株洲芦淞市场调研汇总

一、周边环境和经营业态

(一)、芦淞市场群基本形成的四大板块

一是以市场集群为核心板块。芦淞市场群从八十年代中期开始，先后改造形成以芦淞大市场、淞南、淞北、南大门、星通、环洲城、淞华、华丽、金都、智超、中国城、银谷、汇金、金帝、金轮、金冠、金谷、皮具城、欧洲城等专业市场。同时也带动了周边相关产业配套公共资源产业的发展。

二是形成以本项目东侧的合泰工业园加工产业区基地配套形成规模具大的物业生产加工的物流产业链。以芦淞合泰涵洞为界的东侧，已存在数百亩的加工生产的布辅、来料加工、生产、物流遍地开花。

三是芦淞零散餐饮服务形成的早餐、中餐流动摊点、夜市产业链。这里从早到晚车水马龙，行人络绎不绝，商贾云集，人声鼎沸，热闹非凡，这里汇聚来自全国各地经销商客商和周边省市地区慕名而来的购物顾客。

四是散落在芦淞市场群边沿的建宁街、芦淞路、合泰路等货运站及各市场背包搬运物流配套产业链。这里聚集来自全国农村的农民工手持扁担、推车穿行于各大市场，货运车、非机动车、人力车、乱摆乱放，随处可见。

现地处本项目西侧和对面是金三角市场1—4楼商铺及仓储经营面积约3万㎡，近1000个商铺，主要是经营普通大众化床上用品和鞋业，2002年由株洲江山置业公司刘晓武老板收购和重新改造，现金三角临街门面沿线200米左右均是物流货运门面，门面狭小，货物多是以本项目马路停车装货为主，造成交通堵塞拥挤，亟待政府相关城管部门整改规范和取缔。

(二)、金谷服饰广场基本运营及项目对比借鉴

1、金谷服饰广场基本概况：

项目总占地10741.25平方米，建筑面积13.8万平方米，单层面积1万平方米，1万平方米超大规模停车场;三个大型入口广场，主入口广场豪华中庭挑高三层;3组扶梯，21台电梯。

金谷服饰广场是在原结谷门一楼露天停车场和仓库用地在2011年改造而成的，结谷门市场的前身是株洲市木器厂所在地，改制后由现任老板孔祥洪为主等股东实行股份制公司运营管理。结谷门现有老物业和市场仍属于金谷直接管辖，目前还有上世纪80年代兴建的4层楼红砖房3栋连体约3万㎡，房屋破旧不堪，但由于多年形成的男装、女装、牛仔服、床上用品、鞋业、小百货多类品种并存，多属于大众化散货和加工贴牌服饰，由于租金费用相对较低，业主生意基本稳定。结谷门老市场和金谷新市场主大门东侧2—3楼由天桥连接相通。目前由于金谷市场自2011年3月开业运营以来，市场整体招商运营不够理想，无力改造现老结谷门市场。

2、金谷服商业裙楼经营业态分布及招商调查表

3、金谷服饰广场总建筑面积是13.8万㎡。

其中1栋8层楼商业裙楼，8楼以上有2栋9-28层分别为商务公寓楼（仓储）和商务写字楼，其中靠铁路方向东向商务公寓楼10-26层，每层公寓31套，面积在50—80㎡/间，产权销售早期开盘均价5500—6000元/㎡，现均价在8000元/㎡左右，由于公寓楼与市场相连接，晚上没有在一楼进出入口设计保安亭，出入不方便，故现销售大部分是业主做仓库较多，销售大约只有10%，本栋商务公寓楼空置房在400套左右。现在本项目正对面的是一栋预留定位于商务酒店（9-28层），也还没有对外销售和引进酒店，据对金谷市场招商营销经理了解，此栋预留商务酒店可能在等待长株潭城际轻铁路开通和本项目基本建成，环境道路改造好才对外推出。

4、他山之石可攻玉，经验借鉴。

本人此所以将周边金谷市场作为体量和本项目楼盘相当，地理位置相同进行分析对比，我们要借鉴一下金谷的优劣比较，规避本项目可能存在的风险和方向性的偏离，知己知彼，扬长避短，确保项目招商运营圆满成功。

经验借鉴之一：金谷市场虽然在建筑设计及软硬件还算大气先进，但当初市场业态经营定位不准：2011年金谷整体定位于加工生产服饰女装和男装为主，童装为辅，因为在结谷门的市场和芦淞服饰大市场已经有数万平方米的同类服饰市场，金谷定此业态不具备竞争优势；2014年后金谷市场才借鉴银谷童装市场

成功经验，重新招商将整栋楼以打造童装转向升级品牌为主，是银谷升级版童装市场。该市场前三年属于惨淡经营，今年以来由于整体市场大气候环境不好，生意还是比较清淡，但比前三年人气有所回升起色，我们将更进一步静观其变。

经验借鉴之二：金谷市场从2010年开始推出招商买断10年经营权为目的，当年开盘一楼买断10年经营权使用权（套内面积）价格均价在5万元/㎡，最高中庭拐角摊位炒作到每平方米8-10万元/㎡。2-3楼也是3-5万元/㎡不等。基本接近其他市场当年的产权价格。开发商的目的就是创造价值最大化，忽视消费者能否承受能力，但很大一部分购买者也是看中良好的地理位置和环境炒摊位，不想真正经营，市场后续运营管理落后。

(三)、南大门小商品市场经营状况及经营业态调查

5、南大门小商品市场基本概况：

株洲南大门小商品批发市场占地面积16700平方米，总建筑面积65000平方米，现有商铺2700余个，主要经营鞋类、皮具、小百货、针织内衣、床上用品等。

南大门小商品市场兴建于1989年，由株洲市房地产管理局投资兴建，共建4层，当时主体定位是小百货、鞋业、皮具，床上家居用品，主要商品多为低档次的“跛萝货”且环境脏、乱差、像以“迷宫”来形容，消防挂黑牌。2005年由湖南源盛置业公司进行加层改造到11楼，现已经经营到8楼，9—11层为仓储配套。

6、 2016年南大门市场门面/仓库经营业态调查表

7、南大门经营状况及业主心态：

从表面上看生意繁荣，但从人流顾客购物者来看，大多数是本市的市民零售购物，随着近2年市民的网购电商冲击对经营业主冲击比较大，南大门1-8楼生意好和人气旺是围绕中庭扶梯周边摊位，靠里边位置和2-3楼靠东面改造部分2区和3区生意较差-+，空置商铺和仓库较多。

近两年由于市场环境大气候不好，生意比往年相对清淡，物业管理方高层变动频繁，管理不到位，业主和市场方不够融洽相处，业主怨气颇多。同时大部分人都是租赁户，没有自己的产权商铺，人心不够稳定，但小百货商品在芦淞又仅此一家，没有其他地方可去，只能硬撑和坚持。