寿险公司投资养老社区的风险分析

寿险公司投资养老社区的风险分析

作者：王俊方

来源：《商情》2020年第09期

【摘要】我国日益严重的老龄化对传统养老提出了新需求。养老社区标准化建筑和配套设施，能为老年客户提供住宅、医疗、旅游等服务满足多层次养老需求。寿险公司是社会养老保障体系的重要补充，随着资金规模增长和运用渠道的放宽，越来越多的寿险公司投资建设养老社区。但定位和供需的不合理导致社区入住率普遍较低。另外也存在项目投资金额大、回收时间长、回报率不明确等风险。

【关键词】养老社区 ;寿险公司 ;风险

一、养老社区出现的背景

（一）人口老龄化加剧

当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区处于老龄化社会。据统计局近五年数据显示，我国65周岁以上人口数量由2014年的13755万增长至16658万人，占总人口的比重增长至11.9%。已经进入严重的老龄化时期。预计2050年我国老年人口将增长到4.83 亿，老龄化水平提高到

34.1%，是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。过高的老龄化带来的不仅是养老问题，还会滋生其他社会问题，已成为政府亟需解决的难题。

（二）养老机构供给不足

2017年12月，我国社会服务床位中的养老服务床位有714.2万张，大约每千名老人仅能拥有30张养老床位。越来越多的人由传统的居家养老观念向机构养老的方向转变，对社会养老机构的需求越来越大。而全国老年福利机构的职工少，服务队伍的整体素质偏低，专业水平、业务能力、服务质量无法满足老年人的护理需求，已经成为许多城市养老服务的发展瓶颈。

（三）保险资金运用渠道的拓宽

我国的保险资金自1995年《保险法》颁布之后到1998年保险资金运用范围都比较窄，1998年以后逐步放开。2010年保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，明确指出保险资金取得养老地产市场的准入资格。但我国保险资金运用余额多，利用率低。随着政策的放宽，近几年更多的险资放在了投资性物业和债权计划上。寿险资金数目大且长期，在投资时要

确保稳定性，而作为商业性地产的一种，养老社区刚好与需求相吻合，因此越来越多的保险公司投资养老社区建设。

二、投资养老社区的几种模式

目前，泰康人寿、合众人寿、中国平安、中国人寿、新华保险等保险公司都建设有养老社区，但运行模式不同。以下分析三种较典型的模式：

（一）泰康模式

泰康人寿是业内第一家获得养老社区投资试点的企业，泰康之家引入国际标准的CCRC模式并在全国投资建设连锁“医养融合活力社区”，以医养结合、持续照护为核心，投资、开发、运营一体化。有两种盈利模式，一种是押金+月服务费，花费20万元押金再购买65万元～200万元的乐泰卡入住。入住后每位老人每个月还需要缴纳5000～15000元不等的月费，租金、能源费、居家服务费、护理费等额外收;另一种是以购买“幸福有约终身养老计划”的产品为进入门槛，同一投保人的保额必须超过200万元，到达规定期限直接入住，投保收益用于支付入住后的房租和其他费用。

（二）合众模式

合众人寿借鉴美国AAC+CCRC的复合型养老社区模式，于2013年在武汉投资建成了第一个养老社区，同期并推出国内第一款和养老社区对接的实物养老保障计划，将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合。保险客户购买“合众优年生活实物养老保障计划”，就可提前锁定未来入装合众优年养老社区”的权利。客户有两种选择：一是每年缴费2.9万元，缴10年，70岁入住，可居住10年，相当于每月租金2500元。二是每年缴费4.8万元，缴10年，70岁入住直至终身，假如活到90岁，月租金为2000元。面向的是中端客户，价格亲民。

（三）平安模式

平安养生养老综合服务社区是品质房产和优质管家服务结合的一站式综合服务社区。以养老服务为核心，提供健康、护理、医疗等八大服务模块，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线。建设项目的资金是集团自有资金及第三方渠道。平安桐乡项目通过旗下不动产公司投资运作，可参与商业物业、土地土地一级开发，因此，与一般保险机构的只能出租不同，项目是“租售并举”的模式，产权可买卖。会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。

三、投资养老社区存在的风险

寿险公司在运用资金投资养老社区在获得投资收益时，各种风险因素都可能对这一部分资金的价值产生影响。对可能存在的风险进行识别和分析，并提出相关的风险管理办法，能更好提高寿险资金在养老社区方面的使用效率。

（一）同质竞争者的增加

居家养老、社区养老的发展，将在一定程度上形成对机构养老的替代。近几年越来越多的保险公司涉足这块领域，提供的服务同质性也较强，同业之间形成了不小的竞争。另外国家鼓勵和引导社会力量兴办各类养老服务设施，房地产开发企业、医疗机构等与养老社区有关的投资主体及外资机构纷纷进入养老养生产业，给保险公司投资养老社区带来一定的竞争压力。

（二）供需不平衡

供给方面，受传统思想和生活方式的影响，我国居家养老仍为主流，社区养老发展滞后。需求方面，养老需求较大的是失能半失能老人，而社区养老针对的客户主要是高收入且有活力的，高的入住门槛将大部分具有养老需求的老人们拒之门外。就泰康之家而言，其定位高端人群，买10年，每年20万保费，也只是获得养老社区的入住资格。买的保险，并不保障所购保险的分红水平，也不保障足够支付养老社区的费用。对人们的吸引力不够。

（三）管理风险

保险公司的运营管理理念与养老服务机构并不一致，万一发生意外伤害事故，由于缺乏纠纷处理机制和法律机制，处理起来也会十分棘手。另外险资投入养老社区运作的过程需要大量的专业化人才，这些人不仅要懂房地产同时也要懂得项目长期运营管理。同时还要有医疗保健人员、专业护理人员等。中国目前每千人执业医师仅为1.62人，每千人注册护士人数为1.3人。而专业护理人员的缺少很容易使得保险公司之前允诺养老地产购买者的种种医疗便利成为空口白话。

四、对策和建议

（一）争取政府支持

目前政府的支持仍停留在顶层设计层面，并没有落实到具体细则。养老社区投资金额巨大，收益回报期长，收益率相对地产低。保险公司要主动与政府保持沟通，若当地政府能予以扶持，如优先土地开发权、资金补贴、税收减免等，一来可以有效缓解政府所承担的老龄化压力，减轻养老金给付压力，二来有利于保险公司匹配公司负债久期，增加投资安全性。实现双方互惠共赢。

（二）设计匹配的年金型产品