基础会计 (21)

专题九拥有房地，还是房地交易

一、城镇土地使用税

1.城镇土地使用税的纳税人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

2.年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

【例题·单选题】甲房地产开发企业开发一住宅项目，实际占地面积12000平方米，建筑面积24000平方米，容积率为2.0，甲房地产开发企业缴纳的城镇土地使用税的计税依据为（）。

A.24000平方米

B.12000平方米

C.36000平方米

D.18000平方米

【答案】B

【解析】城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，与建筑面积、容积率无关。

二、房产税

（一）交不交房产税

1.房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。

2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

（二）交多少房产税

1.从价计征

（1）计算公式

应纳税额=应税房产余值×1.2%

=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

【例题·单选题】甲企业拥有一处原值560000元的房产，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税减除比例为30%。甲企业该房产年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。

A.560000×1.2%=6720（元）

B.560000÷（1-30%）×1.2%=9600（元）

C.560000×（1-30%）×1.2%=4704（元）

D.560000×30%×1.2%=2016（元）

【答案】C

【解析】本题是对甲企业“拥有”的房产计算房产税，应当从价计征房产税，应纳税额＝应税房产原值560000×（1－扣除比例30%）×税率1.2%。

（2）房屋原值

①房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不扣减折旧额）。

【例题·单选题】2018年甲公司房产原值8000万元，已提折旧5000万元。已知房产税从价计征税率为1.2%；房产原值的减除比例为30%。计算甲公司2018年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.8000×1.2%=96（万元）

B.（8000-5000）×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）

C.8000×（1-30%）×1.2%=67.2（万元）

D.（8000-5000）×1.2%=36（万元）

【答案】C

②房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等）。

③凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

【例题·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当计入房产原值，计征房产税的有（）。

A.独立于房屋之外的烟囱

B.中央空调

C.房屋的给水排水管道

D.室外游泳池

【答案】BC

【解析】选项AD：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

2.从租计征

应纳税额＝不含增值税的租金收入×12%或4%

【例题1·单选题】2016年7月1日，甲公司出租商铺，租期半年（至2016年12月31日租期届满），一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率为5%，房产税从租计征的税率为12%。计算甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.126000÷（1+5%）×（1-30%）×12%=10080（元）

B.126000÷（1+5%）×12%=14400（元）

C.126000×（1-30%）×12%=10584（元）

D.126000×12%=15120（元）

【答案】B

【解析】（1）本题涉及“出租”房产，应从租计征房产税；（2）计征房产税的租金收入不含增值税，因此，应当先对“126000元”作价税分离处理，排除选项CD；（3）从租计征房产税的应纳税额=不含增值税的租金收入×适用的房产税税率，选项B正确。

【例题2·单选题】2018年9月张某出租自有住房，当月收取不含增值税租金2500元，当月需偿还个人住房贷款1000元。已知个人出租住房房产税税率为4%。计算张某当月应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。

A.（2500-1000）×4%=60（元）

B.2500×4%=100（元）

C.（2500-1000）×（1-4%）×4%=57.6（元）

D.2500×（1-4%）×4%=96（元）

【答案】B

【解析】（1）房屋出租的，以取得的不含增值税租金收入为计税依据（全额计税，没有任何减除），选项AC排除；（2）从租计征的房产税应纳税额＝租金收入×12%（或4%），不存在“×（1－4%）”的问题。

三、契税

1.契税的纳税人，是指在我国境内承受（受让、购买、受赠、交换等）土地、房屋权属转移的单位和个人。

2.征税范围

（1）国有土地使用权出让、国有土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）；

（2）房屋买卖、赠与、交换。

（3）视同发生应税行为

①以土地、房屋权属作价投资、入股；

②以土地、房屋权属抵债；

③以获奖方式承受土地、房屋权属；