商业地产租赁与联营的优缺点对比
商铺自营、出租优劣势比较
商铺自营、出租优劣势比较第一篇：商铺自营、出租优劣势比较商铺自营、出租优劣势比较近年以来，以产权式商铺为主的商业地产开始出现大的转变，经营式商铺正在成为一个新的产品趋势。
下面先通过对商铺自营、出租的优劣势比较，并从客观上来分析出现这种趋势的合理性。
先来看看商铺自营管理主要的几个优点。
1.严格把控商品质量。
自营管理是直接进货，在进货过程中直接检验商品质量，可以防止劣质商品入店。
2.灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。
库存决定利润，灵活掌握库存，自营管理可以实施多品种少数量、快进快消的战略，加快资金周转。
3.经营自主权大。
销售第一，利润第二，有销售才有利润。
也可以根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价、促销特卖会等。
4.打造自己的营销团队。
“成在经营，败在管理”。
未来的竞争是人才的竞争。
自营模式的管理人员都是从一线销售中锻炼出来的，具备丰富的经验和抗压性、韧性，从而为以后发展奠定人脉基础。
但是，商铺自营管理也存在占用资金和人力多的缺点，他们必须自负盈亏，而且受市场波动的影响大，竞争力不强，潜在风险也比较高。
另一方面，从目前商业地产市场状况看，商铺物业之产权拥有者要获利，出租应该利大于弊。
1.商业地产市场总体呈上升态势，有利于商铺物业的长期投资。
目前，任何一个商铺物业不管地段位置如何，都拥有一定的“含金量”，如果是交通优势明显、人流量充足的商铺，升值指日可待。
2.通过出租可以暂时把商铺的经营风险转移出去。
一方面，逼迫租赁商铺的小业主不遗余力地搞好经营；一方面经历一段时间的“历练”，商铺物业的价格只会升而不会降。
3.商铺物业出租也便于产权者统一进行规划、经营和管理，有利于“做旺”市场，做得好还可以创建商铺物业的“品牌”，那对自身商铺的价值提升大有益处。
尽管商业项目需要包括商业规划和经营、资产和资本运作等方面的专业知识，但只要委托一家有经验的商业经营咨询管理机构进行操作，完全可以获得可观的收益。
租赁与联营的优缺点对比
租赁与联营的优缺点对比一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方把面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。
而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。
选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。
租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。
2. 现金流较为流畅回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。
缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高2. 管理难度大，很难突出档次商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。
为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。
3. 难以获得高利润商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。
租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷商户自行操作，装修、管理、收银很自由。
不用去处理复杂的关系。
2. 现金流较为流畅现金全部掌握在自己手里，可以更合理地安排进销存。
3. 拥有自主经营权商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。
4. 经营利润高商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。
5. 压力相对小只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。
6. 商家（品牌）突出特色商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。
缺点：1. 投入高，风险大一次性地支付租金，装修投入相对也大。
2. 管理难度大，劳心劳力自己办理证件、管理人员、管理资金等等。
3. 商家品牌附加值很难提升因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的品牌提升。
租赁商铺是联营合同
租赁商铺是联营合同随着我国经济的快速发展，商业活动日益繁荣，商铺租赁成为了一种常见的经济行为。
商铺租赁是指商铺的所有者将商铺出租给租赁者，租赁者支付租金并在商铺内进行经营活动的行为。
在这种行为中，租赁商铺和联营合同是两个重要的法律概念。
本文将从租赁商铺和联营合同的定义、特点、法律关系等方面进行探讨。
一、租赁商铺的定义和特点1. 定义租赁商铺是指商铺的所有者将商铺出租给租赁者，租赁者支付租金并在商铺内进行经营活动的法律行为。
2. 特点（1）租赁商铺的所有权与使用权分离。
商铺的所有者保留商铺的所有权，而租赁者获得商铺的使用权。
（2）租赁商铺的期限性。
租赁商铺的期限一般由双方协商确定，并在合同中予以明确。
（3）租赁商铺的支付租金。
租赁者需按照约定的租金标准向商铺的所有者支付租金。
（4）租赁商铺的经营自主权。
租赁者在商铺内享有经营自主权，可以自主决定经营项目和方式。
二、联营合同的定义和特点1. 定义联营合同是指两个或两个以上的主体，为了共同实现某种经济目的，按照约定共同投资、共同经营、共享收益、共担风险的法律行为。
2. 特点（1）联营合同的主体为两个或两个以上的法人、其他组织或自然人。
（2）联营合同的目的是为了共同实现某种经济目的。
（3）联营合同的各方需按照约定共同投资、共同经营、共享收益、共担风险。
（4）联营合同的收益分配和风险承担按照约定的比例进行。
三、租赁商铺与联营合同的法律关系1. 租赁商铺与联营合同的关联性租赁商铺和联营合同在实际操作中往往存在一定的关联性。
例如，在租赁商铺的过程中，商铺的所有者与租赁者可能会达成一种联营协议，约定在租赁期限内，双方共同经营商铺，共享收益、共担风险。
2. 法律关系（1）租赁商铺的法律关系。
商铺的所有者与租赁者之间成立租赁合同关系，商铺的所有者享有商铺的所有权，租赁者享有商铺的使用权。
租赁者需按照约定的租金标准向商铺的所有者支付租金，并在商铺内进行经营活动。
（2）联营合同的法律关系。
商业地产项目合作方式租赁与联营的优缺点分析
商业地产项目合作方式租赁与联营的优缺点分析租赁是商业地产项目合作中最常见的方式之一、在租赁中，一方作为房主或产权人将物业出租给另一方作为商业运营者使用。
租赁方式的优点如下：1.降低投资风险：租赁方式降低了商业地产项目的投资风险。
商业地产项目通常需要大量的投资和长期的资金回报周期，租赁方式可以减轻运营者的负担，使其能够更轻松地进入市场和扩大业务规模。
2.灵活性高：租赁方式提供了更高的灵活性。
租赁合同通常具有明确的期限和条件，租户可以根据市场需求和业务情况灵活地调整其租赁空间，以适应变化的市场条件。
3.共享资源和服务：租赁方式可以使租户受益于物业所有者提供的共享资源和服务。
这些资源和服务可以包括共用设施、维护和安全服务等，有助于优化租户的运营效率和提升商业地产项目的整体竞争力。
然而，租赁方式也存在一些缺点：1.潜在利益冲突：租赁方和租赁人之间可能存在利益冲突。
租赁人往往希望提高租金或调整租用条件以获取更高的利润，而租赁方则希望尽可能降低租金并获得更多的灵活性。
当双方的利益不一致时，可能会出现纠纷和合作难题。
2.没有长期稳定性：租赁方式可能缺乏长期稳定性。
租约的到期或终止可能给商业地产项目的运营者带来不确定性，特别是在租约期满后重新谈判租赁条件或找到新的租户时。
3.无法参与资本增值：租赁方式使租户无法分享商业地产项目资本增值的收益。
当商业地产项目值得投资并产生增值时，租户只能通过租金来获得收益，无法从投资项目价值的增长中受益。
与租赁方式相比，联营是一种更为灵活和紧密的合作方式。
联营是指两个或多个合作伙伴共同运营商业地产项目，并共享风险和收益。
联营方式的优点如下：1.共享风险和收益：联营方式让合作伙伴共同承担商业地产项目的风险和收益。
合作伙伴可以根据各自的贡献来分配投资和收益份额，使每个合作伙伴都能够分享项目的成果。
2.共同资源和技术：联营方式可以带来更多共同资源和技术的优势。
合作伙伴可以共享设备、技术、知识和渠道等资源，以提高项目的运营效率和创新能力。
商业地产三大租赁模式优劣势分析
商业地产三大租赁模式优劣势分析一、租赁的三种模式。
现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。
数据显示，目前中国在建购物中心规模居全球首位。
为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。
很多老百货也重新定位“购物中心式百货店”进行升级调整。
商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。
此外，还可委托管理公司进行经营管理。
租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。
主要模式 主要特征 优势分析 劣势分析 适用物业 零售产权整体租赁 三权分立(所有权、经营权、使用权)，售后返租，委托专业公司经营管理 快速回笼资金，风险小；可以避免零售产权导致经营混乱的局面 涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高；二层以上的商铺销售难度大大型封闭式商场零售产权分零租赁 二权分立(所有权和经营权直接分散到客户)，由产权所有人经营管理 开发商资金压力小、运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显往往一卖就散，后期难于管理，对物业的形象和开发商的品牌有损 专业型商业步行街和低层商业楼盘、专业市场自留产权整体租赁 二权分立(所有权和经营权)，产权租赁关系明晰、简资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高中型的百货由经营方负责整体经营，不拆零销售单；无违规之嫌，操作安全简便；推广费用低商场和超市二、模式一：零售产权整体租赁整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。
商业地产销售运营五大方式与优劣势分析
用 于 大型封 闭式 商 场 。从该 项 目开盘 以来 的运作 来 看 ， 通过拆零产权、 销售
旺铺 回收 了巨额 资金 ， 大 大缓解 了困扰
系， 共 同经 营该 商业 项 目， 双 方 共 同对
此 项 目负 责 。 同 时 ， 由 于 不 出售 产 权 ，
应 物业 服务 、 推广 服务 及运 营服 务 。 优点 ： 开 发 商 可 收 取 长 期 经 济 收 益， 开 发 商 与 商 户 真 正 实 现 双 赢 的 关
由专 业商 业管 理公 司掌 控 、 入场 经 营商
家拥 有物 业 使 用 权 ， 实现 了 三权 分 离 。 在 统一经 营 的背景 下 ， 最大 程度 实 现商
经 营协议 和租 金 回报协议 ， 而返 租方 当
然不会 是精 明的开 发商 ， 通 常 是 一 个 与 开 发 商 无 任 何 关 联 的 空 头 公 司 。 一 旦
开 发商 对 商业项 目有 足够 的把 握 能力 ，
开发 商 已久 的 资金 紧 张 问题 。经 营 商
营管 理 。
进 场 以后 经 营 状 况 也 比较 理 想 ， 进 一 步 增 强 了中小投 资者 的信 心 ， 促 进 了 商 铺 的销售 。
．
在 这种模 式 中 ， 购 房 者 即 是 业 主 又
是 商户 ， 同时 拥 有 此 店 铺 产 权 ， 并 利 用
手 中资 源在 本商铺 进 行经 营活 动 ， 开 发
缺点 ： 回收 资 金 的 速 度 最 慢 ， 并 需
要组 建 营运 部 、 客 服部 、 货 管 部 等 商 业 部 门对项 目进 行管 理 ， 有一 定 的人力 支 出， 比较耗 费精 力 。
租赁与联营的纠结
2008.10.20我才从百货转到商业地产，昨天还在想这个问题，和楼主探讨下：不考虑场地因素的话（因为租赁场地往往是单独隔断的，所以在形象、布局和物业要求上会差很多）1、资金占用：联营一般有账期，大多数在一个月左右，这样算来，一个一年3个亿的场子，大概能够占用供应商2000-3000万的现金流。
2、招商难度：联营的场子招起来相对比租赁的要难一点，因为对于供应商来讲，联营比租赁风险低，但是不能自己马上回笼现金，这样就卡死了部分小商户。
同时，对于业绩好点的牌子，租赁的成本本身就比联营要低，同时，租赁往往是定额税，而联营是增值税，一个月销10万的牌子可能光税款一项就差了5、6千了。
加上租赁的独立门面形象也要好得多。
3、经营难度：联营的场子容易操作些，因为从某种意义上讲，联营靠得是商场或者是品类的合力，除了绫致系少数几个超大的牌子外应该是尽量淡化品牌影响的，而租赁靠的就是各个品牌的力量，所以在操作选择上，联营控制力更强，可以做品类甚至是全店促销，适合去炒相对较冷的场，但是租赁人家交了租金就不理你了。
4、经营调整：联营一般是用的自己的POS系统，配合ERP系统可以实时分析，而且由于供应商装修成本相对较低，所以可以高频率高精度根据市场进行调整，而租赁就比较麻烦，自己收银是租赁招商的很大砝码，要收集数据比较难了，而且整场装修的投入太高，想调整要面临的事情很多。
5、内部管理：联营因为是自己规划、经营，所以对于内部员工的权限要放的比较大，这样对于制度要求很高，而且还要有企业文化的基础，而租赁就好的多，可以最大限度的控制内部运营。
具体上我觉得是做租赁还是联营最主要和自身实力还有当地的商业氛围有关系，自身实力没到的就做租赁，那样赚还是亏自己都算的清，实力够大，而且当地的百货定位已经到了中高档了，那最好还是选择联营吧。
不过现在大环境不好，单纯的百货应该做起会比较吃力，而且百货这个业态，想做好，确实是需要些底蕴的。
2008.10.211、联营和租赁的区别其实就是百货业态和SHOPPING MALL两种业态的区别，联营目前是主流，但是租赁式是未来的发展方向。
商场超市几种经营模式利弊思考
某某商场二楼可行经营模式对比为了提高二楼场地经济效益，结合某某商场自身理念特点和经营管理目标，改变自营方式且坚持统一收银、根据某某商场所缺品类自主招商的条件下可结合以下两种经营模式，但是由于以下两种可行经营模式经济业务性质环节多、涉及人员多，在相关事项处理上较自营变得更加复杂，对比如下：一、联营（即抽点）概念：所谓联营模式是指基于某某商场的市场经营定位，根据某某商场整体布局，在对商品品类做好空间规划的基础上，对不同的品牌供应商进行招商进店，由各品牌供应商独立行使商品管理决策权。
联营模式是某某商场作为法律意义上的商品销售主体，负责所有进店商家的整体运营管理，包括商场内统一规划、统一形象、统一招商、统一运营、统一收银，从品牌商品的销售额中提取一定扣率作为某某商场的利润来源。
具体：根据某某商场品类需求对不同品类供应商进行招商，供应商与某某商场签订联营协议，由供应商采购货物，在某某商场的会员店销售，由某某商场统一收款。
月末，某某商场根据销售额确定自身的抽点比例和供应商各自的份额，供应商应占有的份额由供应商开具增值税专用发票，作为与某某商场结算的凭据。
某某商场以供应商提供的增值税专用发票作为进货成本，进行进项税抵扣。
对于某某商场来讲，基本实现了零库存，减少了资金压力，自身也基本按规定缴纳了各项税费。
待探讨：除去营业扣点收入，促销展示费、安装服务费、咨询费、广告返利费等这些后台隐形费用怎样核算？供应商是否派驻促销人员影响扣点比例？如何避免厂商大订单场外交易？如何管理培训厂商促销员行为符合某某商场利益及产生的费用承担？为了保证某某商场利益是否设保底销售？二、租赁概念：所谓租赁模式是指基于某某商场的市场经营定位，根据某某商场整体布局，在对商品品类做好空间规划的基础上，对不同的品牌商户进行招商以专柜形式进店，由各品牌商户独立行使商品的进销存等日常销售管理决策权，此租赁模式不同于商业地产式的租赁模式，它不仅是租金收入形式的物业经营管理，商户每月固定上缴租金费用作为某某商场利润来源后，某某商场作为法律意义上的商品销售主体，负责商场的整体运营管理，包括商场内统一规划、统一形象、统一招商、统一运营、统一收银。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析
商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。
同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。
商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。
它们的优缺点是：一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方吧面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。
而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。
选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。
租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。
2. 现金流较为流畅回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。
缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高2. 管理难度大，很难突出档次商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。
为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。
3. 难以获得高利润商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。
租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷商户自行操作，装修、管理、收银很自由。
不用去处理复杂的关系。
2. 现金流较为流畅现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。
3. 拥有自主经营权商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。
4. 经营利润高商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。
5. 压力相对小只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。
6. 商家（品牌）突出特色商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。
租赁与联营扣点优缺对比教学提纲
租赁与联营扣点优缺对比租赁与联营扣点优缺对比一个商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。
同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。
商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。
它们的优缺点是：一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方把面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。
而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。
选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。
租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。
2. 现金流较为流畅回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。
缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高2. 管理难度大，很难突出档次商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。
为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。
3. 难以获得高利润商业项目进入成熟期后，难以赚取商户的高利润。
租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷商户自行操作，装修、管理、收银很自由。
不用去处理复杂的关系。
2. 现金流较为流畅现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。
3. 拥有自主经营权商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。
4. 经营利润高商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。
5. 压力相对小只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。
6. 商家（品牌）突出特色商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。
解读商业租赁的利与弊
解读商业租赁的利与弊商业租赁是一种商业活动形式，许多企业在运营过程中选择租赁商业用途的房地产，以满足自身发展需求。
商业租赁具有一定的利与弊，本文将就商业租赁的优势和劣势进行详细解读。
一、商业租赁的利1. 灵活性：商业租赁提供了更高度的灵活性，企业可以根据自身业务的发展需要随时选择更适合的商业场所，避免长期承担固定的房地产负债。
尤其对于初创企业或者业务规模较小的企业来说，租赁可以节省大量的资金和时间，为企业提供更多发展的机会。
2. 低成本：相比购买商业用地和建筑物，商业租赁具有更低的成本。
购买商业用地和建筑物需要支付高额的投资款，还需要承担物业维护、修缮、清洁等额外费用。
而商业租赁只需要支付租金即可使用商业场所，能够大大减轻企业的经济负担。
3. 专业管理：商业租赁通常由专业的物业管理公司进行管理和维护，他们拥有丰富的经验和专业的管理团队。
企业租赁商业用地后，不仅可以专注于自身业务的发展，还可以享受专业管理团队提供的各种增值服务，如保安、清洁、维修等。
这些专业管理服务可以提高企业的办公环境和运营效率。
4. 地理位置优势：商业租赁可以帮助企业获得更好的地理位置优势。
商业用地的选择非常重要，良好的地理位置可以极大地增加企业的曝光度和客流量。
通过租赁，企业可以更加灵活地选取商业用地，选择到交通便利、商业氛围浓厚的地段，提升企业的品牌形象和市场竞争力。
二、商业租赁的弊1. 长期成本增加：商业租赁需要长期支付租金，租期一般较长，长期租赁下来，企业在租金方面会面临一定的成本压力。
而在购买商业用地和建筑物后，企业只需要承担一次性的购买费用，长期来看成本会相对较低。
2. 增加经营风险：企业的利益在商业租赁中受到一定的制约。
物业所有权和控制权都在出租方手中，企业在租赁期间面临着一定的经营风险。
若出租方决定不再继续租赁，企业需要承担重新寻找商业场所的成本和风险。
3. 限制改造和装修：商业租赁通常有限制企业进行大规模调整和装修，企业无法自由地根据自身需求进行改造和装修，必须遵守出租方制定的规定和约束。
房地产出租与联营的税负比较
房地产出租与联营的税负比较在房地产领域，出租和联营是两种常见的经营模式。
然而，这两种模式在税负上存在一定的差异。
本文将探讨房地产出租和联营的税负比较，并分析其影响因素以及对企业经营的影响。
首先，我们来了解一下房地产出租的税负情况。
房地产出租是指将自己所拥有的房地产物业出租给他人使用，通过收取租金来获取收益。
根据相关税法规定，房地产出租应纳税的主要税种包括增值税、所得税和房产税。
具体税率会根据不同的地区和物业类型而有所不同。
首先是增值税。
根据税法规定，房地产出租属于应税服务范畴，应纳增值税。
增值税税率一般为3%到6%，但也存在一些特殊情况下的税率优惠。
另外，纳税人可以选择一般征税或简易征收方式，具体的纳税方式会影响到税负的大小。
其次是所得税。
房地产出租所得按照所得税法规定缴纳所得税，一般情况下税率为20%。
但对于个人出租住宅的所得，可以按照一定的比例进行减免。
最后是房产税。
房产税是指对纳税人在国内拥有并处于使用状态的房地产物业所征收的一种财产税。
税率根据房产的评估值和所在地的政策而定，一般在1%到6%之间。
与房地产出租相比，联营模式在税负方面存在一些不同。
联营是指两个或多个经济实体通过合作共同开展房地产开发、销售等活动，共享风险和收益。
在联营模式中，企业将项目资产的所有权与其他合作伙伴共同持有，按照约定的比例共享利益。
联营模式相比于出租模式，在税负方面主要有两个方面的差异。
首先，联营模式下涉及到企业所得税的分配。
根据相关税法规定，联营企业应根据各方投入的资金、技术和管理等方面的比例，分配企业所得税的应纳部分。
这意味着，联营企业所得税部分的税负将根据各方的投入比例而不同。
其次，联营模式还可能涉及到土地增值税的税负。
在房地产联营项目中，由于涉及到土地使用权的转让，因此使得土地增值税的缴纳成为一个必要的环节。
根据土地使用权的转让价款，联营企业需要缴纳相应的土地增值税。
税负比较不仅与模式本身有关，还与多种因素有关。
商业地产项目合作方式租赁与联营的优缺点分析
商业地产项目合作方式租赁与联营的优缺点分析租赁和联营是商业地产项目常见的合作方式，每种方式都有其优点和缺点。
以下是对租赁和联营的优缺点进行分析。
租赁的优点：1.简单且灵活：租赁合同相对简单，操作和维护成本低。
租赁方式可以根据商业地产项目发展的需要进行调整，灵活性较高。
2.资金压力较小：对于商业地产开发商来说，租赁方式可以减轻项目的资金压力。
租金的支付通常是固定的，不需要一次性支付大量的资金。
3.风险分担：商业地产项目经营期间，租赁方式可以将一部分风险转嫁给租户，减少经营者的风险。
4.转让和退出容易：租赁合同期满后，商业地产开发商可以比较容易地将项目转让给其他投资者或者选择退出。
租赁的缺点：1.控制力较弱：租赁方式可能减弱商业地产开发商对项目的控制力，一旦租户有不当行为，开发商将难以干预。
2.稳定性较差：租赁合同期限有限，如果租户选择不续租或者提前解约，将带来商业地产项目流动性的不稳定。
3.投资回报较低：租赁方式通常意味着商业地产开发商无法享受项目经营所产生的全部收益，租金收入一部分属于租户。
联营的优点：1.利益共享：联营方式将投资者、经营者和开发商的利益捆绑在一起，可以在项目经营成功时共享利润。
2.合作经验分享：联营方式可以让不同经验和专业知识的合作伙伴共同参与项目，分享经验和资源，减少经营风险。
3.投资回报较高：联营方式可以让商业地产开发商参与项目的运营，分享更多的经营收益。
联营的缺点：1.合作难度较大：联营需要各方之间的共同理解、信任和意见统一，合作难度较大。
2.控制力分散：联营方式可能导致商业地产开发商对项目的控制力分散，无法完全按照自己的意愿进行决策。
3.合作风险：合作伙伴之间存在信任问题，合作风险较高，一方出现问题可能会对整个项目产生负面影响。
综上所述，租赁和联营都有各自的优点和缺点。
选择适合的合作方式需要考虑到项目的需求、商业地产开发商的实际情况和各方的利益等因素。
合作的成功与否取决于各方之间的合作意愿、合作机制的设计和有效的合作管理。
商业地产经营模式与盈利模式分析
商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。
这是最常见的商业地产经营模式。
商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。
租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。
然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。
2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。
自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。
然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。
3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。
物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。
然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。
4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。
这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。
二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。
销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。
3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。
4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。
地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。
5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。
这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。
综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。
商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。
零售项目经营模式对比：网购、联营、租赁的对比及分析
趋势联营目前是主流，百货利润空间高于商业地产，但是租赁式是未来的发展方向。
弊端联营：百货经营的物业通常是租赁，所以长远升值利润空间有限；租赁：租赁经营对租户无经营营销支持，任其各自为阵，往往市场影响力有限，MALL也就是商业地产，对百货而言对资金要求更高，它的回报主要是租金，回报期很长。
管理经营成本由于联营淡化品牌影响力，突出品类合力及商场影响力，所有它的管理经营成本要高于租赁。
综上所述，现做如下对比：A1项目特点：1. 物业为自行持有，无物业租赁成本压力2. 现当地唯一商业零售项目3. 项目中岛面积大4. 工程基建配套可满足部分租户需求，但资源有限。
既然我司选择了自主经营A1项目,那么在市场成长培育初期，两点至关重要：1. 降低经营管理成本---------- 这是“租赁”的最大优势，“联营”不占优；2. 拉动人气、炒热物业、吸引商家入驻---------- 这是“联营”的最强手段, 而“租赁”无；做租赁还是联营最主要和自身实力还有当地的商业氛围有关系，自身实力没到的就做租赁，那样赚还是亏自己都算的清，但如此经营模式有问题，需要改变时，那最少要等上2-3年；如实力够大，在地区有唯一性及不可替代性，那最好还是选择联营，因为它多样的营销手段及灵活的合作方式，对一新兴市场的人气拉动、物业炒作升值的力量不可忽视。
经营建议在新兴市场，如果项目选择全租赁经营模式，一味的追求降低企业经营管理成本，那么在这个新兴市场成长培育初期，缺失了对物业有力的经营炒作及对租户的经营扶持，那么“掉铺”现象就会时常发生，在现实的出租率和收租率的财务数据面前，漫长的调整周期及突发的商务纠纷，往往使出租方处于被动，预定的经营方针及策略也就开始偏移，从而导致“经营管理”演变成“物业管理”，“业态整合、品牌特色招商”也会演变成“买卖商铺”、“价高者得”的简单商铺出租，整个项目更无“定位”、“亮点”及“特色”可言，项目会因此失败。
而单纯的百货做起来也会比较吃力，而且百货这个业态，想做好，确实是需要些底蕴，结合临港政策预期向好，又无经营场所物业成本压力的前提下，把握经营灵活度，提升利润空间，选择联营模式，捆绑式经营，给予商家信心，同时扩大租赁面积，理性降低经营管理成本，以“聚”破题—-聚商气，聚人气，充分利用联营的营销手法，拉动人气，炒热物业，迅速提升商铺价值，实为理性选择。
商业房地产租赁
商业房地产租赁商业房地产租赁是当今经济发展中不可或缺的一环。
在这个日益竞争激烈的商业环境中，租赁商业房地产对于企业来说具有重要的意义。
本文将介绍商业房地产租赁的特点、优势和挑战，以及一些租赁合同的重要条款。
一、商业房地产租赁的概念和特点商业房地产租赁是指将用于商业目的的房地产或房地产项目出租给企业或个人使用的行为。
与住宅房地产租赁相比，商业房地产租赁具有以下几个特点：1. 商业目的：商业房地产租赁主要用于商业活动，如商店、办公室、餐厅等。
租赁商业房地产可以为企业提供合适的场所，以开展业务活动。
2. 长期租约：商业房地产租赁通常是长期的，租赁合同的期限一般较长，通常为数年。
这有助于租赁方和承租方在经营规划和投资方面更具可靠性。
3. 租金调整：商业房地产租赁中的租金通常会根据市场需求和经济情况进行调整。
租赁双方可以通过合同约定租金的调整机制，以适应市场价格的波动。
二、商业房地产租赁的优势商业房地产租赁对于企业来说具有许多优势，包括以下几点：1. 灵活性：商业房地产租赁可以提供企业所需的灵活性。
租赁商业房地产可以根据企业的业务需求和发展规划进行调整，例如增减面积、改建等。
2. 资金流动性：商业房地产租赁可以释放企业的资金，使其能够用于其他方面的投资或运营。
相比于购买商业房地产，租赁可以减少企业的资金占用。
3. 维护责任：商业房地产租赁通常由出租方负责维护和修复房屋结构以及设备设施。
这减轻了企业的负担，使其能够专注于业务发展。
三、商业房地产租赁的挑战尽管商业房地产租赁具有许多优势，但也面临一些挑战：1. 租金成本：商业房地产租赁中的租金成本是企业进行经营活动时的重要支出。
企业需要仔细评估租金的合理性，并与出租方进行良好的协商。
2. 市场需求波动：商业房地产租赁受市场需求波动的影响较大。
企业需要密切关注市场变化，以及与租赁方保持良好的沟通，及时调整租赁策略。
3. 合同条款：商业房地产租赁合同中的条款是非常重要的。
商场联营与租赁的区别
商场联营与租赁的区别
1、从法律关系来说，租赁和联营是不同的法律关系与合同，承担不同的法律责任。
2、从财税角度，联营是由商场统一收银，相应的财务流程和税务流程也是不同的。
而租赁柜台通常自收银，自己完税，但是通常也有租赁柜台是由商场统一收银的，在这种情况下租赁的商家不需用提供税票仅提高完税证明即可（当然也有个别的租赁柜台也要提供税票的，也有很多联营制商场采用包税制的）。
不过即便是联营柜台由于通常商场对销售是有最低销售额要求的，实质上这“最低销售额要求”也可以看作是变相的租赁。
3、从人员管理角度，联营制的商场对营业员的管理比租赁制的商场管理面更宽介入程度更深。
4、从品牌和商品角度来说，联营制的商场对这些方面的管理比租赁制的商场管理面更宽介入程度更深。
联营制的商场会更积极主动地选择品牌规划品牌组合，而租赁制的商场通常是以价高者优先原则来考虑品牌和柜位。
而对货品的管理，联营制的商场对此管理更强。
5、从企划角度，联营制商场力度更大，对联营专柜的配合要求更强硬。
整体来说，租赁的商场旱涝保收，而联营的商场则风险各半，目前国内销售位居前列的商场杭州大厦、银泰、八百伴均以联营为主。
商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析
商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点分析商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。
同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。
商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。
它们的优缺点是：一、租赁租赁的合作方式比较简单，商业项目方吧面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。
而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。
选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。
租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。
2. 现金流较为流畅回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。
缺点：1. 前期招商难度大，商户质量不高2. 管理难度大，很难突出档次商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。
为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。
3. 难以获得高利润商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。
租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：优势：1. 简单、好操作，不容易产生纠纷商户自行操作，装修、管理、收银很自由。
不用去处理复杂的关系。
2. 现金流较为流畅现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。
3. 拥有自主经营权商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。
4. 经营利润高商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。
5. 压力相对小只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。
6. 商家（品牌）突出特色商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。
商业项目中租赁和扣点模式优缺点对比
3、商业项目承担的赋税高。
3、商户不是单兵作战，加上商业项目自身定位的品牌效应，会对商户的业绩有一个较大的带动作用。
3、利润较低。联营扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于交租金合作方式。频繁的促销活动也会压缩营业利润。
4、商务纠纷多。
2、无主经营权。由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办打折促销等活动。
3、前期资金压力大，有一定的免租期和调整期，后期项目进入成熟期，也难以获得高利润。
3、拥有自主经营权。商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来进行经营调整。
3、商家品牌附加价值很难提升。因为每户都是独立运作，新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的商家品牌提升。
商业项目中租赁和扣点模式优缺点对比
整体租赁模式
联营扣点模式
项目开发商
经营商户
项目开发商
经营商户
S(优势)
W(劣势)
S(优势)
W(劣势)
S(优势)
W(劣势)
S(优势)
W(劣势)
1、管理运营成本低，容易产生纠纷。只需要按合同约定做好管理就可。不需要帮商户招聘、办理证件、收银等等。
1、前期招商难度较大。国内的专业店商户（品牌）本来就数量少、质量低，使商业项目没有充足的商户资源选择余地。不需要商户出具证件证明，商户质量难以把握。
2、现金流操作稳定。现金全部掌握在自己手里。可以更合理安排进销存。
2、管理难度大，劳心劳力。管理难度大，商户自己办理证件、管理人员、管理资金等。
2、易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群。
2、前期投入较大，团队组建难。
2、便于管理。联营商业项目有专门的营运管理部门统一管理，商户能省去部分成本和开支。
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商业地产项目合作方式：租赁与联营的优缺点对比
一个商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。
同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。
商业地产项目的合作方式主要分为租赁、联营扣点这两种形式。
它们的优缺点是：
一、租赁
租赁的合作方式比较简单，商业项目方吧面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来确定租金多少，商户交付租金即可。
而收取的租金普遍是在签订合同期间内就已经讨论决定的。
选择租赁合作方式是当今商业项目的主导趋势。
租赁合作方式对商业地产项目来说，它的优缺点如下：
优势：
1. 简单、好操作，不容易产生纠纷
只要按照租赁合同约定做好管理即可，不需要帮商户招聘、办理证件、收银等。
2. 现金流较为流畅
回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操作性。
缺点：
1. 前期招商难度大，商户质量不高
2.管理难度大，很难突出档次
商户经营权独立，各自为战，缺少整体意识，所用人员也良莠不齐。
为了突出各自特点，经营方式各有不同，给消费者混乱的感觉。
3. 难以获得高利润
商业项目进入成熟期后，难以赚钱商户的高利润。
租赁方式对商户来说，它的优缺点如下：
优势：
1.简单、好操作，不容易产生纠纷
商户自行操作，装修、管理、收银很自由。
不用去处理复杂的关系。
2.现金流较为流畅
现金全部掌握在自交手里，可以更合理地安排进销存。
3.拥有自主经营权
商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以和其它的品牌的打折区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，促使打折促销活动真正起到其应有作用。
4.经营利润高
商业项目进入成熟期后，商家（品牌）获得消费者认可时，可以获得更多利润。
5.压力相对小
只要交付约定租金就可以继续经营，没有业绩考核的压力。
6.商家（品牌）突出特色
商家可以随意选择自己品牌定位的服装、仪容仪表、服务方式等等，更利于消费者记住商家品牌。
缺点：
1.投入高，风险大
一次性地支付租金，装修投入相对也大。
2.管理难度大，劳心劳力
自己办理证件、管理人员、管理资金等等。
3.商家品牌附加值很难提升
因为每家每户独立运作，一些新品牌或者外地品牌附加的品牌价值很难通过别的品牌提升。
二、联营扣点
按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。
目前大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式。
联营扣点对商业地产项目方来说，有以下优缺点：
优势：
1.易于招商，把握招商质量
对于扣点式商业地产项目来说，营业额及品牌是关键。
一般选择品牌强度更大，影响力更大的商家和品牌。
严格考核每个商家的资质。
2.易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群
在消费者眼中扣点式商业项目（商场）一般代表着正规、信誉好、整体形象好、服务好、名气大。
而且后续宣传全市项目的名义。
3.便于管理
所有商家必须听从指挥，统一收银，统一促销，统一安排等等。
4.风险低，收益更高更稳定
回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存等经营风险。
一般扣点额度高于当地租金收入。
扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于交租金合作方式。
缺点：
1.操作比较复杂
招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到。
2.前期投入大
需要一次性大量投入人员、设备等等。
联营对于商户来说，它的优缺点如下：
优势：
1.前期投资小
这样不用一次性支付大笔租金，而且商业项目方会承担部分宣传工作。
2.便于管理
一般做扣点的商业项目有专门的营运管理部门对人员招聘及管理、店铺的形象等进行统一的管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。
尤其是对未操作过生意的加盟商有较大帮助。
3.省心省力
前期工作简单，不用办理“三证”跑东跑西，也不用和相关部门联络，直接跟商场签订合同即可。
在装修方面工作也相对简单一点。
4.提高销售额
商户不是单兵作战，商场自身定位的品牌效应，会对商户的业绩有一个较大的带动作用。
5.适合新品牌和外地品牌
刚刚起步的新品牌，其市场份额及影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的
租赁模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险的联营模式。
与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度也会随之上升，最终达到可以不依托商场就可以独立吸引顾客的程度。
缺点：
1. 很难进入
对商家和品牌的要求高，出示各类证书、销售成绩等，一般小型商家和品牌很难进入。
2. 没有自主经营权
必须配合百货公司进行打折等各种活动，无论商户自身的发展策略及资金条件是否允许进行打折促销，都必须配合商场举办的一切活动。
3.利润较低
虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是高于租赁合作方式。
促销活动力度大、次数频繁。
尤其是商业项目之间的竞争，造成了促销力度的大比拼。
4.商家的品牌很难突出特色
扣点型商业项目为了塑造项目的特点，服装等统一一样，而且给商家的铺面一般偏小。
商家很难突出自己的品牌定位。
5.纠纷多，人际关系负责
内部关系复杂，特别是一些销售较好的商场，内部的关系非常复杂，处理这种关系所花的财力和精力都是非常巨大的。
6.回款周期长
一些信誉不太好或者比较强势的商场，回款周期较长，这样造成资金的流通较为不畅。
7.压力大
扣点的商业项目对商户的考核严格，定时地对商户品牌调整，对销售额低的商户往往采用退场的方式。
三、通过以上比较，其实每种合作方式都不是完美的。
无论项目方或商户方，都有多方面
的考虑，寻找最合适的合作。
商业，永远不是双方的博弈，而是共创双赢，这才是生财之道。