8.银行房地产开发贷款管理办法

银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为促进XX银行股份有限公司（以下简称XX银行）房地产授信业务健康持续发展，根据《物权法》、《商业银行房地产开发贷款风险管理指引》等法律法规和监管规定以及《XX银行固定资产管理办法（试行）》等信贷管理制度，结合我省房地产行业的实际情况，特制定本办法。

第二条本办法所指的房地产开发贷款，属于固定资产贷款的一种，房地产开发贷款的业务受理、调查评价等操作流程和方法参照xxxxxxxxxxxxxxx执行。

第三条房地产行业总体授信原则为“积极审慎、区别对待、优化结构、控制风险”。

第二章贷款对象、用途、种类及条件第四条贷款对象房地产开发贷款对象为具有房地产开发资质，且经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的具备贷款资格的企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。

第五条贷款用途房地产开发贷款用于与房地产的开发建设和经营等有关的活动。

1、房地产开发贷款只能用于支付房地产开发建设资金，不得用于缴纳土地出让金。

2、房地产开发贷款只能用于本省的房地产项目，严禁跨省使用。

XX银行辖内不得多家分支机构同时对同一房地产开发企业提供授信。

3、对房地产项目开发只能提供房地产开发贷款，不得发放流动资金贷款。

第六条贷款种类按贷款用途房地产开发贷款包括住房开发贷款、商业用房开发贷款等。

住房开发贷款指贷款人向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。

对住宅部分投资占总投资比例超过60%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理。

商业用房开发贷款指贷款人向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、购物中心、宾馆（酒店）等商用项目及其配套设施建设的贷款。

对非住宅部分投资占总投资比例超过40%（含）的综合性房地产项目，其贷款按商用房开发贷款管理。

第七条借款人条件1、经工商行政管理部门核准登记的企业法人；2、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3、在我行开立基本账户或一般账户；4、借款人应具备相应的房地产开发资质；5、最近一年在XX银行的信用等级应在BB级以上（含）；6、借款人注册资本应在1000万元（含）以上；7、借款人为外商投资企业的，应符合国家相关规定；8、借款人信用状况良好，无不良记录。

第八条项目条件1、已纳入国家或地方建设开发计划，在房地产开发贷款发放之前，应当取得项目所在地政府机构颁发的并在有效期内的相关核准文件，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求；2、项目应取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划（临时）许可证和建筑工程施工许可证等或相应的证照，各证照之间应具有合理的逻辑对应关系，确保建设手续合法、合规。

3、住宅类项目项目资本金比例不得低于30%，商业类项目项目资本金比例不得低于35%。

项目资本金的认定方法参照《XX银行固定资产管理办法（试行）》中有关规定。

4、项目资本金应先于银行贷款到位，其余自筹资金至少应与银行贷款同比例到位。

5、项目规划总建筑面积在2万平方米以上。

第三章贷款额度、定价、期限和担保第九条授信额度房地产开发贷款纳入客户授信管理。

授信额度应主要依据项目总投资测算结果综合确定。

项目总投资应包括土地、建安、装修、前期工程、基础设施等投资以及项目建设期的管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等基本要素；第十条贷款定价对于不同的客户实行差异化定价策略，利率及收费应不低于同业平均水平，确保风险与收益匹配。

第十一条贷款期限住房开发贷款根据项目开发周期、市场状况等因素合理确定，最长不得超过5年。

商业用房开发贷款，项目用于出售、转让的，贷款期限最长不得超过5年（含）；项目用于出租、自营的，贷款期限最长不得超过15年（含）。

第十二条贷款担保房地产开发贷款不得办理信用贷款。

原则上应至少以贷款项目的土地和在建工程抵押。

项目竣工验收后，借款人应及时向有权政府部门申请办理房地产权证将其抵押给XX银行并及时变更抵押登记。

1、计算抵押物价值应充分考虑土地增值税因素的影响。

在项目用地抵押价值不能覆盖授信金额、或者XX银行认为有必要采取增信措施时，可追加XX银行认可的其他担保方式进行弥补。

2、因项目销售需注销抵押登记的，要根据XX银行押品管理相关规定，保证满足借款合同所设定的抵押率要求。

3、如借款人为民营企业，应追加股东、法定代表人及实际控制人等承担连带责任保证第四章贷款审查与审批第十三条授信管理部负责房地产开发贷款审查。

审查的重点内容包括但不限于：（一）借款人是否符合国家产业政策及XX银行信贷政策、基本条件；（二）贷款用途是否符合国家法律法规规定和借款人房地产开发项目建设需要；（三）调查报告和有关资料是否完整，内部运作程序是否合规，是否符合授权管理要求；（四）调查报告中对借款人贷款额度的测算是否合理，是否与借款人房地产开发项目建设投资状况相适应；（五）借款人在XX银行及其他金融机构的授信、用信情况；（六）贷款担保是否充足、合法、有效；（七）借款人还款能力及还款意愿如何，贷款还款来源是否可靠；（八）贷款主要风险及防范措施。

第十四条授信审查人员对调查内容有异议的，经部门负责人批准后，可以到借款人实地核查有关情况的真实性；审查人员在审查过程中认为存在疑难法律问题的，经部门负责人同意，可按规定送交法律合规部审查。

第十二条审查完成后，授信管理部应按规定撰写信贷审查报告，提出明确的审查意见，包括是否同意贷款及具体的贷款方案，根据需要提出信用发放条件、贷款使用条件、合同约定内容和管理要求等。

第十五条对拟同意的房地产开发贷款业务，按规定报经贷审会审议的，经审议后提交有权审批人审批。

第十六条房地产开发贷款审批内容包括信贷方案（如贷款用途、金额、币种、期限、利率、担保、还款方式、审批有效期等）、贷款发放条件、贷款使用条件、合同约定内容、管理要求等内容。

第十七条审批房地产开发贷款应确定审批有效期。

审批有效期是指从批复生效日起至借款合同签订日止的时段。

房地产开发贷款审批有效期一般不超过6个月，根据客户资质及实际业务需求可适当延长。

第五章合同签订第十八条房地产开发贷款审批后，按相关规定进行贷款发放条件审核，与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同及其他相关协议，需担保的应同时与担保人签订书面担保合同。

第十九条房地产开发贷款原则上使用经法律合规部审核的制式合同文本，合同的使用执行XX银行合同管理的有关规定。

第二十条房地产开发贷款借款合同应包括以下内容：（一）贷款金额、期限、利率、用途、币种、担保方式、还款方式等；（二）合同签订前尚未落实的信用发放条件、贷款使用条件及贷款资金支付的限制、禁止行为；（三）贷款资金的支付方式、受托支付的金额标准、支付方式变更及触发变更条件、借款人应提供的贷款资金使用记录和资料，以及贷款资金支付接受XX银行管理和控制等与贷款使用相关的条款；实行受托支付的，必要时对相关账户限制网上银行、现金管理客户端、电话银行等非柜台渠道的支付行为及通兑功能；（四）要求借款人指定专门的资金回笼账户，并及时提供该账户资金进出情况；（五）借款人应在合同中对下列事项作出承诺：承诺不将贷款用于股权投资和国家禁止生产、经营的领域等用途；及时向XX银行提供真实、完整、有效的材料；配合XX银行进行贷款支付管理、贷后管理及相关检查；进行对外投资、实质性增加债务融资，以及进行合并、分立、股权转让等重大事项前征得XX银行同意；借款人资金回笼情况出现重大问题时XX银行有权提前收回贷款；发生影响偿债能力的重大不利事项时及时通知XX银行；（六）当借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式进行贷款资金支付、未遵守承诺事项、突破约定财务指标、发生重大交叉违约事件、违反借款合同约定的其他情形时，借款人应承担违约责任，XX银行有权采取变更支付方式、要求追加担保、停止发放贷款、提前收回贷款等措施；（七）贷款批复文件中要求列入合同条款的其他事项。

第二十一条根据风险控制需要，在借款合同中还可对如下事项进行约定：（一）对借款人重要财务指标如资产负债率、流动比率、速动比率、或有负债比率等变动范围进行限定，控制资本性支出；（二）约定定价条件，定价条件发生变化按约定相应调整贷款利率、收取罚金和滞纳金；（三）加入资产保护条款，如要求借款人对关键资产投保，不得出售指定范围的资产（除非收入用于偿还贷款），对分红比例进行控制性约定、要求施工方放弃优先受偿等。

第六章贷款发放、支付和还款第二十二条房地产开发贷款发放前，经营单位应按规定要求落实信贷批复内容，放款部门按照XX银行授信管理有关规定进行放款审核后发放贷款。

第二十三条经营单位按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。

第二十四条经营单位应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

贷款人受托支付是指经营单位根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的贷款资金必须采取受托支付方式。

借款人自主支付是指经营单位根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第二十五条采用贷款人受托支付的，借款人支付贷款资金时需提供以下资料：（一）加具借款人公章或财务专用章及有权人签字的委托支付通知单；（二）按支付结算制度规定，提供资金支付和汇划凭证、结算业务申请书等与结算相关的资料；（三）建筑施工合同、项目相关的购货订单以及监理单位出具的监理审核报告或工程款支付申请书等，能证明借款人及其交易对手交易行为的资料。

第二十六条采用贷款人受托支付方式的，客户经理应根据合同约定的贷款用途，审核借款人提供的支付申请所列支付对象、支付金额等信息是否与相应的交易合同等证明材料相符。

审核同意后，由客户经理及上一级负责人在委托支付通知单上签字，将相关资料交放款审核岗审核。

放款审核岗审核同意的，在委托支付通知单上签字确认并放款。

第二十七条采用借款人自主支付的，应要求借款人定期汇总报告贷款资金自主支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款自主支付是否符合约定用途。

第二十八条贷款支付过程中，借款人信用状况下降、主营业务盈利能力不强、贷款资金使用出现异常的，应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止贷款资金的发放和支付。

第二十九条房地产开发贷款应当严格按照银监会“三个办法一个指引”要求执行，在项目技术完工进入还款期后每年至少两次偿还本金，利随本清，不得贷款到期后一次性偿还。

项目用于销售的，贷款收回要与项目销售相匹配，项目销售率达到还款条件的须开始归还我行贷款；项目销售率达到80%时，应收回全部贷款本息。