价的主要指标和简单计算。
二、教学内容第一节房地产开发项目和决策概述第二节房地产投资决策方法第三节房地产投资不确定性分析第四节房地产开发项目的可行性研究第五节房地产市场研究第六节房地产开发项目经济效益评价三、重点房地产市场研究的内容、决策方法，房地产可行性研究。
四、难点房地产不确定性分析、房地产经济效益评价。
第四章房地产规划设计一、教学要求了解城市规划的概念和内容；掌握居住区规划设计的相关概念内容和重要技术经济指标；掌握城市、居住区基础设施的内容。
二、教学内容第一节城市规划管理第二节居住区规划设计与技术经济指标第三节基础设施建设三、重点居住区规划设计。
房地产管理系统课程设计
房地产管理系统课程设计一、课程目标知识目标：1. 学生能理解房地产管理系统的基本概念，掌握系统的功能模块及其相互关系。
2. 学生能掌握数据库设计原则，完成房地产管理系统数据库的构建。
3. 学生能运用所学编程语言，实现房地产管理系统的基本功能。
技能目标：1. 学生能运用分析、设计方法，对房地产管理系统进行需求分析和系统设计。
2. 学生能运用编程工具，独立编写房地产管理系统相关模块的代码。
3. 学生能通过测试、调试，确保房地产管理系统的稳定性与可靠性。
情感态度价值观目标：1. 学生通过本课程的学习，培养对信息技术的兴趣和热情，增强解决实际问题的能力。
2. 学生在团队协作中，学会沟通、分享、尊重他人意见，培养良好的团队协作精神。
3. 学生能关注房地产管理系统在实际生活中的应用，认识到信息技术在房地产行业中的重要性。
课程性质：本课程为信息技术课程，结合房地产管理系统实例，培养学生实际操作能力。
学生特点：学生具备一定的信息技术基础，思维活跃，对实际应用有较高的兴趣。
教学要求：教师需结合房地产管理系统的实际案例，引导学生运用所学知识解决问题，注重培养学生的实践能力和团队协作精神。
通过课程学习，使学生在知识、技能和情感态度价值观方面取得具体的学习成果。
二、教学内容1. 房地产管理系统概述- 了解房地产管理系统的基本概念、功能与应用领域。
- 分析房地产管理系统的现状与发展趋势。
2. 系统需求分析- 学习需求分析的基本方法，明确房地产管理系统的功能需求。
- 分析系统模块，绘制用例图，描述各模块功能。
3. 系统设计- 掌握数据库设计原则，构建房地产管理系统数据库。
- 学习UML图，绘制系统模块类图、序列图等，描述模块之间的关系。
4. 编程实现- 学习运用编程语言（如Java、C#等）编写房地产管理系统相关模块代码。
- 分析系统功能，实现模块功能，如用户管理、房源管理、合同管理等。
5. 系统测试与优化- 学习系统测试方法，对房地产管理系统进行功能测试、性能测试等。
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路网规划原则
（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通；
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6.4 房地产开发项目规划设计方案的评价
6.4.1 开发项目规划设计方案评价的特点
评价主体的多元性
评价目标的多样性
评价值的不确定性
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6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系
定 性 指 标
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6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法
综合评分法 层次分析法
模糊评价法
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1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地 面积的比值计算出来的指标是（ ）。
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第 6章
房地产开发项目的规划设计及其评价
本章学习要求
1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。
2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对 房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。
设计说明书，总平
面，建筑，结构，给
水排水，电气，弱电， 采暖通风，动力，工 程概算书。
2.施工图设计
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6.2
开发项目规划设计的组织与控制
规划设计 的组织与 委托
规划设计 的过程
规划设计 审核
1.预控能力； 2.过程控制能力； 3.设计文件接收及 变更控制能力
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4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即 房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度 不同的平面上的住宅建筑是（ ）。
A.错层 B.跃层 C.复式 D.LOFT住宅
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5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式 有（ ）。 A.行列式 B.散点式 C.混合式 D.周边式 E.自由式
答案:ABCDE
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6. 公共行为空间包括（
A.起居室 B.客厅 C.餐厅 D.过厅 E.主卧室
）.
答案:ABCD
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7. 住宅建筑类型有多种分类方式，按平面 特点可分为（ ）
3 混合式
4 自由式 5.散点式
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建筑类型
建筑造型
按建筑层数 划分
按平面特点 划分
按结构类型 划分
按户内空间 布局划分
低层住宅 多层住宅 高层住宅
点式住宅 条式住宅
砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构
平层式 错层 复式 跃层
住宅选型
退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼
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建筑风格
建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在 平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和 意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾 向。
A.绿化率 B.绿地率 C.绿化覆盖率 D.公共绿化率
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3．中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》 中规定（）为中高层建筑。
A.6-9层 B.7-9层 C.6-12层 D.7-12层
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6.1
房地产开发项目的规划设计
6.1.1城市规划的层次体系
城市总体规划 分区规划 控制性详细规划 修建性详细规划
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城市规划与房地产开发
城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段
住宅建筑设计方案的 经济因素分析 住宅开发区规划方案 的综合经济因素分析
外墙周长系数 平面系数 层高 层数 单元组合 结构形式
用地容积率 建筑密度 建筑间距 户室比 造价
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6.3 规划设计的技术经济指标
居住区技术经济指标
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景观规划
步行环境
铺地环境
水体环境
户外设 施环境
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6.1.3 开发区工程勘察与设计
工程勘察
编制设计文件
1.初步设计 选址勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察
小区综合评价指标
居 住 建 筑
公 共 建 筑
道 路 和 绿 化
住 宅 平 均 层 数
居 住 建 筑 密 度
人 口 净 密 度
建 筑 密 度
建 筑 面 积 密 度
住 宅 层 数 比 例
绿 化 覆 盖 率
人 均 公 共 绿 地 面 积
公共 建筑 面积 及其 与居 住建 筑面 积之 比
工 程 造 价
定 量 指 标
A.建筑密度 B.容积率 C.有效面积系数 D.建筑面积使用率
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2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能 满足植树绿化覆土3米深度要求的屋顶、晒台的 人工绿地、以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米 以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率 是（ ）。
绿地率与绿化率
绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖 率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化 覆盖率。 绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和 与居住区用地的比率（％）。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如 一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标 是不相同的。
A.平层 B.跃层 C.复式 D.点式住宅 E.条式住宅
答案:DE
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简答题 1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理 的？ 2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？ 3.居住区规划布局的原则有哪些？ 4.常见的居住区规划布局形式有哪些？ 5.建筑类型的分类有哪些？
1.选择设计单位 2.确定各项技术 经济控制指标 3.评价和选择设 计方案 4.审查设计图纸
1.方案图纸
规划方案，建筑设计方 案，结构设计方案
2.初步设计图纸 3.施工图设计图纸
建筑、结构、给排水、 电气施工图
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6.3 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析
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简答题 6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。 7.居住区的配套设施主要有哪些？ 8.简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划 的原则。 9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。 10.简述居住区景观规划的主要内容。
主题 风格
建 筑 风 格
欧陆风 格 现代主 义风格 新古典主 义风格
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住宅户型
住宅功能分区的原则
内外分区原则 动静分区原则 洁污分区原则
住宅功能分区
私人行为空间 公共行为空间
家务行为空间 卫生行为空间
交通空间 室外过渡空间
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配套设施规划
1
公共服务设施规划
2
市政公用设施规划
3 4
配套设 施规划
停车设施 安全设施
5 6
户外场地设施
服务管理设施
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道路交通规则
交通组织方式
居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 停车位个数 建设周期
建筑的技术经济指标
建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期
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