从微观经济学角度看房价

从微观经济学角度看房价

自2002年以来，中国全国商品房均价涨幅一路上升。2008年全国商品房均价的涨幅达到一个巅峰，同比增长23.5%。究竟是什么原因导致中国房价上涨如此之快？我们又是为什么在价格节节攀升的时候还要去购房？但这一现象似乎从2010年开始有所转变。全国商品房均价下降到7.5%，2011年下降到6.9%,房价涨幅明显减小，这又是为什么呢？

首先，需求是影响价格的一大因素，在供应不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使均衡价格上升。其一方面来自消费者的嗜好或偏好，另一方面需求也受到消费者收入预算的客观条件的约束。中华名族历来认为房子是安身立命之本，这是主观因素。而随着经济的发展，人们的收入提高，而这需求收入弹性>1，属富有弹性，所以当人们收入出现涨幅时，房子的需求的涨幅会更大。另一方面，大量的现钱被闲置出来，于是人们想通过买房进行投资，增值，更有一些极端现象，就是温州炒房团。另外政府大兴“城镇化”，用便宜的价格把农民的土地剥夺了，又不好好安置他们。还有人口的不断增长也是原因之一，第六次人口普查的显示中国总人口达13.39亿，10年间增加了7390万人。这些都从客观上导致了需求的增加。

影响价格的另一大因素是供应。需求不变的情况下，供应减少会使供给曲线向左平移，价格上升。土地资源是限制供求的另一大因素，中国土地越来越紧缺，开发商拿到一块土地也不是那么容易的，而土地是一种数量限制的生产要素，它的供应曲线有一个确定的量，其供给曲线是一条直线，又有十八亿亩土地红线这一说法，即中央根据人口和资源情况推算出：国内需要18亿亩耕地才能确保国内粮食安全。所以导致土地价格越来越高，开发商成本也越来越高，房价自然节节高升。而不少开发商又存在不约而同的“互相勾结”，实际上是一定程度的垄断。还有的出现“捂盘”现象，捂盘即开发商故意营造的一种房源紧俏的假象，

其本质是一种营销策略，也会在一定程度上推高房价，让消费者争相购房。而通货膨胀是不可避免的经济现象，各种生产要素的价格上涨也使房价一步步上升。除了价格之外，影响供应的因素有：技术状况，生产要素的价格，其他商品的价格，厂商的数目，政府税收，厂商预期等。

需求多，供给少，形成供不应求之境界，价格自然节节高升。但总会有一个平衡点，为什么房地产业的平衡点迟迟不到来。我觉得当今社会房子并不是普通的一般商品了。对于其中的一部分人，我认为这是一般商品，满足住房需求，在价格上升时，这部分人是真正买房来住的普通百姓。按需求价格弹性分析，房子的必须程度高，可替代性小，所以尽管价格上涨，但在来自传统社会的各方面的压力下，人们还是会买房。而另一部分人就是把购房作为投资的商人，对于他们来说房子又是投机商品，如股票一般，买涨不买跌。这些都造成了2002年到2008年的房价涨幅不断增大。

但又是为什么涨幅会减少呢？

房地产市场是不完全竞争市场，在垄断竞争和寡占竞争中我觉得更偏向于垄断竞争。垄断竞争市场的特点是：1.大量的买者和卖着，每个厂商所占的市场份额都是微不足道的，房地产有形形色色的房产商，因此每个房产商所占的市场份额都很小。2.不同厂商生产的产品有差别，又有较强的替代性。房产商为了市场竞争力只能不断压低成本，进而使得房产的质量良莠不齐，有些甚至出现雨天渗水，裂缝，坍塌等现象。3.厂商可以自由进入或退出市场，房产商们完全受利益驱使而进入退出市场。4.厂商行为独立，房产商自己定价，只要卖得出去，又合乎自己要求。

总体而言，随着信贷收紧，住房供应的增加，以及新的市场化调控方向的确定，供需

双方对市场的预测已经出现转向，购房者观望的情绪增加，而房企“让利跑量”心理逐渐占上风，政府采取了一系列措施，比如将房产交易商业税从2年恢复到5年，炒房者可不愿意将资金闲置5年，还有二套房贷政策收紧，一直改善性，投资性消费群体的需求，另外也提高了土地出让金首付比例。这些都使供需格局悄然变化，房价出现降温。

况且价格不断上涨，消费者剩余正不断减少，在一定程度上让消费者冷静下来。时代不断发展，80后占据消费主题，人们的主观因素影响需求也发生变化，对于买房or买车这一问题上，从2005的七成人支持买房到最近一次网上调查54%的网友支持买车，30%支持买房，分别有3%支持买房和买车或都不买。也就是说买房，买车这一无差异曲线上，买车替代买房能力变大了。另外政府的一系列税收也使供应有所控制，这些都不断给房地产业降温。

我觉得应对房地产这一特殊市场，并不是简单的单一理论模型，而是各种市场的磨合，在处理上更是牵一发而动全身，要倍加小心，中央也积极引导使房地产业向健康正确的方向发展，而不是只看GDP增长。我们应在不同地区区别对待，沿海发达地区和个别内陆价格泡沫很大，应采取措施逐步减少泡沫，不能操之过急，否则会对经济产生严重负面影响，毕竟在当今中国拉动GDP增长的三巨头——消费，投资，外贸。这三者中投资占主导，而在投资中房地产业投资有不可忽视的对位。合理调整控制进入和退出市场的难易程度，稳定市场，使供应价格弹性稳定。还要合理控制人口，“农村城市化”运动要提高到战略高度！相信房地产市场会迎来美好春天！

会计133 张诗君