郑州经开区滨河国际新城市场分析
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海马青风公园挂牌出让：1宗，成交价:153200万 元，楼面价10544元/㎡,溢价率161%，面积 108.97亩，容积率2，总建面14.53万㎡，拿地时 间2016年7月
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10
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3
42
康桥悦榕园, 挂牌出让：1宗，成交价:227300万 元，楼面价9005元/㎡,溢价率161%，面积 151.44亩，容积率2.5，总建面25.24万㎡，拿地 时间2016年7月
2013年 4.43% 1.67% 5.64% 26.92% 16.27% 21.39% 7.52% 2.56% 1.17% 12.44%
2014年 3.15% 5.91% 29.37% 21.17% 8.51% 16.18% 4.69% 1.89% 2.87% 6.27%
2015年 8.34% 4.85% 14.93% 29.55% 8.34% 11.03% 11.73% 2.40% 2.89% 5.96%
l 2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场年度成交量整体基本稳定，14年—16年成交 量呈现急速上行的态势，16年全年去化量达到最高，为235万㎡；成交价格整体上涨，16年 全年成交价格最高，达到11450元/㎡。
供应量持续上升
成交量持续上升
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场月度量价走势
2017年 0.02% 2.19% 23.97% 20.12% 32.96% 13.50% 3.31% 2.05% 1.09% 0.80%
数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各面积段成交套数分析，70㎡以下 的成交套数逐步减少，90-110㎡成交基本稳定， 110-130㎡成交数量逐步增加；
l 从高层住宅各面积段成交面积分析，70-90㎡ 及110-130㎡成交面积最多；90-110㎡及130150㎡面积段成交面积基本稳定。
万科储备地块，挂牌出让：1宗，成交价:108900 万元，楼面价5154元/㎡,溢价率50%，面积 90.56亩，容积率3.5，总建面21.13万㎡，拿地 时间2017年7月
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12
亚新紫藤公馆, 挂牌出让：1宗，成交价:89000万 元，楼面价：9797元/㎡,溢价率:142%，面积 68.13亩，容积率2，总建面9.08万㎡，拿地时间 2016年7月
郑州市萱诚置业有限公司,挂牌出让：1宗，成交 价:13800万元，楼面价1431.54元/㎡,溢价率 89%，面积36.15亩，容积率4，总建面9.64万㎡， 拿地时间2017年9月
北京中信新城逸海房地产开发有限公司,挂牌出让： 1宗，成交价:192400万元，楼面价9010元/㎡, 溢价率50%，面积106.77亩，容积率3.0，总建 面21.35万㎡，拿地时间2017年9月
p 年度成交单价：11年—15年经开区商住用地的成交单价一直在290万元/亩以下浮动，16年之后受主城各 区商住用地供应快速减少的影响，成交单价急速向上拉升至1645万元/亩，区域的土地价值正在回归。
经开区月度土地市场 月度整Biblioteka Baidu供销情况不均衡，大部分零供应、零成交
数据来源:克尔瑞
p 月度供销量：2016年—2017年1-10月经开区月度供销情况不佳，主要表现为大部分月份商住用地零供 应、零成交。近22个月内月均供应仅为3.99万㎡，月均成交仅为3.34万㎡，严重低于郑州市的月均供应 53.36万㎡、月均成交57.66万㎡平均水平。
p 月度成家单价：区域成交单价趋势不明显，有成交表现的月份成交单价基本在1200—1800元/㎡区间内 活动，2016年9月份月度成交宗地1块，成交单价3576万元/亩，溢价率434%（华润紫云府）。
区域土地成交情况
16年-17年1-10月经开区共计成交商住用地12宗，成交面积912.09亩。其中碧桂园 天玺、康桥悦蓉园、华润紫云府、海马青风公园已上市销售，剩余地块预计将于2018 年-2019年进入销售阶段。
成交总价段 <100万
100-150万 150-200万 200-250万 250-300万 300-350万 350-400万 400-450万 450-500万 500-550万 550-600万 600-650万 650-700万
平顶山广鹰储备地块, 挂牌出让：1宗，成交 价:64500万元，楼面价5164元/㎡,溢价率50%， 面积73.53亩，容积率3.5，总建面12.49万㎡， 拿地时间2017年7月
金地储备地块, 挂牌出让：1宗，成交价:82100万 元，楼面价5152元/㎡,溢价率50%，面积68.29 亩，容积率3.5，总建面15.94万㎡，拿地时间 2017年7月
区域潜在供应市场
作为经开区CLD，滨河国际新城未来商住市场供应主要集中于经开十二路以南区域。 从拿地企业的品牌属性分析，主要是绿地及郑州本土几家知名企业的在做区域深耕， 融侨、中海2017年9月份拍地开始进驻。
融 侨 中 海 未 上 市 地 块
未上市地块
经开区商品住宅市场年度量价走势
l 2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场供应量整体呈现逐年增长的态势，16年全年 供应量最多，达到218万㎡；受调控政策打压，2017年1-10月经开区商品住宅供求比升至 1.86，供求关系仍处于稳定状态。
融侨置业,挂牌出让：1宗，成交价:98400 万元，楼面价9914元/㎡,溢价率50%，面积 59.55亩，容积率2.5，总建面9.93万㎡，拿地时 间2017年9月
北京中海广场置业有限公司,挂牌出让：1宗，成 交价:140100万元，楼面价9017元/㎡,溢价率 50%，面积77.69亩，容积率3.0，总建面15.54 万㎡，拿地时间2017年9月
数据来源：郑州市房管局
经开区住宅市场—高层产品面积结构
13年—17年1-9月经开区高层住宅各面积段成交面积占比
<50 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 >210
2013年 1.96% 2.47% 8.28% 31.97% 18.09% 20.50% 0.08% 0.19% 0.60% 0.24%
2014年 0.75% 3.73% 37.49% 17.49% 14.49% 14.23% 1.39% 1.15% 4.16% 5.52%
2015年 1.47% 14.92% 23.51% 18.85% 18.75% 14.46% 3.63% 0.44% 0.71% 3.25%
2016年 0.20% 7.35% 16.14% 16.99% 22.25% 14.65% 10.96% 4.40% 1.53% 5.12%
华润紫云府, 挂牌出让：1宗，成交价:149600万
1
5
元，楼面价11920元/㎡,溢价率434%，面积 41.83亩，容积率4.5，总建面12.55万㎡，拿地
时间2016年9月
碧桂园天玺, 挂牌出让：1宗，成交价:38000 万元，楼面价4885元/㎡,溢价率150%，面 积29.17亩，容积率4，总建面7.78万㎡，拿 地时间2016年1月
l 月度供应量：14年10月-17年10月经开区商住市场月度供应量呈现波动性上涨的态势，16 年5月-17年10月供应较为集中，17年3、4月份供应量最多，达到28.93万㎡及29.11万㎡。
l 月度供求关系：月度供求比波动较大，平均月度供求比值为1.17，供求关系基本平衡。
月度供求比均线
供应量持续上升
一房
二房
三房
四房 四房以上
5.10% 17.86% 60.32% 16.72% 0.00%
2014年 4.83% 39.80% 44.63% 10.54% 0.20%
2015年 17.39% 23.36% 51.57% 7.57% 0.11%
2016年 11.85% 1.71% 63.74% 19.07% 3.63%
2016年 2.79% 6.47% 6.10% 17.42% 18.86% 14.07% 11.13% 6.02% 4.53% 12.62%
2017年 0
4.21% 6.46% 10.23% 19.92% 21.34% 15.67% 9.68% 3.84% 8.65%
数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各总价段的成交套数分析，80万以下 成交数量逐步减少；80-140万成交数量基本稳定， 100-120万的总价积段成交数量逐渐增加。
2017年
1.09%
30.12%
63.08% 5.63% 0.09% 数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各户型成交套数分析，3房户型 占据重要地位，成交数量逐步增加；
l 从高层住宅各户型成交面积分析，3房户型 仍然占据重要地位，两房处于辅助地位；
l 从高层住宅各户型的成交面积占比分析，3 房户型自15年之后成交占比超过50%， 2016年及2017年1-10月更是达到63%以上；
成交面积段 <120㎡
120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-220㎡ 220-240㎡ 240-260㎡ 260-280㎡ 280-300㎡
>300㎡ 总计
2015
10.73% 47.10% 19.07% 23.10%
100%
2016 3.20% 12.63% 11.16% 11.02% 4.56% 3.31% 21.48% 8.26% 21.97%
2.42% 100%
2017 0.28% 13.96% 41.20% 17.61% 23.70% 2.00%
1.26% 100%
数据来源：郑州市房管局
l 从洋房各面积段成交套数分析，15-16年 120-140㎡、220-240㎡成交套数最多，但 17年有明显变化，140-160㎡及180-200㎡ 面积段成交套数最多。
数据来源：郑州市房管局、克尔瑞
经开区商品住宅市场月度量价走势
l 月度成交量：2014年10月—2017年10月经开区商品住宅市场月度成交量基本维持在5万+㎡ 上下浮动，2016年8月份月度成交量达到最高，成交面积为18.70万㎡；最近1年经开区月度 成交量平均约为7万㎡，与之前相比上涨较为明显。
l 月度成交价格：2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场月度成交价格总体呈现上涨的 态势；2017年1月，经开区月度成交价格达到最高值，成交价格为14067元/㎡。
l 从洋房各面积段成交面积及占比分析，15年16年140-160㎡、220-240㎡、260-280㎡ 成交最多，但2017年140-160㎡及180-200 ㎡成交占比各占41%、23.7%，其它面积段 相对较少。
经开区商品住宅市场产品类型—洋房总价
15年—17年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
l 从高层住宅各面积段成交面积占比分析，90130㎡的面积段成交面积占比最大，为经开区 当前主流成交面积段。
经开区住宅市场—高层产品总价结构
13年—17年10月高层住宅各总价段成交面积占比
<40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 >200
经开区高层住宅成交面积总价交叉
高层住宅成交“面积-总价”交叉分析：成交面积段主要集中于70-90㎡，90-110㎡ 以及110-130㎡；成交总价段主要集中于70-90万，90-110万及110-130万。
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场产品类型—洋房面积
2015年—2017年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
目录
CONTENTS
01 区域市场分析 02 市场竞品分析 03 项目初步预判
经开区年度土地市场 2016年起区域价值被催生拉高，成交单价至1500-1600万/亩
数据来源：克尔瑞
p 年度供销量：2011年—2017年1-10月经开区土地市场商住用地供应与成交整体基本稳定，2014年2016年成交态势呈现逐年回落的态势，区域的居住用地供应量一直处在较少的状态，区域价值被忽视。 随着土地市场成交区域逐步外溢，本区域的价值将被逐步的催生拉高。
l 从高层住宅各总价段成交面积分析，80万以下的 成交面积逐步减少，120-140万成交面积基本稳 定，100-120万成交面积逐步增加；
l 从高层住宅各总价段成交面积占比分析，80120万及120-140万为高层主流总价成交段；
经开区住宅市场—高层产品户型结构
2013年
13年—17年10月各总价段成交面积占比
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康桥悦榕园, 挂牌出让：1宗，成交价:227300万 元，楼面价9005元/㎡,溢价率161%，面积 151.44亩，容积率2.5，总建面25.24万㎡，拿地 时间2016年7月
2013年 4.43% 1.67% 5.64% 26.92% 16.27% 21.39% 7.52% 2.56% 1.17% 12.44%
2014年 3.15% 5.91% 29.37% 21.17% 8.51% 16.18% 4.69% 1.89% 2.87% 6.27%
2015年 8.34% 4.85% 14.93% 29.55% 8.34% 11.03% 11.73% 2.40% 2.89% 5.96%
l 2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场年度成交量整体基本稳定，14年—16年成交 量呈现急速上行的态势，16年全年去化量达到最高，为235万㎡；成交价格整体上涨，16年 全年成交价格最高，达到11450元/㎡。
供应量持续上升
成交量持续上升
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场月度量价走势
2017年 0.02% 2.19% 23.97% 20.12% 32.96% 13.50% 3.31% 2.05% 1.09% 0.80%
数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各面积段成交套数分析，70㎡以下 的成交套数逐步减少，90-110㎡成交基本稳定， 110-130㎡成交数量逐步增加；
l 从高层住宅各面积段成交面积分析，70-90㎡ 及110-130㎡成交面积最多；90-110㎡及130150㎡面积段成交面积基本稳定。
万科储备地块，挂牌出让：1宗，成交价:108900 万元，楼面价5154元/㎡,溢价率50%，面积 90.56亩，容积率3.5，总建面21.13万㎡，拿地 时间2017年7月
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亚新紫藤公馆, 挂牌出让：1宗，成交价:89000万 元，楼面价：9797元/㎡,溢价率:142%，面积 68.13亩，容积率2，总建面9.08万㎡，拿地时间 2016年7月
郑州市萱诚置业有限公司,挂牌出让：1宗，成交 价:13800万元，楼面价1431.54元/㎡,溢价率 89%，面积36.15亩，容积率4，总建面9.64万㎡， 拿地时间2017年9月
北京中信新城逸海房地产开发有限公司,挂牌出让： 1宗，成交价:192400万元，楼面价9010元/㎡, 溢价率50%，面积106.77亩，容积率3.0，总建 面21.35万㎡，拿地时间2017年9月
p 年度成交单价：11年—15年经开区商住用地的成交单价一直在290万元/亩以下浮动，16年之后受主城各 区商住用地供应快速减少的影响，成交单价急速向上拉升至1645万元/亩，区域的土地价值正在回归。
经开区月度土地市场 月度整Biblioteka Baidu供销情况不均衡，大部分零供应、零成交
数据来源:克尔瑞
p 月度供销量：2016年—2017年1-10月经开区月度供销情况不佳，主要表现为大部分月份商住用地零供 应、零成交。近22个月内月均供应仅为3.99万㎡，月均成交仅为3.34万㎡，严重低于郑州市的月均供应 53.36万㎡、月均成交57.66万㎡平均水平。
p 月度成家单价：区域成交单价趋势不明显，有成交表现的月份成交单价基本在1200—1800元/㎡区间内 活动，2016年9月份月度成交宗地1块，成交单价3576万元/亩，溢价率434%（华润紫云府）。
区域土地成交情况
16年-17年1-10月经开区共计成交商住用地12宗，成交面积912.09亩。其中碧桂园 天玺、康桥悦蓉园、华润紫云府、海马青风公园已上市销售，剩余地块预计将于2018 年-2019年进入销售阶段。
成交总价段 <100万
100-150万 150-200万 200-250万 250-300万 300-350万 350-400万 400-450万 450-500万 500-550万 550-600万 600-650万 650-700万
平顶山广鹰储备地块, 挂牌出让：1宗，成交 价:64500万元，楼面价5164元/㎡,溢价率50%， 面积73.53亩，容积率3.5，总建面12.49万㎡， 拿地时间2017年7月
金地储备地块, 挂牌出让：1宗，成交价:82100万 元，楼面价5152元/㎡,溢价率50%，面积68.29 亩，容积率3.5，总建面15.94万㎡，拿地时间 2017年7月
区域潜在供应市场
作为经开区CLD，滨河国际新城未来商住市场供应主要集中于经开十二路以南区域。 从拿地企业的品牌属性分析，主要是绿地及郑州本土几家知名企业的在做区域深耕， 融侨、中海2017年9月份拍地开始进驻。
融 侨 中 海 未 上 市 地 块
未上市地块
经开区商品住宅市场年度量价走势
l 2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场供应量整体呈现逐年增长的态势，16年全年 供应量最多，达到218万㎡；受调控政策打压，2017年1-10月经开区商品住宅供求比升至 1.86，供求关系仍处于稳定状态。
融侨置业,挂牌出让：1宗，成交价:98400 万元，楼面价9914元/㎡,溢价率50%，面积 59.55亩，容积率2.5，总建面9.93万㎡，拿地时 间2017年9月
北京中海广场置业有限公司,挂牌出让：1宗，成 交价:140100万元，楼面价9017元/㎡,溢价率 50%，面积77.69亩，容积率3.0，总建面15.54 万㎡，拿地时间2017年9月
数据来源：郑州市房管局
经开区住宅市场—高层产品面积结构
13年—17年1-9月经开区高层住宅各面积段成交面积占比
<50 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-190 190-210 >210
2013年 1.96% 2.47% 8.28% 31.97% 18.09% 20.50% 0.08% 0.19% 0.60% 0.24%
2014年 0.75% 3.73% 37.49% 17.49% 14.49% 14.23% 1.39% 1.15% 4.16% 5.52%
2015年 1.47% 14.92% 23.51% 18.85% 18.75% 14.46% 3.63% 0.44% 0.71% 3.25%
2016年 0.20% 7.35% 16.14% 16.99% 22.25% 14.65% 10.96% 4.40% 1.53% 5.12%
华润紫云府, 挂牌出让：1宗，成交价:149600万
1
5
元，楼面价11920元/㎡,溢价率434%，面积 41.83亩，容积率4.5，总建面12.55万㎡，拿地
时间2016年9月
碧桂园天玺, 挂牌出让：1宗，成交价:38000 万元，楼面价4885元/㎡,溢价率150%，面 积29.17亩，容积率4，总建面7.78万㎡，拿 地时间2016年1月
l 月度供应量：14年10月-17年10月经开区商住市场月度供应量呈现波动性上涨的态势，16 年5月-17年10月供应较为集中，17年3、4月份供应量最多，达到28.93万㎡及29.11万㎡。
l 月度供求关系：月度供求比波动较大，平均月度供求比值为1.17，供求关系基本平衡。
月度供求比均线
供应量持续上升
一房
二房
三房
四房 四房以上
5.10% 17.86% 60.32% 16.72% 0.00%
2014年 4.83% 39.80% 44.63% 10.54% 0.20%
2015年 17.39% 23.36% 51.57% 7.57% 0.11%
2016年 11.85% 1.71% 63.74% 19.07% 3.63%
2016年 2.79% 6.47% 6.10% 17.42% 18.86% 14.07% 11.13% 6.02% 4.53% 12.62%
2017年 0
4.21% 6.46% 10.23% 19.92% 21.34% 15.67% 9.68% 3.84% 8.65%
数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各总价段的成交套数分析，80万以下 成交数量逐步减少；80-140万成交数量基本稳定， 100-120万的总价积段成交数量逐渐增加。
2017年
1.09%
30.12%
63.08% 5.63% 0.09% 数据来源：郑州市房管局
l 从高层住宅各户型成交套数分析，3房户型 占据重要地位，成交数量逐步增加；
l 从高层住宅各户型成交面积分析，3房户型 仍然占据重要地位，两房处于辅助地位；
l 从高层住宅各户型的成交面积占比分析，3 房户型自15年之后成交占比超过50%， 2016年及2017年1-10月更是达到63%以上；
成交面积段 <120㎡
120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-220㎡ 220-240㎡ 240-260㎡ 260-280㎡ 280-300㎡
>300㎡ 总计
2015
10.73% 47.10% 19.07% 23.10%
100%
2016 3.20% 12.63% 11.16% 11.02% 4.56% 3.31% 21.48% 8.26% 21.97%
2.42% 100%
2017 0.28% 13.96% 41.20% 17.61% 23.70% 2.00%
1.26% 100%
数据来源：郑州市房管局
l 从洋房各面积段成交套数分析，15-16年 120-140㎡、220-240㎡成交套数最多，但 17年有明显变化，140-160㎡及180-200㎡ 面积段成交套数最多。
数据来源：郑州市房管局、克尔瑞
经开区商品住宅市场月度量价走势
l 月度成交量：2014年10月—2017年10月经开区商品住宅市场月度成交量基本维持在5万+㎡ 上下浮动，2016年8月份月度成交量达到最高，成交面积为18.70万㎡；最近1年经开区月度 成交量平均约为7万㎡，与之前相比上涨较为明显。
l 月度成交价格：2011年—2017年1-10月经开区商品住宅市场月度成交价格总体呈现上涨的 态势；2017年1月，经开区月度成交价格达到最高值，成交价格为14067元/㎡。
l 从洋房各面积段成交面积及占比分析，15年16年140-160㎡、220-240㎡、260-280㎡ 成交最多，但2017年140-160㎡及180-200 ㎡成交占比各占41%、23.7%，其它面积段 相对较少。
经开区商品住宅市场产品类型—洋房总价
15年—17年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
l 从高层住宅各面积段成交面积占比分析，90130㎡的面积段成交面积占比最大，为经开区 当前主流成交面积段。
经开区住宅市场—高层产品总价结构
13年—17年10月高层住宅各总价段成交面积占比
<40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 >200
经开区高层住宅成交面积总价交叉
高层住宅成交“面积-总价”交叉分析：成交面积段主要集中于70-90㎡，90-110㎡ 以及110-130㎡；成交总价段主要集中于70-90万，90-110万及110-130万。
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场产品类型—洋房面积
2015年—2017年10月经开区洋房各面积段成交面积占比
目录
CONTENTS
01 区域市场分析 02 市场竞品分析 03 项目初步预判
经开区年度土地市场 2016年起区域价值被催生拉高，成交单价至1500-1600万/亩
数据来源：克尔瑞
p 年度供销量：2011年—2017年1-10月经开区土地市场商住用地供应与成交整体基本稳定，2014年2016年成交态势呈现逐年回落的态势，区域的居住用地供应量一直处在较少的状态，区域价值被忽视。 随着土地市场成交区域逐步外溢，本区域的价值将被逐步的催生拉高。
l 从高层住宅各总价段成交面积分析，80万以下的 成交面积逐步减少，120-140万成交面积基本稳 定，100-120万成交面积逐步增加；
l 从高层住宅各总价段成交面积占比分析，80120万及120-140万为高层主流总价成交段；
经开区住宅市场—高层产品户型结构
2013年
13年—17年10月各总价段成交面积占比