郑州经开区滨河国际新城市场分析
2024年郑州房地产市场前景分析
郑州房地产市场前景分析引言郑州作为河南省的省会，经济发展迅速，房地产市场一直是焦点关注的领域。
本文将对郑州房地产市场的现状进行分析，并展望未来的发展前景。
1. 郑州房地产市场的现状1.1 市场概况郑州房地产市场发展迅速，吸引了众多购房者和开发商的关注。
近年来，房价稳步上涨，供需矛盾较为突出。
郑州市区的房价普遍较高，而郊区和周边地区的房价相对较低。
1.2 政策影响政府的调控政策对郑州房地产市场产生了一定影响。
限购、限售等政策措施的出台，对郑州市场的调控起到了一定作用。
政策的引导和干预使得市场的供求关系得到了一定平衡。
1.3 城市规划郑州市作为省会城市，城市规划发展迅速。
随着城市建设的不断完善和基础设施的改善，人们对郑州的发展信心增强，从而推动了房地产市场的发展。
2. 郑州房地产市场的前景2.1 经济发展郑州的经济持续稳定增长，人口流入量大，经济实力增强。
这将对房地产市场产生积极影响。
投资者对郑州房地产市场充满信心，愿意将资金投入其中。
预计未来几年，郑州房价将呈现稳步上涨的趋势。
2.2 人口增长随着经济的发展，郑州人口持续增加。
人口增长对房地产市场需求的增加起到了推动作用。
尤其是年轻人和外来务工人员的购房需求较高，市场前景广阔。
2.3 政策调控政府的调控政策将继续对郑州房地产市场产生影响。
政策的引导将使市场保持相对稳定，并防范潜在的泡沫风险。
政府将注重房地产市场的长期稳定发展，为市场提供更多机会。
结论综合以上分析，郑州房地产市场在经济发展、人口增长和政策调控等方面具有良好的前景。
然而，应注意房价过快上涨可能带来的风险。
投资者和购房者应理性看待市场，根据自身需求和经济实力做出合理的决策。
2024年郑州房地产市场分析现状
郑州房地产市场分析现状概述随着中国经济的快速发展，房地产市场作为经济的重要组成部分，在我国的许多城市中扮演着至关重要的角色。
作为河南省省会和中原地区的政治、经济、文化中心，郑州的房地产市场一直备受关注。
本文将对郑州房地产市场的现状进行分析。
郑州房地产市场需求郑州是一个快速发展的城市，吸引了大量的外来人口和企业。
随着人口的增加和经济发展，郑州房地产市场的需求持续增长。
城市的现代化进程和政府对住房产业的政策支持也进一步推动了市场需求。
供应与开发为满足市场需求，郑州的房地产开发商积极参与市场竞争。
大量楼盘在郑州的每个区域相继兴建。
从高端豪宅到经济适用房，郑州的房地产市场涵盖了各种类型的住宅。
与此同时，商业地产也在快速发展，不少购物中心、写字楼和商业综合体相继建成。
房价趋势随着郑州房地产市场的快速发展，房价也呈现不断上涨的趋势。
特别是位于城市中心和繁华地段的房屋价格更高。
房价上涨主要受到供需关系、政府政策和投资热情等因素的影响。
但是，在政府的调控政策下，房价增长趋势可能会趋于稳定。
投资的机会与风险郑州的房地产市场为投资者提供了许多机会。
首先，由于房价增长的趋势，购买住房可能是一种不错的投资选择。
其次，郑州经济的快速发展也为商业地产投资提供了机会。
然而，房地产市场也存在风险。
政策变化、经济波动和市场竞争都可能对投资产生影响。
政府政策与调控为了维护郑州房地产市场的稳定，政府采取了一系列调控措施。
例如，限购政策是一种常见的调控手段，限制购房人口和购房数量。
此外，政府还鼓励开发商建设租赁住房以满足持续增长的租房需求。
市场前景郑州的房地产市场仍然充满活力。
随着城市的不断壮大和经济的继续发展，市场需求将持续增加。
政府的调控政策也将保持稳定，有助于市场的健康发展。
未来，郑州的房地产市场有望进一步壮大。
总结综上所述，郑州房地产市场正处于快速发展阶段。
市场需求不断增加，供应也在积极扩张。
房价呈上涨趋势，并存在投资机会与风险。
康桥悦蓉园个案分析
康桥悦蓉园
户型配比：高层户型面积为89 ㎡ 、125 ㎡、 145 ㎡ 、188㎡，洋房户型面积为 145㎡、150 ㎡ 、185 ㎡ ，三房的面积段主要为89-145㎡，四房面积段主要为 150-188㎡。
高层 洋房
三房
四房 三房 四房
89㎡ 125㎡ 145㎡ 188㎡ 145㎡ 150㎡ 185㎡
22#楼：16700-17500元/㎡；23# 楼:19500-20500元/㎡
83%
标准层19000-21000元/㎡， 一层29000-32000元/㎡， 顶层23000-25000元/㎡
16500-17500元/㎡
75%
均价18000-19500元/㎡
康桥悦蓉园
营销推广：以传统渠道为主，线下活动主打东方美学、传统古韵，线上主要依靠广 播、网络、微信等渠道。
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待售： 售
罄：
项目名称 位置
土地面积 总建面
物业 绿化率 容积率 主力户型
价格 物业公司
社区配套
康桥悦蓉园 滨河国际新城经南十二路与经开第十九大街东北
100,961㎡ 360,000㎡ 高层 精装、小高层 精装 、洋房 毛坯
46% 2.49 高层89-188㎡三房、四房 洋房145-185㎡ 高层19000洋房23000-24000 康桥物业 内 部：康桥双语国际幼稚园、中原首个Parkbox健 身仓 学 校：海嘉国际学校、郑州一中、郑州二中、滨河 一小、滨河二小 商 场：河湖商业水街、悦城商业综合体 医 院：国际欧亚心血管康复中心（规划中）、第七 人民医院、中医骨伤医院、惠安手外医院 其 他：游泳馆、体育公园、特色旅游小镇
郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!
郑州未来5年房产升值最快区域：管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!展开全文“今天，有一个粉丝这样问我，“管城与白沙，未来五年哪个区域或者楼盘升值潜力最大?“只见他说：“1、融创美盛象湖壹號，预计开盘价13500元，白沙比较好的位置，临金水大道，临地铁较远，融创品牌可以，但是郑州市场的品质还未知; 2、永威.森林花语，预计开盘价14500元，白沙比较偏的位置，临地铁比较远，永威品质有保障; 3、鑫苑国际新城，预计开盘价13500元，管城比较好的位置，临三环高架、临地铁2号线，交通便利，鑫苑品牌，千亩大盘配套全; 4、永威城，开盘价14000元，管城比较偏的位置，无地铁无主路，永威品质有保障。
”管城区价值洼地的身份正在改变，白沙的前景也值得期待，其实在这两者之间还有一个区域，那便是经开滨河国际新城，其建设速度更快，具备舒适居住会早于白沙，居住属性更强，潜力也大。
于是，一个区域价值鄙视链产生了，管城鄙视滨河国际新城，滨河国际新城鄙视白沙!今天我就来深度谈一下这三个区域的现状以及背后的战略，以及，与你我他相关联的细支末节。
希望能为广大购房投资者带去一些有价值的观点。
管城区：未来5年，郑州主城区中的黑马管城区是郑州成立最早的行政区之一，比金水、中原、二七等大多数区域都要早，最早的商都也坐落于此。
历史地位突出，但经济实力却很尴尬，以2016年为例，管城GDP总量才干了313亿，在郑州所有区域中排行第七，低于金水、中原等实力老区也就罢了，低于集万千宠爱于一身的东区也算了，连成立时间较晚的经开也比不过，着实憋屈。
经济基础决定上层建筑，提起管城给大多数人的印象就是，区域脏乱差以及配套落后，要学校没学校，要公园没公园，要医院没医院，有的是坑坑洼洼的商都路和城东路，上上下下找不到一个优点可以夸赞。
太TM尴尬!先把学校拎出来说说：管城区的小学资源较为匮乏，创新街小学、管城区外国语小学、东关小学这三所优质名校还都集中在管城的西部和北部，而管城的东南区域则是空白;即便是这屈指可数的名校，虽历史悠久教学有特色，班额一般较大，每班人数在70-90人左右，入学名额一直处于比较紧张的状态，对招生范围要求严格。
郑州市场调研报告
郑州市场调研报告郑州，作为河南省的省会，是我国中部地区重要的中心城市和交通枢纽，也是国家重要的综合交通枢纽和商贸物流中心。
近年来，郑州的经济发展迅速，市场活力不断增强。
为了更深入地了解郑州市场的现状和发展趋势，我们进行了一次全面的调研。
一、郑州市场的总体概况郑州地理位置优越，位于我国中部，交通便利，铁路、公路、航空等交通网络发达。
这为郑州的经济发展和市场繁荣提供了有力的支撑。
在经济方面，郑州的 GDP 持续增长，产业结构不断优化。
工业、服务业和农业都取得了显著的成就。
其中，制造业是郑州的支柱产业之一，汽车、电子信息、装备制造等领域具有较强的竞争力。
服务业也发展迅速，金融、物流、商贸等行业逐渐壮大。
二、郑州的消费市场（一）消费结构郑州居民的消费结构逐渐从基本生活消费向品质消费转变。
食品、服装等基本生活消费仍占据一定比例，但教育、旅游、文化娱乐等服务性消费的比重不断上升。
（二）消费渠道随着电子商务的发展，线上消费成为郑州居民消费的重要渠道之一。
同时，传统的实体商业也在不断转型升级，通过提供更好的购物体验来吸引消费者。
（三）消费热点智能手机、智能家居、新能源汽车等成为郑州消费市场的热点产品。
此外，健康养生、教育培训等领域的消费需求也在不断增加。
三、郑州的房地产市场（一）房价走势近年来，郑州的房价整体呈现上涨趋势，但在政府的调控政策下，房价涨幅逐渐趋缓。
（二）市场供需郑州的房地产市场供需相对平衡，但在一些热门区域，如郑东新区，供应仍相对紧张。
（三）政策影响政府出台的一系列房地产调控政策，如限购、限贷等，对郑州的房地产市场产生了重要影响，抑制了投机性需求，促进了市场的平稳健康发展。
四、郑州的人才市场（一）人才需求随着郑州经济的快速发展，对各类人才的需求不断增加，尤其是在高新技术、金融、物流等领域。
（二）人才供给郑州本地的高校和职业院校为市场提供了一定数量的人才，但仍不能满足市场的需求。
因此，吸引外来人才成为郑州人才工作的重要任务。
郑州房地产分析报告
郑州房地产分析报告1. 引言郑州作为河南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅猛。
本文将对郑州房地产市场进行分析，从不同角度探讨郑州房地产的现状和未来趋势。
2. 市场概况郑州地处中原经济区，拥有良好的交通基础设施和发达的经济环境。
近年来，郑州房地产市场经历了快速增长的阶段。
大量的房地产项目涌现，吸引了大量的购房者和投资者。
3. 郑州房价走势3.1 近年来的房价变化近几年，郑州房价呈现出上涨的趋势。
由于城市人口增加和购房需求上升，房价逐渐攀升。
特别是郑州市中心区域的房价涨幅更加明显。
3.2 各区域房价差异郑州市不同区域的房价差异较大。
郑东新区和高新技术开发区由于地理位置优越和发展潜力大，房价较高。
而郑州周边的郑州东站、郑州南站等区域由于交通便捷和发展潜力，房价也有所上涨。
4. 郑州房地产投资机会4.1 城市发展规划郑州市政府制定了一系列发展规划，包括基础设施建设、产业发展等。
根据这些规划，投资者可以选择投资未来发展潜力大的区域和项目。
4.2 土地供应郑州市政府通过土地供应，为房地产市场提供了新的发展机会。
投资者可以关注土地供应信息，选择适合投资的项目。
4.3 人口增长和购房需求郑州市的人口增长持续增加，购房需求也随之增加。
投资者可以根据人口增长情况，选择适宜的投资时机和项目。
5. 郑州房地产市场风险5.1 政策风险政府对房地产市场的政策调控可能对投资者产生影响。
投资者需要密切关注政策变化，以及其对房地产市场的影响。
5.2 竞争风险随着郑州房地产市场的发展，竞争也越来越激烈。
投资者需要考虑市场竞争情况，选择具备竞争力的项目。
6. 未来展望综合以上因素，郑州房地产市场仍然具备良好的发展前景。
随着城市的不断发展和人口的增加，房地产市场仍然存在投资机会。
投资者可以根据市场需求和规划发展选择适宜的投资项目。
7. 结论本文从郑州房地产市场的概况、房价走势、投资机会和风险等方面，对郑州房地产进行了分析。
郑州房地产市场具备良好的发展前景，但也面临一定的风险。
郑州新区里的炮灰：为什么不看好经开滨河国际新城、金水科教园区、雁鸣湖、南龙湖？
郑州新区里的炮灰：为什么不看好经开滨河国际新城、金水科教园区、雁鸣湖、南龙湖？“当下郑州，三环以内的主城区早已是寸土寸金，所以外围围着一圈正在发展中的新区，而新区的外围又围着一圈新区。
这个时代，每个新区都会说自己是10年前的郑东新区，“10年前你错过了郑东，难道10年后你又要错过XXXX吗?”但我们必须想明白：郑州周边一下子冒出这么多新区，交通设施、生活配套、扶持资金、民众购买力、人流量不是短时间内就能跟上来的。
我们购房者要做的就是如何在当下纷扰熙攘的新区中，保持一双慧眼，不要去做区域概念下的炮灰。
我对郑州当下很多新区的未来真的无法乐观这里说的“老郑州”，是指金水老城区、老市委中心区、二七老城区和管城老城区，一共135平方公里，大致居住人群在400万人以上;再加上早期便已经开始往外延伸拓展的经开区、高新区、北环区域，大致共有200平方公里左右。
而郑东新区是郑州最早的一个新区，老东区区域于2002年正式开始起步，经过14年的发展，面积150平方公里的老东区已经发展成熟的区域大致只有50%左右，另外一半还在建设当中。
比如高铁西广场：2010年政府开始卖地搞开发，现在已经过去了6年，目前的现状我们大家也都看到了，大楼的确是盖起来了，但企业入驻率呢?周边配套呢?还是那么人迹荒凉，并且从2013年开始这个片区的写字楼就开始塌陷。
比如高铁东广场：2012年8月高铁东站投入使用，但现在周边还有大片大片的土地还没有卖，还需要等多少年?10年?15年?好，我们可以暂时认为高铁东广场2026年周边的大楼会起来。
记住，时间是2026年，只是大楼盖起来，先不管有没有企业入驻、有没有配套。
比如北龙湖：这块今年频出地王的土地早已被公认为是豪宅窝，享受郑州政府规划最高规格。
该区域面积一共40平方公里，去掉8800亩的龙湖，还有34.13平方公里，再去掉规划中的河流、景观、绿化，大致还可以建设开发的面积还有8.54平方公里，就是12798亩土地，再去掉湖心岛的720亩还有12000亩。
2019年郑州经济技术开发区投资环境报告
3、市场前景：从用户的地域分布和消费能力等因素，来分析行业研究报告 行业的市场分布情况，并对消费规模较大的重点区域市场进行深入调研，具 体包括该地区的消费规模及占比、需求特征、需求趋势……该部分内容呈现 形式为“文字叙述+数据图表（表格、饼状图）”。
4、人力成本：通过对行业人力资源供给情况，给出不同用户群体对行业研 究报告产品的消费规模及占比，同时深入调研各类各部门薪酬水平，薪酬结 构，并对未来几年人力成本对行业研究报告产品的消费规模及增长趋势做出 预测，从而有助于行业研究报告厂商把握各类用户群体对行业研究报告产品 的需求现状和需求趋势。该部分内容呈现形式为“文字叙述+数据图表（表 格、饼状图）”。
56 中位值
68 75%分位
46 平均值
分位 年人均成本（万元／RMB）
25%分位 10
中位值 20
75%分位 25
平均值 18
info@
第4页
薪酬网
三、行业薪酬水平分析 以下单位：人民币元 薪酬口径：年度总现金
1. 各层级薪酬水平-按学历和企业性质 1）总经理层薪酬水平-按学历分类
第9页
薪酬网
1,200,000 800,000
601,703
本科/Bachelor
698,400
804,595
862,156
995,956
400,000
0
2年以下
2－5年
5－8年 8－10年 10年以上
1,200,000 800,000 400,000
586,955
专科/College
1,600,000 1,200,000
800,000
741,209
外商合资企业
中原地产经开区滨河国际新城提案报告
现已完成道路内的分隔带绿化，并计划于年内启 动十五大街跨潮河桥桥头绿化。
三、项目进展
（一）工程进展——配套 1、郑州一中经开区实验学校 郑州一中直属初中，已经招生运营三年，目前正 在进行体育场馆扩建。
三、项目进展
（一）工程进展——配套 2、滨河一小 目前已经完成开工手续办理，计划于2014年3月开工。
一、项目背景
（二）区域发展规划--经济技术开发区
郑州经济技术开发区未来将与航空港综合实验区形成良好互动，共同申报自贸区。 经开区将成为以陆港物流、E贸易、现代制造业、出口加工企业为支撑的经济园，一个
与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园。
一、项目背景
（二）经开区主导产业发展现状
汽车及零部件
五 大 主 导 产 业
占全省的51%。经开区是郑 州市对外开放的窗口，外资 企业、工业企业和出口加工 企业的聚集地，郑州东南部 的绿色产业园。
2
一、项目背景
（二）区域发展规划--经济技术开发区 目前经开区按照“以区构城、产城融合”的理
念，构建“一区一港一城”的发展格局，综合保税 区、国际陆港和汽车城的建设将带动经开区实现经 济跨越式发展。
政委、指挥长
组成。该指挥部为经开区管委会的直属
规 划 建 设 处 投 资 促 进 处 群 众 工 作 处 综 合 办 公 室
机构，在经开区管委会授权范围内代表 其履行政府职能，协调解决城开公司在 开发建设过程中出现的各种问题。
3
A B 项目进展 C D
工程进展 规划进展 土地指标报批进展
土地供应计划
大 事
2011.6.3
记 2012.2.25
2012.5.26
2012.6.26
滨河国际新城定位报告
目录CONTENT01// 项目背景PROJECT BACKGROUND 02// 总体城市设计框架 OVERALL DESIGN FRAMEWORK 03// 重点区域详细设计 DETAIL DESIGN IN KEY AREAS 04// 可持续指标体系 SUSTAINABLE INDICATOR SYSTEM011.1 // 基地范围 SITE SCOPE1.2 // 区域分析 REGIONAL ANALYSIS 1.3 // 文化分析 CULTURAL ANALYSIS1.4 // 交通分析 TRANPORTATION ANALYSIS 1.5 // 战略分析 STRATEGIC ANALYSIS 1.6 // 项目定位 PROJECT POSITIONING1.7 // 控规土地使用与优化 CONTROL PLANPROJECT BACKGROUND项目背景项目背景 PROJECT BACKGROUND设计范围4.75 km3.1 k m10.47 KM 2总规划用地：1047公顷 其中规划可建设用地：439.4公顷 规划水域面积：93.2公顷本阶段ACOM 主要针对滨河国际新城10.47平方公里范围内进行总体城市设计工作。
项目背景 PROJECT BACKGROUND区域分析 Regional Analysis郑州河南省郑州 河南省省会，中原经济区及中原城市群的中心城市，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的国家综合交通通信枢纽。
经济技术开发区 位于郑州东南部，是郑州新区的核心组成部分，建设经开区是促进郑州都市区先进制造产业集聚，带动城市组团开发的重要战略举措。
滨河国际新城位于郑州经开区南部，距郑州机场仅10分钟车程，与襄阳中心城区、郑州新城联系紧密。
基地项目背景 PROJECT BACKGROUND文化分析 Cultural Analysis郑州是中原文化的中心城市，中国商贸中心之一，拥有众多富有价值的文化资源，其中较有代表性的中原文化有皇帝文化、商都文化、禅宗文化和武术文化。
郑州市房地产市场分析
郑州市房地产市场分析一、背景介绍郑州市作为河南省的省会城市，经济发展较快，房地产市场也相对活跃。
近年来，郑州市房价持续上涨，吸引大量投资者和购房者进入市场。
本文将对郑州市房地产市场进行分析，从市场供求、价格走势、政策调控等方面进行全面的评估。
二、市场供求分析1. 房地产供应情况根据最新统计数据显示，近年来郑州市房地产市场供应较为充足，尤其是郑东新区以及高新技术产业开发区等新兴区域，新增房产项目不断涌现。
同时，郑州市的二手房交易市场也持续活跃，为购房者提供更多选择。
2. 房地产需求情况随着郑州市经济的快速发展，居民收入水平逐渐提高，购房需求也在不断增加。
尤其是年轻人对于购房的需求日益迫切，这为房地产市场提供了强劲的需求支撑。
三、价格走势分析1. 新房价格走势近几年来，郑州市新房价格呈现出持续上涨的趋势，尤其是一些热门地段的新楼盘，价格涨幅较大。
不过，随着供应增加，近期新房价格涨势有所放缓，市场整体呈现出平稳的态势。
2. 二手房价格走势相较于新房市场，郑州市二手房价格波动较小，整体呈现出稳中有升的态势。
尤其是一些老城区的二手房价格，受限于供应量，仍有一定上涨空间。
四、政策调控分析1. 房地产政策近年来，中国政府对于房地产市场出台了一系列的调控政策，包括限购、限贷、限售等措施，以遏制房价过快上涨。
郑州市也积极响应国家政策，出台各种措施，维护市场稳定和健康发展。
2. 未来走势预测根据市场分析和政策调控情况，未来郑州市房地产市场将继续保持平稳发展的态势。
购房者可以在政策的引导下，合理选择时机和地点进行投资，把握好市场机会。
五、结论综上所述，郑州市房地产市场供求平衡，价格呈现出平稳上涨的趋势。
政府出台的调控政策有效维护了市场秩序，未来市场方向值得期待。
购房者应谨慎选择，理性投资，以获得更好的收益。
以上为郑州市房地产市场的分析报告，希望对读者有所帮助。
2024年河南商业地产市场前景分析
2024年河南商业地产市场前景分析1. 引言随着经济的发展和城市化进程的加速，河南省商业地产市场正逐渐成为投资者关注的热门领域之一。
本文将分析河南商业地产市场的现状，并探讨其未来发展前景。
2. 河南商业地产市场的现状2.1 市场规模与发展趋势河南商业地产市场的规模不断扩大，吸引了大量的国内外投资者。
随着城市化的进程，人口聚集和消费能力提升，商业地产市场的需求也呈现增长趋势。
根据统计数据显示，河南商业地产市场的销售额在过去几年保持了平稳增长的态势。
2.2 区域分布情况河南商业地产市场的区域分布较为集中，主要集中在省会郑州以及其他经济发展较为活跃的地级市。
这些地区的基础设施较为完善，人口规模较大，商业氛围浓厚，因此吸引了众多的商业地产项目进入。
3. 河南商业地产市场的影响因素3.1 经济发展状况河南省的经济持续保持较快的增长速度，GDP逐年攀升。
经济的发展对商业地产市场具有重要的推动作用。
随着人民收入的增加和消费水平的提高，人们对购物、娱乐和休闲的需求增加，商业地产市场的发展前景也就更为广阔。
3.2 城市化进程河南省正处在城市化进程的加速阶段，人口持续向城市集中。
城市化对商业地产市场的需求产生了积极影响。
随着城市人口的增加，对商业地产项目的需求也随之提升。
因此，商业地产市场有望在城市化进程的推动下保持稳定增长。
3.3 政策支持河南省政府出台了一系列支持商业地产市场发展的政策。
例如，简化商业地产项目审批程序、降低项目建设成本等。
这些政策措施有助于提高商业地产项目的投资回报率，吸引更多投资者进入市场。
4. 河南商业地产市场的发展前景河南商业地产市场的发展前景较为乐观。
市场的不断扩大和各种因素的积极影响，使得商业地产项目具有良好的投资潜力。
同时，市场竞争也在加剧，投资者需要加强市场调研和项目选址的准确性，以保证项目的成功。
5. 结论综上所述，河南商业地产市场正发展迅速并具有较好的前景。
经济发展、城市化进程以及政府的政策支持，将继续推动市场的发展。
郑州刚需购房绝密档案：3个警告3个建议，7大区域垃圾盘名单以及15个纯新盘！
郑州刚需购房绝密档案：3个警告3个建议，7⼤区域垃圾盘名单以及15个纯新盘！“ 为什么要写这篇⽂章?近期，我们发现在经历了2016年郑州房价暴涨之后，很多刚需购房者在买⾸套房的过程中，有太多太多的困惑和不满。
资⾦不⾜并不是最⼤的问题，最⼤的问题是对买房的观念不正确、对市场的认知不准确、对产品的了解不精确，这很⼤程度上是由于⼤部分刚需购房者⾸次买房，经验不⾜造成的。
本⽂导读：1、刚需⾸次买房，⾸先需要避开的⽕坑是什么?2、给买⾸套房的刚需⼩⽩的3个建设性意见3、郑州三环内7个区域哪些楼盘能买、哪些不能买?4、2017的15个纯新盘究竟哪类适合你?针对以上四个部分，我们写下了这篇⽂章，希望给⼴⼤的朋友⼀些启迪或者帮助。
如果对本⽂没兴趣，看到这⾥就可以绕道⾛开，剩下的⼈们，跟我⾛!让我们⼀起看得远、看得准、看得狠!郑州房价再贵，请记住这3个警告►这四类房⼦千万别碰在郑州⾼房价的威逼利诱下，不少对资⾦敏感的购房者，开始被迫地去关注⼀些⾮正常、低价的商品房。
但在我看来，要有⼀个底线，那便是安置房、经适房、内购房、⼩开发商的⼩楼盘，千万别碰，“⼀碰即死死后鞭⼫”。
所谓安置房，就是对被拆迁住户进⾏安置所建的房屋，与正规的商品房完全是两码⼦事。
需要全款购买，不能贷款、房屋品质低劣、居住环境差、房产证难办、孩⼦上学难、以后也没什么升值，别碰;所谓经适房，虽然⽬前郑州已经停⽌受理经适房申请，但市场上还存在⼀些⾼价转让的经适房。
相对安置房来说，经适房的风险⼀点都不⽐安置房少，房屋品质没有最差只有更差，中原区祈福中原⼆期就是⼀个活⽣⽣的案例，交房后临⽔临电、⼩区没有物业、⾄今办不了房产证，孩⼦上不了与⼩区⼀墙之隔的华⼭路⼩学，别碰;所谓内购房，有单位定向开发的楼盘，有单位组织的团购，有开发商提前回笼资⾦的内购，但⽆论怎样都伴随着巨⼤风险，⾦荣熙园、紫⾦悦城、东⽅⿍盛花样城都出了问题，别碰;所谓⼩开发商的⼩楼盘，就是资⾦实⼒不强、开发实⼒弱的⼩开发商，过去也没什么成功的项⽬可参考，⽽开发的第⼀个楼盘体量⼜很⼩，⾼新区江⼭爱丁堡、⾦⽔区天宏咖汇、南龙湖龙湖熙岸的维权，清⼀⾊都是⼩开发商的⼩楼盘，品质⽆法保证、物业⽆法保证，别碰。
拍个板儿砖!滨河国际新城真相：限价之下，绝非北龙湖第二!
拍个板儿砖!滨河国际新城真相：限价之下，绝非北龙湖第二!A说，“经开滨河国际新城的未来是很不错的，别看现在价格高、配套少，但城市板块的发展要以变化的眼光看待。
毕竟现在的滨河新城，已经从过去的一片黄土变成了现在初具规模。
除此之外，区位上属于郑州城区和港区的交汇，还有轨道交通、湖泊、新修道路、绿化、双湖生态、自贸区等加持，以及楼盘高端、容积率低，现在很多人包括自媒体说这里是北龙湖第二!”B说，"非也!经开滨河新城有前途，但并不高端，从一开始的定位也就并非高端，现在板块堆积的概念也太多。
我今年33岁，6年前在经开老城区买了一个小户型住到现在，随着生了二胎，不够住了，现在想换个大户型，在三环内的大户型和经开滨河国际新城的大户型中间犹豫了好长时间。
因为当初刚住在经开老城区的时候，就是配套不成熟，今年终于看到这里配套成熟了，而我不可能再带着一家老小再去一个配套不成熟的地方熬!要知道，我们买房是为了生活!”其实，在当下郑州房地产市场的发展态势，无论自住还是投资，我都更注重以稳健的态度去选择。
所以，本文不吹不黑地来讨论下，在这两个朋友的争论下，滨河国际新城究竟值得买吗?➤首先，滨河新城有未来吗?当我们站在宏观的城市层面，会发现经开滨河国际新城其实是和航空港区作为一种“经济联合体”的角色存在的，它与省市两级的港区战略密不可分，港区被重视程度之高连带滨河国际新城，物流港、保税港，乃至自由贸易区，甚至即便使馆区在港区，但其对滨河国际新城的影响我们每个人的心里都能感受到。
只是，因为历史的某些原因，港区和经开滨河国际新城成为两个板块，但现实是两者的产业、经济发展是相互交融的，比如有上下游产业链的交汇，也有铁路陆港与航空港的物流联系。
可以说，两者有着血脉相连的关系。
所以，经开滨河国际新城绝对有未来，这是基于产业和经济。
➤其次，滨河新城真的高端吗?有人认为，过去5年，经开滨河国际新城的楼盘从刚需进入了高端的时代。
所谓的高端，是几乎可以媲美北龙湖，这背后的指标是净地、容积率、品牌房企。
滨河国际新城崛起新“丝路”
84滨河国际新城崛起新“丝路”驼铃叮当响，火车汽笛鸣，两千年前的“丝绸之路”古道在两千年后的铁路上延伸。
贯穿欧亚大陆的郑欧货运专列将河南这片中原腹地纳入了“丝绸之路经济带”当中。
河南郑州地处中国地理中心，是全国重要的物流城市，具有承东启西、连南贯北的枢纽地位，自然是“丝绸之路经济带”上的重要节点。
作为郑州对外开放的门户——郑州经济技术开发区顺势而为，借力国家新“丝路”大战略，对实行多年的开发区建设思路进行转变，对区域内产业城市的发展转型升级，提出产城融合共同发展，增强工业园区城市服务功能。
滨河国际新城应运而生，这是河南省首个地方政府和中央企业合作共同开发的项目，对于城市综合开发运营和新型城镇化发展都极具示范性作用。
借力“一带一路”经济大战略坐落于郑州经济技术开发区的国际陆港是“一带一路”国家战略下的重要枢纽，是连通中国、东南亚和欧洲的重要商品物流通道，成为国内外优质商品低成本流通口岸，将随着国内外商品流通带来丰富的物流、资金流、信息流以及商贸活动。
而滨河国际新城将立足成为国际陆港的城市功能区，定位为中央休闲生活区，满足国内外商贸、商务人士以及郑州市中高端人群品质居住、精品商务、国际休闲购物等多重需求。
自2012年11月17日国务院正式批复《中原经济区规划》，明确郑州作为中原经济区的中心城市后，郑州市加快以航空港经济综合试验区和国际陆港为中心的“两港”建设，以促进物流汇集的内陆开放高地形成。
郑欧国际铁路货运班列80861次于2013年7月18日首次发车，这标志着郑州沟通世界的国际铁路物流大通道由此打通，河南省将成为我国中部、西北、华北、东北地区货物的主要集散地和中转站，开启了中国与欧洲的新“丝绸之路”。
郑欧货运专列开通以来，郑州市在空中构建国际航空物流网络，在地上绘制国际陆运物流网络，以“两港两网”的构思理念，来推进国际物流枢纽建设。
郑郑州经济技术开发区借力国家“丝绸之路经济带”大战略，转变建设思路，提出产城融合共同发展，增强工业园区城市服务功能，滨河国际新城成为这一思路的代表文/本刊记者 史波涛85欧国际铁路货运班列是郑州航空港经济综合实验区的重要配套项目，将搭建一个重要的对外开放平台，成为连通郑州到欧洲、沟通世界的国际铁路物流大通道。
今天，经开滨河国际新城和白沙突然吵起来了!改善置业到底选谁？
今天，经开滨河国际新城和白沙突然吵起来了!改善置业到底选谁？导语：郑州的购房群体大体上可以分为四种，刚需、改善、终极置业还有投资客，纵观整个郑州房地产市场，你会发现刚需楼盘遍地都是，终极置业就看北龙湖的豪宅或绿博的别墅，而适合改善购房者的楼盘数量很少。
目前郑州改善群体选择的两个热门区域，一个是白沙一个是滨河国际新城，那么究竟该选哪个区域呢？又有哪些楼盘可供选择？区位规划PK白沙组团隶属郑东新区，西起京港澳高速，东至东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，总面积约156平方公里。
白沙定位是未来省级行政服务区、高端商务区的省公共服务核心区，象湖片区是白沙组团的核心，据传是未来省政府的搬迁之地。
滨河国际新城隶属经开区，以南三环为界，南三环以南、经南十五路以北、107辅道以东、华夏大道以西，总占地10.47平方公里。
其定位为集休闲，旅游，商业，文化，教育为一体的中央生活居住区(简称CLD)。
这个区域有很多国际化配套，这里预留了我省目前唯一外事用地，将建设外国驻华使馆、领事馆及相关生活设施等。
从区位上，白沙行政上属于郑东新区，是省政府的心头肉，购买楼盘可以享受郑东新区的相关配套，而滨河国际新城属于经开区，由政府和央企联合开发，对比之下，白沙更胜一筹。
从规划上，白沙是一边规划，一边拆，一边建，整体来看白沙不整齐。
滨河国际新城完全是一张图纸绘到底，整个区域内住宅容积率不超过2.5，更加低密宜居。
况且，白沙的规划面积是滨河国际新城的数十倍，改造难度要比滨河大得多。
人口产业PK白沙的定位主要是行政和商务，提供就业机会少。
从规划图上可以看到，象湖的北面规划商务用地，未来的省级行政区，东西两侧多为高校用地，预计引进有20多所中高等院校；目前白沙有地矿厅、公安厅进驻，以及河南日报总部基地在中牟奠基。
滨河国际新城引进的产业和创造的就业机会是现在的绿博和白沙比不了的，滨河国际新城有海马汽车、中烟、海尔、上汽、日产等制造和物流业，划到自贸区后，多家大型金融、创投、基金、人工智能，以及知名的国际进出口公司正在入驻。
绿地集团及滨河国际城解析超全2012.2.29
老街坊 / 新里 / 海珀 孝贤坊 / 启航社 / ihome 饕界 / 蓝海 / MAX-Mall 绿地世纪城 / 绿地21城
按客户经济实力区分的品牌
典藏海派风华的人文新城
客户群定位——绿地集团的中端产品品牌，主力客群30~50岁，
包括30~40岁白领阶层 + 40~50岁城市中等收入者。个别城市客户层次 会偏高。
绿地集团及滨河国际城分析
目录 Contents
第一部分 绿地集团与山东绿地 第二部分 绿地·滨河国际城 第三部分 绿地·梵尔赛公馆（一期）
绿地集团与山东绿地
壹
绿地集团是一家有国资背景，以房地产开发经营为主业的大型企业 集团，其通过10年全国化战略，在21个省35个城市投资地产项目，并 涉足商业地产、能源、金融、汽车服务等产业；
滨河新 区中心 区
小 清 河
生
态
景
观
与
经
济
发
展
轴
滨河新区城市发展战略规划范围东至绕城高速东环线，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸， 规划用地面积约158平方公里。 滨河新区将形成“一心一轴四区多点”的城市空间发展结构，构筑济南面向未来城市功能跨越与品质提升的战略性空 间。 一心：是滨河新区中心区。 一轴：是指小清河生态景观与经济发展轴，是联系滨河新区各功能区的纽带。 四区：分别包括清河源-美里湖片区、泺口片区、华山片区、空港-高铁新东站片区。通过空间与功能上的整合，突出生态休 闲、商贸物流、文化旅游、综合商务和生活居住等主题功能，强调主题功能与特色营造。 多点：是在小清河沿线形成多个片区活力节点，通过赋予不同的发展主题，使其成为市民活动的多元化场所，重点彰显水文 化特色，体现滨水都市风貌。
位居滨河国际新城核心区 中交滨河春晓怎么样
作为郑州在规划上仅次于北龙湖的滨河国际新城，也是被人们茶余饭后谈的较多的一个区域，今天郑州房产网蜗牛家就来说下，位居郑州滨河国际新城核心区，中交滨河春晓怎么样？中交滨河春晓中交滨河春晓位于经南十二路经开第十八大街东北角，整个中交滨河春晓总占地74亩，中间被一个市政路一分为二，分两个地块春熙和晓月开发，西地块（38亩）规划5栋23-34层高层住宅，东地块（36亩）规划6栋15-17层小高层产品，共计1041户。
产品以89/96/112/115m?的三房以及128/133m?的四房，其中89m?的三房为主力户型，占比36%，可能是为了应对激烈竞争吧，小区主要户型是90平左右小三房和115平大三房，算是一个品质刚需的路线。
中交滨河春晓项目整体多为1D2T4设计，多为连廊式设计，个别楼栋两个单元设计，改善中间户通风采光情况，户型设计紧凑，采光充分；整体定位刚需加刚改，精装交付，定位刚需和刚改。
这个是中交滨河春晓项目项目整体沙盘，项目分两个地块开发，春熙组团，晓月组团，规划总占地约74.4亩，建筑面积16.5万方，产品以纯粹性住宅为主，规划11栋住宅楼，一所幼儿园，一所会客厅，在两个地块中间是一个宽30米长200余米的市政公园，这个可以说是滨河春晓项目小区的后花园了，中间是没有马路的，也是滨河春晓项目小区业主饭后散步的好去处，可以顺着这个公园走到荷湖湿地公园。
另外项目建筑风格采用现代轻奢建筑风格，浅灰色外立面搭配淡蓝色玻璃栏杆，时尚简约，小区最大楼间距94米，容积率2.49，绿化率35%，有小高层和高层产品，晓月组团出入口有两个位置分别是东侧和北侧，东侧做了挑高4.8米精装修酒店式的入户大堂，归家更有仪式感，小区实行人车分流，老人小孩在园区游玩更加安全，景观设计是山水比德公司担纲设计，在社区中轴镜面水系的一侧做了水上会客厅，从会客厅两侧延伸，围绕楼栋铺设了环形的轻氧夜光跑道，同时小区还规划了以老人为主题的康养花园，小孩为主题的时光乐园和林下花园，活力花园，另外还有4000平方文化活动中心方便邻里之间交流。
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67 8
12
亚新紫藤公馆, 挂牌出让：1宗，成交价:89000万 元，楼面价：9797元/㎡,溢价率:142%，面积 68.13亩，容积率2，总建面9.08万㎡，拿地时间 2016年7月
2.42% 100%
2017 0.28% 13.96% 41.20% 17.61% 23.70% 2.00%
1.26% 100%
数据来源：郑州市房管局
l 从洋房各面积段成交套数分析，15-16年 120-140㎡、220-240㎡成交套数最多，但 17年有明显变化，140-160㎡及180-200㎡ 面积段成交套数最多。
成交面积段 <120㎡
120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-220㎡ 220-240㎡ 240-260㎡ 260-280㎡ 280-300㎡
>300㎡ 总计
2015
10.73% 47.10% 19.07% 23.10%
100%
2016 3.20% 12.63% 11.16% 11.02% 4.56% 3.31% 21.48% 8.26% 21.97%
经开区高层住宅成交面积总价交叉
高层住宅成交“面积-总价”交叉分析：成交面积段主要集中于70-90㎡，90-110㎡ 以及110-130㎡；成交总价段主要集中于70-90万，90-110万及110-130万。
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场产品类型—洋房面积
2015年—2017年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
2017年
1.09%
30.12%
63.08% 5.63% 0.09% 数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各户型成交套数分析，3房户型 占据重要地位，成交数量逐步增加；
l 从高层住宅各户型成交面积分析，3房户型 仍然占据重要地位，两房处于辅助地位；
l 从高层住宅各户型的成交面积占比分析，3 房户型自15年之后成交占比超过50%， 2016年及2017年1-10月更是达到63%以上；
p 月度成家单价：区域成交单价趋势不明显，有成交表现的月份成交单价基本在1200—1800元/㎡区间内 活动，2016年9月份月度成交宗地1块，成交单价3576万元/亩，溢价率434%（华润紫云府）。
区域土地成交情况
16年-17年1-10月经开区共计成交商住用地12宗，成交面积912.09亩。其中碧桂园 天玺、康桥悦蓉园、华润紫云府、海马青风公园已上市销售，剩余地块预计将于2018 年-2019年进入销售阶段。
l 从高层住宅各面积段成交面积占比分析，90130㎡的面积段成交面积占比最大，为经开区 当前主流成交面积段。
经开区住宅市场—高层产品总价结构
13年—17年10月高层住宅各总价段成交面积占比
<40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 >200
l 从洋房各面积段成交面积及占比分析，15年16年140-160㎡、220-240㎡、260-280㎡ 成交最多，但2017年140-160㎡及180-200 ㎡成交占比各占41%、23.7%，其它面积段 相对较少。
经开区商品住宅市场产品类型—洋房总价
15年—17年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
平顶山广鹰储备地块, 挂牌出让：1宗，成交 价:64500万元，楼面价5164元/㎡,溢价率50%， 面积73.53亩，容积率3.5，总建面12.49万㎡， 拿地时间2017年7月
金地储备地块, 挂牌出让：1宗，成交价:82100万 元，楼面价5152元/㎡,溢价率50%，面积68.29 亩，容积率3.5，总建面15.94万㎡，拿地时间 2017年7月
数据来源：郑州市房管局、克尔瑞
经开区商品住宅市场月度量价走势
l 月度成交量：2014年10月—2017年10月经开区商品住宅市场月度成交量基本维持在5万+㎡ 上下浮动，2016年8月份月度成交量达到最高，成交面积为18.70万㎡；最近1年经开区月度 成交量平均约为7万㎡，与之前相比上涨较为明显。
l 月度成交价格：2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场月度成交价格总体呈现上涨的 态势；2017年1月，经开区月度成交价格达到最高值，成交价格为14067元/㎡。
l 从高层住宅各总价段成交面积分析，80万以下的 成交面积逐步减少，120-140万成交面积基本稳 定，100-120万成交面积逐步增加；
l 从高层住宅各总价段成交面积占比分析，80120万及120-140万为高层主流总价成交段；
经开区住宅市场—高层产品户型结构
2013年
13年—17年10月各总价段成交面积占比
p 年度成交单价：11年—15年经开区商住用地的成交单价一直在290万元/亩以下浮动，16年之后受主城各 区商住用地供应快速减少的影响，成交单价急速向上拉升至1645万元/亩，区域的土地价值正在回归。
经开区月度土地市场 月度整体供销情况不均衡，大部分零供应、零成交
数据来源:克尔瑞
p 月度供销量：2016年—2017年1-10月经开区月度供销情况不佳，主要表现为大部分月份商住用地零供 应、零成交。近22个月内月均供应仅为3.99万㎡，月均成交仅为3.34万㎡，严重低于郑州市的月均供应 53.36万㎡、月均成交57.66万㎡平均水平。
一房
二房
三房
四房 四房以上
5.10% 17.86% 60.32% 16.72% 0.00%
2014年 4.83% 39.80% 44.63% 10.54% 0.20%
2015年 17.39% 23.36% 51.57% 7.57% 0.11%
2016年 11.85% 1.71% 63.74% 19.07% 3.63%
2013年 4.43% 1.67% 5.64% 26.92% 16.27% 21.39% 7.52% 2.56% 1.17% 12.44%
2014年 3.15% 5.91% 29.37% 21.17% 8.51% 16.18% 4.69% 1.89% 2.87% 6.27%
2015年 8.34% 4.85% 14.93% 29.55% 8.34% 11.03% 11.73% 2.40% 2.89% 5.96%
目录
CONTENTS
01 区域市场分析 02 市场竞品分析 03 项目初步预判
经开区年度土地市场 2016年起区域价值被催生拉高，成交单价至1500-1600万/亩
数据来源：克尔瑞
p 年度供销量：2011年—2017年1-10月经开区土地市场商住用地供应与成交整体基本稳定，2014年2016年成交态势呈现逐年回落的态势，区域的居住用地供应量一直处在较少的状态，区域价值被忽视。 随着土地市场成交区域逐步外溢，本区域的价值将被逐步的催生拉高。
华润紫云府, 挂牌出让：1宗，成交价:149600万
1
5
元，楼面价11920元/㎡,溢价率434%，面积 41.83亩，容积率4.5，总建面12.55万㎡，拿地
时间2016年9月
碧桂园天玺, 挂牌出让：1宗，成交价:38000 万元，楼面价4885元/㎡,溢价率150%，面 积29.17亩，容积率4，总建面7.78万㎡，拿 地时间2016年1月
l 月度供应量：14年10月-17年10月经开区商住市场月度供应量呈现波动性上涨的态势，16 年5月-17年10月供应较为集中，17年3、4月份供应量最多，达到28.93万㎡及29.11万㎡。
l 月度供求关系：月度供求比波动较大，平均月度供求比值为1.17，供求关系基本平衡。
月度供求比均线
供应量持续上升
区域潜在供Байду номын сангаас市场
作为经开区CLD，滨河国际新城未来商住市场供应主要集中于经开十二路以南区域。 从拿地企业的品牌属性分析，主要是绿地及郑州本土几家知名企业的在做区域深耕， 融侨、中海2017年9月份拍地开始进驻。
融 侨 中 海 未 上 市 地 块
未上市地块
经开区商品住宅市场年度量价走势
l 2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场供应量整体呈现逐年增长的态势，16年全年 供应量最多，达到218万㎡；受调控政策打压，2017年1-10月经开区商品住宅供求比升至 1.86，供求关系仍处于稳定状态。
数据来源：郑州市房管局
经开区住宅市场—高层产品面积结构
13年—17年1-9月经开区高层住宅各面积段成交面积占比
<50 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 >210
2013年 1.96% 2.47% 8.28% 31.97% 18.09% 20.50% 0.08% 0.19% 0.60% 0.24%
2014年 0.75% 3.73% 37.49% 17.49% 14.49% 14.23% 1.39% 1.15% 4.16% 5.52%
2015年 1.47% 14.92% 23.51% 18.85% 18.75% 14.46% 3.63% 0.44% 0.71% 3.25%
2016年 0.20% 7.35% 16.14% 16.99% 22.25% 14.65% 10.96% 4.40% 1.53% 5.12%
海马青风公园挂牌出让：1宗，成交价:153200万 元，楼面价10544元/㎡,溢价率161%，面积 108.97亩，容积率2，总建面14.53万㎡，拿地时 间2016年7月
9
10
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3
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康桥悦榕园, 挂牌出让：1宗，成交价:227300万 元，楼面价9005元/㎡,溢价率161%，面积 151.44亩，容积率2.5，总建面25.24万㎡，拿地 时间2016年7月