房地产金融学重点知识归纳

1、房地产金融概念及特点

*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。

房地产金融的特点

•1、资金融通量大

•2、房地产金融具有较强的政策性

•3、房地产金融债券有保障

•4、房地产金融具有证券化趋势

2、房地产金融的作用

（1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展

（3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展

3、房地产金融市场的分类

*（1）按市场运行层次划分

①一级市场：

②二级市场：

（2）按服务对象不同分类

①房产金融市场：

②地产金融市场：

（3）按融资工具不同分类

①房地产抵押贷款市场：

②房地产证券市场：

③房地产保险市场：

④房地产信托市场：

⑤房地产租赁市场：

⑥房地产咨询市场：

4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等

5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构

①住房储蓄银行：

②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。（2）兼营房地产金融业务的机构

①商业银行：

②保险公司：

③信托投资公司：

④证券公司：

⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。

*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系

区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有

联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。

8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率f风险贴水）

9、住房抵押贷款的还款方式

（1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行）

计算公式为

每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率

（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同

计算公式

每月还款额=

（3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂

可分为等比累进还款法和等额累进还款法

好处主要在于减轻贷款者的期初负担

10、国外住房抵押贷款工具

（1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款

优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫

使抵押人违约或进行二次抵押。

（2）逆向年金抵押贷款

这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活使用。一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并向房地产所有人发放贷款。

逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活跃市场的作用。这种贷款金额一般较小

（3）特大尾数抵押贷款

是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。目的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通货膨胀风险。

（4）两周付款式抵押贷款

它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月两周付款一次，一年付款26次。

大大减轻了还款负担，实际效果相当明显

这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭

*11、住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者都归职工个人所有。

*12、住房公积金的主要内容

（1）、住房公积金的缴纳人和所有权人

（2）、住房公积金的缴存

（3）、住房公积金的支取

（4）、住房公积金的转移、中断和恢复

（5）、住房公积金储蓄的计息

（6）、住房公积金贷款

13、对个人住房抵押贷款的风险认识

信用风险

*14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善

（1）、建立适合中国国情的个人信用制度

（2）、建立住房个人抵押贷款双重保险制度（3）、加快实施个人住房抵押贷款证券化

*15、我国住房抵押贷款保险机制

《1》主要有三种形式：

一是房屋财产保险。

二是抵押贷款保证保险。

三是住房抵押贷款寿险。

《2》我国住房抵押贷款存在的问题

1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位

2、信用保险与保证保险混淆

3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大

4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。

*16、德国住房储蓄银行业务模式

17、房地产信用主要形式

房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政

府贷款。

房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或

分期付款或预付定金或预付金额或预付

款。

房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可

以用于房地产领域的闲散资金集中起来；

另一方面又以债权人的身份通过房地产

贷款等形式将资金提供给企业与个人 房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。

房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间

个人信用

18、对房地产融资企业的信用评级

国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“－”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。

（1）A等

AAA级企业的信用程度高、债务风险小

AA级企业的信用程度高，债务风险较小

A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题

（2）B等

BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般

BB级企业信用程度较差，偿还能力不足