北京市保障性住房项目区位布局的现状_问题及改进策略研究_刘新华

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第 2015 年第 9 期 （ 总第 469 期）

商 业 经 济

SHANGYE JINGJI

No.9，2015 Total No.469

[文章编号] 1009- 6043（ 2015） 09- 0053- 03

北京市保障性住房项目区位布局的 现状、

问题及改进策略研究

刘新华 ， 张春辉

（ 北京电子科技职业学院 经济管理学院， 北京 100029）

[摘 要] 通过以实证分析为主要分析方法 ， 从 自 然 位 置 、 交 通 条 件 、 基 础 设 施 配 套 、 公共服务设施配套 、 周 边 景 观

配套和与其他社区融合等六个方面研究了北京市保障性住房项目区位布局的现状和存在问题 ， 从 保 障 性 住 房 项 目 的 住 户 角 度 出 发 ， 以 TOD 理 论 为 基 础 ， 提出合理化建议 ： 北京市应充分 发挥公共交通系统的引导功能来改善北京市保障性 住房项目的交通条件 ， 并提高住户的出行便利程度 ； 应在公共交通系统沿线可达性较强的 区域内配置购物 、 居 住 、 工 作 、 公 园 、 卫 生 设 施 等公共服务设施 ， 从而方便人们进行各种活动 ； 在保障性住房项目周边 ， 应鼓励沿着公共交通车站 及 廊 带 采 用“ 填 入 式 发 展 ” 的方式配建各种其他类型的住房项目 。

[关键词] 北京市；保障性住房项目；区位布局；合理化建议

[中图分类号] F293 [文献标识码] A

Current Situation, Problems and Improvement of Location Distribution

of Indemnificatory Housing Project in Beijing

LIU Xinhua, ZHANG Chunhui

Abstract: The study analyzes current situation and problems for distribution of projects in security housing in Beijing in terms of natural position, traffic condition, infrastructure, public service facilities, the surrounding landscape and the integration with other communities based on empirical analysis. It has put forward rationalization suggestions based on the households and TOD theory. The government should give full play to the guiding function of the public transport system to improve the traffic condition and increase the degree of travel convenience; equipped with public service facilities in terms of shopping, live, work, park and sanitation facilities along the public transport system in the accessibility region, so as to do all kinds of activities; encourage to build other projects by means of public transportation station and filling in development.

Key words: Beijing, projects in securing housing, distribution, reasonable suggestions

一、问题的提出

从当前社会经济发展的总体背景来看， 由于住房问 题关系民生，“ 居者有其屋” 的美好理想关系到全面建设 小康社会和社会主义和谐社会目标的实现，因此，保障性 住房建设问题注定成为国家和政府关注并着力解决的社 会热点问题

之一。 根据北京[收稿日期] 2015- 09- 09 保障性住房项目的区位布局已基本形成。 但是这样的区 位 布 局有 没 有 真 正 保证 保 障 性 住 房住 户 的 居 住 权 利 呢

(即住户不仅有房住，还住的较为便利、较为满意)？ 有没有

避免因交通不便利、生活不便利、教育不便利和医疗不便 利等诸多问题出现所引发的不居住(即空城)或只晚上居 住(即卧城)的现象呢？ 显然，现有的研究缺乏实践调查的 资料来回答上述问题， 从而也就没有办法从根本上解答 现有保障性住房体系运行效率到底如何的问题。

根据房地产经济学的基本概念， 区位有两个方面的 含义：一方面指某一事物的位置；另一方面指该事物与其 他事物的空间联系。 据此，房地产的区位可分为自然区位

和社会区位两大类。 自然区位可分为天文区位和自然地 [作者简介] 刘新华(1979- )，女，北京电子科技职业学院副教授，北京师范大学管理学博士。 研究方向：土地资源管理、房地 产估价与经营。

[ 基 金 项 目 ] 2014 年 北 京 高 校 青 年 教 师 社 会 调 研 成 果 一 等 奖 项 目 、 北京电子科技职业学院社科类博士资助课题

(YZRB2013001)。

商业经济 第 2015 年第 9 期

SHANGYE JI NGJI No.9，2015

理区位， 社会区位可分为经济地理区位 (也称为经济区 位)、文化区位和政治区位等。 从房地产的价值和居住角 度看， 房地产的自然地理区位和经济地理区位是其中最 为重要的区位要素。 一般来说，房地产的自然地理区位不 容易改变， 而经济地理区位容易改变， 因此， 当一宗房地 产的自然地理区位确定下来后， 房地产的经济地理区位 的改变将在很大程度上影响房地产的价值和房地产的居

住福利。

本文的目的是在理清北京市保障性住房项目自然区 位布局的基础上，进一步从保障性住房项目的交通条件、 基础设施配套、公共服务设施配套、周边景观配套和与其 他社区融合等方面研究它的经济区位布局， 从而为改进 北京市保障性住房项目的区位总体布局提供数据支持和 政策建议。

二、北京市保障性住房项目区位布局的现状及问 题分析

(一)数据来源

本文实证分析的数据来源主要为历年的 《 北京市房 地产统计年鉴》 和笔者所做的实地调查及调查问卷。 笔者 首先通过《 北京市房地产统计年鉴》 确定出北京市保障性 住房项目的具体数目， 然后在此基础上选择有代表性的 项目进行调查。 结合前述区位的概念定义，本文将调查重 点放在了北京市保障性住房项目的自然区位和经济区位 上， 并从区位条件的以下六个方面(含自然位置 、 交通条 件、基础设施配套、公共服务配套、周边景观配套、与其他 社区融合)进行数据采集。 本次调查共在北京市 15 个保 障性住房项目(15 个项目分别为：朝阳区的保利嘉园和悦 和园；通州区的大方居和东亚瑞晶； 顺义区的浅山香邑； 昌平区的溪城家园、 天通西苑三区、 旗胜家园和天巢园； 海淀区的君安家园、铭科苑和智学苑；丰台区的长安新城 和红狮家园 ； 大兴区的大兴新城康庄)发放问卷 270 份 ， 收回有效问卷 240 份。 这 15 个项目选择的原则如下：

1.根据 2013 年《 北京市房地产统计年鉴》 ， 北京市的

保障性住房类型包括以下四种： 廉租房、 公租房、 经济适 用房和限价商品房。 因此，本次调查的 15 个项目包含了 上述 4 种保障性住房类型的全部。

2.本次调查涵盖大部分保障性住房项目密集建设区 县，

主要包括朝阳、通州、昌平、海淀、顺义、丰台和大兴等 6 个区县。

3.以调查问卷数据作为基础数 据 ， 同 时 采 用 实 地调 查数据进行印证和校正。

(二)评比量表设计

本次调查一般采用评比量表应答式问题来衡量保障 性住房项目住户对本小区区位条件的感知， 相应的评比 描述和打分的对应关系如表 1 所示：

表 1 评比描述与打分的对应关系表

评 比 描 述

很 。。。 比 较 。。。 一 般 。。。 比 较 不 。。。 很 不 。。。

打分

1 2 3 4 5

因此， 某保障性住房项目住户对某区位因素的评比

打分越低， 表示越满意该区位因素； 打分越高， 表示越不 满意该区位因素。 由于不同住户对某区位因素的打分不 同， 因 此 ， 每 个 保 障性 住 房 项 目 的某 区 位 因 素 的得 分 为 所 有 被 调查 住 户 打 分 的平 均 值 。 根 据 平均 值 的 可 能 情 况， 我们重新定义打分分数和评比描述的对应关系， 如 表 2 所示：

表 2 评比描述与打分区间的对应关系表

评比描 述 很 。。。

比 较 。。。

一 般 。。。

比 较 不 。。。

很 不 。。。

打 分 区间

1- 1.5 1.5- 2.5 2.5- 3.5 3.5- 4.5 4.5- 5

(三)数据结果分析

本次调查从自然位置、 交通条件、 基础设施配套、 公 共服务设施配套、 周边景观配套和与其他社区融合等六 个方面研究了北京市保障性住房项目区位布局的现状和 存在问题，数据分析显示的结果如下：

1.自然位置。 根 据《 北京市房地产统计年鉴》 的数据

和实地调查数据，可以发现，北京市 75%以上的保障性住 房项目分布在包括朝阳、 通州、 昌平、 海淀、 顺义、 丰台和 大兴等在内的 6 个区县，中心城区布局很少。 这种位置布 局结构导致一个突出的现象发生， 即大多数北京市保障 性住房用户在开始入住保障性住房时， 还比较满意它的 位置，但是住了一段时间后， 满意度就普遍下降， 并由此 引发保障性住房的空置和出租问题。

问卷调查数据揭示出上述的问题(如图 1 所示)：60% 的住户在刚入住时对保障性住房项目的位置是比较满意 的，感受一般的比例仅为 33%； 但在入住一段时间后， 则 发生改变(如图 2 所示)，只有 33%的住户对小区位置比较 满意，而 60%的住户则变成感受一般了。 进一步从调查的 打分结果来看，15 个项目中有 12 项目的住户的位置满意 感受下降，占比为 80%。

图 1 15 个保障性住房项目住户刚入住时的位置感受图

图 2 15 个保障性住房项目住户现在的位置感受图

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