公寓豪宅化及解析

伪命题——公寓豪宅化

国外的高级公寓，其租金和售价都比一般别墅贵，因为高级公寓配备有管家、健身房、泳池等，一般别墅则没有。

成都的高级公寓仍处于有效供应不足，无效供应过剩的阶段，对于真正想做高级公寓的房企来说，目前的市场算一个拐点。

好的公寓在成都仍有较大需求，花漾锦江在三年左右的时间卖了700多套高级公寓，平均价格从300万到1300万不等。

放眼全国，高级公寓一直保持着“上海超前，北京适中，深圳紧跟”的格局，虽然成都目前的高级公寓发展情况与深圳2014年前后类似，但成都是未来10年中国最有机会的城市，尤其对于今天的公寓。

高级公寓兼具商业属性、居住属性、珍藏属性。

公寓市场本来就存在两极化的趋势，第一种普通公寓，总价较低，面对的是大量的年轻人和商务型、流动型人群以及总价承受力较低的投资客；成都给了他们巨大的发展空间，成都的流动人口和年轻创业人群非常多，具有一定程度的客户基本面；第二种高级公寓，具有优越的地理位置、土地价值较高，产品也会在硬件配套、软件服务商有所探索，卖的是区域、资源、产品、服务、品牌和生活方式，这类公寓往往是住宅的升级版。

以深圳为例，华侨城天鹅堡、招商双玺、华润悦府等高端住宅的知名度，远不如深圳湾壹号公寓，该项目的租金不仅高，跨年看秀一晚的租金更高达几十万。

当前对顶级/高级公寓存在一定的误解，中国的公寓大多是住宅的衍生补充产品，大部分是由于商业用地找不到更好的去化方式，被动打造类住宅产品以实现去化而已；而国外的公寓（特指高级公寓）更多的是社交方式，从物业服务到开发商的投融资运作模式都是成熟贯通的，因此没有和国内公寓进行类比的价值。

国外的高级公寓与豪宅无异，国内的高级公寓更多的是言过其实的噱头，公寓豪宅化或许是个方向，但源头上要重新建立标准，还有很长的路要走。