曲靖房地产市场调查报告

排名 楼盘 区位 价格

西区 待定

南区 待定

南区 3500

中区 3700

东北 待定

东北 2500

南区 6000

中区 2800

东北 待定

东南 2100 排名 楼盘 区位 价格

3000 3600 2800 1980 4700 待定 2200

4000 3300 东区 2800

曲靖2010年新建住宅商品房市场分析

2010年，曲靖市中心城区累计销售新建住宅20124套，281．39万平方米，实现销售金额58．84亿元，住宅商品房销售均价2091．05元／平方米。与2009年相比，新建住宅销售量实现大幅增长，其中销售面积同比增长75．48％，但销售均价则同比下跌2．38％。

从年内住宅销售走势来看，上半年住宅商品房销售继续延续了2009年下半年以来的火爆局面，但下半年销售量则迅速萎缩。上半年，新建住宅累计销售12938套，l93．75万平方米，成交金额38．53亿元，销售均价1988．77元／平方米。与2009年下半年相比，除销售均价环比下降l0．1％外，销售套数、面积和金额均环比上涨近l00％。下半年，新建住宅则仅销售7186套，87．64万平方米，成交金额20．31亿元，销售均价2317．35元／平方米。与上半年相比，除销售均价上涨l6．52％以外，销售套数、面积和金额均环比下降40％以上。

图表l2 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房销售情况

2010年 2009年年度半年

合计上半年下半年合计同比增幅环比增幅成交量

20124 12938 7186 12379 62.57％ -44.46％

(套)

281.39 193.75 87.64 160.35 75.48％ -54.77％面积

(万平米)

58.84 38.53 20.31 34.35 71.30％ -47.29％

金额

(亿元)

2091.05 1988.77 2317.35 2142 -2.38％ 16.52％均价

(元／平米)

销量分析

从曲靖市住宅商品房月度成交情况来看，总体呈现持续萎缩趋势。上半年，

住宅商品房市场继3月份出现4558套，78．04万平方米的年度最高点之后，月度成交量持续走低，6月份的成交量下滑至上半年以来的最低值l258套；2010下半年，月度成交量继续呈现萎缩态势，9月份的成交量下滑至全年最低成交水平，仅999套，ll．85万平方米。

图表l3 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房分月度销售情况

从交易价格的分布区间来看，2010年新建住宅商品房的成交均价仍然主要集

中在1500--2000元／平方米的范围内，该价位段有6989套的销售记录，占总销量的34.7%。其次是2000--2500元／平方米的价位段，有4761套的销售记录，占总销量的23.6%，另外，1000一1500元／平方米价位段、2500-3000元／平方米价位段内分别售出3175套、3936套住宅，占比分别为15.8%、l9.5%。在1000-3000的范围内集中了93.6%的销量，共计18861套。

图表l4 2010年曲靖市中心城区新建住宅商品房交易均价分布情况

虽然2010年度新建住宅商品房的年度市场均价较2009年下跌2.38%，但这主要是受到销量最大的月份其月度均价偏低的影响。实际上，从2010年度曲靖市中心城区新建住宅商品房月度的销售均价来看，住宅商品房市场均价总体仍然保持稳步上涨态势，大多数月份的市场均价在去年的年度均价水平(2142元／平方米)以上运行，年末市场均价达到2400元/平米以上的水平，超过去年年度均价13.77%。

曲靖今年拟城建固定资产投资250亿中心城区占85亿

曲靖中心城区今年将完成85亿元的固定资产投资建设任务，涉及城市基础配套建设项目33个、房地产项目57个，其中包括备受市民关注的农校片区、炮团片区、火车站片区等房地产开发项目。据悉，中心城区的这笔85亿元固定资产投资建设任务，只是曲靖今年拟完成城建固定资产投资250亿元大单中的一部分。

据了解，农校片区改造项目计划6月底前完成全部拆迁，7月完成设计，年底全面开工建设，年内完成投资6亿元。“五馆一中心”建设项目计划4月底完成全部拆迁，5月全面启动建设，年内完成总工程量的60%，完成投资5亿元。炮团片区项目计划5月启动建设，年内完成筹资10亿元。火车站片区项目计划4月完成拆迁和规划，5月启动建设，年内完成投资3亿元。保障性住房建设项目今年计划完成8000套建设任务，12月底完成确定的商品房、经济适用房、公共租赁房建设任务，廉租房建设完成70%工程量。城市公交场站建设项目5月计划启动南站建设、年内完成主体工程，西站、北站年底启动建设。

曲靖地产之困：大城房贱房地产行业无竞争力

曲靖主城区房价一直徘徊在2000元左右，相比10年前仅上涨了一倍左右，最近3年的涨幅几乎可以忽略不计。

近来中央加大力度的宏观调控对曲靖房地产发展更是雪上加霜。

午饭时间到了，段国平决定不回家吃饭，他守在门庭冷落的店里，等待可能到来的客户。

继2008年金融危机之后，今年上半年，中央政府出台的一系列“遏制部分城市房价过快上涨”的新一轮调控，让房价一直处于低位的曲靖地产，雪上加霜。

段国平所经营的万家房产最近也从4家店面，削减到现在的2家。他辞退所有的员工，仅依靠他和妻子两人分别看守店铺，以便“减少人力成本”。

然而，门可罗雀的现状仍然让段国平感到从未有过的压力，即使是7月25日云南省第八届委员会第九次全体会议透露的利好消息——“曲靖主城区已经跻身‘大城市’行列”——也未能让他感到特别兴奋。

从2005年开第一家房地产中介公司至今，段国平感慨：“选对了行业，但没选对地方。”

事实上，我们从数字中可以发现，曲靖并非没有房地产投资热。席卷全国10年的房地产投资热，也让曲靖开始了前所未有的造城运动。其中，房地产投资额从2006年的31.4亿元跃升到2009年83.8亿元，这个数字远远超过了云南除昆明以外的其他城市。

但奇怪的是，曲靖地产的销售却一直不温不火。在云南其他州市房价疯涨的时候，曲靖主城区房价一直徘徊在2000元左右，相比10年前仅上涨了一倍左右，最近3年的涨幅几乎可以忽略不计，刨除地价上涨，原材料上涨，楼盘质量提高等等因素，涨幅微乎其微。

1 房地产的“局外人”

曲靖市房地产3年没出现大涨。

讨论中没有人提到曲靖……