2004年广州楼市总结
房地产广州市场形势分析报告200401
2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3)1.广州近年来经济快速发展 (3)2.吸引外资数量持续增长 (3)3.社会消费品零售总额稳步增长 (4)4.房地产开发投资总额增幅收窄 (4)二、市场总体形势分析 (5)1.房屋销售形势良好 (5)2.预售商品房成交价格稳中有降 (6)3.二手商业用房均价波动较大 (7)4.二手房所占份额有小幅上升 (7)5.住宅所占份额上升 (8)三、预售商品房成交区域特性 (9)1.预售商品房成交面积有所增长 (9)2.预售商品房成交金额 (10)3.各区预售住宅成交面积 (11)4.各区预售商铺成交面积 (12)5.各区预售办公楼成交面积 (13)四、二手房成交区域特性 (14)1.二手房成交面积 (14)2.二手房成交金额 (15)3.二手住宅成交面积 (16)4.二手商铺成交面积 (17)5.二手办公楼成交面积 (18)五、各区预售、二手房成交对比 (19)1.各区预售、二手房成交面积对比 (19)2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (20)3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (21)4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (22)5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (23)6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (24)7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (25)一、宏观形势1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。
广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。
国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
广州楼市分析报告
广州楼市分析
收入房价比
二十五城市房价、收入排名一览表
平均房 价排名 城市 商品房均价（元 /平方米） 2004人均家庭可支 配收入 人均收入 排名 房价收入 比
1
2 3 4 5 6 7 ……
温州
上海 杭州 北京 深圳 宁波 广州 ……
9278
8627 7210 6232 6037 5900 5660 ……
1996－2001年：中国的房地产政策进入扶持阶段。 1998年，国家取消了福利分房制度，城市居民住房真正 成为商品； 国家计委、财政部公布取消了房地产开发建设中的多项收 费；建设部提出了“中央让一点税、地方让一点费、银行 让一点息、企业让一点利”的降低房价的思路； 推行分期付款，自人民银行公布《住宅担保贷款管理试行
高度重视稳定住房价格； 建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格 实行责任制；
调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住
房土地供应；
国家房地产历年政策回顾
二、3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格》 通知。
高度重视稳定住房价格工作； 切实负起稳定住房价格的责任； 大力调整和改善住房供应结构； 严格控制被动性住房需求； 正确引导居民合理消费预期； 全面监测房地产市场运行；
商品房空置量持续下降，楼市风险越趋缓解；
广州市民收入房价比偏高，房价支出比例合理，市民 购房压力小；
广州市民购房理性，购房者以本地居民为主，投机成 分小，炒房团难进入。
报告结构
历年成交情况 一、国家历年房地产政策回顾 二、广州楼市分析 购房者结构 收入房价比 楼市氛围 历年空置量
三、个盘分析
个盘分析
富力广场——御花苑 富力广场御花苑档案
2004年前三季度广东省各地区
2004年前三季度广东省各地区房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组本报告将广东省分为珠江三角洲地区、东翼地区、西翼地区和北部地区。
珠三角地区包括有广州、深圳、珠海、东莞、中山、江门、佛山、惠州、肇庆共9个市，据2002年统计，其总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：38%、34%、73%；东翼地区包括有汕头、潮州、揭阳、汕尾共4个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：8%、21%、10%；西翼地区包括有湛江、茂名、阳江共3个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：16%、21%、10%；北部地区包括有云浮、清远、河源、梅州、韶关共5个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：38%、23%、7%。
一、基础数据分析1．1 房地产投资1.1.1 完成开发投资今年前三季度，全省各地区完成房地产开发投资当中，珠三角地区仍是全省房地产投资的集中地，所占比重高达91.9％。
各地区住宅开发投资当中，东翼地区所占的比重在上半年的基础上再增长1.3％，达84.3％，为全省最高，说明住宅已成为该地区房地产投资的重点；商业用房开发投资当中，北部地区较上半年有所回落，基本与全省水平持平；其它方面的开发投资中，西翼地区与北部地区仍高于全省水平约6到8个百分点，而东翼地区则低于全省水平约10个百分点。
表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）1.1.2 开发资金来源在国家宏观调控政策的影响下，全省各地区房地产资金来源受到不同程度上的影响。
与上半年情况相比较，国内贷款方面，珠三角地区保持平稳态势，东翼地区下降了约3个百分点，而北部上涨了约6个百分点；自筹资金方面，东西两翼各有5个百分点的上涨，而北部则有5个百分点的下降。
表2. 房地产资金来源基础数据表（万元）1．2 商品房建设通过对比表3、表4与上半年的情况，发现珠三角地区的新开工面积及土地开发面积都有不同程度的回落，降幅分别为：0.6％及 6.4％。
2004年中国房地产市场形势报告
2004年中国房地产市场形势报告报告类别：分析报告行业分类：房产一、2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。
各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。
房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。
1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。
东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。
中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。
同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。
如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。
大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。
上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。
2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。
其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。
2004年房地产市场呈现快速发展之势头解析
中原地产月刊：2004年房地产市场呈现快速发展之势头2004年3月2日一. 房地产相关政策及影响2004年初北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)。
4号令规定从2004年1月9日起，所有经营性项目的土地协议出让方式停止，并将全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。
同时对33号令规定的下列经营性用地，需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开交易：1)绿化隔离地区建设项目用地；2)小城镇建设项目用地；3)开发带危改项目用地；4)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。
4号令的颁布将是土地交易走向市场化的标志，将吸引更多的优秀企业进军北京房地产业，同时将进一步促使房地产的利润、价格趋于合理化。
二. 城市建设及房地产开发动态一) 城市建设北京 2004年北京将调整城市空间布局、大力发展公交系统。
北京市将调整空间结构及城市功能布局，形成“两轴、两带、多中心”。
同时，将大力发展公交系统以解决目前严重的堵车问题。
今年年内，北京市将开工建设一亩园公交枢纽和北京西站南广场交通枢纽，加上此前已经开工建设的四座交通枢纽，今年共六大交通枢纽全部在建。
到2005年，北京市规划的八大交通枢纽将全部建成，交通拥堵状况将有望进一步缓解。
北京市城市空间布局的的调整及城市交通条件的改善将进一步促进房地产市场的发展。
上海上海市将控制中心城人口规模，引导人口向郊区重点城镇集中。
新增的城市建设用地主要分布在浦东新区、郊区新城、“试点城镇”、临港综合经济开发区及嘉定、松江、青浦的工业园区。
新增规划居住用地主要分布在外环线外的重点城镇、内外环之间的大型居住基地、中心城内的旧区改造用地。
上海的城市规划从现在起要把更多的公共空间还给市民，如在中心城内办公楼容积率不得超过4.0，住宅容积率不得超过2.5。
广州今年，广州市市政园林建设将投入67亿，重点建设污水治理和青山绿地两大工程。
2004年全国37个大中型城市房价分析
1 温州 9278 17727 2
2 上海 8627 16683 4
3 杭州 7210 14565 7
4 北京 6232 15638 6
5 深圳 6037 27596 1
6 宁波 5900 15882 5
7 广州 5660 16884 3
在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。
和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。
在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。
……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。
江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？
37大城市，哪里房价泡沫最大
大连——东北炒房“热岛”
众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。
截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。
只有这个
个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。
2004年第一季度广州市房地产市场分析
2004年第一季度广州市房地产市场分析一、市场总体形势分析今年第一季度，我市房地产市场继续保持稳定、健康、持续有序发展的良好态势，十区房屋交易总量为450.09万平方米，金额185.10亿元，分别比去年同期增加42.76%和47.60%。
在市场有效需求依然保持旺盛状态下，商品房供应量适度增加，成交量大大超过供应量，二手房屋交易大幅攀升，楼价稳中略升。
面积单位：万平方米金额单位：亿元1、供应量适度增长今年第一季度，全市十区批准预售的商品房项目共96个，批准预售单元为33175套，可预售总面积为135.22万平方米，比去年同期增长7.22%。
其中，原八区批准预售的商品房项目共39个，批准预售单元为10809套，可预售总面积为78.58万平方米，比去年同期增长17.21%。
从各区批准预售情况看，番禺区、海珠区和白云区的批准预售面积位于各区前列，分别达40.22万平方米、31.10万平方米和21.06万平方米，占全市批准预售总量的29.74%、22.26%和15.58%。
2、商品房成交及二手房屋交易均大幅增长今年第一季度，全市十区商品房成交量为298.00万平方米，成交金额为141.15亿元，分别比去年同期增长44.93%和49.98%。
其中，原八区的商品房成交22154宗，成交量为207.18万平方米，成交金额为113.83亿元，分别比去年同期增长52.78%、49.56%和53.93%，是近五年来出现的最大增幅。
登记的成交面积远远超过同期批准预售面积，市场有效需求旺盛。
另一方面，今年第一季度，全市十区二手房屋成交量达152.09万平方米，成交金额为43.95亿元，分别比去年同期增长38.68%和40.42%，其中，原八区的二手房屋成交11640宗，成交量为113.50万平方米，成交金额为36.77亿元，分别比去年同期增长45.45%、33.73%和31.23%，二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为35.39%。
2004年广州市国民经济和社会发展统计公报
2004年广州市国民经济和社会发展统计公报【法规类别】经济统计社会统计【发布部门】广州市统计局【发布日期】2005.02.25【实施日期】2005.02.25【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件2004年广州市国民经济和社会发展统计公报（广州市统计局 2005年2月25日）2004年，在市委、市政府的正确领导下，全市人民以“三个代表”重要思想和党的十六届三中、四中全会精神为指导，全面践行科学发展观，认真贯彻落实国家宏观调控政策，全面完成了国民经济和社会发展的各项任务，各项社会事业全面进步，人民生活水平稳步提高，全市经济社会进入了一个新的发展阶段。
一、综合经济经济实力：国民经济保持快速健康发展。
初步统计，2004年全市实现地区生产总值（GDP）4115.81亿元，比1999年翻一番；按可比价格计算，比上年（下同）增长15.0%，高出预期发展目标3个百分点。
按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。
产业结构：产业结构继续向“二、三”产业并重、“一、二、三”产业共同发展的方向调整优化。
全年第一产业实现增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。
第一、二、三次产业增加值的比例由上年的3.02∶43.13∶53.85调整为2.81∶44.16∶53.03，第二产业提高了1.03个百分点。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.1%、51.2%和47.7%。
财政收支：经济增长有效带动财政收入的增加。
全年广州地区组织的财政收入达1307.98亿元，增长17.3%。
其中，国税收入776.37亿元，增长21.3%；地税收入363.51亿元，增长10.7%。
全年地方一般预算财政收入达302.82亿元，增长19.2%。
其中，含增值税52.84亿元，增长40.8%；营业税79.35亿元，增长22.1%；房产税16.89亿元，增长15.5%；企业所得税32.66亿元，增长21.7%；个人所得税16.74亿元，增长9.3%。
2004年中国房地产市场形势报告
2004年中国房地产市场形势报告报告类别：分析报告行业分类：房产一、2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。
各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。
房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。
1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。
东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。
中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。
同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。
如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。
大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。
上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。
2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。
其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。
2004年上半年广州商铺市场分析
2004年上半年广州商铺市场分析供应量分析：白云、天河、海珠居“三甲”今年上半年，广州市原八区的批准预售商铺面积为10.10万平方米，预售商铺成交面积为16.42万平方米，供求关系比例为1：1.63，求大于供。
受白云机场搬迁和白云商业规划的刺激，白云区今年上半年批准预售面积位居全市之首，达到3.96万平方米，其中货量最大的当数百信广场和立志要成为白云区首条步行街的时代新都汇，现都在火热销售中。
天河区作为新城市中心，近几年其供应量一直位于广州前列，今年上半年其再以3.21万平方米位列全市第二，其中除去年一直在售的正佳广场等大型购物中心外，还有今年东璟广场、阳光都会广场、颐高数码广场等一批货量不小的裙楼商场或专业市场入市；海珠区的批准预售商铺面积以3.06万平方米位居第三，以金碧购物广场等大型新兴购物中心、裙楼商场和广州国际轻纺城等专业市场为代表，货量都不小。
而老城区因为用地日渐少，所以供应量相对较少，而芳村区的供应量达1.81万平方米，是个值得关注的区域。
黄埔区的供应量几乎为零，可见虽然黄埔房地产市场开始复苏，但商业地产要跟上还需时日。
成交量分析：番禺区位居全市之首2004年上半年广州市预售商铺成交面积为27.59万平方米，比2003年上半年减少了0.52万平方米，同比下降了1.87个百分点。
番禺区在2004年上半年预售商铺成交面积为6.04万平方米，位居全市之首，占全市预售商铺总成交面积的21.9%，作为一个新划入广州版图的区域，加上本身历来就有重商的传统，所以随着大盘的不断上市，小区铺、购物中心的开发也如火如荼；其次是天河区，预售商铺成交面积为5.19万平方米，占到全市预售商铺总成交面积18.8%，大型商用物业如天河都市广场、正佳广场等是主力；花都区位居第三，预售商铺成交面积为 5.04万平方米，占全市预售商铺总成交面积的比重为18.3%。
其中花都区成交面积与去年同期相比上升了260.3%，增长幅度位列各区之首，新机场的搬迁对该区域的房地产市场刺激巨大。
2004年上半年写字楼市场分析
2004年上半年写字楼市场分析写字楼供应充足，成交活跃2004年上半年，广州市八区批准预售写字楼面积为24.56万平方米，同比上升了93.4%，写字楼供应面积大幅增加，其中海珠区和东山区的增幅最大，增幅达915.5％和429.3％。
反映了我市写字楼市场环境持续向好，刺激了开发商加大供应。
新批准预售写字楼主要集中在天河、东山、越秀三区，三区合计占原八区总量的八成以上。
2004年上半年广州市原八区批准预售写字楼面积2004年上半年2003年上半年同比区域批准预售面积（万m2）批准预售面积（万m2）八区合计24.56 12.7 93.4%东山区 6.51 1.23 429.3%荔湾区 2.68 1.19 125.2%越秀区 1.53 1.09 40.4%海珠区 5.89 0.58 915.5%天河区7.66 8.52 -10.1%芳村区0.29 0 -白云区0 0.09 -100.0%黄埔区0 0 -数据来源：广州市房地产交易中心2004年上半年，广州市写字楼成交面积为32.19万平方米，同比增长39.9%。
其中，预售写字楼成交面积为18.63万平方米，同比增长56.6%；二手写字楼成交面积为13.56万平方米，同比增长22.1%。
预售写字楼成交主要集中在广州市原八区，2004年上半年原八区的预售写字楼成交面积占到整个广州市的99%。
与此同时，写字楼成交价格也有所上升，2004第二季度，广州市十区预售写字楼成交均价为8335元/平方米，同比升高了7.0%，2004年第二季度，广州市原八区的预售写字楼均价为8335元/平方米，同比上升了6.6%。
广州预售写字楼的成交均价正在逐步回升。
2004年上半年写字楼成交数据面积单位：万平方米；金额单位：亿元2004年上半年 2003年上半年同比增长全市写字楼成交登记面积32.19 23.01 39.9%其中：原八区31.20 21.81 43.1%番禺、花都0.99 1.20 -17.6%全市预售写字楼成交登记面积18.63 11.90 56.6%其中：原八区18.58 11.90 56.1%番禺、花都0.05 0.00全市二手写字楼成交登记面积13.56 11.11 22.1%其中：原八区12.62 9.91 27.4%番禺、花都0.94 1.20 -21.8%数据来源：广州市房地产交易中心复式写字楼全新上市在广州房地产市场上，复式不再仅仅是住宅的“专利”，写字楼也出现了“复式”间隔。
上半年广州二手房地产市场分析
2004年上半年广州二手房地产市场分析一、总体分析：成交面积和金额同步增长在政府对房地产二手市场的政策支持及一手商品房销售畅旺的带动下，2004年上半年广州市二手房市场交易活跃，大量商品房和房改房进入市场，成交量有了大幅增长，强劲的置业需求促进二手房市场迅速发展。
据统计，2004年上半年广州十区二手房成交面积为365.0万平方米，成交金额达102.4亿元，比2003年同期分别增长了36.47％和36.04％，显示了高位快速增长的态势；其中二手住宅成交面积为249.8万平方米，成交金额为68.0亿元，比2003年同期分别增长41.61％和45.91％，高于二手房成交的增长率。
上半年二手房成交量占总体成交量比例为38％，与2003年同期相差不大，其中越秀、荔湾和芳村三区的二手成交量大于一手成交量。
随着市区房地产可开发区域的逐渐减少，二手房的上市量和需求量也逐步增多，交易量也在不断增加；加上历经市场磨炼的房地产中介服务管理日益完善，广州市二手房市场将继续稳步发展。
二、成交量分析：二手房成交量占总体成交量比例平稳从上半年广州市二手房成交量来看，头4个月成交面积逐月递增，到4月份达到最多的76.6万平方米，比3月份增加32.8％，二手房占总体成交比例也达到最高的42.7％。
到5月份成交有所回落，6月份又重新上升。
从增长幅度来看，除4月份“五一黄金周”前期成交量增长迅猛之外，其余各月份均保持一定的平稳增长，二手房所占比例一直在40％上下作小幅波动，表明广州市二手房市场虽然交易火热，但并不是一味的猛涨，成交量的平稳增幅有利于二手房市场持续稳定、健康的发展。
2004年1-6月二手房成交面积及所占比例万平方米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%数据来源：广州市房地产交易中心三、成交类型分析：住宅占主体上半年广州市二手住宅成交量呈现高速增长，共成交249.8万平方米，占二手房成交的68.4％。
2004年广东居民消费价格走势分析
2004年广东居民消费价格走势分析今年前三季度，随着国家宏观调控措施贯彻落实，我省居民消费市场价格涨跌互见，上行势头未变，涨幅有所收窄，总体上呈现温和上扬的态势。
但粮油、肉禽蛋以及燃料类等影响居民生活较大的消费品价格快速上涨，须引起高度关注。
一、前三季度居民消费价格运行情况调查资料显示，前三季度全省居民消费价格指数累计上升3%。
其中，消费品价格指数累计上升3.9%；服务项目价格指数累计上升0.3%。
据测算，在前三季度居民消费价格3%的涨幅中，食品价格上涨7.7%，拉动总水平上涨2.71个百分点；服务项目价格上涨0.3%，拉动总水平上涨0.07个百分点。
两项合计拉动价格总水平上涨2.78个百分点。
如果剔除食品价格上涨因素，前三季度我省居民消费价格指数实际上升0.4%。
另外，由于去年价格走势前低后高，对今年价格走势存在着“翘尾”因素影响。
经测算，去年的“翘尾”因素影响平均是0.9个百分点，全年翘尾因素影响呈现两头低中间高的特征，在7月份达到峰顶，为2个百分点，以后逐月减弱。
因此，在我省居民消费价格涨幅中，既有本年涨价因素的影响，也有去年涨价的滞后影响。
测算结果显示，在前三季度居民消费价格上升3个百分点的涨幅中，去年1-9月“翘尾”因素影响上涨的幅度是1.1个百分点。
二、居民消费价格运行特征1、粮食及肉禽蛋类价格快速上涨。
粮食价格自去年下半年起逐月走高，于今年8、9月创出了历史新高，9月粮食价格累计上涨18%，拉动总指数上涨0.47个百分点。
粮食价格上涨带动了肉禽蛋和水产品价格上涨。
加上年初禽流感的影响以及7月份开始施行的治理超限超载，在客观上也增加了相关产品的运营成本，三种因素共同作用，使今年因肉禽蛋和水产品价格上涨而拉动的总指数上涨达1.57个百分点。
另外，从全年来看，由于气候影响以及节日消费热潮刺激，鲜菜、鲜果价格见涨，拉动总指数上涨0.16个百分点。
以上各种因素相互交织促使第三季度各月食品类价格在上月上涨的基础上上扬，7月上升1.8%，8月升1%，9月升2.1%。
2004年广州市国民经济和社会发展统计公报
2004年广州市国民经济和社会发展统计公报广州市统计局2005年2月25日2004年，在市委、市政府的正确领导下，全市人民以“三个代表”重要思想和党的十六届三中、四中全会精神为指导，全面践行科学发展观，认真贯彻落实国家宏观调控政策，全面完成了国民经济和社会发展的各项任务，各项社会事业全面进步，人民生活水平稳步提高，全市经济社会进入了一个新的发展阶段。
一、综合经济经济实力：国民经济保持快速健康发展。
初步统计，2004年全市实现地区生产总值（GDP）4115.81亿元，比1999年翻一番；按可比价格计算，比上年（下同）增长15.0%，高出预期发展目标3个百分点。
按户籍人口计算，全年人均GDP 为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。
产业结构：产业结构继续向“二、三”产业并重、“一、二、三”产业共同发展的方向调整优化。
全年第一产业实现增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。
第一、二、三次产业增加值的比例由上年的3.02∶43.13∶53.85调整为2.81∶44.16∶53.03，第二产业提高了1.03个百分点。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.1%、51.2%和47.7%。
财政收支：经济增长有效带动财政收入的增加。
全年广州地区组织的财政收入达1307.98亿元，增长17.3%。
其中，国税收入776.37亿元，增长21.3%；地税收入363.51亿元，增长10.7%。
全年地方一般预算财政收入达302.82亿元，增长19.2%。
其中，含增值税52.84亿元，增长40.8%；营业税79.35亿元，增长22.1%；房产税16.89亿元，增长15.5%；企业所得税32.66亿元，增长21.7%；个人所得税16.74亿元，增长9.3%。
全年一般预算财政支出408.24亿元，增长10.3%。
2004年广州房地产的秀与势
2004年广州房地产的秀与势
樊荣强
【期刊名称】《新经济》
【年(卷),期】2004(000)003
【摘要】2004年1月，“2004广州地产经济峰会”在广州二沙岛举行。
“峰会”年年有，到处有，但一向低调的广州地产大鳄公开聚首却是第一次。
【总页数】3页(P68-70)
【作者】樊荣强
【作者单位】《新经济》记者
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233.5
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4.广州房地产中介的监管之路——广州市房地产中介服务管理所工作简记 [J], 晓
刚
5.广州市房地产业协会会长陈敦林分析指出——2005年广州房地产市场将呈现六大特色 [J], 无
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2004年广东商品房价涨幅较大的原因及其影响
2004年广东商品房价涨幅较大的原因及其影响
王丽莹
【期刊名称】《广东建设信息》
【年(卷),期】2005(000)001
【摘要】2004年以来，广东商品房屋价格在全国“涨”声一片之下也是大幅攀升，其中，2月份还创下近八年以来月度同比增速的最高水平。
从3月份开始，每月同比增长速度基本上在13％至15．5％问波动。
2004年第三季度，全国商品房屋
价格每平方米2776．59元，上涨13．0％；广东商品房屋价格每平方米3676．45元，上涨13．8％，其中商品住宅价格每平方米3467．53元，上涨14．8％。
【总页数】1页(P61)
【作者】王丽莹
【作者单位】广东省统计局投资处
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
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2004年广州楼市总结副标题：作者：广州经纬房产咨询有限公司文章来源：本站原创点击数：219 更新时间：2005-01-292004年楼市总结（撰文：广州经纬房产咨询有限公司市场调研部）品质提高等因素推动2004年广州房价回升在年初的一片"喊涨声"中，今年广州住宅价格终于"止跌回升"，迎来了久违的"春天"。
广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。
第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。
在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。
第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。
今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。
政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。
今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说"今年广州楼价一定上涨！"。
率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。
在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价"果然"稳步上扬。
此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。
今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。
其中"2005年1月1日起土地出让金或地价须一次性缴清、\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'8.31\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'大限、9年来央行首次加息"三大政策对广州楼市影响较大。
一次性缴清土地出让金或地价和"8.31"大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被"洗"出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。
而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。
央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。
三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。
综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎"销声匿迹"。
因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。
中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。
今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。
目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。
这"质"的提升，也是建筑成本的增加。
而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。
所谓"羊毛出在羊身上"，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。
广州经济的持续向好，消费者购买力增强。
申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。
而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。
这也是广州住宅价格上涨的原因之一。
创新产品通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。
房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。
房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。
房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。
体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。
入户花园走俏楼市今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带"入户花园"的创新产品。
从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东"豪宅一条街"内的顶级豪宅，无不将"入户花园"作为一大"卖点"大肆炒作。
从市场反应看，带"入户花园"的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有"入户花园"创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。
"入户花园"走俏广州楼市已是不争之事实。
"入户花园"创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前"局限于简单的居住功能"向"注重居住的质量与享受"转变。
三错层营造了住别墅的感觉在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。
在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。
采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。
从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。
而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。
天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。
三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。
与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。
政策法规从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。
这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：加息在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。
表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。
此次调息，自2004年10月29日正式执行。
中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。
虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。
对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。
"8.31大限"针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。
2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确"8.31"大限。
规定："在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕"，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。
相对于外省，面对"8.31"大限，广州楼市显得比较平静。
早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。
仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。
因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。
但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。
广州新基准地价为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。
此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。
基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。
土地出让与拍卖2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。
但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。
品牌发展商任重道远众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着"产品经营--资本经营--品牌运营"的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。
目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。
因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。