房地产金融学重点知识归纳
房地产金融学总复习
房地产金融学总复习房地产金融学是指研究房地产与金融市场和金融机构之间互动关系的学科。
它涉及到房地产市场的运作机制、房地产投资与融资决策、房地产金融工具与金融创新等方面的内容。
本文将从以下几个方面对房地产金融学进行总复习。
1. 房地产市场的基本原理和运作机制房地产市场是指房地产商品的买卖交易所在的市场，是指房地产商品在交易过程中所形成的供求价格关系的市场。
在房地产市场中，供给和需求的变化会对房地产价格和市场交易产生影响，因此我们需要理解市场供求关系对房地产市场的影响，并掌握相关市场调控政策。
2. 房地产投资与融资决策房地产投资与融资决策涉及到投资者对房地产项目的选择和对资金的募集与运用。
在进行房地产投资决策时，我们需要考虑房地产项目的潜在收益和风险，以及投资组合的优化。
对于融资决策来说，我们需要了解不同的融资渠道和融资成本，并选择合适的融资方式以满足项目需求。
3. 房地产金融工具与金融创新房地产金融工具是指用于满足房地产融资需求的金融产品，例如房地产信托、房地产证券化、房地产基金等。
这些金融工具可以提供不同的融资方式和风险收益特征，丰富了房地产融资市场。
同时，金融创新也在不断推动房地产金融市场的发展，我们需要关注金融创新对房地产行业的影响和挑战。
4. 房地产市场调控与宏观经济环境房地产市场调控是指国家或地方政府通过采取一系列措施来影响房地产市场的发展和运行。
这些措施包括调整地方土地政策、加强房地产项目审批和监管、调整贷款利率等。
理解房地产市场调控的目标和手段，以及宏观经济环境对房地产市场的影响，对于我们在实际工作中的决策和分析非常重要。
总结：通过对房地产金融学的总复习，我们了解了房地产市场的基本原理和运作机制、房地产投资与融资决策、房地产金融工具与金融创新以及房地产市场调控与宏观经济环境等方面的内容。
掌握这些知识对于理解房地产金融市场的运行规律和进行相关工作具有重要意义。
在实际工作中，我们应该根据实际情况，结合相关理论知识，灵活运用，做出准确的决策和分析。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
房地产金融期末复习重点
名词解释：1.房地产：土地和地上建筑物以及附着于其上的权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等。
2.期权：赋予持有者在期权到期日或到期之前按照双方事前约定的价格或者执行价格买或卖一定数量标的资产的权利的合约。
3.抵押：债务人或第三方在不转移对其合法拥有的财产的占有的前提下、将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为。
4.资本成本：房地产企业为筹集和使用长期资金（自有资本和借入长期资金）而付出的代价，体现为资金提供者要求的报酬率。
5.信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。
简答：1.房地产金融的特点。
①房地产金融以抵押权为基础；②房地产融资的证券化；③房地产金融具有较强的政策性；④房地产金融市场波动大。
2.住房公积金贷款合同的主要条款：①贷款的对象和条件；②贷款的基本额度、期限和保险；③贷款的偿还方式；④贷款的利率；⑤贷款担保。
3.影响住房抵押贷款违约的因素：①偿付能力因素（被动违约）；②住房权益因素（理性违约）；③房价预期因素；④交易成本；⑤其他因素。
4.符合证券化的资产品种应具备的条件：①期限较长、流动性较差；②具有可预见的稳定均匀的未来现金收入；③资产质量稳定而优良，变现价值较高；④具有某种同质性并能够依据一定的特征构成一个资产组合；⑤合同标准规范。
5.房地产企业上市前的战略准备。
①增加土地储备；②改善产品结构，拓宽产品线，调整企业未来现金流，形成租售并举的局面；③规范财务运作；④形成明确的企业战略目标，制定切实可行的实施计划；⑤制定明确的上市计划，并进行积极筹备。
试论述：住房抵押贷款证券化的运作程序。
1.原始发起人组建资产池。
原始发起人将自身的抵押贷款组合成抵押贷款池，首先要分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券化的目标；然后对能够证券化的资产进行清理、估算，根据证券化的目标确定资产数；最后将这些资产汇集组建资产池。
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。
房地产金融的特点• 1、资金融通量大• 2、房地产金融具有较强的政策性• 3、房地产金融债券有保障• 4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分①一级市场：②二级市场：（2）按服务对象不同分类①房产金融市场：②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类①房地产抵押贷款市场：②房地产证券市场：③房地产保险市场：④房地产信托市场：⑤房地产租赁市场：⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构①住房储蓄银行：②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。
（2）兼营房地产金融业务的机构①商业银行：②保险公司：③信托投资公司：④证券公司：⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。
《房地产金融学》总复习
考试题型1．单项选择题22×1=222．多项选择题20×2=403．判断题5×1=54．简答题3×5=155．计算题2×4=86. 案例分析题1×10=10第一章 绪论一、房地产的特征1．自然特征（物理特征）：固定性、个别性、耐久性、有限性；2．经济特征：建设周期长，投资大；投资的流动性差；价值高大性；产 权分割性；保值和增值性。
二、房地产业的特点1．投资大、借款多、周期长。
2．市场受区域因素影响较大。
3．具有投资和消费的双重性。
4．受国家政策和城市规划的影响。
三、房地产业的行业性质、作用和地位行业性质：第三产业在国民经济中的地位：房地产业在国民经济中属于基础性、先导性、支柱性产业，是国民经济的重要组成部分，是国民经济中重要的产业部门。
作用：1．是城市存在和发展的物质基础。
2．房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。
3．房地产业具有带动性。
四、房地产金融的作用1．是房地产业发展的保障。
2．利用政策对房地产业进行宏观调控。
3．引导住房消费促进房改。
五、房地产业与金融业的关系1．关系密切，依赖性强。
2．同银行业相互促进。
3．不良发展会影响金融业的正常运行。
六、房地产金融的主要内容房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体的不同，可以划分为如 下内容：1．开发性房地产金融服务2．消费性房地产金融服务3．市场化房地产金融服务第二章 房地产金融基本知识一、房地产金融市场的构成要素 客体：房地产资金（房地产业的血液）主体：资金的供求者，中介（金融机构和非金融机构） 融资形式：信用工具 市场信号：利率市场规则：进出规则、竞争规则、交易规则和仲裁规则。
二、我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式三、影响房地产金融市场的社会经济因素 1．通货膨胀物价上涨→货币贬值→房地产保值和增值→增加房地产投资需求→房价 上涨；6资金来源政府拨款 银行贷款抵押贷款证券市场企业自筹（资本金）集体集资预收款 国营公司各类公司债券股票股份公司 各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民物价持续上涨→收缩性货币政策→房地产资金不足→楼市低迷→贷款拖 欠。
房地产金融学复习资料
房地产金融学复习资料房地产金融学是一门研究房地产与金融市场关系的学科，涵盖了房地产市场的运作机制、房地产金融工具和房地产金融政策等内容。
在全球房地产市场不断发展的背景下，掌握房地产金融学的知识成为房地产专业人士必备的能力之一。
本文将为您提供一份房地产金融学的复习资料，帮助您系统地复习这门学科的重点内容。
第一部分：房地产市场运作机制1. 房地产市场的基本特征：房地产市场的供求关系、价格形成和交易流程等。
2. 房地产市场的周期性波动：房地产市场的周期性变化，包括供求关系的变化以及经济周期对房地产市场的影响。
3. 房地产市场的市场结构：房地产市场的市场参与者、市场类型以及市场竞争程度等。
第二部分：房地产金融工具1. 抵押贷款：抵押贷款的基本概念、类型、利率计算等。
2. 房地产投资信托（REITs）：REITs的定义、种类、运作方式及优缺点等。
3. 商业地产抵押贷款证券化：商业地产抵押贷款证券化的定义、特点、优势和风险等。
第三部分：房地产金融政策1. 房地产金融政策的宏观调控：政府通过调整货币政策、信贷政策以及税收政策等手段对房地产市场进行宏观调控的方式。
2. 房地产金融风险规制：政府对金融机构参与房地产金融活动进行监管的规定。
3. 房地产税收政策：政府通过税收政策对房地产市场进行引导和调控的措施。
第四部分：房地产金融市场1. 房地产金融市场的基本概念：房地产金融市场的定义、特点和功能等。
2. 房地产金融市场的参与者：包括金融机构、投资者以及监管机构等。
3. 房地产金融市场的工具：包括房地产信贷工具、房地产证券化工具以及房地产衍生品等。
第五部分：房地产金融风险管理1. 房地产市场的风险：包括市场风险、信用风险和流动性风险等。
2. 房地产金融风险管理工具：包括信用保证和风险对冲等工具。
3. 房地产金融风险评估方法：包括价值-at-Risk、数理统计方法和风险度量模型等。
第六部分：房地产金融创新1. 房地产金融创新的定义和特点：房地产金融创新对房地产市场和金融市场的影响。
房地产经济学重点总结
1、房地产业构成是什么房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。
2、支柱产业地位所谓支柱产业就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。
从流通环节来看，房地产业为金融业发展提供较大空间，同时，它还带动了房地产中介服务业的发展。
从消费环节来看，房地产业大大地促进了社会消费增长。
2003年8月，国务院印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
”3、供求形成机制、运行的规律价格机制：房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配置；租售比价的变化可以促进存量房地产的流通竞争机制：买方之间的竞争也较激烈；竞争具有区域性；价格竞争和非价格竞争并存4、住宅、商业、工业运行的特点、区别住宅房地产特点：Ｄipasquale（1996）认为较高的保障性住房供给会降低居民对商品房的潜在需求，从而基于预算约束和替代效应，使得商品房价格的正向财富效应得以发挥（Ｌudwig和Slok，2001），所以会提高消费。
商业房地产特点：商业房地产具有复杂性；商业房地产投资巨大；商业房地产开发、运营期长商业房地产对区位要求很高；商业房地产高风险伴随着高收益商业房地产的价值与商业经营活动密切相关工业地产特点：政策主导性强、专业性强；投资大、投资回收期长；区域性强；项目增值性区别：工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。
5、存量、流量存量和增量互动机理存量市场的价格决定增量市场的价格，从而决定增量市场的需求增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场上的价格上升6、房地产周期的几个阶段和主要指标阶段：复苏、繁荣（波峰）、衰退和萧条（波谷），或者合并为高涨（包括复苏、繁荣）和低落（包括衰退、萧条）指标：先行指标、同步指标、滞后指标7、宏观调控手段、目标、宏观调控指标，为何没成功手段：财政政策、货币政策目标：经济增长、物价稳定、充分就业、经济总量基本平衡指标：1、GDP，即国内生产总值2、物价水平，也就是CPI指数3、就业水平4、国际收支为何没成功：1、误把管制开发商当作控制房价2、误把成本管理当作控制房价3、误把推行政策保障住房当作控制房价4、误把地方政府当作控制房价的责任主体8、经济周期理论，主要指标经济周期理论：经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。
房地产金融学复习资料
房地产金融学复习资料引言：房地产金融学是指研究房地产市场中的金融机制、金融体系及金融工具等相关理论和实践问题的学科。
随着中国房地产市场的发展壮大，房地产金融学已成为房地产行业中一个重要的研究领域。
本文将以复习资料的形式，介绍房地产金融学的基本概念、理论模型、市场分析和政策措施等方面的内容。
一、房地产金融学的基本概念房地产金融学是指以金融为手段、房地产为对象、房地产市场为研究平台的学科。
它主要研究房地产金融的获取、运用和管理等方面的理论和实践问题，涉及金融机构、金融市场、金融工具等方面的内容。
二、房地产金融学的理论模型1. 房地产金融流动性模型房地产市场的金融流动性对房地产资产的价格和交易量具有重要影响。
该模型研究了金融机构、金融市场和房地产之间的相互关系，以及为实现房地产市场流动性而采取的金融工具和金融机制。
2. 房地产金融风险管理模型房地产金融风险是指金融机构和投资者在房地产市场中面临的风险。
该模型研究了金融机构如何通过分散投资、风险定价和风险管理等手段来降低房地产金融风险，以保护自身和投资者的利益。
三、房地产金融市场分析1. 房地产金融市场的特点房地产金融市场具有高度的专业性、流动性较低、交易周期长等特点。
了解这些特点有助于投资者和金融机构更好地理解和把握房地产金融市场的机遇和挑战。
2. 房地产金融市场的主体和功能房地产金融市场的主体包括金融机构、投资者和房地产开发企业等。
金融机构提供房地产金融服务，投资者通过金融机构参与房地产市场，房地产开发企业融资和资本运作等。
这些主体之间的相互作用形成了房地产金融市场的功能。
四、房地产金融政策措施1. 宏观调控政策宏观调控政策主要包括货币政策、信贷政策和财政政策等。
通过调整货币供给、信贷投放和财政出台等手段来对房地产金融市场进行影响和引导，以维护房地产市场的稳定和健康发展。
2. 房地产税政策房地产税政策是指国家对房地产进行税收调控的政策。
通过对房地产征收税收，可以调节房地产市场的供求关系，促进房地产市场的稳定和调整。
房地产金融 笔记整理
1.什么是房地产金融？房地产金融生产房地产及其衍生品，并为之定价投资是购买金融产品以获得最优回报区别：房地产金融不是资金融通；不是投资组合的优化2.房地产金融市场a.债务市场-一级&二级抵押贷款市场（一是二的标的物市场，二是一的证券化）b.权益市场-房地产投资信托、房地产投资组合c.一级抵押贷款市场-固定利率抵押贷款&浮动利率抵押贷款-住宅金融&收益性物业 -房地产开发项目融资&土地开发项目融资3.抵押贷款抵押贷款的价格-利率（单价是利率，总价是利息），由单位货币的时间价值决定利率决定因素： i=r+f+p+d （无风险+通货膨胀+提前还款+违约风险）供求关系决定了无风险利率；通胀风险、信用风险（提前还款&违约）决定利率的风险溢价剩余本金是抵押贷款在n期后的账面价值（合同利率），不是市场价值4违约风险&提前还款风险a.违约风险成因：期权因素：负权益（债务>权益），看跌期权（还款>房屋价值）非期权因素：支付困难；突发事件：失业、离婚b.提前还款成因：期权因素：正权益，房价上升，有资本利得非期权因素：利率下降（市场利率<合同利率，再融资）；突发事件：移民c.二者关系： 1竞争性风险不会同时发生；2.终止风险任何一者发生，抵押贷款终止； 3内生性风险只要有抵押贷款风险，这两种风险都会存在5.抵押贷款支付方式a.CAM（固定还本）本金不变，每期利息I=P t-1*i （上期本金*利率）b.CPM（等额支付）月供不变，PMT=P本金（A月供/P，i，n）剩余本金MB=A（P/A，i，n剩余年限）c.区别：1.风险 CAM有利于借款人，CPM有利于贷款人 2.CAM初始还款额较高，CPM较低2.CAM本金直线下降，CPM本金曲线下降3.CAM每期支付额下降，CPM等额4.CAM利息下降，每期支付本金相同，CPM等额本息6.贷款完成成本、贷款费用&借款成本贷款完成成本是固定成本，不涉及将来，所以不是时间价值借款成本不是固定成本，因为存在浮动利率抵押贷款，贷款完成成本不影响借款成本；贷款折扣简称贷款费用影响借款成本7.ARM 与 FRMa.ARM产生原因 1.贷款人为了规避利率风险 2.把利率风险转移给借款人b.ARM特征：1.没有完全消除利率风险（存在违约和提前还款） 2.利率调整有成本，取决于调整频率 3.利率上限（贷款期内累计调整额度；每次调整额度） 4.引诱利率（发生在抵押贷款初期，之后恢复市场利率，易引起提前还款风险，但不一定）c.FRM为什么有利于借款人：1.贷款人承担所有利率风险（利率上升，受利息损失；利率下降，提前还款也对贷款人不利 2.ARM利率风险由借款人承担8.边际借款成本是针对贷款增加额；平均借款成本针对贷款总额通过计算月供差额和贷款余额的差额的现值来求边际借款成本比较资本的机会成本和边际借款成本的大小边际借款成本>市场回报率，选择首付多，贷款少的9.贷款的市场价值市场价值=月供用市场利率折现的现值计算月供；用合同利率来计算账面价值，用市场利率计算市场价值10.包裹贷款当发生第二抵押贷款时，其贷款额度=第一抵押贷款额度+第二抵押的额度的一种贷款包裹贷款的支付额=第一抵押贷款支付额+第二抵贷支付额包裹贷款的利率是第一抵押贷款和第二抵押贷款总和的平均贷款成本（不是加权平均）第一贷款利率是平均利率，第二抵押贷款利率是边际成本包裹贷款不等于第一加第二；不能理解为包含第一和第二，是两种不同性质的抵押贷款11.买低贷款只有在房价升值部分<利息节约部分1.为什么投资收益性物业a.获得经营回报-租金b.资本利得c.投资多样化d.税收优惠（免税）2.多高的价格愿意购买收益性物业？投资者至少要获得内部回报率，净现值为零时的折现率求商业地产的现值，即求商业地产的价格a.预测未来现金流（+租金收入-费用支出资本利得），对净现金流折现b.确定折现率（风险）c.确定物业持有期限3.费用止付所有者或投资者所能承担的最高经营费用，超过部分由租客承担（补偿给所有者）费用止付不能消除通货膨胀，因为经营费用的增长率与通胀率是不完全一致的出现原因：a.使所有者的回报率不下降，至少保持与期初的回报率一样b.不同的租客所要求的费用不同，防止过度承担租客的费用，只承担公共部分的4.NOI DCR CAP实际总收入=基本租金-空置的损失总经营费用=经营费用-补偿额+管理费用净运营收入（NOI）=每期的净现金流（不包含债务支出）债务覆盖率（DCR）=每期净运营收入/每期债务支出（是商业地产贷款发放的重要指标）资本化率（CAP）=第一期的净运营收入/期初的房产现值（反映了期初的回报率）=NOI n+1(第n+1年）/Pn（第n年房价）应税收入=NOI-利息-折旧资本利得=售价-账面余额（初始房价-累计折旧）租金收入的税后现金流=NOI-债务支出-所得税房屋销售收入的税后现金流=销售收入-抵押贷款余额-资本利得税1.收益性房地产的开发阶段获得土地-建设（融资：建设贷款）-竣工和入住-管理（持有，长期贷款）-出售2.收益性房地产的开发策略a.长期开发策略：开发完毕后拥有房产并长期经营，取得长期回报回报=开发收入+租赁收入+资本利得-金融开发成本用长期贷款还建设贷款，用长期租金还长期贷款b.短期开发策略：完工后即出售（不能获得资本利得）回报=售价-开发成本开发出售后进行物业管理：物业管理收入用销售收入还建设贷款（无建设贷款）c.为特定投资者或功能的开发3.收益性房地产融资一般在建设阶段（非土地获取阶段）进行融资，-建设贷款or过渡性贷款4.长期贷款与建设贷款仅适用于长期开发策略，二者是共生关系a.先签订长期贷款，后有建设贷款b.建设贷款需要长期贷款，建设期间无现金流，用长期贷款来还建设贷款c.长期贷款需要建设贷款，才肯发放长期贷款，用建设贷款人监督开发商d.长期贷款人会与开发商约定开发后入住率达到一定标准才还建设贷款人的款4.缺口融资入住率低于预期的入住率时，长期贷款与建设贷款实际的差额1.土地开发过程与土地经纪人或地主初步接触-选择权阶段-开发阶段-销售阶段2.土地开发融资方式买地-土地贷款；建设-建设贷款a.包裹贷款，对土地和建筑物共同抵押，向同一个贷款人融资b.土地市场萧条：所有者同意先还建设贷款（让渡了自己的第一质押权）c.市场好：现金买地，只有建设贷款，没有土地贷款3.豁免价格豁免比率豁免价格-用于偿还贷款的最低销售价格豁免比率=每期提取现值之和/每期销售收入现值之和豁免价格对双方的作用：a.售价高于豁免价格，贷款人的质押权可豁免，贷款及时偿还，开发商房屋产权完整b.售价低于豁免价格，贷款人的质押权保留加速豁免价格-土地开发贷款偿还时间先于房屋销售时间的销售价格存在加速豁免是为了防止市场风险1.二级抵押贷款市场产生的原因？a.弥补流动性不足- 贷款人向个人投资者发放MBS贷款；地域间金融机构流动性b.市场驱动因素-卖了老贷款，收钱发放新贷款；资本流通（个体、机构）；竞争需要（多收钱、多放贷，争夺公共投资者）2.二级抵押贷款发展条件a.发行人-卖MBS弥补流动性不足b.投资者-违约风险有担保机制（政府担保）；-提前还款风险通过衍生品设计来消除3.二级抵押贷款如何证券化a.二级抵押贷款市场的主要作用就是为抵押贷款发放者提供一个补充资金的机制b.直接销售项目c.通过形成抵押贷款池而发行各种各样的证券4.通过形成抵押贷款池而发行证券类型MBS及其衍生品:大型抵押贷款发放者将抵押贷款打包，并以抵押贷款作为抵押，销售各种类型证券MBS 包括RMBS和CMBS。
房地产金融基本知识知识
政府 家庭 外国投资者
资本供应者
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人
资本—债务
股权 债务
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
服务机构
资本使用者
二、资金来源
（一）资金来源的主要渠道
保险公司 各种公积金 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
（二）我国房地产开发资金主要来源于国家拨款、 银行贷款、证券市场融资等。
2014年人民币兑美元汇率累计贬值2.42%，是2005年汇改 以来首次年度贬值。尽管近期人民币兑美元偶有上扬，但不少 专家以及市场人士认为，由于美国经济强势增长，而中国经济 发展趋缓，人民币兑美元将保持贬值趋势。
货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理：流动性效应。 人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成 国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关 系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持， 房地产价格上涨冲动将被抑制。
是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经 济系统的现金流量绘制到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流 出与相应时间的对应关系。
0 12
50
n
100
二、利 率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使 用权所得到的补偿。
Fn＝P＋In
利率是在单位时间（一个计息周期）内得到的 利息额与借贷金额（即本金）之比，一般百分数表 示。
利息的计算
【例题1】总投资为2000万元，开发期为2年，投 资在两年内均匀投入，同期银行贷款的年利率为5.6%。 求开发费用的利息。
分析：因为投资在2年内均匀投入，因此计息期 从开发活动开始1年的时点开始，至开发完成为止， 计息期为1年。
房地产金融知识点
一、名词解释(4分*5)1、房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生得筹集、融通与结算资金得金融行为,其中最主要得就是以房屋与土地作为信用保证而进行得资金融通行为。
(2页)2、房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易得场所,其基本职能就是为房地产得开发、流通以及消费筹集与分配资金。
(5页)3、信托:委托人基于对受托人得信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人得意愿,以自己得名义,为受益人得利益或者特定目得进行管理或者处分得行为。
(35页)房地产信托包括房地产财产信托与房地产资金信托4、房地产保险:以房地产业中得各类财产、责任、信用与人身为保险标得得保险业务得总称(135页)5、房地产信贷: 以商业银行为主体得房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产得各个环节发放贷款得借贷活动。
即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员与筹集起来得社会闲散资金得支配权让渡给土地与房屋得开发、经营者以及住房购买、消费者。
(48页)6、房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放得用于房地产开发及其配套设施建设得资金7、房地产抵押:抵押人以其合法得房地产,以不转移占有得方式向抵押权人提供债务履行担保得行为。
(69页)8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存得长期住房储金。
职工个人缴存得住房公积金及其单位为其缴存得住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资:夹层融资就是一种优先级债务与股本之间得融资方式,就是企业或项目通过夹层资本得姓氏融通资金得过程。
将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票得方式汇集特定多数投资者得资金,由专门得投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款得发放机构将其持有得质量、偿还期限相同或相近得住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目得得载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
房地产金融知识
房地产金融知识——资金的时间价值资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。
一、资金时间价值存在原因1．通货膨胀（钱不值钱）2．承担风险（多得不如现得）3．资金增值4．机会成本二、单利和复利1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。
3．单利与复利的换算。
如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：i1= (1+i2)n－1n三、名义利率和实际利率在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。
例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。
按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%四、房地产个人贷款个人住房贷款的种类：①按资金来源分：●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）●个人住房组合贷款②按交易形态分：●一手房贷款●二手房贷款个人住房贷款中的几个主要术语●贷款金额●首付比例●贷款比例也称贷款成数●贷款期限也称贷款年限●贷款利率●偿还比例1．个人商业用房贷款：①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。
《房地产金融学》总复习
《房地产金融学》总复习房地产金融学是一门将房地产与金融相结合的交叉学科，它涵盖了房地产市场中的金融活动、投资策略、风险管理等多个方面。
对于学习这门课程的同学来说，进行一次全面的总复习是十分必要的。
一、房地产金融的基本概念首先，我们要明确房地产金融的定义。
简单来说，房地产金融就是与房地产相关的各种资金融通活动。
这包括房地产开发贷款、个人住房贷款、房地产投资信托等多种形式。
在理解房地产金融的概念时，要把握其与一般金融活动的区别和联系。
房地产作为一种特殊的资产，具有不可移动、价值量大、使用周期长等特点，这使得房地产金融在资金规模、风险特征、政策影响等方面都有其独特之处。
二、房地产市场与金融市场的关系房地产市场和金融市场是相互关联、相互影响的。
金融市场为房地产市场提供了资金支持，促进了房地产的开发和交易。
而房地产市场的繁荣与衰退，也会对金融市场产生重大影响。
例如，当房地产市场繁荣时，房价上涨，房地产企业的融资需求增加，银行等金融机构的房地产贷款业务也会相应扩张。
但如果房地产市场出现过度泡沫，一旦泡沫破裂，可能会导致金融机构的不良贷款增加，引发金融风险。
三、房地产金融中的资金融通渠道1、银行贷款银行是房地产金融中最主要的资金提供者之一。
房地产开发贷款和个人住房贷款是常见的银行房地产贷款业务。
在复习时，要了解银行贷款的审批流程、利率确定、风险评估等方面的知识。
2、房地产投资信托（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
要掌握 REITs 的运作模式、投资特点和风险收益特征。
3、债券融资房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
复习时要了解房地产债券的种类、发行条件和风险。
4、股票融资部分房地产企业通过上市发行股票来融资。
需要了解房地产股票的投资价值分析和市场表现。
四、房地产金融中的风险管理风险管理是房地产金融中的重要环节。
第二章房地产金融基本知识
第二章房地产金融基本知识第二章房地产金融的基本知识第一节房地产金融中的资本流及资金来源1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的）债务的承担者和股权的拥有者】股权与债务（3答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：（1）资本流的参与者在整个资本流通中包括三方参与者。
一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。
二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。
（2）资本流中的股权与债务房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。
（3）债务的承担者和股权的拥有者债务的承担者是资本使用者。
股权的拥有者是资本供应者。
2、简述房地产金融市场资金的来源？答：房地产市场资金的来源主要有：（1）政府对银行的投入。
（2）居民的储蓄。
（3）保险公司。
（4）公积金。
（5）股票市场。
3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？答：（1）保险公司保险公司主要从事长期贷款。
（2）各种公积金公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。
（3）商业银行商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。
（4）储蓄贷款银行储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。
储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。
（5）互助储蓄银行互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。
）抵押银行6（．抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。
我国目前还没有这类中介机构。
（7）房地产投资信投公司房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。
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1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。
房地产金融的特点•1、资金融通量大•2、房地产金融具有较强的政策性•3、房地产金融债券有保障•4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分①一级市场：②二级市场：（2）按服务对象不同分类①房产金融市场：②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类①房地产抵押贷款市场：②房地产证券市场：③房地产保险市场：④房地产信托市场：⑤房地产租赁市场：⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构①住房储蓄银行：②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。
（2）兼营房地产金融业务的机构①商业银行：②保险公司：③信托投资公司：④证券公司：⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。
8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率f风险贴水）9、住房抵押贷款的还款方式（1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行）计算公式为每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同计算公式每月还款额=（3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂可分为等比累进还款法和等额累进还款法好处主要在于减轻贷款者的期初负担10、国外住房抵押贷款工具（1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。
③利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫使抵押人违约或进行二次抵押。
（2）逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下，开启房地产所有者拥有的权益。
房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款，并以此购买年金，用于晚年生活使用。
一种形式，是用于父母同子女之间的出售部分权益。
另一种形式，是房地产所有人直接同金融机构签订合同，金融机构获得房地产抵押权，并向房地产所有人发放贷款。
逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便，同时也起到了活跃市场的作用。
这种贷款金额一般较小（3）特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式。
一部分按计划分期偿付，剩余部分在合同到期时一次付清。
目的是为了增加贷款安全系数，想借款人转移部分通货膨胀风险。
（4）两周付款式抵押贷款它是在固定利率与每月付款一次的基础上，改每月两周付款一次，一年付款26次。
大大减轻了还款负担，实际效果相当明显这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭*11、住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上综合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。
住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比例的住房公积金，两者都归职工个人所有。
*12、住房公积金的主要内容（1）、住房公积金的缴纳人和所有权人（2）、住房公积金的缴存（3）、住房公积金的支取（4）、住房公积金的转移、中断和恢复（5）、住房公积金储蓄的计息（6）、住房公积金贷款13、对个人住房抵押贷款的风险认识信用风险*14、个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善（1）、建立适合中国国情的个人信用制度（2）、建立住房个人抵押贷款双重保险制度（3）、加快实施个人住房抵押贷款证券化*15、我国住房抵押贷款保险机制《1》主要有三种形式：一是房屋财产保险。
二是抵押贷款保证保险。
三是住房抵押贷款寿险。
《2》我国住房抵押贷款存在的问题1、政府在住房抵押贷款担保和保险体制中缺位2、信用保险与保证保险混淆3、住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大4、房地产保险业务中对风险的划分不合理。
*16、德国住房储蓄银行业务模式17、房地产信用主要形式房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。
授予信用的主要形式是政府贷款。
房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。
房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人 房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。
房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用18、对房地产融资企业的信用评级国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。
从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“－”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。
（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小AA级企业的信用程度高，债务风险较小A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题（2）B等BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般BB级企业信用程度较差，偿还能力不足B级企业的信用程度差，偿还能力较弱（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿还能力CC级企业信用极差，没有偿还能力C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值，基本无费用（4）D等D级企业没有信用，企业已濒临破产19、住宅贷款分类的名称、标准（1）正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。
（2）关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。
（3）次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。
（4）可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。
（5）损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
20、信托的基本原理信托有信任和委托双重含义，信任是信托的前提，托付财产是信托的实质。
受托人是为受益人管理或处理信托财产，他不能信托财产所产生的占有收益和本金，也不承担管理和处理信徒托财产所发生的亏损，只是收取一定的委托服务费。
信托的运行过程一般是：首先，信托委托人寻找可以信赖的受托人，签订信托合同；其次，受托人对信托财产作出受托处理而得益；第三，受托人将收益转交给受益人。
（1）委托人。
在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。
（自然人或法人）（2）受托人。
指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。
（3）受益人。
指享受信托财产利益的人。
受益人可以是委托人本人（自益信托），也可以是委托人指定的第三人（他益信托）。
信托的特点（1）信任为本。
（2）财产的转移性。
（3）利益的他益性。
（4）收益分配的实绩性房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资料的一种信托行为。
房地产信托的内容房地产信托包括了财产形式的信托和资金形式的信托。
从财产信托的角度出发，房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所特有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
其业务内容包括信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。
从资金形式信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循受托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。
房地产信托的作用（1）房地产信托代为单位、个人理财，提高经济效益。
（2）房地产信托加速了资金融通。
（3）房地产信托能促进金融服务。
（4）信托业务的发展对促进社会经济发展发挥着重要作用。
房地产银行借款形式的受信业务（1）向中央银行借款房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通，这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现以获得资金融通。
（2）同业借款包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式（3）发行金融债券它是指房地产银行为筹集长期贷款资金而发行的债券（4）证券回购（5）国际金融市场借款它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金和在国际金融市场上发行外币债券*21、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。
产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金，不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。