物业发展建议培训

物业发展建议培训

1.物业发展建议培训

2.

o概述

o内容

o注意事项

主要内容

3.概述

4.概述

o项目策划流程

市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行

5.概述

o物业发展建议

o项目开发建议

o产品建议书

o目的

o使项目定位落实到产品中；

o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；

o为后期营销提供具有竞争力的卖点。

o角色

o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；o不可过于追求技术细节。

6.概述

o原则

o市场主导

o大胆设想，小心求证，适度超前

o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势

o标准化，规范化

o MECE 原则（完整性/ 独立性）

7.报告内容解释

8.基本框架

o

o 1 、项目规划设计要点及原则

o 2 、项目开发模式

o 3 、项目整体构思

o 4 、建筑空间组合

o 5 、景观与环境设计建议

o 6 、道路系统与交通组织

o7 、公建与配套设施（非商业）

o8 、商业规划建议

o9 、建筑单体及风格建议

o10 、户型建议

o11 、装修标准

o12 、结构及设备设施建议

o13 、细部亮点营造

o14 、分期开发建议

o15 、物业管理建议

整体思路专业建议细节建议实施与管理

9.规划设计要点及原则

o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括：

o总用地面积

o计容积率用地面积

o总建筑面积

o其中：住宅、商业

o容积率

o建筑覆盖率

o绿地率

o建筑限高

o建筑退后红线要求

o日照间距

o车户比（车位数）

o其他要求

10.规划设计要点及原则

o关键指标解释

o覆盖率＝建筑基地面积/ 总用地面积

o绿地率= 内各类绿地面积/ 总用地面积

o（新区不低于30% ，旧区改建不低于25% ）

o容积率= 总建筑面积/ 总用地面积

o居住区分级：

o强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积

o环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距

11.规划设计要点及原则

o深圳市居住用地强度控制指标

≦ 3.2 ≦ 2.4 ≦ 1.8 ≦ 1.0 ≦0.3 组团≦ 2.8 ≦ 2.0 ≦ 1.5 ≦0.8 ≦0.3 小区容积率高层（10 层以上）中高层（7-9 层）多层（4-6 层）低层（1-3 层）独立式住宅住宅层数≦22 % ≦22 % ≦30 % ≦23 % ≦32 % ≦25 % ≦35 % ≦30 % ≦16 % ≦

12% 组团小区建筑密度

12.规划设计要点及原则

o规划设计原则

o（一般原则）

o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）

o以人为本原则

o适度超前原则

o品质优先原则

o与周边环境相协调原则

o景观均好性原则

o景观价值最大化原则

o可持续发展原则

o（特性原则）

o弹性原则

o公共资源私有化原则

o公众参与原则

13.项目开发模式

o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。

o案例一：中航格澜郡—— PUD 开发模式

PUD 即planned unit development ，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。PUD 意味着一块土地规划成一个单

一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。（国外案例：马利纳沙——低密度高尔夫社区)

14.

o案例二：奥林匹克花园——大盘开发模式

项目开发模式

o复合地产———体育+ 地产

o城市营运

o品牌输出

15.项目开发模式

o奥林匹克花园——大盘开发模式

o A1 模式（控股型项目）

o A2 模式（控股型项目）

o B 模式（参股型项目或加盟型项目）

o C 模式（示范型项目）

16.项目开发模式

o案例三：万达商业城——“订单式”商业地产开发模式

零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营

17.项目整体构思

o规划理念——开发建设主题

o具体分类：

o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等

o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等

o生活理念类—— SOHO 、SOLO 、闲适生活、健康生态社区等

o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等

o案例：坂田万科城——西班牙风情

o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散

18.项目整体构思

o项目功能布局

o一般情况下，项目主要用地功能包括：

o住宅

o商业

o公共服务设施

o绿地

o道路

o功能布局主要原则：

o方便生活，有利安全防卫和物业管理；

o组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

o合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；

o满足项目定位对社区功能的特定要求。

19.项目功能布局案例——华润积玉桥商业中心园林住宅区公建配套

20.项目整体构思

o概念规划方案

o——突出规划理念

o——表现建设开发主题

o——体现项目规划设计原则

o以水岸新城为例

o——湖滨富人生活区

o——公共资源私有化

21.概念规划案例——水岸星城方案一IDEA1 ——水晶之岛此方案提出由开发商在沙湖建一小

岛——水晶岛，在岛上建一类似自由女神像的标志性雕塑或环境小品，形成武汉特有的地理标志。

社区通过一条穿越城市公园的私家道路与该岛连接起来，使该岛成为本社区的“私岛”，无形之中

将沙湖水岸、城市公园纳入社区领域内，实现“公共资源私有化”。水晶岛社区中心

22.概念规划案例——水岸星城方案二IDEA3 ——都市之心此方案提出在项目地块内建一人工

湖，并与沙湖连接起来（表面上的连接，实际上是独立的循环水系，保证人工湖水质的清洁且不

受沙湖水的污染），在人工湖上设置湖心岛，岛上开发顶级别墅。这样湖心岛成为本项目最出色

的景观。整个社区也因此成为武汉城市中心的中心。高档独立别墅

23.概念规划案例——水岸星城方案三IDEA3 ——乌托邦之梦此方案提出在地块中设计一条内

河，将大部分社区（别墅、联排别墅、多层洋房区）与城市有机隔离开来，形成一个相对独立的

“理想王国”——乌托邦——一个独立的富人社区；同时从整个地块区域来看，“内河”看上去似乎

与沙湖连为一体，形成岛屿格局，进一步将社区领域扩大，将水景特色发挥至最大化。

24.

o开发蓝本

o项目开发蓝本源于：

o项目形象定位

o项目开发理念

o项目整体（建筑、园林）风格

o开发条件的相似性