进一步加强住宅小区物业管理的建议

关于进一步加强住宅小区物业管理的建议

近年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产管理迅速转向物业化管理，这一模式既有利于城市综合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前，大塘街道辖区内有住宅小区182个，其中封闭式的小区有90个，有物业管理的小区45个，无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强，居民对物业管理的要求标准不断提高等，物业公司与业主之间的矛盾也日益突出，物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”，因此，加强物业管理已成当务之急。

一、当前物业管理存在的问题

（一）第一方面的问题来自开发商，开发商遗留建筑质量问题，造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题，增加了物业的负担：主要有两方面，一方面是业主购买的房屋的质量问题，墙面污水、阳台漏水等，另一方面小区公共部位的质量问题，小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，业主认为物业公司没有尽到其管理责任，致使矛盾集中到物业公司身上。

第二方面的问题来自物业公司，主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级低，整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧，以管理者自居，服务意识差，有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费，有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成物管人员素质普遍偏低。

一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出，小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出，小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题，上一任物管撤出时很多资料没有

移交，如有些物业缺失业主的建筑图纸，导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用，挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等，损害小区业主合法权益。这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显，社区、街道基层组织调解困难重重。

二是物业管理费提价问题，水电费欠缴问题。原因：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难；二是物业管理不到位问题，如保安、保洁、停车管理等不到位，公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低，主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用，以吸引更多客户购房。近几年物价上涨，工资增长、物管公司成本大大提升，不提价，经营不下。但业主意见不统一，导致管理费提价难度加大。这和相关法规的缺失与执行不到位有关系。

（二）第二方面方面问题来自业主委员会，主要表现业委会成立和备案难，对业委会的监督不到位。

一是业委会成立不规范、备案难。22013年1月1日新的《广西物业管理条例》出台后，市政局认为法规明确成立业委会到县级行政主管部门备案、乡镇人民政府或街道办事处指导小区开展首届业主大会的筹备工作。但我市三城区目前均没有房产行政主管部门，市政局也没有将物业管理的职能下放到城区。成立业委会、备案难已成为当前长洲区迫切需要解决的难题。目前在大塘街道恒祥豪苑、盛业大厦、灏景尚都等小区业主提出要成立业委会，但由于小区业主众多，意见不统一，街道办和社区既要指导协助业主成立业主委员会，又要肩负着备案责任，在成立小区业委会的工作上，常常遭受“既是运动员又是裁判员”的质疑，给街道办事处工作造成很大的困惑。最突出的是恒祥豪苑在成立业主大会筹备组阶段部分业主认为“推荐业主代表存在不合法问题”而不断上访，最主要的原因是市里没有出台一个可操作性的文件，给街道社区在开展工作造成很大的困惑与无奈。

二是由于监督缺失，一些业委会被控制，成为少数业主的牟利工具。虽然目前法律法规或地主性法规已明确业主委员会成立法定程序，但由于小区业主的民主意识不强，参与度不高，往往给某些别有用心业主提供了谋取私利的条件。如有些小区

的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区收入中拿出部分给业委会成员发工资。更有的为了便于寻租，采取了自治，还有些业主委员会为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强参与度不高的漏洞，弄虚作假骗取法定足够的票数。如世纪新新业委会，要求原物业公司撤出后，几个业委会成员管理小区物业，实行自治，小区一度欠缴公摊水费，几乎被水厂停水；业委会在小区将公共道路划成停车位，以增加物业收入，给小区造成很大的安全隐患。

二、加强物业管理的对策建议

（一）出台相关规范性文件。针对物业管理行业存在的问题，相关职能部门应根据自治区2013年1月颁布的《物业管理条例》结合本市实际情况充分调研，尽快研究出台物业管理的规范性文件----如制定《梧州市物业管理办法或规定》、《业主委员会指导规则、《物业服务收费等级考核评定办法》、《物业服务企业成本核算办法》、《开发商商品房维修准则》，以及完善《住宅专项维修资金管理办法》有关政策，以规范性文件约束物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权利和义务，以及解决纠纷的途径。

（二）加大行业监管力度。行业主管部门，如市政府局、及其下属物为管理行业协会，应履行好对物业公司监管职责，受理业主对物业公司的投诉，及时制止物业公司的违法违约行为，责令其整改或予以处罚。如可以学习发达地区的经验考虑由物业管理协会来制定符合我市市情的行业标准，制定周密合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。

（三）明确部门职责，强化监督力度。政府应进一步提高对物业管理的重视程度，一方面市政府应尽快理顺市政局与三城区关于物业管理责、权等关系，明确自的职责。另一方面加大政府扶持物业方面的支持力度，有关行政执法部门应充分行使行政监督职能，避免行政管理缺位，确保管理工作真正落实到位。再一方面加强物业管理市场整顿，对不遵守物业法律法规、不按规定定期公示财务账目的物服公司予以清理整顿规范，对维修、服务不及时不到位、收费不规范的行为予以严肃查处。