南京市江宁海通大厦项目整体策划方案-108
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10
写字楼市场分布
➢ 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块
是南京极具特色的IT商务科技圈； 代表楼盘有：未来城、新世界中心、君临国际等，总建筑面积超
过20万㎡ ； 在这块区域上，目前正在现房销售的新世界中心，总量为14万㎡ ，
到目前为止已销售70％以上。而广州路的君临国际除了一楼两间 商铺外已销售一空。
13
写字楼市场分析
一旦08年城中部分区域大量的写字楼上市，写字楼市场竞争势必 更加激烈，不排除城中写字楼价格下调的可能性，这将对其他区 域的写字楼市场形成强烈的影响；
预计09年-10年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面 临着供大于求的局面。
从目前各写字楼项目的运作上，似乎单纯写字楼项目的运作并没 有复合型物业更为成功，市场在检验每一项目的操盘水准的同时， 更在比拼项目品质以及规划定位后期管理等方面。
➢ 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
➢ 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
8
写字楼市场
➢ 目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
市场 目标 策略 计划 预算 执行
3
PART 1 市场
在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个 简短的小结。 宏观市场 区域市场 写字楼市场 典型个案 小结
4
宏观市场
尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供 应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现；
11
写字楼市场分布
➢ 第三板块：山西路—湖南路板块
代表楼盘有：银河国际、天星翠琅、龙吟广场、议事园大厦、金 山大厦等项目；
银河国际广场在地理位置上占据得天独厚的地位，高档规划设计、 综合的业态结构在山西路商圈独树一帜，仅有46席的纯写字楼高 档项目让很多跨国公司垂涎；
龙吟广场以生态建筑作为卖点，从写字楼到单身公寓销售一片飘 红。
16
长发CFC
➢ 07年4月18日开盘，上市量为115000㎡（其中写字楼约46729.56 ㎡ ），目前售价为12500元/㎡ ；
➢ 该项目以其独特、不可复制的区位优势为其宣传主题； ➢ 通过强调得天独厚的区位优势和完善的商业、生活配套设施，来
衬托出楼盘自身的稀缺性，进而显示项目的价值； ➢ 其次在开盘时，通过举办“有价楼书”活动，吸引了眼球，聚集
京主城区较近，具有先天的交通优势； 该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块，
在整个江宁区域项目中性价比较高。
7
区域市场源自文库析
➢ 该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住 宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目；
➢ 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就 达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商 铺市场空白正在被填补；
市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈； 各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会
很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在；
5
宏观市场
➢ 商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为 114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。
➢ 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路 难走。
PROJECT：项目整体策划方案
1
前言
本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的 基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。
方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预 算、执行和附件。
2
目录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
9
写字楼市场分布
➢ 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带
是南京写字楼最集中的地带，国际化集团公司在南京的首选办公 地点；
代表楼盘有：金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在售的置地广场、 新世纪广场、长发CFC等；
置地广场凭借其1.4万元/㎡的价格成为该地域的新贵，但目前的 销售情况不甚良好，新世纪广场的写字楼已售出76％左右。
➢ 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小 户型，显露出供大于求的迹象；
6
区域市场
该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛 美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森 林、翠屏国际城等；
该区域住宅的销售价格在3500元—3900元/平方米左右； 该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南
12
写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
了人气，为其楼盘的后期销售奠定基础；
17
银河国际广场
该项目190米高、总建筑面积11万平方米；目标客群直指国际级 大企业；
办公类均价：11661元/㎡，商业类均价：17411元/㎡（返租 价）；
该项目采用国内国际流行的商务综合体格局，在一幢大楼里汇 集了高档商业、顶级写字楼、超5星级酒店三种高端业态，从而 使得写字楼可售部分虽然只有46套、1万多平方米，但享受的配 套设施却多达六万多平方米。
14
个案分析
➢ 置地广场 ➢ 长发CFC ➢ 银河国际广场 ➢ 宋都奥体名座
15
置地广场
07年9月22日开盘，上市量为58328.4㎡ ，目前售价为14000元/ ㎡；
该项目以南京首座顶级国际写字楼为其卖点； 一方面，利用其紧邻新街口商圈的区位优势，既突出楼盘及周边
生活环境的优越条件，又强调项目与周边高品质设施的完美统一， 以衬托项目自身的高档设计。 另一方面，通过大客户营销政策和跨行业战略结盟政策，促进楼 盘的销售；
写字楼市场分布
➢ 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块
是南京极具特色的IT商务科技圈； 代表楼盘有：未来城、新世界中心、君临国际等，总建筑面积超
过20万㎡ ； 在这块区域上，目前正在现房销售的新世界中心，总量为14万㎡ ，
到目前为止已销售70％以上。而广州路的君临国际除了一楼两间 商铺外已销售一空。
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写字楼市场分析
一旦08年城中部分区域大量的写字楼上市，写字楼市场竞争势必 更加激烈，不排除城中写字楼价格下调的可能性，这将对其他区 域的写字楼市场形成强烈的影响；
预计09年-10年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面 临着供大于求的局面。
从目前各写字楼项目的运作上，似乎单纯写字楼项目的运作并没 有复合型物业更为成功，市场在检验每一项目的操盘水准的同时， 更在比拼项目品质以及规划定位后期管理等方面。
➢ 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
➢ 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
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写字楼市场
➢ 目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
市场 目标 策略 计划 预算 执行
3
PART 1 市场
在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个 简短的小结。 宏观市场 区域市场 写字楼市场 典型个案 小结
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宏观市场
尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供 应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现；
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写字楼市场分布
➢ 第三板块：山西路—湖南路板块
代表楼盘有：银河国际、天星翠琅、龙吟广场、议事园大厦、金 山大厦等项目；
银河国际广场在地理位置上占据得天独厚的地位，高档规划设计、 综合的业态结构在山西路商圈独树一帜，仅有46席的纯写字楼高 档项目让很多跨国公司垂涎；
龙吟广场以生态建筑作为卖点，从写字楼到单身公寓销售一片飘 红。
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长发CFC
➢ 07年4月18日开盘，上市量为115000㎡（其中写字楼约46729.56 ㎡ ），目前售价为12500元/㎡ ；
➢ 该项目以其独特、不可复制的区位优势为其宣传主题； ➢ 通过强调得天独厚的区位优势和完善的商业、生活配套设施，来
衬托出楼盘自身的稀缺性，进而显示项目的价值； ➢ 其次在开盘时，通过举办“有价楼书”活动，吸引了眼球，聚集
京主城区较近，具有先天的交通优势； 该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块，
在整个江宁区域项目中性价比较高。
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区域市场源自文库析
➢ 该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住 宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目；
➢ 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就 达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商 铺市场空白正在被填补；
市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈； 各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会
很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在；
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宏观市场
➢ 商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为 114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。
➢ 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路 难走。
PROJECT：项目整体策划方案
1
前言
本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的 基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。
方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预 算、执行和附件。
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目录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
9
写字楼市场分布
➢ 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带
是南京写字楼最集中的地带，国际化集团公司在南京的首选办公 地点；
代表楼盘有：金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在售的置地广场、 新世纪广场、长发CFC等；
置地广场凭借其1.4万元/㎡的价格成为该地域的新贵，但目前的 销售情况不甚良好，新世纪广场的写字楼已售出76％左右。
➢ 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小 户型，显露出供大于求的迹象；
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区域市场
该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛 美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森 林、翠屏国际城等；
该区域住宅的销售价格在3500元—3900元/平方米左右； 该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南
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写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
了人气，为其楼盘的后期销售奠定基础；
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银河国际广场
该项目190米高、总建筑面积11万平方米；目标客群直指国际级 大企业；
办公类均价：11661元/㎡，商业类均价：17411元/㎡（返租 价）；
该项目采用国内国际流行的商务综合体格局，在一幢大楼里汇 集了高档商业、顶级写字楼、超5星级酒店三种高端业态，从而 使得写字楼可售部分虽然只有46套、1万多平方米，但享受的配 套设施却多达六万多平方米。
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个案分析
➢ 置地广场 ➢ 长发CFC ➢ 银河国际广场 ➢ 宋都奥体名座
15
置地广场
07年9月22日开盘，上市量为58328.4㎡ ，目前售价为14000元/ ㎡；
该项目以南京首座顶级国际写字楼为其卖点； 一方面，利用其紧邻新街口商圈的区位优势，既突出楼盘及周边
生活环境的优越条件，又强调项目与周边高品质设施的完美统一， 以衬托项目自身的高档设计。 另一方面，通过大客户营销政策和跨行业战略结盟政策，促进楼 盘的销售；