项目全周期风险控制表
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3.1.2总包备案形式不清楚，导致施工许可证办理延期无法开工（如：合作方有国有企业背景需公开招投标）
3.1.3其他风险 3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间和程度不明确 3.2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施 3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟 3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度 3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素） 3.2.6其他风险 3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置） 3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度 3.3.3其他风险 3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场实施的进度
规划验收
规划验收
6.验收风 险
6.2 消防验收
6.3 绿化验收
6.4 面积实测
6.5
竣工验收 与备案
7.1 销售承诺
7.销商类
风险
7.2
设计、报 建
7.3
其他
风险明细
1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍
1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍
2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米）
2.1.11存在限高问题需要突破的风险
项目
2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报）
2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成
2.1.14其他影响到规划报建的风险
2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路 2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用 2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条 款） 2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致 2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算） 2.2.6为减少疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比 等） 2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求 2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题 2.2.9其他风险 2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风险 2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队） 2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和布局不满 足，可以沟通） 2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁） 2.3.5其他风险 2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等） 2.4.2项目的建设对现状居民产生影响，导致项目公示受阻 2.4.3项目周边无排放设施或排放指标 2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复 2.4.5其他风险 2.5.1绿化率的计算方法与规范要求不完全一致 2.5.2集中绿地不满足日照要求 2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%，实际测算32%，为规避风险按30%标注） 2.5.4景观实施图与报建图不一致（如：杭州按照扩初报批图验收） 2.5.5其他风险 2.6.1申报价格与当前政策要求不符 2.6.2其他风险 3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工
类别 序号 风险项
1.1
1.土地风 险
土地移交 、拆迁风
险
1.2
代建、托 管风险
2.1 规划报建
2.报建风 险
2.2 消防报建
2.3 人防报建
2.4 环评批复
2.5 绿化报建
2.6 预售许可
3.1
施工许可 风险
进度风险 （以全景 计划集团 3.2 级节点为 标尺，管 控制度为
质量技术
3.工程风 3.3
风险
险
3.工程风 险
3.4 合约风险
给水、中
4.1
水
4.2 雨污水
4.3
强电
4.市政风 险
4.4 其他市政
4.5
道路
5.1 生活配套
易引起客 5.2 户投诉的
重点事项
5.3 价格风险 5.销售及 客户风险
5.4 销售道具
销讲话术
5.5
、承诺
使用功能
5.6
风险
产权及测
5.7
绘风险
5.8 房号风险
1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工
1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工 1.1.5土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响 1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险 1.1.7土地出让后限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建 1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的 1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚 1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理 1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他经济纠纷，影响国土证办理 1.1.12其他风险 1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建 1.2.2项目需代建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要求、产权归属、移交标准、费 用分摊等），影响到项目验收 1.2.3代建标准不明确（如：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收 1.2.4其他风险
2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单源自文库面积与当地审批尺度不一致
2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：卫生服务站未按要求设置 在首层）
2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等）
2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致
2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求
2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况
2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致 2.1.4建筑退线距离与当地审批尺度不符 2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法 通过
3.1.3其他风险 3.2.1施工期间有政府重大活动，影响的时间和程度不明确 3.2.2项目周边存在学校、古迹、地铁、市政管线、高压线、高架桥等需要专项方案论证或单独报批的设施 3.2.3项目出现民扰投诉影响到集团级节点延迟 3.2.4存在四新技术使用不成熟，影响到进度 3.2.5未考虑外部施工环境的影响（如：政府控雾霾、水泥供应限制等限制因素） 3.2.6其他风险 3.3.1存在系统性风险（如：防水做法低于集团防渗漏体系配置） 3.3.2四新技术项目所在区域建设行政主管部门及业主可接受度 3.3.3其他风险 3.4.1项目出现总包或主要分包更换的，影响到现场实施的进度
规划验收
规划验收
6.验收风 险
6.2 消防验收
6.3 绿化验收
6.4 面积实测
6.5
竣工验收 与备案
7.1 销售承诺
7.销商类
风险
7.2
设计、报 建
7.3
其他
风险明细
1.1.1地上障碍物：有房屋、高压线、鱼塘、农田、林地、施工临设等影响到交地及按时开工的障碍
1.1.2地下障碍物：有河道、沟渠、矿坑、坟地、地下文物、光缆、市政管线等等影响到交地及按时开工的障碍
2.1.10小区场地标高的设置与当地普遍性要求不一致（如：北京要求小区正负零不得高于市政道路1.5米）
2.1.11存在限高问题需要突破的风险
项目
2.1.12单体申报不完整（如：岗亭、围墙漏报）
2.1.13存在批后修改，不能在预售证申领前完成
2.1.14其他影响到规划报建的风险
2.2.1消防车道及扑救场地借用红线外市政道路 2.2.2消防疏散通道等在不同防火分区存在借用 2.2.3项目设计方案中涉及到消防规范中规定不明确的条款（如：消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5米等条 款） 2.2.4规划报审图纸与消防报审要求不一致 2.2.5疏散人数计算时与审批要求有区别（如：冰面、餐厅、厨房、设备用房人数计算） 2.2.6为减少疏散宽度或满足疏散距离，采取特殊方式（如：采用在户内划分出不进人机房、库房，提高餐厨比 等） 2.2.7分期开发建设，无法独立满足消防总平布置要求 2.2.8批后修改时存在新老规范适用问题 2.2.9其他风险 2.3.1存在人防部门不同意我们异地建设的风险 2.3.2人防的用途及等级与当地要求不完全一致（如:建筑面积大于10万平，未设置专业队） 2.3.3人防分区不符合当地人防规范要求，人防平面布局与规范不完全一致（如：设置双层人防，面积和布局不满 足，可以沟通） 2.3.4人防出入口设置不符合当地人防规范要求（如：出入口是否附壁） 2.3.5其他风险 2.4.1项目周边存在铁路、高压线、水源井等影响项目环评审批的设施或企业（如：石油企业、生化实验室等） 2.4.2项目的建设对现状居民产生影响，导致项目公示受阻 2.4.3项目周边无排放设施或排放指标 2.4.4存在土壤、地下水污染等影响到环评批复 2.4.5其他风险 2.5.1绿化率的计算方法与规范要求不完全一致 2.5.2集中绿地不满足日照要求 2.5.3绿地率指标未按下限标注（如：指标要求不低于30%，实际测算32%，为规避风险按30%标注） 2.5.4景观实施图与报建图不一致（如：杭州按照扩初报批图验收） 2.5.5其他风险 2.6.1申报价格与当前政策要求不符 2.6.2其他风险 3.1.1无证施工，处罚程序及办理时间不可控，造成现场停工
类别 序号 风险项
1.1
1.土地风 险
土地移交 、拆迁风
险
1.2
代建、托 管风险
2.1 规划报建
2.报建风 险
2.2 消防报建
2.3 人防报建
2.4 环评批复
2.5 绿化报建
2.6 预售许可
3.1
施工许可 风险
进度风险 （以全景 计划集团 3.2 级节点为 标尺，管 控制度为
质量技术
3.工程风 3.3
风险
险
3.工程风 险
3.4 合约风险
给水、中
4.1
水
4.2 雨污水
4.3
强电
4.市政风 险
4.4 其他市政
4.5
道路
5.1 生活配套
易引起客 5.2 户投诉的
重点事项
5.3 价格风险 5.销售及 客户风险
5.4 销售道具
销讲话术
5.5
、承诺
使用功能
5.6
风险
产权及测
5.7
绘风险
5.8 房号风险
1.1.3土地自然灾害：有地裂缝、山体滑坡治理、山地泄洪等地质灾害，影响项目设计、按时开工
1.1.4建设用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突，影响交地和报建以及按时开工 1.1.5土地款不能按政府要求进行缴纳（如：土地款缓缴、土地罚款未缴等），对后续报建、工程实施造成影响 1.1.6红线外附近有高压线、泵站等不利因素承诺拆除，但无法在交付前拆除的风险 1.1.7土地出让后限高、退线等指标要求与投委会方案不符，影响设计和报建 1.1.8周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度，需单独报建的 1.1.9项目实际运营节点要求与土地合同要求不符，造成土地处罚 1.1.10国土出让条件中的约定与规划要求不符，影响规证的办理 1.1.11土地有未解除的抵押，或涉及其他经济纠纷，影响国土证办理 1.1.12其他风险 1.2.1项目需代建幼儿园、学校，但其规模、位置与政府规划不一致或未经教育主管部门认可，影响报建 1.2.2项目需代建道路、公共绿地、公园等设施，无法按政府要求实施（如：进度要求、产权归属、移交标准、费 用分摊等），影响到项目验收 1.2.3代建标准不明确（如：配置标准、面积等），影响到报建、开工及验收 1.2.4其他风险
2.1.6商业、办公类项目单层平面的面积及单源自文库面积与当地审批尺度不一致
2.1.7居住服务配套设施的设置与相关部门的要求或尺度不一致，但需要沟通解决（如：卫生服务站未按要求设置 在首层）
2.1.8建筑及外立面的风格及色彩与当地审批要求不一致（如：地区性导则及设计指导意见等）
2.1.9小区出入口的设置及数量与审批部门要求不一致
2.1.1项目总体布局、业态不符合规划审批部门的要求
2.1.2绿地率、建筑密度存在不符合规划或国土、园林等专业的要求的情况
2.1.3 总指标满足规范的前提下，停车方式与当地审批尺度有差异，设置机械停车与当地审批尺度不一致 2.1.4建筑退线距离与当地审批尺度不符 2.1.5建筑单体存在挑空、夹层、设备用房、灰空间等后期可通过改造增加建筑面积的技术点，导致规划审批无法 通过