房地产开发全套流程大全(完整版)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

房地产开发流程主要包括以下儿个程序。

1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。

出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。

U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。

同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。

主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。

该阶段是房地产开发的重要阶段。

在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。

3 销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。

销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

1预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房讣算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。

开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2）现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。

K小区内线1、通知区园1、按道路方K到自瑕水业 1 .到热（自建锅炉lx到煤气公司报装路委托设林局绿化办案进行施工务科报装委托力公司报房〉 2.到规划科定线路方ih2、交绿化费2、市政办爭线路设讣、施装1、环保局同案2、委托施1：3、配电施工建J：程验收4.设备安装及验收5.送电3、绿化施工处养路队验收工及验收2.到市政监建所下水报装3.规划设计4.竣工验收2、委托线路设计3 .施工及验收意锅炉房位2、委托设计3、到劳动局报建4、环保局审查消音除尘设备5、竣工验收3.设讣4.査看现场规划5.施工6s业务科检验同意接气7、凭通气収到管网所办固定资产转移于•续及通气于续8、凭接气氓到液化气公司办各户通气于•续9、通气施匸啟位进场开始施匸.小区红线内市政报£上下水、道路、煤气、电.委托设计.施工I川方验收.丿验单签字盖章第一步房地产开发公司设立的法律程序第一项房地产开发公司设立的相关税费1 、企 业 法 人 开 业 登 记 费 2 、企 业 法 人 变 更 登 记 费 3、 企 业 法 人 年 度 检 验 费 4 、 补 、 换 领 证 照费 第三章土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占 1、 公 司 2 、申 请 资 3 、 申请办理企 4办 理 工 5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：1 S申 请 批 准 2、 办 理 企 3、 送审合资或 4、 申领夕卜商投 5、办理企业登记。

设 立 准 备 质等 级 审 批 业 名称 预 先 核准 商 注 册 登 记 项 目 建 议 书 业 名 称 登 记 合 作合 同 章程 资 企业 批 准 证书 一、内资房地产综合开发公司的设有、使用、收益和处分的权能。

土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式土地相关术语：一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

五、集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

B|J：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让:1 、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告1预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有• 土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨:1 、国有土地使用权划拨用地申请2主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核报批4取得划拨用地批准三、集体土地的征用:1 、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）房地局立案3、签订征地协议4签订补偿安置协议5确定劳动力安置方案6、区( 县）房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9办理批地文件、批地图10、办理冻结户口11调查户口核实劳动力12办理农转工工作13办理农转居工作14、办理超转人员安置工作15、地上物作价补偿工作16征地结案第二项取得开发土地使用权的相关税费1 2、地价款资( 金土地出用让金 )费、占34、土滞地纳使用金费5、夕卜商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8 、土地权属调2:、地籍测绘费9、城镇土地使用税10地价评估费11、出让土地预订金12征地管理费13土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19耕地占用税第三步拆迁安置阶段的法律程序委托进行2、办理拆迁申请3 、审批、领取拆迁许可证4签订房屋拆迁责任书5办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7暂停办理相关事项8 、确定拆迁安置方案9 、签订拆i迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11 、发放运作拆迁补偿款12 、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁第三项拆迁安置阶段的相关税费1 、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提刖搬家奖励费4 、临时安置补助费( 周转费）；5、清理费6、停产停业合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8 、一次性异地安置补助费；10 房屋拆迁服务费9 房屋拆迁管理费；10 房屋拆迁服务费第四章房地产开发阶段第四步立项和可行性研究的法律程序1 、选定项U签定合作意向书2 、初步确定开发方案3申报规划要点4 、申报、审批项U建议书5 、编制项目可行性研究报告6、申审批项口可行性研究报告。

报、第四项立项和可行性研究阶段的相关税费1 可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费。

第五步规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项口的规划设计程序：1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计;13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项U的市政配套相关程序:1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案；3、报审市政配套方案；4、市政各管理部门提出市政配套意见;5、市政管线综合。

第五项规划设计和市政配套的相关税费1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费;3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费。

第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项H办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金;12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发项U的工程建设招投标流程：1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8＞投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同的审查。

三、房地产开发项H开工手续的办理程序：1、办理质量监督注册登记手续：2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖限制使用费：5、办理开工前审计;6、交纳投资方向调节税：7、领取固定资产投资许可证；8、报装施丄用水、电、路；9、协调街道环卫部门；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；12、领取建设工程开工证。