房地产策划房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择

东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行2003年6月121号文件）

对于房地产开发商的有关规定：

对于个人房贷的有关规定：

1投资费用的组成及估算

1.1开发成本

1.1.1土地使用权出让金

1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3前期工程费

（1）项目可行性研究费（2）规划设计费（3）地质勘察测绘费（4）场地准备费（5）筹建开办费

1.1.4 建安工程费

（1）土建工程费（2）设备及安装工程费

1.1.5基础设施费

1.1.6公共配套设施费

1.1.7不可预见费

1.1.8开发期间税费

1）土地使用税

2）城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收

3）供电增容费（用电权费、供电贴费）

4）绿化建设费

1.1.9其他费用

1.2开发费用

1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用

2投资资金使用计划的编制

2.1编制投资资金使用计划的依据 2.2资金使用计划表的形式 2.3资金使用计

划编制方法

3融资基本知识

3.1资金投入方式与来源渠道

3.2项目的融资组织形式

3.2.1既有项目法人融资 3.2.2 新设项目法人融资

3.3资本金筹集

（1）公司融资方式下的项目资本金（2 ）项目融资方式下的项目资本金

3.4负债融资

（1）商业银行贷款

按贷款的期限划分按贷款的用途划分■按贷款有无担保品划分

（2）非银行房地产金融机构

3.5信用保证措施

3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物

（1）抵押贷款（2 ）质押贷款

3.7筹（融）资方案分析

3.7.1资金（融资）成本分析3.7.2融资结构分析3.7.3融资风险分析3.7.4资金来源计划表4融资操作实务

4.1短期资金筹措

（1）商业信用（2）商业票据――本票与汇票（3）短期贷款

4.2中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3开发各阶段融资方案

4.3.1土地竞投与购地

（1）资金投入量（2 ）资金来源

4.3.2规划设计和场地准备

（1）资金需求（2 ）资金来源

4.3.3± 0以下工程

（1）资金需求（2 ）资金来源

4.3.4主体结构工程

（1）资金需求（2 ）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3）

（1）资金需求（2 ）资金来源

4.4资金回笼与资金管理

4.4.1资金回笼

4.4.2资金运作管理

4.4.3资金运作实战技巧

(1) 资金运作及风险回避

（2）资金投入与回笼技巧

短线投资的资金投入与回笼技巧长线投资的资金投入与回笼技巧

5融资现状与出路

现阶段融资方式：

（1 ）自有资金+信托计划（2 ）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的资金拆借创新融资模式：

（1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权（3）承兑汇票贴现（4 ）私人拆借：浙江呈会”（5）圈子主义

包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综

合……

41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……

企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑

狐、风火……

热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重

庆、青岛……

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