物业管理高空坠物风险防范教学内容

物业管理高空坠物风险防范

目前高层建筑在大城市中比比皆是，北京作为首都更是高楼林立。各种非传统建筑材料已经广泛使用在高层建筑的外墙、顶层、玻璃、门窗、外保温墙、骨架、阳台、空调基座等重要部位，时

有发生高空坠物的现象。物业公司所管理的项目都在上述建筑类型范围内。在人员密集场所一旦发生高空坠物，轻则损物，重则伤人。无论出现哪种情况都将给企业、家庭带来严重的后果，越是高层建筑发生坠物事件，其可能造成的后果就越严重。高层建筑坠物的安全风险评估及防范是摆在政府、企事业单位面前的紧迫任务。来本文就如何进行高层建筑坠物安全风险防范展开探讨。

建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物的脱落，叫做高空坠物。这里所谈到的高空坠物主要是由于建筑物的悬挂物、外层建筑材料、缺陷装饰品、搁置物等由于自然原因（如自然脱落、支撑结构老化、地震大风等自然灾害），不包含任何主观因素和个人意志的坠落。

高空坠物有其发生的特点:由于建筑的造型、使用的建筑材料、所处的环境各不相同，很难具体的做出事先预测。一些特殊部位（如大厦的墙体、玻璃幕墙、广告牌、灯箱等）或处于大风受力点的部位，当处于多风季节时就存在相对来说更大的坠落风险,当前预防办法还不够完善。而建筑物存在的施工缺陷或使用年限将近所至的高空坠物，具有具体发生时间的不可预知性特点。

物业公司所属各项目单位均属于人员密集型场所。人流变化的随机性客观存在。前文中已经提到过，高空坠物不是人为因素所造成的，坠落的时间和坠落的位置就具有不可控的特点。一旦坠落的时间点正处于人流密集的时间将造成不可想象的后果。所以，高空坠物具有坠落后果的不可控特性。

一、风险的种类

1、经济风险

涉及到高空坠物的物体主要包括：建筑物部件（如外层建筑材料、玻璃幕墙等）、高空搁置物（如阳台上摆放的花盆等）以及悬挂物（如外挂空调、广告牌、灯箱等）。一旦发生坠落事故后果不堪设想。

发生高空坠物事故，首先有可能对我们各单位、租户、业主、走路的人、我们自己员工的人身安全带来极大风险，甚至是生命危险。有媒体曾经做过实验，测算70多克的鸡蛋，从4楼、8楼、18楼、25楼的高度砸下来的力，实验结果表明，从25楼扔下鸡蛋可能砸死人。从4楼砸下：受力约为216牛/平方厘米，44斤，相当于一个7岁男孩的体重；从8楼砸下：约为304牛/平方厘米，62斤，相当于一个10岁男孩的体重；从18楼砸下：约为456牛/平方厘米，93斤，相当于一个14岁男孩的体重；从25楼砸下：约为536牛/平方厘米，约为109斤，而受力面积仅1平方厘米，相当于一个成年女子的体重。

（注释：44斤相当于7岁男孩、62斤相当于10岁男孩、92斤相当于14岁男孩、109斤相当于成年女性）

即便发生高空坠物没造成人员伤亡，由于高空坠物所造成的财产损失也将给公司带来巨大的经济损失。2010年7月1日起施行的《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。也就是说，在法律上物业公司作为实际管理人是处在承担第一赔偿责任的范畴内的，蜂巢物业网首发。

2、社会形象风险

如果高空坠物事故发生在公建项目，物业公司除了要承担由事故所导致的直接经济损失和承担赔偿责任外，还将受到其造成后果的长期不良影响。一旦发生坠物，将给企业造成一种建筑质量不合格以及物业公司管理不到位的印象。这种印象一旦形成，首先影响的是租户续租的积极性。

我们可以换位思考一下，没有人愿意在一幢摇摇欲坠的大厦内冒着生命的危险去工作；其次这种印象会导致租户在我们的日常管理中不愿配合，甚至对我们的管理水平产生质疑，进而租赁单价受到影响、物业费收缴工作上的困难。

同样，如果坠物事故发生在住宅项目，将可能导致业主对住宅房屋建筑质量的质疑，并由此产生大量关于房屋质量的报修甚至是投诉。一旦在住宅项目发生高空坠物事故导致了业主的财产损失甚至是伤亡事故，除了由于担负赔偿责任所产生的巨额经济损失外，物业公司还将面临其他业主由此产生的对物业公司管理水平的不信任而拒缴物业费行为，造成管理单位的损失，甚至有可能被业主委员会以管理不到位、预防措施不及时为由直接终止合同。

无论哪种情况发生，高空坠物事故的发生都将给企业形象带来无法弥补的损失，进而间接的导致企业在经济上蒙受巨大损失。一旦企业的社会形象受损，将严重影响物业公司管理资质的评级，对今后参与其他项目竞标产生极其不利的先天缺陷，影响长期的存在。

前文阐述了高空坠物可能造成的可怕后果和无法估量的损失。从经济层面和企业的社会形象两方面分析了高空坠物事故可能给企业带来的巨大风险。那么将高空坠物事故纳入物业公司整体的安全工作范畴具有重要的意义。

由于高空坠物事故后果将非常严重，物业公司有针对性的对这类事件制定预防措施、监管流程、应急处理方案，能在一定程度上避免事故的发生，即便发生了事故也可以及时响应，妥善开展事故处理、救援和后续工作，减轻由此所带来的各种损失和影响程度。但是还是要重申，高空坠物事故将带来严重的安全风险和经济风险，是我们要极力避免发生的。

二、高空坠物事故的教训

1、住宅项目的坠物

某小区徐先生喜欢在三楼的阳台上养花。一天一只猫从另一个阳台跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在过路的吴女士头上，吴女士当场被砸昏，被行人送往医院。医院诊断为吴女士头部重伤。伤愈后，吴女士向徐先生提出赔偿，徐先生说花盆是猫弄下的，他不负责。吴女士找到物业公司赔偿，物业公司称是徐先生的花盆将其砸伤的，与其无关。事实上根据民法通则第一百二十六条“建筑物及其建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人伤害的，它的所有人或应当承担民事责任，但能够证明自己没有过失的除外” 的规定，徐先生及物业公司都应承担赔偿责任，假如物业公司曾对徐先生进行过劝阻并有劝阻证据，证明自己没有过失则可免去责任。

2006年5月31日傍晚，深圳向南小学四年级学生小宇像平常一样放学回家，在经过一幢名叫“好来居”的高层居民楼时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸中头部，当场死亡。当地警方介入此案，先后采取了核对指纹、侦查询问、侦查实验等手段，但仍旧迟迟不能确定是谁抛下的玻璃。小宇的父母遂将好来居二层以上73家居户以及管理好来居的物业公司共计74家告上法庭，要求他们共同赔偿小宇死亡的各项费用20万元.一审法院认为没有证据证明73家居民有过错行为，但物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担30%的赔偿责任。

2、公建项目高空坠物：