《房地产投资规划》PPT课件
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房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产开发投资分析PPT
三、修建性详细规划审查 规划设计方案、建筑设计方案二案同审） （规划设计方案、建筑设计方案二案同审）
开发商根据建设用地的《控制性详细规划》 开发商根据建设用地的《控制性详细规划》做《修建性 详细规划》报规划局组织专家评审， 详细规划》报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括 方案总平面图、详细建设设计方案文本（ 方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效 果图、设计说明、单体平立剖面）。 果图、设计说明、单体平立剖面）。 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下 室面积、可销售面积、 室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。
项目立项批准后凭相关资料到规划局 申领《建设用地规划许可证》 申领《建设用地规划许可证》。
六、拆迁安置补偿、申领 拆迁安置补偿、 国有土地使用证》 副本） 《国有土地使用证》（副本）
开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括①确 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括① 切的拆迁范围； ②拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附 切的拆迁范围； 拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状， 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； ③拆迁的实施步骤和安全防 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； 护、环保措施； ④拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措 环保措施； 拆迁资金、安置房、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； ⑤拆迁的方式、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； 拆迁的方式、 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《城市 房屋拆迁许可证》 实施拆迁、安置、补偿， 房屋拆迁许可证》，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申 领《国有土地使用证》。 国有土地使用证》
房地产策划PPT课件
1、功能的有效性（如户型） 2、建筑质量、档次 3、环境
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
四、市场的选择
分析客户需求，细分市场，选择适当的目标市 场，为自己产品进行价值定位。
1.分析需求（Demand）—分析有能力购买且愿 意购买的某个具体产品欲望的消费者；
2.市场细分（Segmentation）—通过市场细分， 根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市 场分割为若干个子市场。
3.确定目标（Targeting）—在对市场细分后， 确定自己的产品所要进入的领域。
4.市场定位(Positioning)—指策划机构为目 标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标 用户中确定与众不同的有价值的地位。
房地产市场细分的方法 ●第一轮市场细分
针对房地产市场总的供求关系而进行，以确 定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、 仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。
（三） 项目规划、目标设计： 项目计划经济指标的确定及规划设计。
（四）、投资方案策划： 项目投资经营方案与开发建设方案的计划。
（五）可行性研究： 项目投资经营方案、开发建设方案的技术经 济论证及方案调整优化过程。
（六）评价决策： 对项目方案及可行性研究结论所作的评价， 对项目投资方案作出决策。
二、项目策划程序框图
2、品牌定位：通过产品定位实现的范畴扩展后 的定位。
3、公司定位：由产品、品牌、实力、形象所 形成的公司的公众影响。
4、市场定位 ：在新产品或项目开发初期，依 据市场研究所确立的项目（产品）属性特征、 消费群体、价格等基本因素。
即：形象定位、目标客户定位、价格定位。
四、市场定位的原则
1、从众导向原则：为大多数消费者接受信息 的思维方式和心理需求所牵制。
2、差别化原则：追求与众不同，把你的产品 与其他品牌产品区别开来，占据消费者心中 一隅。
房地产投资概述(ppt 38张)
投资环境因素。
政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场 供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设 、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消 费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）
四、房地产投资特征
1、房地产投资的回收期长和长周期性 2、房地产投资对象的固定性和不可移 动性 3、房地产投资的高投资量和高成本性 4、高风险性 5、合作性强 6、回报率高 7、环境约束 8、低流动性（变现性差）
房地产置业投资
这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地 产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自 身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的 物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种 投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
• 从房地产投资经营方式角度： 出售型房地产项目投资、出租 型房地产项目投资和混合型房 地产项目投资。
从房地产投资形式的角度
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并 参与有关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投 资两种形式。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产 的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债 券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷 款证券等。
房地产投资的资金回收期长的原因
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要 受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投 资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的 限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资 者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的 多次完整的运动才能获得利润。 二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其 复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所 以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作， 才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租 金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整 个房地产投资回收期延长。
第1章 房地产、房地产投资与房地产业《房地产投资分析》PPT课件
二、房地产的分类
（一）地产的分类
3.工业用地
工业用地即工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁 路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其他用地。
4.仓储用地
仓储用地即仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
5.对外交通用地
对外交通用地即铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及 其附属设施等用地。
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（1）商品房 商品房或商品住宅，是特指经政府有关部门批准，由房地产
开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包 括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 内销商品房 ——外销商品房
（二）房产的分类
（二）房产的分类 1.按照房屋性质划分
（7）安居工程住房 安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入
家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户 ，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难 户，不售给高收入家庭。 （8）小产权房
2.按照房屋的用途划分 （1）住宅 （2）生产用房 （3）营业用房 （4）行政用房 （5）其他专业用房
公司型投资基金
在美国又叫共同基金或互惠基 金，相对于契约型投资基金而 言，它不是按照一定的信托契 约而是按照由公司法组成的以 盈利为目的的股份有限公司进 行营运。它通过发行股票或受 益凭证的方式筹集资金。投资 者作为股东凭股票以股息或红 利的形式分享投资收益。在结 构上它涉及投资公司、管理公 司、保管公司和承销公司等四 个当事人的关系
二、国务院房地产业主管机构及其职责
（二）国土资源部
l．政策法规司 2.调控和监测司 3.规划司 4.耕地保护司 5.地籍管理司 6.土地利用管理司 7.执法监察局
房地产投资项目选址与建设方案PPT(共 50张)
四、利用合理的商业组合指导选址
1、从业态的角度进行商业地产的商业组合 （1）集中型：专业店、专卖店等 适于在同一商业地 产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的 八角街或者各个城市的电脑城等 （2）独立型：大型综合超市、仓储超市等同类排斥 性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商 业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要 也不希望集中布店，多数独立选址。 （3）互补型：百货店周围聚集的服装专业店、饰品 专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、 娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种 类和消费环境，能共同吸引客流。
大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当 部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售， 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实 际营业面积6000平方米以上，辐射半径2公里以上， 目标顾客以居民、流动顾客为主
一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、 交通要道及大型居住区。
6、仓储式会员店的特点及选址要求
二、写字楼选址的原则
1、中央商务区原则： 亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务
活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价 楼价最高的区域，CBD的特质表明写字楼物业必定是 这个区域的主流产品。曼哈顿能成为纽约的象征，拉 德方斯能成为巴黎的新符号。 2、配套服务完善原则： 3、交通便利性原则： 4、前瞻性原则：选址时要考虑未来环境的变化，对 所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址 应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城 市人流、物流和商务活动的焦点区域
第五章
房地产投资项目选址与建设方案
第一节 住宅选址
一、住宅项目选址的影响因素
（一）市场因素 1、市场供求：
一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切 2、房地产投机：
个人理财第七章居住规划与房地产投资 ppt课件
➢ 赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损， 市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险， 与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
ppt课件
12
（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
ppt课件
16
案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
ppt课件
14
年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
ppt课件
3
一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
ppt课件
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（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
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案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
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年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
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一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
房地产投资ppt课件
8
三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报 酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入 量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的 权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
9
四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净 收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点 离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资 的回收期越短越好。
房地产投资
6
第二节 房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价 格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说 明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收 入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
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说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元， 第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净 现金流量下降。
房地产投资
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第三节 房地产投资的基本分析
房地产投资
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年份 城市化率 工业化 二者比
房地产投资规划培训课件
房地产投资规划培训课件xx年xx月xx日contents •房地产投资基础•房地产投资策略•房地产投资分析方法•房地产投资法律与风险•房地产投资案例分析•未来房地产投资趋势展望目录01房地产投资基础指以房地产为投资对象，以获取土地增值、租金收益或现金流为目的的投资行为。
房地产投资定义房地产投资分类包括住宅、商业、工业、酒店和写字楼等不同类型的房地产投资。
房地产投资的概念和分类房地产投资的基本要素选择好的地段是房地产投资成功的关键，要综合考虑交通便利、周边配套、未来发展潜力等因素。
位置租金收益土地增值现金流通过出租房产获取租金收入，要合理评估租户类型、租金水平和未来租金增长潜力。
长期持有土地等待其增值，要关注城市规划、政策利好和土地性质等因素。
通过短期持有房产或进行房地产金融产品投资获取现金流，要关注资金成本和流动性。
包括开发商、中介机构、投资者、租户等市场参与者。
房地产投资市场概述市场组成房地产市场周期性波动，要关注政策调控、经济形势等因素对市场的影响。
市场周期房地产投资存在政策风险、市场风险、财务风险等，需合理评估风险并采取风险管理措施。
投资风险02房地产投资策略投资策略的制定与实施制定具体的投资目标，如投资金额、投资期限等，以及实现这些目标的具体步骤。
确定投资目标对当地的房地产市场进行深入调研，包括供求关系、价格走势、政策环境等，以便为投资决策提供充分依据。
了解市场情况根据个人或机构的需求和风险承受能力，确定投资标的，如房产类型、地段、价格等。
确定投资标的根据投资目标和市场情况，制定具体的投资计划，包括投资时机、投资方式、预期收益等。
制定投资计划长期持有策略以长期持有为目标，注重资产质量和租金收益，通常选择购买有稳定租赁需求的住宅或商业物业。
不动产投资信托策略通过购买不动产投资信托基金(REITs)获得间接房地产投资，具有较低风险和较高收益，但受市场波动影响较大。
开发策略以开发为目标，注重土地和建筑资源的获取和整合，通常选择购买具有开发潜力的土地或旧物业进行改造和升级。
房地产投资计划培训课件
思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、 单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公 共利益”？谁来确定“公共利益”？
农民的房地产
农民的土地、房产 有价值吗？ 正方：没有价值， 农民土地属于集体 所有，不能上市买 卖；农民希望抵押 房产贷款，银行不 给贷款。 反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市 买卖，造就了无数“地王”。 通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高 价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。 引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利 益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。
房地产定义解析
“房”和“地”是否要分家？
“房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。 房与地不分家（国外）： 土地私有制 房地产是权利的集合，包 括土地及其全部附属物。 房与地分家（我国）： 土地归国家集体所有 房地产是部分权利的集合， 个人没有土地所有权。
物权法与房地产
房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 《中华人民共和国物权法》 明确“物”的归属，保护权利人的物权。 提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公 开竞价方式出让。 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以 征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆 迁补偿，维护被征收人的合法权益。
“不影响交易”，维护市场稳定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！
思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目 前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利 得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则 租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。
• (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会 相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋 贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
• 优点 • 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 • 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 • 房产具有不断升值的潜力
• 缺点 • 流动性相对较差 • 投资金额比较大 • 风险较高（政策风险、道德风险……）
案例：钟镇涛炒房破产
• 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短 期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607 室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机 ，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权 人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分 贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元 。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消， 即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项， 于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇 涛破产。
南宁2009年商品房均价5002元/㎡
• 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适 用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每 平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商 业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36 %；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。 12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适 用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。 业内认为， 上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商 品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。
二、房地产投资的概念
• 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务 和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合 安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融 资产的投资活动。
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券
• 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至 8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法 支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富 的不良心态，使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
2. 比较能够应付家庭收入的变化
房屋建筑物
土地
财产权利
• 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
南宁市西乡塘区房价
当前报价 均价6300元/㎡
在售户型 85㎡二房、91㎡、126㎡三房
均价8000元/㎡
120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯
均价5900元/㎡
73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房
均价7000元/㎡ 起价7000元/㎡
80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房 190㎡四房
五、房地产价格及影响因素
房地产价格的构成 交易税费
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因
素、经济因素和行政因素。 2．地域因素，指房地产
所在地区、城市、区位、地段 的因素。
3．个别因素，可分为宗 地条件和建筑物类别的影响。
第二节 房地产投资规划
• 房地产投资规划的概念 • 为什么要进行房地产投资规划 • 房地产投资规划流程 • 购房与租房决策 • 购房规划
视频
• 买房好还是租房好 量力而行最好 （3：22） • 年轻人买房租房的小账本 • 租房买房哪个划算（3：30）
四、购房规划
• 衡量自己的负担能力 • 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 • 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
• 学会计算购房的各种税费 • 如何选择房子
• 投资自住房 • 投资写字楼 • 投资商铺 • 投资车库
良庆区
1比2月价格涨幅 ↑2.06% ↑1.34% ↓-5.89% ↑0.22% ↑2.38%
2比3月价格涨幅 ↓-0.087% ↑3.36% ↑9.96% ↑1.54% ↑0.91%
西乡塘区楼盘报价
楼盘名 振宁现代鲁班 瀚林华府
西西湾 云星城市春天 骋望骊都 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 金都新巢时代 天域香格里拉
1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
• 例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期与 负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年，利 率以6％计，可以负担买房贷款的目前房价为：
• 首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元) • 贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元) • 可负担房价：首期(27.7) +贷款(53.2) ＝80．9(万元)
房地产的类型
• 1、按照性质分类
• 商品房 • 经济适用房 • 房改房 • 安居房 • 解围房
• 2、按照取得的时间分类
• 期房 • 现房
• 3、按使用性质
• 自住房 • 投资房（商铺、车库……）
广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日
• 供应对象面向城市低收入人群 • 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 • 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年 ）的外来务工人员； • 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； • 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； • 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。 具体由各市县人民政府确定。
第九章 房地产投资规划
黄祝华 主讲
本章内容
1 房地产投资规划的基本 知识
2 房地产投资规划 3 个人住房消费贷款 4 个人支付能力评估
第一节 房地产投资规划的基本知 识
• 房地产的基本含义 • 房地产投资的概念 • 房地产投资的方式 • 房地产投资的优缺点
视频：80后买房记：幸福在哪里
一、房地产的基本含义
一、房地产规划的概念
• 包括居住规划和房产投资 • 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 • 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
• 如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： • 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 • 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实 现。 • 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 • 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 • 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。
2.无法按照意愿装修
2.维持成本高
3. 被动应对房租上涨风险
3.财务风险大
4.无法运用财务杠杆追求房价利益
要考虑的因素
• 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
• (1)房租是否会每年调整。
• (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收 方面的问题，可能购房比租房要贵。
• 住房面积控制在60~80平方米 • 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需
向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后， 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 • 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2.强迫储蓄积累财富
3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质
4.迁徙自由度较大
4.有信用增强效果
5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
5.满足拥有房产的心理效用
6.租房者的税捐负担较轻
6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
7.无需考虑房价下跌风险
1.有非自愿搬ห้องสมุดไป่ตู้的风险
1.缺乏流动性
购房目标：3室2厅2卫1厨 120.54㎡ 6300元/ ㎡
• 总房款
759402
• 首付（30%） 227821
• 贷款 538531
年数 还款总额 10 678149.53 20 845496.34 30 1033167.58
贷款计算器
贷款利息 月还款额 146568.13 5651.25 313914.94 3522.90 501586.18 2869.91
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
• 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积 • 需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串
• (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会 相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋 贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
• 优点 • 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 • 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 • 房产具有不断升值的潜力
• 缺点 • 流动性相对较差 • 投资金额比较大 • 风险较高（政策风险、道德风险……）
案例：钟镇涛炒房破产
• 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短 期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607 室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机 ，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权 人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分 贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元 。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消， 即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项， 于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇 涛破产。
南宁2009年商品房均价5002元/㎡
• 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适 用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每 平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商 业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36 %；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。 12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适 用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。 业内认为， 上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商 品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。
二、房地产投资的概念
• 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务 和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合 安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融 资产的投资活动。
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券
• 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至 8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法 支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富 的不良心态，使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
2. 比较能够应付家庭收入的变化
房屋建筑物
土地
财产权利
• 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
南宁市西乡塘区房价
当前报价 均价6300元/㎡
在售户型 85㎡二房、91㎡、126㎡三房
均价8000元/㎡
120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯
均价5900元/㎡
73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房
均价7000元/㎡ 起价7000元/㎡
80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房 190㎡四房
五、房地产价格及影响因素
房地产价格的构成 交易税费
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因
素、经济因素和行政因素。 2．地域因素，指房地产
所在地区、城市、区位、地段 的因素。
3．个别因素，可分为宗 地条件和建筑物类别的影响。
第二节 房地产投资规划
• 房地产投资规划的概念 • 为什么要进行房地产投资规划 • 房地产投资规划流程 • 购房与租房决策 • 购房规划
视频
• 买房好还是租房好 量力而行最好 （3：22） • 年轻人买房租房的小账本 • 租房买房哪个划算（3：30）
四、购房规划
• 衡量自己的负担能力 • 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 • 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
• 学会计算购房的各种税费 • 如何选择房子
• 投资自住房 • 投资写字楼 • 投资商铺 • 投资车库
良庆区
1比2月价格涨幅 ↑2.06% ↑1.34% ↓-5.89% ↑0.22% ↑2.38%
2比3月价格涨幅 ↓-0.087% ↑3.36% ↑9.96% ↑1.54% ↑0.91%
西乡塘区楼盘报价
楼盘名 振宁现代鲁班 瀚林华府
西西湾 云星城市春天 骋望骊都 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 金都新巢时代 天域香格里拉
1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
• 例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期与 负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年，利 率以6％计，可以负担买房贷款的目前房价为：
• 首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元) • 贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元) • 可负担房价：首期(27.7) +贷款(53.2) ＝80．9(万元)
房地产的类型
• 1、按照性质分类
• 商品房 • 经济适用房 • 房改房 • 安居房 • 解围房
• 2、按照取得的时间分类
• 期房 • 现房
• 3、按使用性质
• 自住房 • 投资房（商铺、车库……）
广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日
• 供应对象面向城市低收入人群 • 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 • 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年 ）的外来务工人员； • 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； • 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； • 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。 具体由各市县人民政府确定。
第九章 房地产投资规划
黄祝华 主讲
本章内容
1 房地产投资规划的基本 知识
2 房地产投资规划 3 个人住房消费贷款 4 个人支付能力评估
第一节 房地产投资规划的基本知 识
• 房地产的基本含义 • 房地产投资的概念 • 房地产投资的方式 • 房地产投资的优缺点
视频：80后买房记：幸福在哪里
一、房地产的基本含义
一、房地产规划的概念
• 包括居住规划和房产投资 • 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 • 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
• 如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： • 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 • 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实 现。 • 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 • 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 • 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。
2.无法按照意愿装修
2.维持成本高
3. 被动应对房租上涨风险
3.财务风险大
4.无法运用财务杠杆追求房价利益
要考虑的因素
• 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
• (1)房租是否会每年调整。
• (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收 方面的问题，可能购房比租房要贵。
• 住房面积控制在60~80平方米 • 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需
向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后， 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 • 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2.强迫储蓄积累财富
3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质
4.迁徙自由度较大
4.有信用增强效果
5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
5.满足拥有房产的心理效用
6.租房者的税捐负担较轻
6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
7.无需考虑房价下跌风险
1.有非自愿搬ห้องสมุดไป่ตู้的风险
1.缺乏流动性
购房目标：3室2厅2卫1厨 120.54㎡ 6300元/ ㎡
• 总房款
759402
• 首付（30%） 227821
• 贷款 538531
年数 还款总额 10 678149.53 20 845496.34 30 1033167.58
贷款计算器
贷款利息 月还款额 146568.13 5651.25 313914.94 3522.90 501586.18 2869.91
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
• 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积 • 需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串