南京市江宁海通大厦项目整体策划方案-108
大厦项目可行性实施报告
X大厦项目可行性研究报告第一部分：项目地块资源分析参考资料一、项目地块资源分析1、地块经济技术指标项目占地面积：58亩（含6亩空地）总建筑面积：约40000余平方米使用年限：40年2、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。
3、地块先天条件分析地块性质：商业建设用地；地貌特征：地块一期为主体五层，局部六层的大型商场，二期位于一期东侧，为生地，整个地块呈南北狭长的长方形；边界线外围情况➢南侧为小平房；➢北侧为新华路；➢东侧为小南门商业步行街；➢西侧为X商业步行街。
4、地块基础设施配套分析道路：新华路（双向六车道）；供电：市政供电；供水：市政统一供水；排水：市政统一排水；参考资料排污：市政统一排污；供热：市政统一排热。
解放西路现状二、地块周边资源分析1、项目用地周边环境自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划50米宽的绿化带，紧邻南侧为苗圃园，项目西侧紧邻大量耕地；自然环境较好。
人文环境状况：项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅楼（大和庄新区、一城枫景、万泰豪景、万泰锦绣花园、万泰·阳光小区等），居住氛围浓厚。
环境污染状况：沧州市污染企业主要集中在市区北部，项目地位于沧州市西部区域，是城市发展的的重点方向，周边没有大型污染企业，对本项目不存在的空气污染，但项目紧邻西外环路，交通带来的灰尘污染将会对项目造成一定影响。
2、地块交通条件项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状解放西路，西外环路、规划路（规划中）3、周边市政配套设施➢购物场所：华泰商厦、正达广场、沿街便利店➢文化教育：市十四中学、迎宾小学、交通局职业学校、大合庄小学、向明中学➢医疗卫生：市中医院参考资料➢金融服务：农业银行、建设银行综合分析综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做商业建设用地开发，给西部新区提供环境优美、快捷方便的的中、高档商业区；同时，结合项目地块的大小，建议项目为1—2年开发建设，以宾馆（酒店）、写字楼、超市为主要物业；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的商业项目。
屋面防水工程施工质量的控制_2
屋面防水工程施工质量的控制发布时间：2021-05-27T08:10:59.725Z 来源：《防护工程》2020年35期作者：任德明[导读] 屋面防水工程施工建设质量决定着房屋的使用舒适度，同时还严重影响着房屋建筑工程设计功能的发挥。
因此，在实际工程建设时，需严格控制屋面防水工程施工质量，提高整体工程效益。
海通建设集团有限公司江苏南京 211000摘要：屋面防水工程施工建设质量决定着房屋的使用舒适度，同时还严重影响着房屋建筑工程设计功能的发挥。
因此，在实际工程建设时，需严格控制屋面防水工程施工质量，提高整体工程效益。
文章主要介绍了屋面防水施工常见问题，并就相关问题提出相应的施工质量控制方案，为后续屋面防水工程施工质量控制工作提供思路。
关键词：屋面防水工程；施工质量；控制Abstract: The construction quality of the roof waterproofing project determines the comfort of the house, and it also seriously affects the function of the house construction engineering design. Therefore, in actual project construction, it is necessary to strictly control the construction quality of roof waterproofing projects to improve the overall project benefits. The article mainly introduces the common problems of roof waterproof construction, and puts forward corresponding construction quality control plans on related problems, and provides ideas for the follow-up roof waterproof engineering construction quality control work.Keywords: roof waterproofing engineering; construction quality; control引言：房屋面工程是现代房屋建筑工程中比较重要的一个部位，它不仅决定了民用房屋建筑使用舒适度的高低，同时还影响房屋建筑功能，对房屋建筑保温保湿，隔热隔水等功能起到决定性作用。
某大厦项目整体策划方案(PPT 108页)
Weakness劣势分析
□商务氛围不足； □周边配套不完善； □部分产品定位不合理。
Threat威胁分析
□规模小，运作有限制； □整体写字楼市场的不温不火； □城中、奥体写字楼的冲击。
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SWOT分析结论
从以上对本案自身的优劣势和 外部竞争环境的机会、威胁的分 析，不难发现，本案最大的优势 就是地理位置优越、生态环境良 好和产品的高性价比，在推广中 充分利用这几点，着力渲染。以 在市场激烈的竞争中脱颖而出。
目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
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写字楼市场
目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
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小结
因07年在新政影响下，南京楼市出现了较为明显的调整，部分楼盘 价格回调、持币观望现象在06年还将延续一段时间；
地段、产品不再是竞争的唯一要素，如何为住户和入住企业创造附 加价值，成为买家最为关心的问题；
写字楼和商业地产竞争升级，在今后2内，将有近百万的写字楼和 商业地产项目上市，市场竞争将异常激烈，销售压力较大；
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写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
铁人大道沿街建筑立面改造工程组织设计方案
铁人大道沿街建筑立面改造工程组织设计方案随着城市的不断发展和人们的生活水平的提高，人们对于城市环境的要求也越来越高。
铁人大道作为南京市重要的城市交通干道之一，不仅具有交通功能，还承载着城市的文化、商业等多重功能。
然而，由于历史原因和城市规划的不完善，铁人大道沿街建筑面临着许多问题，其建筑风格和形态不尽相同，有的建筑老旧陈旧，有的建筑外观单调乏味，破坏了城市的美感和整体形象，影响了城市的发展和市民的视觉体验。
因此，铁人大道沿街建筑立面改造工程方案应运而生。
一、项目概述本项目位于南京市铁人大道沿线，项目总面积约为30000平方米。
本项目的主要内容是对铁人大道沿街建筑进行立面改造，通过对建筑外观、色彩、造型等方面进行精心设计，提升建筑的整体形象和市场竞争力，改善城市环境，促进城市发展。
二、项目目标（一）创造一个更美丽、更吸引人的城市环境通过对建筑立面进行改造，使之具有现代化、艺术化、科技化、人文化等特点，创造一个更美丽、更吸引人的城市环境。
（二）促进沿街建筑物的更新与升级改造后的沿街建筑物形象更为新颖、时尚、个性化，可以带动周边同类建筑的升级与改造，促进本地区经济的发展。
（三）提高城市环境质量随着改造的推进，铁人大道沿线的整体形象会得到极大的提升，为城市营造出优雅、舒适、文化、人性的生活环境，推动城市环境的整体质量提高。
三、设计方向本项目的设计方向是“创享集结，彩之至尊”，即“融合”与“创新”的设计理念。
（一）融合本项目的设计融合了中国传统文化与现代科技，将建筑外观的线条、构造、表面材料、色彩等等元素与周围环境融为一体，创造出具有包容性，自然，和谐美，并且尊重现有的城市景观、环境和风貌。
通过让建筑物的钢架结构更为独特、更有存在感，让建筑物的色彩更为丰富、更为充满活力，在现有环境下打造一个更加和谐的城市街景。
（二）创新项目设计秉持着“创新”的宗旨，通过应用现代建筑设计的技术手法，采用具有表现力和灵活性的建筑语言，将现代风格的设计元素融入到改造设计中去，使其更符合现代城市的需求、更加时尚，在满足人们实际需求的同时也激发了人们对城市发展的向往。
南京某大厦综合布线工程设计综合方案
南京某大厦综合布线工程设计综合方案一、项目背景南京某大厦是一座综合性高层建筑，内设办公、商业、酒店等多种业态。
随着信息化时代的发展，网络在人们的工作和生活中扮演着越来越重要的角色，因此，对于大厦内部的综合布线工程设计，有着更高的要求。
为了满足大厦内部业务信息化的需求，提升工作效率和居住舒适度，设计了南京某大厦综合布线工程设计综合方案。
二、设计原则1.全面性原则：将全部场景纳入考虑，无漏洞，全方位实现室内等功能;2.可靠性原则：满足电缆信号完整地传递，实现网络、语音、图像的高速、稳定、安全传输。
3.易管理原则：便于维护、管理。
4.扩展性原则：针对、张力问题，具有容错性和可扩展性。
5.绿色节能原则：考虑节能减排，以及室内的舒适度等因素。
三、设计方案一、建立设备间和楼面间链路设备间链路是指机房与楼层设备间通过光纤或铜缆连接，楼面间链路是指楼层设备间之间通过铜缆连接。
选用级别化设计，一、二级设备间进行光纤互联，二级设备间和楼面间进行铜缆连接。
二、光纤布线工程设计1.光缆路径选择：光缆采用光分布式单模光缆，长度在1.5公里以内，采用独立通道或室外下瞬施工和处理。
2.光模块和配线：选用光分纤盘、光纤模块等，做到规范的光纤连接和光纤维护；3.设备连接：在光纤模块接口通过卫星通讯和互联网来完成各个机房的连接。
三、铜缆布线工程设计1.综合布线系统用铜缆：铜缆应选用符合当前国内外国家和国际标准要求的光缆，并符合≤100m的水平传输距离和≤5m 垂直传输距离的工作距离；2.铜缆的应用：在光缆传输无法满足需求的情况下，要在细节区域进行铜缆的应用，如开关、电视、盥洗等。
3.金手指和连接器：在铜缆之间的接插、连接和接头处的底座成为金手指和连接器。
因其来回拔插比较频繁，所以在选择材料和质量方面要格外关注。
四、其他方案设计1.无线网络的接入和覆盖无线网络是时下非常流行的，碰巧南京某大厦也需要一定程度的无线网络覆盖和接入。
针对不同的场景需求，选择不同的无线设备，如覆盖面积、使用量和位置等。
新景祥_南京龙建地产江宁大学城项目定位策划报告_76PPT.pptx
服/务/创/造/价/值
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项目界定结论——研究方向
1. 陌生区域 2. 资源型物业 3. 中高端产品 4. 地块开发 5. 主动郊区化
竞争特点？抗性？如何应对？ 资源利用度？利用方向 特点与启示？ 如何协调与运作、开发模式？ 障碍？启示？客户群体？特征？
服/务/创/造/价/值
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这里所指的 北部片区， 主要是只沿 天元路以北 楼盘，这种 改变主要来 自于以下三 个方面。
■□ 基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化
区域居住人口的逐渐增多，特别是竹山路商业街的形成，带动了区域 居民生活模式的城市化，改善了原来片区不成熟的城市印象。
服/务/创/造/价/值
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随着城市的 扩张，沿天 元路一线的 区域逐渐开 发完毕，科 技园地区正 逐渐朝着天 元路以南的 地区逐渐转 移。
整个居住用地总面积为339.56公顷，占总用地面积 的14.22%，其中二类居住用地286.04公顷，托幼、 中小学用地29.09公顷，基层社区中心用地6.80公 顷，住宅混合用地17.64公顷。大量的房地产开发 一方面使区域成为了未来市场开发的热点，另外一 方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。
服/务/创/造/价/值
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4、公共配套设施
■□ 商业环境——集中建设、重点发展 目前区域缺乏商业设施，主要生活配套都集中
在大学校园内部，学校内有超市、餐馆、医院、 自助银行、网吧等日常生活配套设施，由于学生 数量众多且相对集中，校园内部的商业异常繁荣。 项目南侧105—106地块将规划为一个区域商业中 心，该商业项目的开发建设将形成集聚效应，带 动区域商业配套的发展与成熟。
二、区域价值分析
——科学园北部区形象逐渐改善
■□ 房地产业的发展改变了区域城市面貌
某大厦项目建议书(DOC 57页)
某大厦项目建议书(DOC 57页)封面Fashion creative companyname作者：日期：邮箱：2金隅嘉业大厦项目建议书北京成业行房地产经纪有限公司二00四年九月十三日序本报告就项目的目标市场定位、产品建议、价格定位、营销推广的基本原则提出报告，未涉及详细的执行方案。
我们希望，在符合开发商利益的前提下，以专业的身份，透视市场的纷纭变化，把握项目的机会，全力以赴，以期与开发商达到共赢的目的。
目录第一章项目背景一、项目概况二、区域环境分析第二章区域市场分析一、研究范围界定二、区域市场分析三、区域市场研究结论四、区域市场发展趋势第三章市场定位及目标客户群定位一、项目SWOT分析二、市场定位三、客户群定位第四章产品建议一、项目产品定位二、园林景观建议三、建筑风格四、户型设计建议五、服务配套设施规划建议六、智能化建议七、车位配置建议第五章价格定位及营销策略第六章合作方式服务内容第七章报价方案后记摘要一、项目所属区域环境分析结论本项目地处宋家庄板块，所处位置在南三环区域市场内相对较佳，毗邻城市主干道及北京六大交通枢纽之一的刘家窑，随着地铁5号线的开通，北京南北地区的商业流通效率将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成新的商务圈。
京城新的商业中心一旦形成，必将带动相关产业的快速发展。
极为显著的交通优势，二、区域市场研究结论本区域商品住宅市场供应总量巨大，各项目楼盘无论在建筑规划还是在园林景观设计是都极具特色，这是本项目住宅部分无法竞争的。
所以，本案住宅部分如单独包装，独立推出，将面临巨大风险和压力，且胜算不大。
相比之下，商住类物业，作为提供给成长型小公司的物业产品，市场上存在着供求错位的现象。
建议将本案将商住与住宅部分统一包装为一个整体形象。
建议通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整，将本项目塑造成“后CBD时代非主流行业办公场所”，兼具“投资价值的新型商务公寓”。
胜龙大厦施工组织设计方案
胜龙大厦施工组织设计方案一、项目概述胜龙大厦位于某市市中心，是一座高层多功能建筑，总建筑面积约为10万平方米。
本项目由某建筑有限公司负责承建，施工周期约为两年。
本文档旨在制定胜龙大厦的施工组织设计方案，确保施工计划的合理性、施工安全的可控性和施工质量的保证。
二、施工组织设计原则胜龙大厦施工组织设计遵循以下原则：1.安全优先：确保施工过程中的安全，最大程度地减少施工事故的发生；2.时间效益：合理安排施工进度，确保按时完成项目；3.资源利用：合理配置施工资源，提高施工效率；4.质量保证：严格按照工程质量标准进行施工，确保施工质量。
三、施工组织设计方案1. 劳动力组织胜龙大厦施工所需劳动力包括施工人员和管理人员。
施工人员包括工人、技术工人和施工小组长，管理人员包括项目经理、部门经理和安全管理人员。
劳动力组织方案如下：•工人分成几个施工队伍，每个队伍由一名施工小组长带领，负责施工任务的分配和现场管理；•技术工人负责施工中的技术操作，根据不同工序的需求进行调配；•项目经理负责整个项目的管理协调；•部门经理负责各个施工部门的管理和协调；•安全管理人员负责施工过程中的安全管理和监督。
2. 施工进度安排根据项目整体计划和施工组织设计，制定合理的施工进度安排。
具体分为以下几个阶段：•基础施工阶段：包括地基处理、基础桩基施工等；•结构施工阶段：包括主体结构施工、梁柱施工等；•室内装修阶段：包括室内设施安装、装修装饰等；•外部工程阶段：包括外墙装饰、园林绿化等。
3. 施工资源配置合理配置施工资源，提高施工效率。
具体包括材料、机械设备和施工场地等。
•材料采购：根据施工计划和质量要求，提前进行材料采购，确保按时供应；•机械设备：根据施工需要，合理选择机械设备，并进行维护保养，保证其正常运行；•施工场地：根据施工需求，进行场地租赁和布置，确保施工顺利进行。
4. 施工安全管理施工安全是胜龙大厦施工过程中最重要的方面。
需要制定严格的安全管理措施，确保施工过程中的安全。
江宁路项目总体设计-机电分册201703——综合
静安区54A地块项目总体设计-机电分册工程编号：A-201541007上海现代建筑设计（集团）有限公司华东建筑设计研究院有限公司华东建筑设计研究院总院合作设计单位：久米设计2016年2月1日华东建筑设计研究院有限公司设计证书编号：甲级A131004031华东建筑设计研究总院院长：张俊杰院总建筑师：汪孝安院总工程师：周建龙盖章（盖出图章）设计总负责人（盖注册建筑师章）上海市汉口路151号邮政编码：200002华东建筑设计研究院研究总院机电二院部门领导：刘毅部门总师：王学良陆燕曹承属目录一、设计说明1、给排水设计说明2、暖通设计说明3、电气设计说明4、弱电设计说明5、动力设计说明二、图纸部分1、给排水2、暖通3、电气4、弱电5、动力一、给排水设计说明1.设计依据：1.1 甲方提供的设计任务书和工艺资料等文件。
1.2 建筑专业提供的建筑平面、立面、剖面图。
1.3 相关专业提供的设备资料1.4 有关设计规范：《室外给水设计规范》GB50013-2006；《室外排水设计规范》GB50014-2006（2014年版）；《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015；《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98；《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010;《建筑与小区雨水利用工程技术规范》GB50400-2006;《城镇给水排水技术规范》GB50788-2012;《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005 《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001 2005年版）《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219－2014）《气体灭火系统设计规范》（GB50370－2005)《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005)《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）《民用建筑水灭火系统设计规程》 DGJ08-94-2007《全国民用建筑工程设计技术措施（给排水）》2009年版1.5 其他现行的有关规范和规定2.设计范围2.1 总体给排水和消防给水。
南京市公安局大楼工程创优方案样本
南京市公安局大楼工程创优方案样本1. 背景南京市公安局大楼工程是一项重要的市政建设项目，旨在为南京市公安局提供一个现代化、高效的办公环境。
为了确保项目的顺利进行和施工质量的优化，我们提供以下创优方案。
2. 方案概述本方案通过以下几个方面的优化，实现南京市公安局大楼工程的质量提升和效率提升：2.1 施工流程优化- 详细制定工程施工计划，将施工过程分为若干个阶段，并确保每个阶段的任务和时间安排合理。
- 加强现场管理，提高施工进度和质量的监控，及时解决施工中的问题和难点。
- 引入先进的施工技术和设备，提高施工效率和质量。
2.2 资源合理配置- 充分评估项目所需的人力、物力和财力资源，进行合理的配置。
- 优化物资采购和供应链管理，确保施工过程中的物资供应充足、及时。
- 建立健全的预算控制和成本管理机制，控制项目成本在合理范围内。
2.3 质量保障措施- 制定严格的质量管理和验收标准，确保施工过程中的每个环节都符合相关质量要求。
- 加强施工过程中的质量检查和监督，及时发现和纠正施工中的质量问题。
- 注重施工质量的记录和总结，提供有效的质量反馈和改进措施。
2.4 安全管理- 制定并执行项目安全管理制度和操作规程，确保施工过程中的安全措施得到有效执行。
- 开展安全培训和教育，提高施工人员的安全意识和技能。
- 做好施工现场的安全巡查和事故预防工作，确保施工期间的安全稳定。
3. 实施计划本方案将于XX年XX月开始实施，预计施工周期为X个月。
具体实施计划如下：4. 预期成果通过本方案的实施，预期可以达到以下成果：- 施工质量得到显著提升，确保工程符合相关标准和规范。
- 施工周期得到有效缩短，提前完成工程交付。
- 相关资源得到合理利用和优化配置，降低项目成本。
- 安全管理得到加强，施工安全事故得到有效预防和控制。
5. 风险控制本方案实施过程中可能面临的风险包括：- 施工过程中出现的技术难题和风险问题。
- 资源供应不稳定导致工期延误。
江宁路方案可行性研究-装修房(1)
第一章项目概况1.1 建设单位本项目的开发商为上海海联置业有限公司。
1.2 项目位置“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。
主入口在江宁路上。
1.3 项目规模“江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。
总建筑面积约为21900平方米。
1.4 主要建筑技术指标本项目的主要建筑指标详见表1－1。
表1－1 主要建筑指标表1.5 项目现状“江宁路大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。
本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。
基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。
2.1 调研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2 办公楼物业行情经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。
表2－1 本区域办公楼个案汇总表2.3 住宅物业行情静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表”。
表2－2 本区域住宅个案汇总表根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章租售计划3.1 销售定价“销售定价”针对裙房部分而言。
根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
●裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
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写字楼市场分布
➢ 第三板块：山西路—湖南路板块
代表楼盘有：银河国际、天星翠琅、龙吟广场、议事园大厦、金 山大厦等项目；
银河国际广场在地理位置上占据得天独厚的地位，高档规划设计、 综合的业态结构在山西路商圈独树一帜，仅有46席的纯写字楼高 档项目让很多跨国公司垂涎；
龙吟广场以生态建筑作为卖点，从写字楼到单身公寓销售一片飘 红。
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写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
了人气，为其楼盘的后期销售奠定基础；
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银河国际广场
该项目190米高、总建筑面积11万平方米；目标客群直指国际级 大企业；
办公类均价：11661元/㎡，商业类均价：17411元/㎡（返租 价）；
该项目采用国内国际流行的商务综合体格局，在一幢大楼里汇 集了高档商业、顶级写字楼、超5星级酒店三种高端业态，从而 使得写字楼可售部分虽然只有46套、1万多平方米，但享受的配 套设施却多达六万多平方米。
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写字楼市场分析
一旦08年城中部分区域大量的写字楼上市，写字楼市场竞争势必 更加激烈，不排除城中写字楼价格下调的可能性，这将对其他区 域的写字楼市场形成强烈的影响；
预计09年-10年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面 临着供大于求的局面。
从目前各写字楼项目的运作上，似乎单纯写字楼项目的运作并没 有复合型物业更为成功，市场在检验每一项目的操盘水准的同时， 更在比拼项目品质以及规划定位后期管理等方面。
➢ 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
➢ 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
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写字楼市场
➢ 目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
：项目整体策划方案
1
前言
本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的 基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。
方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预 算、执行和附件。
2
目录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6
京主城区较近，具有先天的交通优势； 该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块，
在整个江宁区域项目中性价比较高。
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区域市场分析
➢ 该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住 宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目；
➢ 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就 达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商 铺市场空白正在被填补；
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写字楼市场分布
➢ 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块
是南京极具特色的IT商务科技圈； 代表楼盘有：未来城、新世界中心、君临国际等，总建筑面积超
过20万㎡ ； 在这块区域上，目前正在现房销售的新世界中心，总量为14万㎡ ，
到目前为止已销售70％以上。而广州路的君临国际除了一楼两间 商铺外已销售一空。
➢ 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小 户型，显露出供大于求的迹象；
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区域市场
该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛 美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森 林、翠屏国际城等；
该区域住宅的销售价格在3500元—3900元/平方米左右； 该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南
市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈； 各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会
很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在；
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宏观市场
➢ 商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为 114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。
➢ 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路 难走。
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长发CFC
➢ 07年4月18日开盘，上市量为115000㎡（其中写字楼约46729.56 ㎡ ），目前售价为12500元/㎡ ；
➢ 该项目以其独特、不可复制的区位优势为其宣传主题； ➢ 通过强调得天独厚的区位优势和完善的商业、生活配套设施，来
衬托出楼盘自身的稀缺性，进而显示项目的价值； ➢ 其次在开盘时，通过举办“有价楼书”活动，吸引了眼球，聚集
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写字楼市场分布
➢ 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带
是南京写字楼最集中的地带，国际化集团公司在南京的首选办公 地点；
代表楼盘有：金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在售的置地广场、 新世纪广场、长发CFC等；
置地广场凭借其1.4万元/㎡的价格成为该地域的新贵，但目前的 销售情况不甚良好，新世纪广场的写字楼已售出76％左右。
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个案分析
➢ 置地广场 ➢ 长发CFC ➢ 银河国际广场 ➢ 宋都奥体名座
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置地广场
07年9月22日开盘，上市量为58328.4㎡ ，目前售价为14000元/ ㎡；
该项目以南京首座顶级国际写字楼为其卖点； 一方面，利用其紧邻新街口商圈的区位优势，既突出楼盘及周边
生活环境的优越条件，又强调项目与周边高品质设施的完美统一， 以衬托项目自身的高档设计。 另一方面，通过大客户营销政策和跨行业战略结盟政策，促进楼 盘的销售；
市场 目标 策略 计划 预算 执行
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PART 1 市场
在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个 简短的小结。 宏观市场 区域市场 写字楼市场 典型个案 小结
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宏观市场
尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供 应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现；