2019.5合富辉煌-济南高铁熙水台营销拓盘方案
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4月25日章丘区政府召开工程项目建设工作推进会，区长 韩伟指出，要保障涉及到科创平台、文化旅游、城市更新、 教育卫生、交通提升、乡村振兴等各个领域，项目规模大、 科技含量高、带动能力强的重点项目工作顺利进展。各级 各部门必须要统一思想、提高认识，扭住发展这个根本， 牢固树立“项目为王”理念，靠抓项目、抓发展来扭转不 利局面，争取经济工作主动权。各个街镇必须时时刻刻把 项目抓在手上，以项目建设成效体现工作能力和水平；每 个部门要主动担当、积极配合，以对项目的服务优不优、 保障好不好体现工作实绩。
709
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
709
1.5 ≤ 地上≤ 2； 地下≤ 1.0
530
1.3 ≤ 地上≤ 1.6； 地下≤ 1.0
450
楼面地价 （元/㎡）
6550 4186 5058 4250 4250 3180 4217
建筑面积 （万㎡）
在售均价 （元/㎡）
3.82 7.4 24.72 20.36
一、章丘市场及竞品情况 （三）、土地市场
区域竞品楼面地价在3180-6550元/㎡，在售均价9500-11000元/㎡。
项目
土地编号
碧桂园江山一品
2018-1
南益名士观邸
2017-22
黄金生态城 中麓府 玖珑府
山水泉城尚城 本案
2018-4~2018.9
2017-13-1 2017-13-2 2017-13-3 2017-13-4 2018-18-1 2018-18-2
目前市场已呈现井喷式爆发
一、章丘市场及竞品情况
（三）、市场供求
➢ 章丘区普宅库存房源约8629套，主要集中在100㎡-140㎡户型，共计约6665套，占比达77.2%； 100-180㎡主力户型面积段，去化周期约为19.8个月。
➢ 章丘区普宅库存房源中多为3、4房功能性产品，2房户型去化周期最短为18.5个月。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
➢ 济南最严限购令出台，扎紧外来客户口袋，以济南为主的外来购房人群大幅降低； ➢ 调控背景下，成交量有所下降，购房客群以当地地缘性客户为主。
类别 执行时间 政策内容
限购区域
调控政策
调控政策升级
济南最严限购令出台
2016.10.2
2016.12.26
2017.4.19
铁路货场地块
土地面积 （万㎡）
2.39 3.47 9.14 10.18 11.04 7.32 10.87
容积率
土地单价 （万元/亩）
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
699
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
447
1.3 ≤地上≤2.5； 地下≤ 1.0
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
694
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
➢ 济莱城际铁路：建设章丘南站，预计2020 年完工；
➢ 济南大东环：未来将穿过章丘西部；
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好二：“江北乌镇”——明水古 城
明水古城项目占地约430亩，东起 百脉泉公园广场，西至车站街，南起 汇泉路，北至双泉路。预计2021年完 工，将打造成集观光旅游、休闲度假、 商务会展、文化创意为一体，具备独 特性、高品质的国际一流旅游休闲度 假综合目的地。
一、章丘市场及竞品情况 （四）、竞品分析
2019年章丘区所有项目继续调整价格，总体市场销售均价趋于稳定；部分项目推出特价房、送车位等优惠政策。
国家层面：国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，落实长效；地方上落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效调控机制；继续加大户籍制度改革力度，大型城市要全面取消落户限制，小型城市要 全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；住房金融监管加强继续遏制房地产泡沫化，控制居民 杠杆率过快增长。 山东层面：明确济南以国家中心城市和美丽宜居泉城为发展定位，围绕济南目标定位，战略规划制定了分解实 施的八大行动；首次明确各区县功能定位，推动济南高质量发展，建设“大强美富通”现代化国际大都市。 章丘层面：章丘区保障重点工程项目顺利实施，加快重点项目建设步伐，夯实重点项目发展基础， 树立“项目为王”理念。
高铁熙水台营销代理 竞标方案
2019年5月
目录
CONTENTS
1 章丘市场及竞品情况 2 项目本体分析 3 营销思路及执行分解 4 人员保障
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好一：多维通道打造 章丘——济南半 小时生活圈
➢ 济青高铁北站：建设章丘北站，已于2019 年1月5日试运行；
➢ 济南轻轨：R2线由济南东沿线至章丘预计 2023年完工；
一、章丘市场及竞品情况 （一）、城市利好
利好三：璀璨明珠——济南华侨城
济南华侨城项目是继明水古城之后， 章丘区开工的又一重大文旅项目，项目 纵贯风景秀美的绣源河景区，南北长约 20公里，总规划用地范围12平方公里。 实施新旧动能转换、推动产业融合，将 起到极大的推动作用。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
限贩：本市户籍家庭已有三套住房 的，暂不得再购房。非本市户籍限 购一套。 限贷：首付本市一套由20%提高至 30%、二套由30%提高至40%。
限购收紧：本市户籍限购2 套住房。非本市户籍限购1 套住房（需提供连续24个 月以上在市区缴纳个人所得 税或社会保险证明）。
提高首付：本市户籍家庭第二套 住房贷款，首付比例提高至60%， 非本市户籍家庭购买住房贷款首 付比例提高至60%，商业按揭贷 款最长年限缩短至25年。
市内六区：历下区、市中区、槐荫 区、天桥区、历城区和高新区。 （长清、章丘除外）
市槐高（内荫新长六区区清区、。、：天章历桥丘下区除区、外、历）市城中区区和、市荫长（内区清济八、区阳区天、、：桥章平历区丘阴下、区、区历。商、城河市区除中和外区高）、新槐区、
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
加快重点项目建设步伐，夯实项目发展基础，树立“项目为王”理念
——
预计洋房 12000-13000
洋房10500 别墅13000
小高层11000（精 装）；10200（简装）
22.08
高层9500
14.64
高层9700
18
——
一、章丘市场及竞品情况 （三）、市场供求
市场进入品牌、品质竞争时代，竞争将更加激烈！ 鲁能、万科、恒大、碧桂园、海信、世茂等地产大鳄纷纷布局章丘市场
709
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
709
1.5 ≤ 地上≤ 2； 地下≤ 1.0
530
1.3 ≤ 地上≤ 1.6； 地下≤ 1.0
450
楼面地价 （元/㎡）
6550 4186 5058 4250 4250 3180 4217
建筑面积 （万㎡）
在售均价 （元/㎡）
3.82 7.4 24.72 20.36
一、章丘市场及竞品情况 （三）、土地市场
区域竞品楼面地价在3180-6550元/㎡，在售均价9500-11000元/㎡。
项目
土地编号
碧桂园江山一品
2018-1
南益名士观邸
2017-22
黄金生态城 中麓府 玖珑府
山水泉城尚城 本案
2018-4~2018.9
2017-13-1 2017-13-2 2017-13-3 2017-13-4 2018-18-1 2018-18-2
目前市场已呈现井喷式爆发
一、章丘市场及竞品情况
（三）、市场供求
➢ 章丘区普宅库存房源约8629套，主要集中在100㎡-140㎡户型，共计约6665套，占比达77.2%； 100-180㎡主力户型面积段，去化周期约为19.8个月。
➢ 章丘区普宅库存房源中多为3、4房功能性产品，2房户型去化周期最短为18.5个月。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
➢ 济南最严限购令出台，扎紧外来客户口袋，以济南为主的外来购房人群大幅降低； ➢ 调控背景下，成交量有所下降，购房客群以当地地缘性客户为主。
类别 执行时间 政策内容
限购区域
调控政策
调控政策升级
济南最严限购令出台
2016.10.2
2016.12.26
2017.4.19
铁路货场地块
土地面积 （万㎡）
2.39 3.47 9.14 10.18 11.04 7.32 10.87
容积率
土地单价 （万元/亩）
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
699
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
447
1.3 ≤地上≤2.5； 地下≤ 1.0
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
694
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
➢ 济莱城际铁路：建设章丘南站，预计2020 年完工；
➢ 济南大东环：未来将穿过章丘西部；
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好二：“江北乌镇”——明水古 城
明水古城项目占地约430亩，东起 百脉泉公园广场，西至车站街，南起 汇泉路，北至双泉路。预计2021年完 工，将打造成集观光旅游、休闲度假、 商务会展、文化创意为一体，具备独 特性、高品质的国际一流旅游休闲度 假综合目的地。
一、章丘市场及竞品情况 （四）、竞品分析
2019年章丘区所有项目继续调整价格，总体市场销售均价趋于稳定；部分项目推出特价房、送车位等优惠政策。
国家层面：国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，落实长效；地方上落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效调控机制；继续加大户籍制度改革力度，大型城市要全面取消落户限制，小型城市要 全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；住房金融监管加强继续遏制房地产泡沫化，控制居民 杠杆率过快增长。 山东层面：明确济南以国家中心城市和美丽宜居泉城为发展定位，围绕济南目标定位，战略规划制定了分解实 施的八大行动；首次明确各区县功能定位，推动济南高质量发展，建设“大强美富通”现代化国际大都市。 章丘层面：章丘区保障重点工程项目顺利实施，加快重点项目建设步伐，夯实重点项目发展基础， 树立“项目为王”理念。
高铁熙水台营销代理 竞标方案
2019年5月
目录
CONTENTS
1 章丘市场及竞品情况 2 项目本体分析 3 营销思路及执行分解 4 人员保障
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好一：多维通道打造 章丘——济南半 小时生活圈
➢ 济青高铁北站：建设章丘北站，已于2019 年1月5日试运行；
➢ 济南轻轨：R2线由济南东沿线至章丘预计 2023年完工；
一、章丘市场及竞品情况 （一）、城市利好
利好三：璀璨明珠——济南华侨城
济南华侨城项目是继明水古城之后， 章丘区开工的又一重大文旅项目，项目 纵贯风景秀美的绣源河景区，南北长约 20公里，总规划用地范围12平方公里。 实施新旧动能转换、推动产业融合，将 起到极大的推动作用。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
限贩：本市户籍家庭已有三套住房 的，暂不得再购房。非本市户籍限 购一套。 限贷：首付本市一套由20%提高至 30%、二套由30%提高至40%。
限购收紧：本市户籍限购2 套住房。非本市户籍限购1 套住房（需提供连续24个 月以上在市区缴纳个人所得 税或社会保险证明）。
提高首付：本市户籍家庭第二套 住房贷款，首付比例提高至60%， 非本市户籍家庭购买住房贷款首 付比例提高至60%，商业按揭贷 款最长年限缩短至25年。
市内六区：历下区、市中区、槐荫 区、天桥区、历城区和高新区。 （长清、章丘除外）
市槐高（内荫新长六区区清区、。、：天章历桥丘下区除区、外、历）市城中区区和、市荫长（内区清济八、区阳区天、、：桥章平历区丘阴下、区、区历。商、城河市区除中和外区高）、新槐区、
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
加快重点项目建设步伐，夯实项目发展基础，树立“项目为王”理念
——
预计洋房 12000-13000
洋房10500 别墅13000
小高层11000（精 装）；10200（简装）
22.08
高层9500
14.64
高层9700
18
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一、章丘市场及竞品情况 （三）、市场供求
市场进入品牌、品质竞争时代，竞争将更加激烈！ 鲁能、万科、恒大、碧桂园、海信、世茂等地产大鳄纷纷布局章丘市场